Принудительное отчуждение объектов незавершенного строительства

Действующее законодательство дополнило предусмотренные ст. 235 ГК РФ основания для прекращения права собственности новым основанием, в соответствии с которым допускается принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В случае прекращения действия договора аренды государственного земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, ОНС, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже ОНС с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком. Требование о продаже ОНС не будет подлежать удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи ОНС определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен ОНС, собственник недвижимости не приобретает установленного ст. 272 ГК РФ права требовать передачи земельного участка (его части) в пользование.

В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, ОНС, расположенный на таком земельном участке, также может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Действующее законодательство исключило действие описанных выше норм в случае принудительного отчуждения ОНС в отношении объекта долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды земельного участка не завершено.

Публичные торги проводятся в форме открытого аукциона на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника.

Не менее чем за 35 дней до дня проведения аукциона его организатор обязан, во-первых, опубликовать (по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект) извещение о проведении аукциона (в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального района, городского округа); во-вторых, разместить извещение о проведении аукциона на официальном сайте исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обратившегося в суд с заявлением о продаже недостроя на публичных торгах.

Кроме того, извещение о проведении аукциона размещается его организатором на сайте www.torgi.gov.ru (не менее чем за 30 дней до проведения аукциона).

Лицо, изъявившее желание приобрести объект незавершенного строительства в собственность, должно подать заявку на участие в аукционе и внести задаток.

Задаток возвращается в случаях, если аукцион не состоялся; если лицо, участвовавшее в аукционе, не было признано его победителем; если лицо, подавшее заявку, отозвало ее до установленных даты и времени начала рассмотрения заявок.

При заключении договора купли-продажи с лицом, выигравшим аукцион, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет оплаты объекта. При уклонении или отказе лица, выигравшего аукцион, от заключения в установленный срок договора купли-продажи результаты аукциона аннулируются, победитель утрачивает право на заключение указанного договора, задаток ему не возвращается.

Договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства подписывает организатор аукциона без доверенности.

Полученные от продажи денежные средства переводятся организатором аукциона бывшему собственнику недостроенного объекта в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

В заключение добавим, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2015 г.^[1]

• [1] Кислое С. С. Комментарий к Определению ВС РФ от 18.10.2016 № 309-ЭС16−13 147 // Строительство: акты и комментарии для бухгалтера. 2016. № 11.