Скорее всего, просто это будет делаться дольше: если раньше перевод земель мог длиться 2−3 года, то сейчас это будет занимать 4−5 лет. Как будут развиваться города, так будет развиваться и земельный рынок вокруг них. Новый закон, продляющий период обязательной подготовки генеральных планов на 2−3 года, позволит устранить многие сложности, существовавшие при упрощенном переводе, который был, по сути, индивидуальной договоренностью владельца земли с руководством разного уровня. А Генплан — это публичная вещь.
Таким образом, земля продолжает и после кризиса быть интересной для инвесторов, в том числе девелоперскому бизнесу, но только участок должен соответствовать запланированным объемам строительства жилья. Невыгодно вкладывать в землю в расчете на то, что она в таком состоянии вырастет, даже если ты возьмешь ее по самой минимальной цене, которую предложат. Важно понимать, что эту землю придется осваивать минимум пять лет, на остальной необходимо будет вести сельхозпроизводство.
3.2 Укрепление земельно-имущественных отношений в России Развитие земельно-имущественных отношений оказывает большое влияние на социально-экономическое развитие страны. Поэтому цивилизованные земельно-имущественные отношения, уровень развития которых выражен, в первую очередь, зрелостью и прозрачностью их институтов, могут стать важнейшей предпосылкой и материальной базой укрепления социальной и экономической системы страны, регионов, о чем свидетельствует и мировой опыт.
Однако, как говорилось выше, сегодня в России уровень развития земельно-имущественных отношений невысок. В первую очередь, это касается Института формирования и предоставления достоверной и полной информации о землях, составляющих территорию субъектов РФ, создания и актуализации интегрированного публичного информационного ресурса, содержащего сведения о текущем использовании территории. Формирование данного Института позволит создать в конечном итоге эффективную систему использования земель для реализации социальных задач, инвестиционных инфраструктурных проектов и позволит увеличить доходы местных бюджетов за счет земельных платежей.
Реализация государственной политики обеспечения полноты и достоверности информации об объектах собственности субъектов РФ должна быть направлена на повышение эффективности управления и распоряжения имуществом, на надлежащее обеспечение государственных функций и снижение доли участия государства в конкурентных сферах экономики. В результате повысится конкурентоспособность и инвестиционная привлекательность хозяйственных обществ и снизится доля участия государства в конкурентных сферах экономики.
В то же время необходимость государственного регулирования земельных отношений обусловливается повышением эффективности привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов как для общества в целом, так и для отдельного инвестора. А для этого должны быть разработаны экономико-административные механизмы привлечения инвестиций, основой которых может стать земельная ипотека. С точки зрения экономической сущности, ипотека направлена на привлечение финансовых ресурсов для поддержания и развития материального производства, сельского хозяйства и прочих сфер экономики, в результате чего она становится механизмом привлечения инвестиций в развитие земельного рынка.
Ипотека обеспечивает оборот и перераспределение прав на имущество в случае, когда применение других механизмов оборота юридически невозможно или экономически нецелесообразно, поэтому она непосредственно влияет на развитие земельно-имущественных отношений. Регулирование использования земельных ресурсов посредством ипотеки предполагает воздействие последней на формы и объемы вовлечения земли и прочей недвижимости в рыночный оборот и возможность перераспределения капитала и недвижимости с целью повышения эффективности их использования.
Эффект может быть получен только при развитии целевой земельной ипотеки, предусматривающей опору на ключевое направление развития региона, территории, города (сельское хозяйство, отрасль промышленности, жилищное строительство и т. д.) под инновационные проекты с использованием института земельно-инвестиционного банка, стимулирующего инвестиционные вложения. В этом случае ипотека является механизмом привлечения инвестиций для решения заранее определенных задач и достижения поставленных целей. Содержание указанной модели целевой земельной ипотеки в комплексе может быть представлено:
— оценкой инвестиционного проекта использования ипотеки.
— определением исходя из кадастровой оценки и возможных направлений использования земельных ресурсов для привлечения инвестиционных вложений посредством ипотеки;
— финансово-институциональными условиями;
— оценкой рисков с учетом экономических и природных особенностей регионов России.
Однако использование земельной ипотеки может дать необходимый эффект лишь в том случае, если будет в достаточной мере проработана законодательная основа этого механизма в тесной увязке с закономерностями развития земельного комплекса и реального сектора экономики.
Другим важным направлением укрепления земельно-имущественных отношений в России может стать Институт земельно-имущественного налогообложения. Фискальная функция земельных ресурсов имеет историческое значение, особенно для наполнения местных бюджетов. Земельный налог служит важным инструментом экономической политики, с помощью которого можно существенно регулировать различные отрасли экономики. В частности, для того чтобы сохранялось аграрное землепользование и земля не выбывала из сельскохозяйственного оборота, многие страны применяют механизм льготного налогообложения, а в некоторых случаях и полного освобождения сельскохозяйственных товаропроизводителей от земельного налога. В противном случае, данные земли как невыгодные будут выбывать из сельскохозяйственного производства в более доходные отрасли.
