Договор аренды в гражданском праве

Выпускная квалификационная работа

на тему: Договор аренды в гражданском праве

Введение

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и признаки договора аренды

1.2 Правовое регулирование отношений аренды

1.3 Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров Глава 2. Элементы договора аренды

2.1 Субъекты договора аренды

2.2 Предмет договора аренды

2.3 Форма и порядок заключения договора аренды

2.4 Цена и срок в договоре аренды Глава 3. Исполнение и прекращение договора аренды

3.1 Обязанности арендодателя

3.2 Обязанности арендатора

3.3 Прекращение договора аренды Заключение Список использованных источников

Актуальность темы

исследования заключается в том, что договор аренды был и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды» Мызров С. Н. Договор аренды/ Диссертация канд. юр. наук: Ульяновск, 2008 -С.2.

Сегодня в условиях развития рыночных отношений, в нашей стране возникла потребность в гарантированной защите имущественных интересов экономических субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность (например договор дарения), договор аренды не влечет смены собственника, из сего явствует, что данный вид договора, в правовом смысле, регламентирует отношения товарообмена, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования ей.

Использование договора аренды, органами власти и управления, обеспечивает оптимальную организацию в территориальных образованиях производственных зон, сети общественных и культурных заведений, таможенных терминалов. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительно незначительные средства на размещение и ведения определенной деятельности. Попутно, в некоторых случаях решая проблему занятости населения и обеспечение рабочими местами граждан подвластных территорий.

Если обратиться к статистике рассмотрения судами гражданских дел на территории России, можно увидеть тенденцию к увеличению количества споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2007 г. — 23 521 дел Там жеС.3. В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений, предприятий, земельных участков. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды.

Цель работы: исследование объектного и субъектного содержания договора аренды, порядка его правового регулирования, исполнения и расторжения, а также сравнения исследуемого договора со смежными договорами.

Объектом исследования являются отношения между субъектами аренды, специфики аренды, актуальные и необходимые как в теоретическом, так и в практическом плане.

Предметом исследования выступают нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и других федеральных законов, применяемые для регулирования правоотношений возникающих при заключении договора аренды, а также материалы судебной практики применительно к проблеме исследования.

Задачи исследования:

1.проанализировать понятие и признаки договора аренды;

2.изучить правовое регулирование отношений аренды;

3.рассмотреть место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров;

4.охарактеризовать субъект и предмет договора аренды;

5.исследовать формы и порядок заключения договора аренды;

6.рассмотреть определение размера цены и срока в договоре аренды;

7.охарактеризовать обязанности сторон по договору аренды;

8.рассмотреть порядок прекращение договора аренды;

9.разработать предложения по совершенствованию законодательства.

Методологическую основу исследования составили общенаучные методы (анализа и синтеза), а также частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, сравнительно-правовой.

Нормативной базой исследования является законодательство, регулирующее договор аренды, в том числе Гражданский Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, нормативно-правовые акты субъектов РФ.

Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики акты Конституционного суда Российской Федерации, арбитражных судов РФ по делам связанным с арендой.

Теоретической основой исследования послужили работы правоведов: С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, Витрянского В. В, Васильевой В. В., С. М. Корнеева, И. М. Лунца, И. А. Новицкого и других теоретиков права.

Структура выпускной квалификационной работы: работа состоит из введения, основной части (состоящей из трех глав), заключения, списка использованных в работе источников, приложений.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и признаки договора аренды

Термин договор рассматривается в трех аспектах, это и юридический факт, (т.е. основание возникновения, изменения или прекращения гражданского правоотношения), и соглашение сторон, предусматривающее права, обязанности и порядок их осуществления, а также как документ, в котором изложена информация определенной специфики. А содержание договора составляют его условия: существенные, обычные и случайные.

Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Согласно Вводного закона Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) «О введении в действие части второй ГК РФ» // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 411 с 1 марта 1996 г. утратили силу положения, регулирующие арендные отношения закрепленные, предыдущим кодексом. А также перестали применяться соответствующие положения Основ законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.89 N 810−1. «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810−1) (ред. от 07.03.1991)// «Ведомости СНД и ВС СССР», 1989, N 25, ст. 481/ утратил силу

Согласно статье 606 ГК РФ «Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью». Гражданский кодекс РФ, часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ, (ред. от 01.10.2013) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410

Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов — «аренда» или «имущественный наем», которые российское право толкует тождественными. В то же время Витрянский В. В., обращает внимание на то, что «термин „наем“ используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров, т. е. термин „наем“ имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое — когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование». Витрянский В. В. Научно-практический комментарий к ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. 4-е изд. М. 2006 г.- С. 117.

