Основные противоречия в российском законодательстве, регулирующем институт сделок с недвижимостью

Договоры реального раздела общего имущества сособственников (это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда) не регистрируются как сделки, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости.

Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку они не влекут ни изменения размеров долей, ни перехода прав на недвижимость. А права пользования и владения не подлежат регистрации: алиментное соглашение, которым предусмотрена передача квартиры (ст. 102 Семейного кодекса РФ); договор доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК) влечет необходимость государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК), брачный договор (ст. 42 Семейного кодекса РФ). Данная передача не означает прекращения прав выгодоприобретателя (учредителя доверительного управления) и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение его права собственности.

Договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК).

Следует учитывать, что не регистрируются также договоры подряда на капитальное строительство, предметом которых является строительство здания или иной недвижимости, поскольку по общему правилу до ее сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует в юридическом смысле (исключение составляют объекты незавершенного строительства, зарегистрированные в соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. В данном случае следует прийти к выводу о том, что все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Было высказано предложение, отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа.

Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В. А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. Такая точка зрения обоснованна, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена. Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд. В то же время согласно п.

3 ст. 433 ГК договор, который является основной разновидностью сделок, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора. Таким образом, если считать, что нормы ст.

433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то, схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права — не возникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок — договора — ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, — договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.

Таким образом, налицо разные правовые последствия предусмотрены для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок. Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст.

166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги. Тем не менее, несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке. Основные различия в понятиях «незаключенный» и «недействительный» состоят в следующем:

1) последствия недействительности договора могут быть применены либо по иску любого заинтересованного лица (в отношении ничтожных договоров), либо по иску лиц, указанных в ГК РФ (в отношении оспоримых договоров) (ст. 166 ГК РФ); применить правовые последствия незаключенного договора, а таковые возникают только в случае совершения на его основании фактических действий и сводятся к возникновению обязательств из неосновательного обогащения, могут лишь кредиторы по этим обязательствам;

2) к недействительным договорам применяются в первую очередь нормы о последствиях недействительности сделки (прежде всего ст. 167 и ст. 181 ГК РФ) и лишь субсидиарно — нормы об обязательствах из неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ); в отношении последствий фактически исполненных, но незаключенных договоров, применяются только правила об обязательствах из неосновательного обогащения.

К недействительной и к незаключенной сделке применяются п. 3 и п. 4 ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которыми, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (т.е. соблюдены требования, установленные к простой письменной форме сделки, а в случаях, установленных законом или соглашением сторон, и к ее нотариальному удостоверению), но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

Следует отметить, что с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утратили силу требования закона об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ГК РФ: ст. 550 (продажа недвижимости), ст. 560 (продажа предприятия), ст. 574 (дарение недвижимости) (ст. 7 ФЗ от 22 декабря 1995 г. «

О введении в действие ч. 2 ГК РФ"). На практике это означает, что начиная с 31 января 1998 г. (дата вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) указанным договорам и иным сделкам с недвижимостью их участники вправе не придавать нотариальную форму.

Заключение

В настоящее время в связи с постоянным расширением рынка недвижимого имущества вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью приобрели особую значимость. В соответствии с положениями гражданского законодательства в зависимости от соблюдения всех требований, установленных законом для отдельных видов сделок с недвижимостью во многих случаях ставится и действительность совершенной сделки.

Однако уже требуется более глубокое осмысление сущности многих гражданско-правовых институтов. По этой причине, в работе особое внимание было уделено государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не только как одной из важнейших особенностей правового режима недвижимости, но и как основе механизма реализации особенностей правового режима недвижимости. С практической точки зрения, государственная регистрация является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в определенные рамки, установленные на законодательном уровне, сохраняя, кроме всего прочего и определенные фискальные цели.

Литература

Конституция РФ от 12 декабря 1993 года // www.consultant.ru

Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // www.consultant.ru

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // www.consultant.ru

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ в ред. От 28.

06.09 // www.consultant.ru

Алексеев В. А. Сделки с недвижимостью. М.: Проспект, Велби — 2008. 224 с.;

Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. 1999. № 5.

Горемыкин В. А. Экономика и управление недвижимостью. М.: МГИУ — 2007. 345 с.;

Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон. 2006. № 2.

Киндеева Е.А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Практическое пособие М.: Юрайт-Издательство — 2004. 179 с.;

Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С. А. Хохлова / Отв. Ред. Маковский А. Л. М., М.: Право — 1998. 254 с.;

Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России. Одесса: «Экон. пип.» — 2006. 391с.;

Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью. М.: Право — 2007. 203 с.;

Сыроедов М. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8.

Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб: СПбГТУ — 1997. 197 с.;

Фридиан Дж, Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело — 1997. 480 с.;

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: в 2-х т. М.: Право. Т.

1. 923 с.

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: в 2-х т. М., 2005. Т.1 С. 150.

Сыроедов М. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С 91.

См.: Дж. Фридиан, Н. Ордуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М. 1997. С. 5.

См.: Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов/ под ред. Киндеевой Е. А. Левицкой В.А. М., 2009.

Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон. 2006. № 2. С. 14.

Алексеев В. А. Сделки с недвижимостью. М., 2008. С. 124.

См.: Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Практическое пособие М.: 2004. С 58.