Сущность кадастровой оценки земель

Понятие государственной кадастровой оценки дается в ст. 24.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с этим Законом государственной кадастровой оценке подлежат все виды недвижимости, в том числе и земельные участки. Сущность такой оценки раскрывается в Законе через совокупность действий, которая представлена на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Содержание государственной кадастровой оценки земель

ГКОЗ проводится, но решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или, но решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в три года (в городах федерального значения — в два года) и не реже чем один раз в пять лет.

Орган, принявший решение о проведении ГКОЗ, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Соответственно, финансирование работ по ГКОЗ может осуществляться из регионального или местного бюджета.

Государственная кадастровая оценка земель — совокупность установленных законодательством действий по определению кадастровой стоимости земель.

ГКОЗ основывается на классификации земель по целевому назначению. Кадастровой оценке подлежат земельные участки, учтенные в ГКН. Перечень объектов кадастровой оценки формируется органом кадастрового учета. При формировании такого перечня указываются необходимые для кадастровой оценки количественные и качественные характеристики земельных участков, содержащиеся в ГКН, а также в иных базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.

Организация проведения ГКОЗ начинается с разработки и утверждения регламентирующих ее документов. К таким документам относятся:

• — методические указания по ГКОЗ;
• — распорядительный документ Росреестра об организации проведения ГКОЗ в субъектах РФ;
• — распорядительный документ управления Росреестра по субъекту РФ об организации проведения ГКОЗ в субъекте РФ с указанием даты ее проведения;
• — акт органа исполнительной власти субъекта РФ о проведении ГКОЗ;
• — конкурсная документация на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте РФ, выполняемых за счет средств федерального бюджета, в том числе техническое задание и договор на выполнение работ;
• — форма отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте РФ;
• — формы оперативной отчетности о ходе проведения ГКОЗ.

Методические указания по ГКОЗ разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития Росс и и.

В решении о проведении ГКОЗ должно быть указано следующее:

• — год начала проведения работ по ГКОЗ;
• — категория или категории земель;
• — наименование субъекта РФ, на территории которого будет осуществляться ГКОЗ;
• — наименования муниципальных образований, на территориях которых будет осуществляться ГКОЗ.

Такое решение размещается на официальном сайте органа, принявшего его, а копия направляется в Росреестр.

ГКОЗ проводится в отношении земельных участков в составе указанной в решении об оценке категории, которые прошли кадастровый учет. Перечень таких участков формирует и предоставляет заказчику ГКОЗ орган, ведущий ГКН. В перечне указываются сведения из ГКН о количественных и качественных характеристиках земельных участков, необходимые для проведения ГКОЗ.

Отбор исполнителя работ по ГКОЗ осуществляется на конкурсной основе. Исполнитель работ по ГКОЗ обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее 30 млн руб. на срок не менее трех лет.

Определение кадастровой стоимости осуществляется исполнителем в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами и правилами оценочной деятельности, методическими указаниями Минэкономразвития России. Датой определения кадастровой стоимости земель в рамках ГКОЗ является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Отчет об определении кадастровой стоимости составляется в трех экземплярах на бумажном и электронном носителях, в котором указываются такие сведения, как:

• — использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка (факторы стоимости), сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения;
• — описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков;
• — сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

В течение трех рабочих дней с даты составления проекта отчета, его электронная версия направляется в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и в саморегулируемую организацию оценщиков (СРОО), членом которой является исполнитель ГКОЗ. После рассмотрения указанными органами проекта отчета исполнитель составляет его итоговый вариант и отправляет его на экспертизу.

Экспертизу осуществляет СРОО в течение 45 рабочих дней. По результатам экспертизы СРОО дает положительное или отрицательное экспертное заключение на отчет. Отрицательное заключение должно содержать перечень выявленных нарушений и замечаний и их обоснование. При отрицательном заключении отчет дорабатывается и повторно представляется на экспертизу. Отчет принимается заказчиком работ только при условии наличия положительного экспертного заключения.

Утверждение результатов ГКОЗ осуществляется заказчиком в течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета и оформляется актом, который опубликовывается. Полученные в результате ГКОЗ сведения о кадастровой стоимости земель заносятся в ГКН.

Первый тур массовых оценочных работ был проведен в 2001—2005 гг. на территории всех субъектов РФ. По результатам этих работ с 1 января 2006 г. введен в действие земельный налог, исчисляемый на основе кадастровой стоимости земельных участков. В настоящее время активно проводятся работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель.

Сведения, использованные и вновь полученные при проведении ГКОЗ, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда Росреестр обеспечивает сбор исходных данных и результатов ГКОЗ, а также проведение мониторинга рынка недвижимости.