Правовые нормы об аренде, закрепленные в главе 34 ГК РФ, применяются к регулированию всех видов аренды. Определение договора, данное законодателем, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату». Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т. Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина) — М.: «Юрайт-Издат»

Особый интерес представляют существенные условия договора: о предмете договора; предусмотренные в законе как существенные; необходимые для данного вида договоров; в отношении, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По той причине, что зачастую являются основаниями возникновения судебных споров.

Рассмотрим собственно базисный элемент оговора аренды, а именно предмет. Не было бы интереса к имущественному объекту, не возникли бы действия «составляющие» предмет, а значит и отсутствовала бы «посылка» заключения договора аренды. Мейер Д. И., указывает, что «предмет договора аренды не сводится к имуществу, передаваемому в аренду, им являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним, а так же действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы и возврату арендованного имущества по окончании срока аренды». Мейер Д. И. Русское гражданское право. — М.: Статут, 2008гС.521.

Условия, предусмотренные в законе как «существенные», распространяются на конкретный вид договоров. По аналогии с дефиницией «предметы роскоши» при разделе имущества, т. е. что для одной семьи роскошь, для другой — предметы обихода. Так и здесь, при заключении договоров, по определенному предмету, существенными будут те или иные условии. Для наглядности синтезируем положения для некоторых договоров в таблице.

Таким образом, как видно из таблицы, к ним относятся только те условия, которые прямо названы в нормах права либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида, обычно это предмет и цена, для некоторых договоров — срок.

Обычные условия — условия, закреплены законом и вступают в действие независимо от указания их в договоре. Например, из таблицы видно, что цена договора (кроме договоров аренды зданий и сооружений) как и срок, относятся к обычным условиям, т. е. согласно норм ГК РФ «если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата» (ст. 424, 614 ГК РФ). Также к обычным условиям договора относятся права и обязанности сторон: «арендатор — обязуется содержать используемое имущество в исправном состоянии, содержать в чистоте и порядке, нести расходы по текущему ремонту, а также он должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу». Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. -М.: «Статут» 2011 г.- С.9

Случайные условия дополняют либо изменяют обычные условия. Такие условия включаются в текст договора по усмотрению сторон, но их отсутствие на действительность договора не влияет. Примером случайного условия договора может служить «пункт, где рассмотрены сроки для предупреждения о прекращении аренды. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после срока аренды, то договор считается пролонгированным на тех же условиях при отсутствии возражений» .Там же-С.25

Все договоры можно классифицировать на: — односторонние и двухсторонние — у одной стороны договор порождает права, у другой — обязанности и двухсторонние при заключении договора каждая сторона приобретает как права, так и обязанности;- возмездные и безвозмездные — имущественное представление одной стороны обусловлено встречным имущественным представлением другой стороны и безвозмездные — имущественное представление производится только одной стороной; - реальные (например, договор купли-продажа) и консенсуальные — договор считается заключенным с момента достижения соглашения сторонами по всем существенным условиям договора; - договор в интересах сторон и договор в интересах третьего лица; - основной договор и предварительный договор.

Основной — договор, непосредственно порождающий права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, передачей имуществе, выполнением работ, оказанием услуг, предварительный — соглашение о заключении договора в будущем.

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор, содержит существенные условия договора, а также срок, в который должен быть заключен основной договор. Если срок заключения основного договора не указан, то такой договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Стороны, заключившие предварительный договор, основной договор заключить обязаны. Ст. 429 ГК РФ «говорит» именно о «предварительном договоре, устанавливающем обязанность заключить основной договор для обеих сторон, с учетом данного обстоятельства предварительный договор, предусматривающий обязанность заключить основной договор только для одной из сторон, следует рассматривать как исключение из общего правила». Жуйков В. М. Проблемы гражданского процессуального права. М.: «Городец», 2013 г.- С.75

Публичный договор — договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, например, договор розничной продажи.

Выделим характерные черты, позволяющие рассматривать договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

1. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и соответственно к арендатору право собственности не переходит.

2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай — выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

4. Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

Что касается «договора проката, данный вид, выделен в отдельный вид договора аренды, поскольку арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, — а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер). В отношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства его особенность такова, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа. Договора лизинга (финансовой аренды), позволяет выделять его как самостоятельный вид договора аренды, так как в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а правоотношения вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже». Пиляева В. В. Гражданское право. — М.: «Норма-Инфра-М», 2012 г.-С.24.

