Технологическая и финансовая осуществимость

Должен быть решен также вопрос практической (технологической) осуществимости проекта — достаточны ли для этого финансовые, временны? е, трудовые и прочие привлекаемые ресурсы, доступны ли намечаемые к использованию материалы, обеспечена ли должная противопожарная безопасность, нет ли противопоказаний со стороны санэпиднадзора и т. д. Недостаточная квалификация строительных рабочих, отсутствие или неоправданно завышенная цена необходимых отделочных материалов, невозможность организации требуемого потока платежей (кредитной линии) — все это может стать причиной технологической несостоятельности проекта. Сведем рассмотренные факторы (рис. 5.4).

Рис. 5.4. Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (земли).

Следующим этапом анализа ННЭИ после того, как был проведен анализ земельного участка и рыночных условий с учетом указанных факторов, является поиск возможных вариантов функционального использования и сравнение их между собой.

Удобным приемом при этом является проведение SWOT-анализа, который предполагает сопоставление характеристик объекта: его сильных — S (strengths) и слабых — W (weaknesses) сторон в сравнении с теми возможностями — О (opportunities) и опасностями Т (threats), которые несет рынок.

Выделив на основе SWOT-анализа основные возможные варианты функционального использования земельного участка, далее следует проанализировать их по критериям наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ вариантов по четырем критериям ННЭИ. Наиболее эффективное использование земельного участка должно удовлетворять следующим критериям:

• • физическая возможность;
• • юридическая допустимость;
• • финансовая целесообразность;
• • максимальная эффективность.

Таким образом, на следующем этапе анализа определение наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования указанным критериям.

• 1. Физическая возможность. Возможно ли физически осуществить поставленную задачу на данном земельном участке?
• 2. Юридическая допустимость. Является ли предполагаемый вариант использования законным (юридически допустимым)?
• 3. Финансовая целесообразность. Является ли финансово оправданным строительство оптимальных сооружений? Финансовая целесообразность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в объеме, достаточным, но крайней мере, для того, чтобы возместить инвесторам вложенный капитал и получить минимальную ожидаемую ими ставку дохода.
• 4. Максимальная эффективность. Максимальная эффективность варианта использования означает, что данный вариант обеспечит максимизацию стоимости объекта при расчете одним из вариантов, приведенных ниже.

Из всех финансово целесообразных вариантов наилучшим и наиболее эффективным признается использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли или обеспечивает максимальный возврат капитала (чистую текущую стоимость объекта или чистый доход).

В случае проведения анализа для участка как вакантного в качестве критерия максимальной прибыльности используется величина остаточной стоимости земли, в основе расчета которой лежит техника остатка.

Остаточная стоимость земельного участка представляет собой разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений и (или) затратами на их возведение.

В случае проведения анализа ННЭИ для участка с существующими улучшениями критерием максимальной прибыльности может стать как стоимость объекта, так и критерии инвестиционного анализа, например величина чистой текущей стоимости и (или) внутренней нормы рентабельности.

Если вариант использования недвижимости успешно прошел тестирование, но всем четырем критериям и показал при этом лучший результат по критерию экономической эффективности, то именно он и является наилучшим и наиболее эффективным способом использования объекта недвижимости и именно данное использование должно быть положено в основу принятия инвестиционных и управленческих решений относительно данного объекта.

Как следует из раскрытия основных положений концепции наилучшего использования, понятие ННЭИ прямо связано с определением величины ренты, приносимой земельным участком, поскольку именно на основе ренты определяется остаточная стоимость земли.

Важно запомнить

Концепция наилучшего использования является одной из фундаментальных основ экономики, оценки, управления и развития недвижимости.

• 1. При оценке стоимости недвижимости этот принцип означает, что оценщик должен исходить из того, что разумный приобретатель будет стремиться к наилучшему использованию недвижимости, а значит, именно исходя из этого варианта должна определяться стоимость объекта.
• 2. При развитии недвижимости застройщик для успеха должен стремиться к тому, чтобы реализуемый им проект соответствовал наилучшему использованию земельного участка или преобразуемого здания.
• 3. При управлении уже существующим объектом менеджер должен стремиться обеспечить наилучшее использование объекта управления. * 1 2 3 4

Завершая рассмотрение концепции ННЭИ, приведем пример алгоритма ее использования при выборе варианта застройки земельного участка (табл. 5.5). Кратко этот алгоритм может быть представлен следующим образом.

• 1. Отбор разумных вариантов исходя из спроса, потенциала местоположения, ресурсного потенциала, технологических возможностей участка, существующих финансовых и правовых ограничений.
• 2. Определение затрат на создание объекта недвижимости по выбранным разумным и возможным вариантам (затрат).

Например: доходный жилой дом — 450 тыс. д.е.; торговый центр — 721 тыс.; офисное здание — 577 тыс. д.е.

• 3. Прогнозирование потенциальных доходов по выбранным вариантам застройки (потенциального валового дохода, эффективного валового дохода, чистого операционного дохода).
• 4. Определение экономической эффективности (максимальной стоимости земли) на основе прогнозного отчета о доходах.

Таблица 5.5

Определение варианта наилучшего использования земельного участка

Как видно из табл. 5.5, наилучшим и наиболее эффективным вариантом застройки следует признать вариант строительства доходного жилого дома, поскольку этот вариант обеспечивает максимизацию стоимости земли.

