в месяц в Москве в декабре прошлого года превысил предложение в 4,35 раза. По итогам 2017 года в Москве зарегистрировано 54 207 ДДУ на жилье, что на 52% больше, чем в 2016 году (35 621 ДДУ на жилье). Развитию тенденции роста объема спроса способствовали прежде всего такие факторы, как большой объем предложения с широкой продуктовой линейкой, выгодные условия ипотечного кредитования, дисконты. Объем сделок с недвижимостью на вторичном рынке Москвы последние три года сохраняет относительную стабильность. По итогам 2017 года в Москве зарегистрировано 123 894 договора купли-продажи (мены) жилья, что на 1,7% меньше, чем в 2016 году (126 045 договоров) и на 8,9% больше, чем в 2015 (113 769 договоров). Значительный рост отмечен на московском рынке ипотечного жилищного кредитования.
В 2017 году столичным Управлением Росреестра было зарегистрировано 54 402 ипотечные сделки, что на 52,2% больше, чем в 2016 году (43 876 сделок). При этом конец года всегда характеризуется повышенной покупательской активностью: в декабре зарегистрирован 6 961 ипотечный контракт, что на 15% больше, чем в ноябре 2017 года. Рост ипотечного кредитования во многом связан со снижением Центральным банком ключевой ставки, которая в течение 2017 года уменьшалась шесть раз (с 10,00% до 7,75%), что позволяло банкам уменьшать процентные ставки по ипотечному кредитованию. Таким образом, условия кредитов оставались привлекательными. К примеру, в конце 2017 года в Сбербанке базовая ставка по ипотеке составила 9,5%, а на ряд новостроек она начиналась от 7,4%. Как следствие, в сравнении с 2016 годом доля ипотечных сделок в массовом сегменте выросла на 8 п.п. (с 39% до 47%). На 01.
12.2017, по данным Банка России, в Москве было выдано 53 889 ИЖК в рублях и в валюте (на 24,9% больше показателя на начало декабря 2016 г.) на сумму 218 195 млн руб. (на 36,8% больше показателя на начало ноября 2016 г.). Средневзвешенный срок кредитования по выданным в течение месяца ИЖК в рублях в Москве составил 193,8 месяцев (против 187,1 месяцев на начало декабря 2016 г.). Средневзвешенная ставка по ИЖК — 9,86% (против 11,87% на начало декабря 2016 г.).Перспективы развития рынка недвижимости г. Москва.
Если говорить о прогнозах дальнейшего развития рынка жилья, то ключевым событием 2017 г., бесспорно определяющим его вектор на ближайшую перспективу, можно назвать принятие поправок в ФЗ-214, которые, по сути, положили начало процессу реформирования всей системы, регламентирующей продажу строящегося жилья, и переходу от долевого строительства к проектному финансированию, предполагающему строительство за счет средств банков, а не дольщиков. Законопроектом предлагается внести ряд ключевых поправок, ужесточающих требования к застройщикам. Среди наиболее существенных можно отметить следующие: обязательный резерв собственных средств не менее 10% от стоимости строительства, контроль над деятельностью застройщика со стороны уполномоченного банка, запрет на одновременное строительство по нескольким разрешениям, контроль целевого использования средств и др. Так, согласно новой схеме средства покупателей жилья будут аккумулироваться на специальных счетах банков, которые будут открыты для застройщика после ввода объекта в эксплуатацию.
Однако стоит отметить, что данные правила будут применяться к проектам, получившим разрешение на строительство после 1 июля 2018 г., и переход на новую бизнес-модель обещает быть плавным. Тем не менее предстоящие изменения, безусловно, подтолкнут застройщиков к скорейшему выходу запланированных ранее проектов на реализацию, о чем уже сейчас свидетельствует повышенный интерес инвесторов к площадкам с полным пакетом документов. Таким образом, есть все основания полагать, что в ближайшей перспективе первичный рынок жилья ждет существенное пополнение новым предложением, что на фоне ужесточения конкуренции будет сдерживать цены в пределах незначительной коррекции. У населения России двумя наиболее популярными видами сохранения капитала являются депозитные вклады в банках и приобретение недвижимости. Это видно и путем сравнения объемов денег, направляемых на приобретение недвижимости, с объемами прироста депозитов в банках. Как можно заметить на следующем графике, расходы на недвижимость и изменения объемов вкладов физических лиц большую часть времени показывают схожую между собой динамику. Всплеск объема денежных средств, направленного на вклады в 2015 году, был связан с ростом уровня процентных ставок и переоценкой валютных вкладов. Уже в 2016 году темп прироста вкладов замедлился. На 1 октября 2017 года объем средств, находящихся на вкладах физических лиц, год к году увеличился на 1,4 трлн руб. (+.