Необходимо учесть и тот факт, что в соответствии со ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не содержится в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. В ст. 16 Закона о приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из способов приватизации. В тоже время запрещен выкуп арендованного имущества, относящегося к объектам государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена: недра, водные ресурсы; предприятия по производству радиоактивных материалов, ядерного оружия, Космических аппаратов; предприятия, обеспечивающие выпуск денежных знаков, облигаций, других государственных ценных бумаг; лесных участков.

Можно сделать выводы:

1. Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

2. Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

3. Основные элементы договора аренды: стороны, предмет (любая не потребляемая вещь в натуре, например земельные участки, здания, предприятия, оборудование, транспортные средства), форма и содержание (это условия, при которых должно быть достигнуто соглашение сторон).

1.2 Правовое регулирование отношений аренды

С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Существенное изменение правовой системы РФ повлекло изменение целого ряда законодательных и правовых документов, к числу которых и относится аренда. Нормы, регулирующие арендные правоотношения, закреплены в Главе 34 ГК РФ. Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК РФ как «обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины „аренда“ и „имущественный наем“ употребляются как тождественные». Скворцов О. Ю. Приватизационное право. — М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2008гС.481

Законодательством предусмотрено детальное регулирование отдельных видов договоров за исключением проката, аренды транспортного средства, лизинга это связано с тем, что каждый вид договора аренды носит специфический характер, отличающий один вид от другого, и поэтому для каждого вида договора требуется особое правовое регулирование. Несмотря на это, законодательство дает ссылку на применение общих положений договора аренды. При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Конституцией РФ (ст. 9, 36), Земельным кодексом РФ Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001.(ред. от 06.09.2013) // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147 и другими нормами права, например законом «О мелиорации земель». Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ (ред. от 28.11.2011) «О мелиорации земель» // «Российская газета», N 10, 18.01.1996

Ст. 3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изменениями от 29.12. 2010 г.)// СЗ РФ. — 1997. — N 30. — Ст. 3594. посвящена законодательству, регулирующему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное федеральное законодательство включает в себя, прежде всего Конституцию РФ Конституция РФ (ред. от 30.12. 2008 г.) // «Российская газета» от 21.01. 2009 г. N 7, хотя и прямо «не упоминающую» государственную регистрацию, но устанавливающую общие принципы регулирования правового режима вещей как объектов права собственности.

В Конституции РФ прямо не говорится о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в тоже время, она гарантирует право частной собственности. В ГК РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящена ст. 131 ГК, согласно п. 1 указанной статьи право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

" Кроме норм материального права, это законодательство включает и нормы процессуального права: Арбитражный процессуальный кодекс, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Закон об исполнительном производстве и т. д. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется рядом подзаконных актов, которые приняты во исполнение комментируемого Закона и не должны противоречить ему. В частности, речь идет о следующих постановлениях Правительства РФ: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 23.12. 1999 г. N 1429.)" Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. -М.: «Статут» 2011 г.- С.29

Можно сделать выводы. Правоотношения в сфере договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет аренду (имущественный наем) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение — арендную плату. Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды договора аренды: — прокат (ст. ст. 626 — 631 ГК РФ);- аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632 — 641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. ст. 642 — 649 ГК РФ));- аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 — 655 ГК РФ);- аренда предприятий (ст. ст. 656 — 664 ГК РФ);- финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 — 670 ГК РФ).

1.3 Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров

Согласно ст. 606 ГК РФ «договор аренды это гражданско-правовой договор по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование (так же допускается временное владение)». Из определения следует, что договор аренды является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по купли — продажи, договор аренды не влечет смены собственника, таким образом, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Достаточно отметить, что почти 40% статей ГК РФ посвящено договорам: общим положениям о гражданско-правовом договоре и отдельным видам договорных обязательств, а так же закрепляет значительное число иных норм, регулирующих сделки и обязательства, направленные на регулирование договора, так согласно ст. 420 ГК РФ к «договорам применяются правила о двухи многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК, а к договорным обязательствам — общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 — 419)» Витрянский В. В. Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. — М.: Статут, 2008. — 336 с.

В законодательстве РФ все виды договоров аренды регулируются кодифицированным гражданским законодательством. Однако, с развитием права, арендные правоотношения находят все большее правовое регулирование. В настоящее время регулирование данных правоотношений, регламентируют различные разноуровневые акты, например международные конвекции, различные ведомственные нормативные акты, а так же материалы судебной практики.

Договор есть юридическая сделка, из этого напрямую вытекают требования к форме и процессуальному заключению договоров. Любой образец договора аренды обязан отвечать следующим требованиям:

1. Арендатору принадлежит право пользования, но не право собственности — основное право арендатора, вытекающее из текста соглашения.

2. Арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование за оговоренную плату.