Вопросы практики

Приведем далее развернутый алгоритм, используемый рядом консалтинговых компаний Санкт-Петербурга при определении варианта ННЭИ.

• 1. Краткий анализ участка и окружения.
• 2. Возможные направления развития участка, выводы относительно наиболее целесообразных для развития на участке сегментов рынка недвижимости.
• 3. Анализ рынка и конкурентной среды применительно к проекту.
• 3.1. Характеристика рынка офисной недвижимости и конкурентной среды применительно к проекту.
• 3.1.1. Краткая характеристика рынка офисных центров в целом по СанктПетербургу (предложение, спрос, заполняемость площадей, ставки аренды, сделки по аренде и продаже бизнес-центров).
• 3.1.2. Оценка объема рынка офисных центров классов «А», «В», в которых осуществлялась продажа площадей, за последние 10 лет — в метрах квадратных введенных в эксплуатацию офисных центров (по данным, доступным консультантам).
• 3.1.3. Выбор зоны конкуренции, карта с расположением действующих и перспективных конкурентов.
• 3.1.4. Характеристика действующих офисных центров, которые могут составить конкуренцию проекту: расположение, класс, девелопер, арендная площадь, формат парковки и количество парковочных мест, запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения и на места в паркинге, заполняемость, дата открытия.
• 3.1.5. Характеристика офисных центров, в которых осуществляется продажа площадей: расположение, полезная площадь, нарезка площадей, формат парковки и количество парковочных мест, схема продажи паркинга, запрашиваемые цены за метр квадратный офисных помещений и машино-мест, заполняемость (характеристика продаж), дата открытия.
• 3.1.6. Характеристика перспективных офисных центров: расположение, класс, девелопер, арендная площадь, формат парковки н количество парковочных мест, заявленная дата открытия, стадия (строительство/проект), преимущества и недостатки проектов.
• 3.2. Характеристика рынка гостиничной недвижимости и конкурентной среды применительно к проекту.
• 3.2.1. Существующее и перспективное предложение.
• 3.2.2. Характеристика туристического потока.
• 3.2.3. Заполняемость в зависимости от классности гостиниц.
• 3.2.4. Обеспеченность номерным фондом в Санкт-Петербурге.
• 3.2.5. Ценовая политика.
• 3.2.6. Уровень конкуренции для проекта с указанием ключевых характеристик конкурентных объектов/проектов, в том числе анализ предоставляемых услуг и качества функциональных помещений (номера, предприятия общественного питания, рекреационная инфраструктура).
• 3.2.7.

  Заключение

  о целесообразности включения гостиницы в проект.

• 3.3. Характеристика рынка апартаментов на продажу в Санкт-Петербурге.
• 3.3.1. Отличительные характеристики формата апартаментов, целевые группы покупателей.
• 3.3.2. Основные характеристики реализуемых проектов в Санкт-Петербурге: карта с расположением, адрес, девелопер, количество и площадь апартаментов, квартирография, заявленные цены продаж, темпы продаж (если доступны консультантам), степень готовности апартаментов при продаже (с отделкой/без), обеспеченность парковочными местами, сопутствующая инфраструктура, срок сдачи/стадия строительства.
• 3.3.3. Заявленные проекты комплексов апартаментов: карта с расположением, адрес, девелопер, площадь апартаментов (если известно), планируемое завершение строительства (если известно).
• 3.4. Краткая характеристика локального первичного рынка жилья в ближайшем окружении.
• 3.4.1. Карта с расположением строящихся и перспективных жилых комплексов, квартиры в которых выставлены на продажу на первичном рынке.
• 3.4.2. Таблица с основными характеристиками строящихся жилых комплексов: адрес, девелопер, количество и площадь квартир, заявленные цены продаж, темпы продаж (если доступны консультантам), срок сдачи/стадия строительства.
• 3.4.3. Таблица с основными характеристиками перспективных жилых комплексов: адрес, девелопер, площадь квартир (если известно), планируемое завершение строительства (если известно).
• 3.4.4.

  Заключение

  о базовых ценах и темпах продаж апартаментов в проекте на основании сравнения конкурирующими проектами и объектами-аналогами.

• 4. Сравнение вариантов развития участка.
• 4.1. Рассматриваемые варианты.
• 4.2. Предварительный расчет основных технико-экономических показателей по каждому варианту (площадь застройки, этажность, общая площадь здания, арендная/продаваемая площадь по составляющим, формат и вместимость парковки).
• 4.3. Прогноз инвестиционных затрат по каждому варианту.
• 4.4. Прогноз доходных характеристик по каждому вариант}' (ставки аренды/цены продажи, заполняемость площадей/темпы продажи), укрупненный прогноз операционных расходов.
• 4.5. Прогноз денежных потоков по каждому варианту.
• 4.6. Расчет финансовых результатов и показателей экономической эффективности по вариантам; сравнение вариантов по общепринятым инвестиционным критериям: срок окупаемости, чистая текущая стоимость, внутренняя норма доходности.
• 4.7. Анализ сильных и слабых сторон рассматриваемых вариантов, определение наиболее эффективного варианта развития участка.