Система льготного налогообложения сельскохозяйственных угодий является эффективным инструментом для создания барьера на пути их перехода в несельскохозяйственные виды угодий и служит стимулом инвестиционных процессов в аграрной сфере. Но этот эффект достигается при условии ощутимой разницы между налогообложением сельскохозяйственного землепользования и землепользования в других отраслях экономики. Для того чтобы удержать землю в сельском хозяйстве, кроме административных мер воздействия на аграрное землепользование, необходимы экономические (финансовые) механизмы.
Еще одним важным механизмом укрепления земельно-имущественных отношений в России является оценка земли. В сегодняшних условиях государство, должно изымать ренту с помощью ценового регулятора на основе использования системы кадастровой оценки земли, включающей в первую очередь методику кадастровой оценки земли. В свою очередь, сегодняшний уровень оценочной деятельности оставляет желать лучшего. Назрела необходимость совершенствования методологических подходов оценки, в частности предложений по дополнению кадастровой оценки земли поправочными коэффициентами, отражающими рыночные факторы — потенциальный спрос со стороны инвесторов на земельные участки.
Уточненная методика поправочных коэффициентов представляет интерес в условиях невозможности прямым способом оценить спрос на земельные участки. Эти предложения позволят, по мнению экспертов в области оценки, методологически правильно отразить в кадастровой оценке земельных ресурсов сбалансированность между имеющимися земельными ресурсами и количеством привлекаемых инвестиций в каждом регионе.
Таким образом, развитие предлагаемых Институтов в области земельно-имущественных отношений в России станет платформой для активизация сделок на рынке земли, базой для создания благоприятного делового климата и роста объемов инвестиций в российскую экономику, принятия эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению землей и прочно связанными с ней объектами недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования в данной курсовой работе, целью которой являлся анализ рынка земли и проблем его развития в России, выявлено следующее.
1. Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, имеет ключевое значение во всей системе экономических и социальных отношений людей и самой их жизни. Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладает человечество, земле принадлежит центральное место, не зависимо от системы общественного устройства.
Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Вовлечение земли в оборот позволяет развивать рыночные отношения во всех сферах экономики, когда создаются такие базовые условия, как частная собственность на землю, экономическая свобода предпринимательства и свободная конкуренция капиталов, личный интерес как главный мотив поведения, ограниченная роль правительства. Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка — важнейшая задача государства.
2. В России на протяжении многих веков вопрос владения землей был основным вопросом политической власти в обществе, отражением сложившейся политической и экономической системы, взаимоотношений внутри общества. Для нашей страны всегда была свойственна чрезмерная идеологизация и политизация земельных отношений.
Сегодня в России земля включена в гражданский оборот и признана объектом гражданских прав и земельных отношений, главнейшим элементом которых является земельная собственность. Вся форма земельной собственности в сегодняшней России существует как при разъединении земли в качестве объекта собственности и объекта хозяйствования, так и при соединении в одном физическом или юридическом лице. Рыночная форма движения земли проявляется в виде сделок купли-продажи между гражданами и юридическими лицами, выкупа земли у граждан и юридических лиц либо государством, либо полугосударственными самоуправляемыми (муниципальными) образованиями, залога земли гражданами и юридическими лицами в банках под кредиты и т. п.
3. Анализ развития рынка земли в России показал, что данный рынок зависит от различных факторов, в частности факторов спроса и предложения, однако конъюнктура рынка земли указывает на его несовершенство, в частности неэластичный спрос и сильную зависимость от государственной политики в сфере земельных отношений. С одной стороны, востребована земля, приносящая стабильный доход для ограниченного круга инвесторов, поскольку свободных земельных участков в крупных городах и их пригородах уже не хватает под строительство, а с другой стороны, земля не используется по назначению или используется неэффективно.
Проблемы развития рынка земли в России связаны с неэффективным использованием сельскохозяйственных земель, с неадекватной оценкой рыночной стоимости земли в связи с неразвитостью рынка земли и отсутствием достоверной информации о сделках, с неразвитой системой ценообразования на земельном рынке, а также с недостаточно сформированной системой управления земельными ресурсами.
4. Проблемы развития рынка земли в России могут быть решены путем укрепления земельно-имущественных отношений, формируемых на основе развития соответствующих институтов, таких как институт оценщиков, институты межевания и разграничения, институт земельной ипотеки, институты земельно-имущественного налогообложения, система создания информационных ресурсов в виде кадастра недвижимости. Недостаточная развитость Институтов приводит к низкому уровню оказания государственных услуг в данной сфере и повышению уровня издержек землепользователей (инвесторов). Наоборот, развитие данных Институтов станет платформой для активизация сделок на рынке земли, базой для создания благоприятного делового климата и роста объемов инвестиций в российскую экономику, принятия эффективных решений по распоряжению землей и прочно связанными с ней объектами недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
.