3. Арендодатель сохраняет право полного распоряжения имуществом. Он может произвести его отчуждение или изъять из владения и пользования и т. д.

4. Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем.

Такой вид договора с правом выкупа арендованного имущества относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты договора купли-продажи и аренды". Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. — М.: «Проспект», 2009гС.212.

Договор, есть не что иное, как нетривиальный элемент механизма гражданско-правового регулирования, эффективно воздействуя на поведение субъектов лишь в совокупности с другими отраслевыми средствами: нормами права, обеспечительными средствами, обязательствам, правосубъектностью, правом собственности и другими вещными правами. Гражданское право, ставит возможность заключения договора в зависимость от правосубъектности сторон.

Рассмотрим процесс правового регулирования договора аренды и договора займа, как смежных договоров. Общим для них является то, что все они относятся к числу договоров возмездного оказания услуг и, как правило, «служат основанием передачи вещей, во владение контрагенту с последующим их возвратом. Таким образом, принимая вещи, контрагент ставит их на учет и учитывает отдельно от прочего имущества, находящегося на забалансовом счете, т. е. имущество, о котором идет речь, является для хранителя «чужим». Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. — М.: «Статут» 2011 г.- С. 41 И для договора аренды и для договора займа характерным признаком, включенным в легальное определение (также как и для договора безвозмездного пользования) является временный переход 2-х полномочий собственника — владения и пользования.

Следует отметить и нетривиальность в подходе при решении вопроса о возмездности и безвозмездности сравниваемых договоров. Для аренды и ссуды он решается хотя и по-разному, но однозначно, в «императивном порядке, с отражением соответствующего признака в самом легальном определении договора. Так, основным признаком для договора аренды является возмездность, а для ссуды — не только отсутствие в договоре условия о вознаграждении, но и принципиальное закрепление данного условия в тексте договора» Там же — С. 59.

Для сравнительного анализа приведем еще одну группу гражданско-правовых договоров. Это договор аренды авто (транспортных средств) и договор перевозки. Договор аренды транспортных средств определяется законом в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, например предметом договора аренды авто может быть грузовой или легковой автомобиль. Вместе с ним связаны также, например договоры перевозки и экспедиции. «В отличие от договора перевозки, при заключении договора аренды авто, транспортные средства выбывают из владения специализированной транспортной организации (перевозчика). Перевозка же осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы (из владения) перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки». Там же-С.118.

Таким образом, мы видим, что в этих договорах происходит отграничение договора аренды от смежных договоров, а именно существует принципиальная разница в отношении прав владения имуществом. При договоре аренды транспортного средства владелец делегирует права арендатору, и оно выбывает из владения организации. При договоре перевозки владелец полностью оставляет за собой права на собственность.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что законодатель, в большей части, обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Договор аренды относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер. Они действуют в том случае, если стороны урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Такова общая характеристика договора аренды. Следует отметить, что в российской науке гражданского права недостаточно изучено правовое регулирование аренды, в связи с недостаточной историей арендных отношений в нашем государстве. Вместе с тем, современная практика свидетельствует об увеличении сегмента арендных отношений в нашем обществе, актуальности и практической значимости подобных исследований в данной сфере. Корнийчук Г. Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарииМ.: «Дашков и К^о», 2008. С. 32. Объективная реальность такова, что в связи с развитием арендных правоотношений в современном российском обществе, законодатели, ученые — цивилисты будут все больше обращать внимание на эти проблемы, и они получат должное отражение в научных и общественных дискуссиях, а затем и в четко сформулированных законодательных актах.

Глава 2. Элементы договора аренды

2.1 Субъекты договора аренды

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 608 ГК РФ посвящена определению правового статуса арендодателя — одной из сторон договора аренды. По общему правилу, установленному в ст. 209 ГК РФ «арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться» .

В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат «законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду (например, законом в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ или договором о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду предмета залога), а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Кроме того, существует ряд общих ограничений: сдача в аренду имущества некоммерческими организациями допускается в той мере, в какой это не противоречит целям их деятельности. Физические лица, систематически извлекающие доходы за счет сдачи имущества в аренду, подлежат государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей». Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) / Под ред. Абовой Т. Е., Кабалкина А. Ю. — М., Юрайт. 2005. -С.122.

По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные управления. Постановления Правительства РФ «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом». Постановление Правительства РФ от 08.04. 2004 г. «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом» // (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492), от 27.11. 2004 г Аналогичный порядок определения уполномоченных органов, как правило, установлен в отношении государственной собственности субъектов РФ. Участие муниципальных образований в арендных правоотношениях осуществляется через органы местного самоуправления (ст. 14, 34 — 37, 51 Закона об организации местного самоуправления).

