Сравнительный подход. 
Экономика строительства

При сравнительном подходе, как явствует из названия, стоимость определяется сравнением с аналогичными объектами. Применимость этого метода возрастает с связи с развитием информационных технологий. Если раньше этот метод был доступен специалистам, то в настоящее время покупатели и продавцы строительных объектов наверняка потратят какое-то время для поиска в Интернете уровня цен. В то же время доступны будут только объявления о продажах, а реальные суммы сделок, как правило, остаются коммерческой тайной. В некоторых случаях продавцы искусственно занижают стоимость сделки для уменьшения выплачиваемых налогов на доходы физических лиц^[1]. Такие данные не могут быть приняты в качестве аналога.

Формальным методом, применяющим сравнительный подход, можно назвать метод сопоставления рыночных цен, изложенный в ст. 105.9 НК РФ, хотя он имеет более общий характер, чем необходим для реализации недвижимости. При этом методе минимальное и максимальное значения рыночной цены определяются с помощью нижнего и верхнего квартилей, т. е. значений, соответствующих 25 и 75% выборки, упорядоченной по возрастанию цен. При таком методе отбрасываются наиболее низкие и наиболее высокие цены, которые могли быть получены в условиях, отличающихся от нормальных рыночных.

Пример Выявлено девять объектов-аналогов, удельные цены на квадратный метр которых ранжированы в следующем порядке: 754, 825. 980. 1052, 1098, 1134, 1248, 1305, 1675 евро. Нижний квартиль составляет 9 • 0,25 = 2,25, с округлением в большую сторону — 3. Верхний квартиль составляет 9 • 0,75 = 6,75, а с округлением в большую сторону — 7. Соответственно межквартильный интервал цен будет находиться между третьим и седьмым значениями, т. е. между 980 и 1248, или 1114 ± 134 евро^[2].

Следует учитывать, что двух полностью одинаковых объектов строительства не существует, поэтому любой аналог в чем-то отличается от исследуемого объекта. Поэтому в полученные значения следует внести определенные корректировки, учитывающие технико-экономические характеристики объекта, влияющие на его стоимость. К таким характеристикам можно отнести^[3]:

• — конструктивные и объемно-планировочные решения;
• — эксплуатационные характеристики;
• — функциональную адаптивность;
• — размещение объекта строительства (регион, близость города);
• — транспортное сообщение и инженерные коммуникации; приобретаемый имущественно-правовой статус;
• — дату совершения сделки (год, месяц);
• — условия платежей, возможность рассрочки и ставки.

Для сравнительного анализа целесообразно построить параметрическую функцию, зависящую от набора аргументов, специфических для данного типа объекта.

Оценка стоимости земельного участка

При комплексной оценке к величине стоимости строительного объекта добавляется стоимость соответствующего земельного участка. В отличие от других объектов оценки земля является природным ресурсом универсального назначения, не имеет срока службы, не амортизируется. Рыночная стоимость участка определяется при наиболее эффективном использовании с учетом его категории и вида разрешенного использования (см. гл. 5 учебника).

Для земельного участка могут быть определены рыночная и кадастровая стоимости. По рыночной стоимости участок может быть продан на свободном рынке, когда продавец и покупатель действуют разумно, без принуждения к сделке. Кадастровая стоимость определяется статистическими методами на базе рыночной стоимости для формирования земельного налога и в иных случаях. Поскольку при формировании кадастра учитываются только официальные, часто заниженные, результаты продаж, то кадастровая стоимость часто ниже рыночной, хотя имеются и случаи завышения кадастровой цены. При развитии земельных отношений они постепенно сближаются. В большинстве стран кадастровая оценка, отдельная от рыночной, отсутствует.

Для определения рыночной стоимости земельного участка целесообразен учет следующих факторов: местоположение и доступность участка; категория и вид разрешенного использования; правовой статус и обременения; инженерные условия освоения площадки; размеры и конфигурация площадки; экологические и санитарно-гигиенические факторы и др.

Оценка стоимости земельного участка производится различными методами, зачастую не связанными с методами оценки строительного объекта: методом сравнения продаж, распределения, выделения, разбиения на участки, остатка, капитализации чистой земельной ренты, предполагаемого использования.

В частности, при использовании метода сравнения продаж используется многофакторный сравнительный подход. При этом определяются основные характеристики исследуемого участка, подбираются аналоги, выполняется предварительная оценка, выявляются отклонения параметров оценки и производится корректировка оценки.

При методе распределения вычисляется доля стоимости земельных участков по объектам-аналогам, включающим как земельный участок, так и строения. При методе выделения из стоимости аналогов выделяются стоимости строительных объектов. Метод разбиения предполагает нарезку большого земельного участка на продаваемые участки небольшого размера^[4].

При использовании метода остатка из стоимости объектов-аналогов последовательно вычитается стоимость улучшений, привнесенных пользователями участка. К улучшениям могут относиться выравнивание рельефа, подвод инженерных коммуникаций, строительство объектов, благоустройство и т. д.

Метод выделения представляет собой, но сути, сочетание метода сравнения продаж и метода остатка, так как при этом после корректировки оценки производится расчет стоимости воспроизводства улучшений с учетом накопленного износа.

При капитализации земельной ренты оценочная стоимость определяется делением чистой земельной ренты на коэффициент капитализации. Земельная рента обычно определяется как чистый (после вычета расходов и налогов) рыночный доход от сдачи в аренду. Коэффициент капитализации определяется аналогично доходному методу (см. параграф 44.2).

Метод предполагаемого использования может быть применен, когда назначение участка не вполне однозначно. При этом назначаются несколько вариантов использования участка в будущем, включая варианты разделения, застройки, усовершенствования и др. Для каждого варианта определяют суммы доходов и расходов по расчетным периодам, включая ожидаемые капитальные затраты. Затем подсчитывается дисконтированная стоимость чистого операционного дохода для каждого варианта, выбирается наилучший вариант и для него дается оценка стоимости участка. Метод весьма напоминает определение ЧДД (см. гл. 12 учебника).

Как следует из приведенных описаний методов, для оценки земельных участков в целом применимо сочетание сравнительного и доходного подходов.

Мнение автора Согласно наблюдениям автора для предварительных оценок стоимость 1 га земли в районе крупных городов может быть определена по формуле.

где? — коэффициент, принимаемый равным около 3 евро/га для промышленного строительства, около 2 евро/га для жилищно-гражданского коммерческого строительства; М — количество жителей в ближайшей наиболее крупной городской агломерации, чел.; L — расстояние до центра агломерации, км; n — показатель степени, приблизительно равный единице.

• [1] Согласно ст. 220 НК РФ, если продавец владел недвижимостью менее трех лет, то при продаже недвижимости уплачивается доход по ставке 13% с суммы, превышающей 1 млн руб.
• [2] В программе Excel имеется функция квартиль, для которой задаются номера квартиля 1, 2 или 3.
• [3] Симионова П. Е., Шеина С. Г. Указ. соч.
• [4] Виноградов Д. В. Экономика недвижимости. Владимир: Владимирский гос. ун-т, 2007.