Гражданский кодекс. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32, ст. 3301.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс]: www.kadis.ru.
О государственном кадастре недвижимости" (ред. от 17.
07.2009): Федеральный закон от 24.
07.2007 № 221-ФЗ [Электронный ресурс]: www.kadis.ru.
Государственный (национальный) доклад о состоянии использования земель в РФ в 2010 году. — М.: Роснедвижимость, 2011. — 260с.
Артамонова О. Земельный рынок и его особенности, 2012. [Электронный ресурс]:
http://mega-e.su/.
Алакоз В. В. Землеустройство — инвестиционная карта России в аграрном секторе (в порядке обсуждения) / В. В. Алакоз, А. В. Никонов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2013. -&#.
160;№ 4. — C. 6−12.
Воронцов Сергей Анатольевич. Становление и развитие земельных отношений в России: история и современность: диссертация… к.ю.н.:
12.00. 01 .- Краснодар, 2008. 225с.
Волков С.Н. О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц / С. Н. Волков // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2013. — № 1. — C. 22−28.
Гаджиев И. А. Информационные системы в управлении земельными ресурсами / И. А. Гаджиев // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2012. — № 3−4. — C. 45−48.
Жиденко А. А. Направления развития инфраструктуры рынка земли: диссертация к.э.н. — Тамбов, 2009. [Электронный ресурс]:
http://www.dissercat.com.
Иволга А.Г., Урядова Т. Н. Организационно-экономические проблемы эффективного вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в гражданско — правовой оборот // Российский Экономический Интернет Журнал, 2010. [Электронный ресурс]:
http://www.e-rej.ru/publications.
Козлова С. В. Инновационно — инвестиционная привлекательность земли: методологические подходы // Экономические науки, 2012. -№ 11.
Козлова С. В. Институты развития земельно — имущественных отношений в современной России // Вопросы экономики и права, 2012. — № 12.
Макаров А. Н. Теневая экономика и реформа земельной собственности в современной России / А. Н. Макаров, К. А. Хубиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.
— 2013. -&# 160;№ 5. — C. 19−21.
Мальцев К. В. Системный подход в исследовании формирования и развития земельного рынка // Вестник ВВАГС. 2008. № 3.
Немченко Г. И. Рынок земли — идеальная теория и реальная практика // Налоги. Инвестиции. Капитал. — № 1−2. — 2009. [Электронный ресурс]:
http://nic.pirit.info.
Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В. И. Петров: под ред. д.э.н., проф. М. А. Федотовой. — М.: КНОРУС, 2007. — 208с.
Пехов Б., Иванов В. Земля как объект недвижимости приносящей предпринимательский доход // Российское предпринимательство. — 2010. — № 6 Вып. 2 (161). — С. 118−123.
Сухомлинова Н. Б. Земельные ресурсы Российской Федерации как объект рыночных отношений // Вестник ЮРГТУ (НПИ), 2012. — № 5. С.75−79.
Управление недвижимостью: Учебник / С. Н. Максимов, И. А. Бачуринская, Н. В. Васильева и др.; Под ред. С. Н. Максимова. — М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008. -351с.
http://land-reform.com/pub/index.php.
ПРИЛОЖЕНИЕ.
КАКИМ ОБРАЗОМ, ПО МНЕНИЮ РЕСПОНДЕНТОВ, ИЗМЕНИЛАСЬ СИТУАЦИЯ В РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКЕВ СВЯЗИ С ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕФОРМОЙ — ОБРАЩЕНИЕМ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА*(в % к общему числу опрошенных).
Ситуация изменилась Оцениваемый масштаб улучшилась скорее улучшилась скорее ухудшилась ухудшилась Затруднились ответить Не ответили Ситуация в экономике России в целом 17.39 41.30 15.22 3.26 18.48 4.35 Сибирского федерального округа 15.22 41.30 15.22 4.35 19.57 4.35 Свердловской области 18.48 45.65 16.30 6.52 10.87 2.17 Города Екатеринбург 22.83 43.48 13.04 4.35 11.96 4.35 *.
http://land-reform.com/pub/index.php.
Подсистемы рынка земли.
Агентства по исследованию земельного рынка.
Службы по продвижению объектов и услуг на рынке земли.
СМИ, специализирующиеся на тематике земельного рынка.
Девелоперы.
Организации по трудовому обеспечению.
Консалтинговые фирмы.
Рекламные агентства.
Информационные центры.
Институты общего назначения.
Специальные институты.
Инфраструктура рынка земли.
Информационная подсистема.
Финансовая подсистема.
Организационно — правовая подсистема.