6,2%). Продолжение экономического роста и, как следствие, увеличение доходов населения в 2018;2020 годах приведет к тому, что объем расходов на приобретение недвижимости продолжит превышать объем средств, направляемый на депозиты в банках. Доступность жилья остается на привлекательных по историческим меркам уровнях, что может способствовать росту цен на недвижимость. Поскольку доходы населения и цены на недвижимость менялись неравномерно, доступность жилья изменилась. В результате того, что государство в 2009;2011 годах взяло на себя повышенные социальные обязательства, расходы бюджета существенно увеличились. Как следствие, даже при цене нефти выше 105 долларов бюджет едва сводился без дефицита. В 2014 году профициту бюджета при значительном падении цен на нефть поспособствовала лишь сильная девальвация рубля. В 2015 году дефицит бюджета составил 2,6% ВВП, а по итогам 2016 года он ожидается на уровне 3,7% ВВП. Это не позволяет проводить активную индексацию социальных расходов (пенсий, зарплат бюджетников и т. д.). В результате по итогам 2014;2015 годов реальные доходы населения сократились из-за высокой инфляции.
Отметим, что федеральный бюджет на ближайшие годы сверстан исходя из консервативного значения цен на нефть в 40 долл. за баррель с последующей индексацией на 2% до конца 2020 года. В свою очередь ожидается, что к 2020 году среднегодовая стоимость барреля нефти восстановится до 74 долл. с.
54 долл. в 2017 году, что означает сокращение дефицита бюджета. Это, в свою очередь, может означать более активную индексацию социальных расходов. Теперь обратим внимание на расходы населения. Очевидно, что в период бурного роста экономики люди привыкают к высокому уровню жизни.
Поэтому при снижении или существенном замедлении темпа роста доходов некоторое время они стараются сохранить расходы на приобретение товаров и услуг на прежнем уровне, и лишь при более длительном недостатке в денежных средствах снижают «избыточное» потребление. При этом доля расходов на обязательные платежи и взносы до 2014 года росла (в 2017, как ожидается эта доля установится на схожем уровне), однако мы полагаем, что в будущем эта доля будет сокращаться в связи с продолжением снижения процентных ставок. Таким образом, доля доходов людей на обслуживание долга будет медленно снижаться. Оставшиеся денежные средства после уплаты населением обязательных платежей и взносов составляют сбережения, которые могут быть направлены на потребление, депозиты, покупку финансовых активов, валюты, а также приобретение недвижимости. Также в качестве предложения по улучшению ситуации на рынке недвижимости г. Москвы и Московской области можно предложить разработку концепции развития рынка жилищной недвижимости на основе внедрения принципов «зеленого» строительства. Проблемы социально-экономического развития общества, связанные с минимизацией негативного воздействия антропогенной и техногенной среды на биосферу на фоне исчерпания ее ассимиляционного потенциала, волнуют исследователей на протяжении длительного периода времени. Глобальность экологоэкономических проблем стала одной из причин возникновения «зеленой» экономики, цель которой заключается в улучшении благосостояния людей и учете интересов будущих поколений при значительном уменьшении экологических рисков и экологических дефицитов. Основной целью перехода к «зеленой» экономике является обеспечение экономического роста и инвестиций при одновременном повышении качества окружающей среды и социальной интеграции.
