Особенности земельных ресурсов и объектов недвижимости как объекта прогнозирования и планирования

Одним из основных этапов планирования и прогнозирования использования земельных участков и объектов недвижимости является выбор метода. В зависимости от того, насколько адекватным прогнозируемому и планируемому объекту будет метод, настолько точными и достоверными получатся прогноз и план, настолько последствия управленческих решений будут соответствовать ожидаемым. Собственно, сам этап будет состоять из двух подэтапов: выбора вида метода прогнозирования и планирования и выбора конкретного метода.

Но прежде чем приступить к рассмотрению классификации методов прогнозирования и планирования, необходимо выделить отличительные особенности исходных данных для прогнозирования и планирования использования земельных участков и объектов недвижимости^[1].

• 1. Наличие краткого временного ряда. Аналитики и исследователи, занимающиеся прогнозированием в России, находятся в более сложной ситуации, чем их западные коллеги, в распоряжении которых имеются данные о динамике основных показателей рынка недвижимости за несколько десятилетий. Учитывая, что в советские времена никакого рынка недвижимости не существовало в принципе, аналитик может в лучшем случае (при анализе крупных городов и их окрестностей) опираться на динамический ряд из 10—15 уровней, составленных из годовых значений. Более того, аналитики рынка земли Подмосковья, как было показано ранее, имеют возможность оперировать лишь информацией за 4—4,5 года.
• 2. Отсутствие достоверной информации о суммах сделок с недвижимым имуществом. Исполнители, выполняющие прогнозные работы для органов государственной (муниципальной) власти, имеют доступ к данным учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К сожалению, в России большая часть сумм сделок значительно превышает указанные в документах, следовательно, достоверность прогноза, опирающегося на подобные данные, будет вызывать большие сомнения. Аналитикам, осуществляющим прогноз для нужд частных юридических и физических лиц, приходится работать с данными о предложениях недвижимости или с базой данных о сделках, проходящих через определенное агентство недвижимости. В первом случае необходимо делать скидку на торг, которая меняется с течением времени, во втором — на то, что объем данных отдельного риелторского агентства может не отражать достоверно состояние всего рынка.
• 3. Несогласованность данных из различных источников. Эта особенность чрезвычайно характерна для рыночной информации о ценах на землю, объемах спроса и предложения. Один из путей получения информации об основных параметрах рынка — обратиться к обзорам рынка, публикуемым в открытом доступе различными консалтинговыми компаниями. Проблема, возникающая при использовании подобных данных, заключается в том, что основные показатели, характеризующие рынок, значительно отличаются в обзорах разных компаний
• (до нескольких процентов). Это объясняется, во-первых, различными методиками вычисления показателей; во-вторых, тем, что ни одна компания не может собрать полную информацию из-за непрозрачности рынка. При существовании ярко выраженной тенденции подобное положение вещей не является критичным, но использование различных данных может привести к выводам о наличии прямо противоположных трендов. Для получения достоверного прогноза аналитику необходимо либо опираться на данные из одного и того же источника (что не всегда возможно), либо выводить усредненные значения показателей, опираясь на собственное экспертное мнение о достоверности данных.

В современной России наибольшим спросом и доверием пользуются краткосрочные (в российских условиях до одного года) и среднесрочные (один-два года) прогнозы. Но субъекты управления, имеющие дело с недвижимым имуществом, исходя из особенностей недвижимого имущества как актива (в первую очередь это длительность сроков создания зданий и сооружений и службы недвижимости), сталкиваются с необходимостью долгосрочных и сверхдолгосрочных прогнозов. Потребность в оперативных прогнозах в сфере недвижимости значительно меньше и возникает только при управлении недвижимостью или при выборе экономически обоснованного момента для совершения сделок. Несмотря на все перечисленные трудности с исходными данными, заказчик прогнозных работ будет требовать (особенно когда прогноз выполняется для органов государственной (муниципальной) власти), а исполнители должны будут выполнять прогнозы с периодом упреждения до 10—15 лет включительно.

Опираясь на рассмотренные особенности имеющихся данных, сформулируем минимальные требования к ним. В силу малого количества уровней временных рядов, описывающих рынок недвижимости и использование земельных участков в России, аналитик не должен пренебрегать ни одним из них, так как снижение длительности ряда на единицу может привести к значительному изменению достоверности прогноза. Следовательно, эта особенность ставит под сомнение использование некоторых методов прогнозирования, о чем пойдет речь далее.

• [1] Комаров С. И. Прогнозирование стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства (на примере Московской области): дис. … д-ра экон.наук. М.: ГУЗ, 2007.