Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Общие положения

Относительно прав и обязанностей собственника имущества ГК РФ установлено, что ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209). Применительно к жилым помещениям в ст. 288.

ГК РФ конкретизировано, что собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (т.е. для проживания граждан). В настоящее время данным вопросам посвящен разд. II ЖК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (ст. 30−48). При этом предусмотрено, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками (физическими и юридическими лицами) другим лицам на основании договора. Основная форма такого гражданско-правового договора — договор найма жилого помещения. Он содержится в гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Как указывалось выше, в юридический литературе и законодательстве субъектов РФ он получил название «договор коммерческого найма жилого помещения». В жилищном законодательстве, в частности в ЖК РФ, речь идет о другом договоре найма жилого помещения — договоре социального найма жилого помещения. Первоначально такое понятие стало использоваться в ГК РФ (ст. 672), но в жилищное законодательство соответствующие изменения не были внесены, т. е. в период действия ЖК РСФСР этот договор назывался по-старому «договор найма жилого помещения», что создавало путаницу с точки зрения разграничения этих договоров.

Вначале познакомимся с основными положениями договора коммерческого найма и его содержанием.

Понятие договора (ст. 671 ГК РФ): собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1).

При этом юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора; использование жилого помещения разрешается только для проживания граждан и не допускается для иных целей, в том числе в качестве нежилого помещения (п. 2). Иначе говоря, данный договор предназначен только для граждан.

Объект договора (ст. 673 ГК РФ): изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома); пригодность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством.

Форма договора (ст. 674 ГК РФ):

• • договор заключается в письменной форме (простой письменной форме — не нотариальной);
• • соблюдение указанного требования (о письменной форме) является обязательным как с теоретической, гак и с практической точки зрения.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ):

• а) наниматель:
  • • только гражданин может быть нанимателем;
  • • несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним, которые нарушают условия договора;
• б) граждане, постоянно проживающие с нанимателем:
  • • имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением;
  • • должны быть указаны в договоре;
  • • могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем (т.е. являются сонанимателями).

Наймодатель (п. 1 ст. 671 ГК РФ):

• • собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;
• • наймодателем может быть как юридическое, так и физическое лицо (гражданин).

Срок договора (ст. 683 ГК РФ):

• • договор заключается на срок не более пяти лет;
• • если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет;
• • договор может быть заключен на срок до одного года (краткосрочный наем).

Плата за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ):

• • устанавливается соглашением сторон, кроме случаев, когда законодательством предусмотрен максимальный размер платы за жилое помещение;
• • одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством или договором.

Права и обязанности сторон:

• а) наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ):
  • • передать нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;
  • • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;
  • • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;
  • • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
  • • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором (ст. 681 ГК РФ);
• б) наймодатель имеет право:
  • • требовать от нанимателя и других пользователей жилым помещением соблюдения условий договора;
  • • настаивать на изменении условий договора в порядке и случаях, установленных законодательством;
  • • требовать расторжения договора (п. 2 ст. 687 ГК РФ);
• в) наниматель обязан (ст. 678 ГК РФ):
  • • использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • • своевременно вносить плату за жилое помещение;
  • • самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное;
  • • осуществлять текущий ремонт, если договором не предусмотрено иное (ст. 681 ГК РФ);
• г) наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ);
• д) наниматель имеет право:
  • • преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ);
  • • передать по договору поднайма жилого помещения часть или все нанятое помещение с согласия наймодателя в пользование поднанимателю (ст. 685 ГК РФ);
  • • с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с предварительного уведомления наймодателя разрешить проживать временным жильцам (ст. 680 ГК РФ);
  • • с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

В жилищном законодательстве была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Соответственно в этих случаях отношения между собственником жилищного фонда (жилого помещения) — арендодателем и арендатором — юридическим или физическим лицом оформлялся договор аренды жилого помещения. Такой вид жилищного договора был предусмотрен ст. 17 Основ и ст. 10, 54, 131 ЖК РСФСР.

В чем состоит отличие предоставления жилого помещении по договору коммерческого найма от предоставления его по договору аренды?

Как указывалось выше, сдача жилья в аренду была предусмотрена ранее принятым жилищным законодательством (1991−1992) в период перехода страны к рыночным условиям. В это время в законодательстве появился новый вид использования жилых помещений — сдача жилья в аренду и, следовательно, новый вид договора — договор аренды жилого помещения, которым предполагалась сдача жилья (использование недвижимости) во временное владение и пользование без ограничения его размеров и за договорную плату. Иными словами, предусматривалось использование жилых помещений, находящихся в частной собственности (в домах государственного и муниципального жилищного фонда — части этого жилищного фонда) уже не в потребительских целях (по договору социального найма), а для получения дохода от сдачи жилых помещении в аренду, т. е. в коммерческих интересах.

Действующий ГК РФ не содержит понятия «договор аренды жилого помещения» ни в гл. 34 «Аренда», ни в гл. 35 «Наем жилого помещения». Кроме того, в п. 2 ст. 671 ГК РФ подчеркивается, что по договору аренды жилое помещение предоставляется только юридическим лицам. Если анализировать нормы, содержащиеся в законодательстве, то принципиальных различий относительно использования жилья по договору аренды и договору коммерческого найма нет. В связи с этим мы должны исходить из того, что ГК РФ «отказался» от понятия «аренда» применительно к жилищному фонду, заменив его другим понятием «договор найма», который включает в себя основные элементы аренды (жилье предоставляется во владение и пользование, его размер не ограничивается, договор имеет срочный характер, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон и т. п.). Иначе говоря, в настоящее время в качестве правовой базы мы должны использовать нормы гл. 35 ГК РФ, которые пользуются приоритетом по отношению к нормам других законодательных актов, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

В гл. 35 ГК РФ дастся общее определение договора найма жилого помещения коммерческого назначения (п. 1 ст. 671). Вместе с тем в указанной главе называется и другая разновидность найма жилья — договор социального найма жилого помещения (ст. 672). Эта статья содержит основные положения о договоре социального найма, которые нашли развитие в жилищном законодательстве — ЖК РФ, введенном в действие с 1 марта 2005 г. Следовательно, договор социального найма — это прежде всего сфера правового регулирования жилищного законодательства.