Экогорода, экопоселки — идея, успешно реализуемая на протяжении нескольких последних десятилетий в европейских, азиатских странах. Концепция экологического строительства связана с ориентацией на внедрение продуктовых и процессных инноваций. &# 171;Зеленое" строительство сегодня является одним из эффективных инструментов реализации механизмов устойчивого развития экономики. Учитывая значительную социальную нагрузку на экономику России, «зеленое» строительство сегодня может стать одним из инновационных механизмов решения ключевых задач в социально-экономическом секторе. Однако сегодня на отечественном рынке жилищной недвижимости эко-тренд нередко получает своеобразную реализацию.
Нередко это только маркетинговый ход для привлечения потенциальных покупателей. В ряде случаев застройщик ассоциирует экожилье только с расположением объекта в природной зоне либо с внедрением какоголибо отдельного (узконаправленного) инновационного решения. &# 171;Утилитарные" подходы связывают «зеленое» строительство только с энергоэффективностью либо ресурсосбережением, экономией воды, экологическими параметрами проекта и объекта и т. п. Каждый из перечисленных факторов принципиально важен в экостроительстве. Однако отличительной чертой «зеленых» объектов является комплексный учет и реализация всех вышеперечисленных принципов (рисунок 3.1), причем на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости (ЖЦОН) (рисунок 3.2).Рисунок 3.1 — Принцип реализации экологической эффективности объекта недвижимости.
Рисунок 3.2 — Основные направления развития жилищной недвижимости В свете сказанного с полной уверенностью можно утверждать, что в настоящее время в России можно выделить только отдельные примеры реализации отечественными застройщиками экосистемного подхода к строительству жилищной недвижимости. В остальных случаях экопроекты носят узконаправленный фрагментарный характер. В условиях усиления негативного воздействия на окружающую среду и нарастания экологических проблем основополагающим принципом устойчивого территориального (регионального) развития является концепция сбалансированного развития социальноэкологической и социально-экономической системы. В основу реализации данной концепции положены комплексные балансы: баланс потребностей и возможностей структурных компонент ИСК (предприятия-застройщики, подрядные организации), баланс потребностей и возможностей предприятий стройиндустрии и воспроизводственного потенциала окружающей среды. В современном жилищном строительстве «целевой индикатор» для инвестора — «сиюминутные» приведенные затраты на этапе строительства (и их естественная минимизация), при том что данный вид затрат составляет не более 20% совокупной приведенной стоимости здания. Оставшиеся 80% затрат — «удел» потребителей и эксплуатирующих компаний, что, в свою очередь, предопределяет опережающие темпы роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги, на оплату которых сегодня российская семья затрачивает, в среднем, около 12%, а семьи с низким уровнем доходов — до 33%. Стремление сократить стоимость объекта на этапе строительства любыми способами отчасти предопределяет невысокое качество применяемых недорогих материалов, тиражирование некачественных, но дешевых планировочных решений и т. п. В глобальном смысле речь об устаревших организационноэкономических механизмах и низкой деловой активности как результата низкой мотивированности инвесторов, девелоперов, застройщиков к внедрению инновационных решений в строительную отрасль.
Концептуальная идея инновационно-устойчивого развития жилищного строительства на региональном уровне является принципиально новым подходом, основанным на принципах рационализации интенсивности освоения региональной сферы жизнедеятельности населения и обеспечения комфортности его проживания в самые кратчайшие сроки, рассматриваемые как базовый механизм расширенного воспроизводства жилищной недвижимости. Разработка новой организационно-экономической концепции экостроительства предполагает решение следующих задач: сокращение негативного воздействия строительной деятельности на население и биосферу на протяжении ЖЦОН; создание рынка доступного и комфортного жилья для граждан РФ с разным уровнем доходов; повышение производительности организационноэкономической строительной системы, создание новых рабочих мест и привлечение квалифицированных рабочих кадров в сферу строительного производства; достижение эффективности капитальных вложений в устойчивое развитие экожилищных объектов и снижение последующих эксплуатационных затрат; снижение уровня регионального энергопотребление и повышение экономической устойчивости региональной энергосистемы и др.
Заключение
.
Один из ключевых вопросов на строительном рынке — надежность застройщиков и качество строительства. В 2017 году власти сделали многое для того, чтобы защитить покупателей и дать им чувство уверенности в завтрашнем дне: это вступившие в силу поправки в ФЗ № 214, создание компенсационного фонда долевого строительства, планы по переходу к проектному финансированию. Законодательство сейчас серьезно меняется в сторону большей заботы о безопасности клиентов. Еще одним ярким событием 2017 года стал запуск программы реновации старого жилого фонда в Москве. Это решение породило массу обсуждений и споров, но после того как были озвучены четкие планы, многие вопросы были сняты. В 2017 году рынок недвижимости начал сильно меняться под влиянием законодательных инициатив. По прогнозам экспертов, именно они уже в ближайшее время могут стать причиной серии слияний и поглощений: застройщики, неспособные подтвердить свою надежность и выдерживать новые правила игры, могут уйти с рынка.
Таким образом, тренд на укрупнение игроков сохранится. При этом сам рынок и методы работы на нем станут более надежными, европейскими. С каждым годом конкуренция на рынке становится все сильнее. Девелоперам приходится идти на большие уступки покупателям, наблюдаются скидки 15−20%, такого в элитной недвижимости не было с 2008 года. Также наблюдается смещение четких границ классификации в элитном сегменте.
Проекты бизнес-класса называют себя премиальными, проекты объемом под 200 квартир или апартаментов называют себя клубными домами.
Список литературы
ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи [электронный ресурс]. — Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2a54eb7c0c87a49c41aa10efb253f6bdea 2bfcf4/Абакумов Р. Г. Операции с недвижимостью. Часть 1. Управленческие решения по операциям с недвижимость [Электронный ресурс]: учебное пособие / Р. Г. Абакумов, И. В. Чеченина. — Электрон. текстовые данные. — Белгород: Белгородский государственный технологический университет им. В. Г. Шухова, ЭБС АСВ, 2014. — 121 c.— Режим доступа:
http://www.iprbookshop.ru/49 714.htmlАндреасян М. А. Развитие методических основ анализа деятельности рынка недвижимости: Дисс. … канд. экон. наук: 08.
00.05. Волгоград, 2009. — 150 с. Арефин А. В. Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости // Жилищные стратегии. — 2015. —.
Том 2. — № 4. — с. 253 — 266.
Асаул А.Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд. — СПб: ИПЭВ, 2009.
Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. М.: Юрайт, 2011.
Жигалова В. Н. Экономика недвижимости [Электронный ресурс]: учебное пособие / В. Н. Жигалова. — Электрон. текстовые данные. — Томск: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники, Эль Контент, 2012. — 164 c. — Режим доступа:
http://www.iprbookshop.ru/13 915.htmlЖуравлев Н. В. Экономическая сущность недвижимости в рыночной экономике. // «Социально-экономические явления и процессы» — 2012. № 1. С. 68−71.Из чего складывается цена за «квадрат» [Электронный ресурс] URL:
http://svpressa.ru/realty/article/89 549/Из чего складывается цена на квартиру в новостройке? [Электронный ресурс] URL:
http://gik23.ru/iz-chego-skladyvaetsya-cena-na-kvartiru/Как поведут себя цены на недвижимость в Новосибирске [Электронный ресурс] URL:
http://www.ksonline.ru/234 304/v-minuse/Максимов С. Н. Экономика недвижимости: учебник. М.: Академия, 2010.
Отчет по оценке объекта недвижимости. [Электронный ресурс]. Режим доступа:
http://www.bibliofond.ru/view.aspx?id=478 287.
Пашкус Ю. В. Экономика и финансы недвижимости. СПб: СПбГУ, 2009.
Российские квадратные метры. Сколько стоят квартиры в разных городах? [Электронный ресурс]. Режим доступа:
http://www.aif.ruСанкции и рынок недвижимости [Электронный ресурс] URL:
http://vsenovostroyki.ru/expert/4296/Чибикова Т. В. Понятие, сущность и структура рынка недвижимости. // «Омский научный вестник». — 2015. — № 1. — С. 190−195.Что будет с ценами на недвижимость в 2017 году — мнение экспертов и перспективы [Электронный ресурс] URL:
http://111 999.ru/realty/ceny-nanedvizhimost-v-2017/Что такое жилье эконом-класса? [электронный ресурс]. — Режим доступа:
http://moscowmax.ru/chto-takoe-zhile-ekonom-klassa.html.