Естественно, что этим правом наделен собственник, поскольку право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом. Иначе стоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя. Они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете денежных средств. Представляется важным также рассмотреть вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ N 3020−1, Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 3. Ст. 89. Постановления Верховного Совета РФ от 27.11.91 г. N 3020−1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // документ опубликован не был закрепляющим градацию государственной собственности, управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды имущества. Правительство РФ может делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.

В свою очередь арендатором может быть любой дееспособный гражданин либо юридическое лицо, существующее на момент заключения договора, согласно ЕГРЮЛ. Закон не содержит специальных правил и норм ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества. Но, отметим, что хотя никаких определенных требований к арендатору закон и не выдвигает, необходимо принимать в расчет специфичность арендатора в различных видах договора аренды. Например, по договору проката арендатором является лицо, использующее имущество для потребительских целей, при аренде предприятия арендатором может быть лишь хозяйствующий субъект.

Нужно обратить внимание на то, что сдача предприятий в аренду может иметь место «во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют их особую значимость. Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения „вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество“. Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления. Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом» Пиляева В. В. Гражданское право. — М.: «Норма-Инфра-М», 2012гС.119.

Приведем пример из судебной практики. «Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о применении последствий ничтожной сделки — договора аренды нежилого помещения (расположенного по ул. Красноармейская, 144), заключенного с муниципальным предприятием «Магазин N 92 «Невеста», а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены, с ответчика взыскана в доход федерального бюджета определенная сумма в качестве неосновательного обогащения. Постановлением кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения. Так как из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово». В примечании к этому решению Совета была предусмотрена передача в муниципальную собственность г. Кемерово независимо от ведомственной принадлежности встроено/пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, общественного питания, торговли. Указанное примечание затем было исключено из текста решения распоряжением администрации Кемеровской области на основании протеста прокурора области. Комитет по управлению имуществом г. Кемерово в соответствии с Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18.03.92 г. N 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроено/пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность города Кемерово.

Перечень, в котором значился «спорный» объект не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был уведомлен письмом от 12 марта 2007 г. N 4−353/9. Ответчик 23.03.2007 г. повторно направил областному Комитету по управлению государственным имуществом указанный перечень, в который был включен и спорный объект. Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не соответствующих требованиям, установленным приложением N 3 к Постановлению ВС РФ от N 3020−1, они исключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его, в недельный срок со дня его регистрации. Не исключенные из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность по истечении двухмесячного срока со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации. Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности основано также на приложении N 3 к Постановлению ВС РФ. N 3020−1. Президиум ВАС РФ постановления кассационной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного суда об отказе в иске". Обзор судебной практики за четвертый квартал 2008 г.// «Вестник ВАС РФ», 2009 г. N 1.

Этим примером, мы хотели отметить следующий факт — объект недвижимости должен соответствовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, т. е. в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Вместе с тем следует учитывать, что «все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т. е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство (муниципальное образование) в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду». Борисов А. Б. Комментарий к гк РФ части первой, части второй, части третьей с постатейными материалами и практическими разъяснениями. — М.: Эксмо, 2011.-с.149.

Итак, подведем итоги: субъекты договора, тождественны дефинициисторон договора. В нашем случае, при рассмотрении договора аренды, ими выступают арендодатель и арендатор. Арендодатель — собственник имущества либо лицо, им уполномоченное, например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия). В отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Смена собственника не влечет прекращения договора, поскольку в данном случае действует вещное право следования.

В свою очередь арендатор-лицо дееспособное, зачастую физическое. Хотя для отдельных видов договора аренды, законом предусмотрено, что субъектами могут быть только предприниматели (например, в лизинге).

Объектом аренды, выступает имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.

2.2 Предмет договора аренды

Гражданское законодательство, закрепляет понятие предмета договора аренды (объекта договора) — это «любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств, в процессе их использования». Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. -М.: «Статут» 2011 г.- С. 66.

Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Однако, недвижимое имущество полностью отвечает понятию предмета договора аренды. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам главы 34 ГК РФ не должно быть предназначено для проживания людей. Аренда жилой недвижимости регулируется специальными нормами, регламентированными главой 35 ГК РФ.

" Законом РФ могут быть установлены виды объекта договора аренды, то есть имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду — также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте — сдаются при условии соблюдения установленных ограничений (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон.) Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК, но и специальных законов. Так, например, Земельный кодекс требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка)" Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. -М.: «Статут» 2011 г.- С. 66.

Предмет договора — существенное условие договора. Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (ГК РФ ст. 607) а для недвижимого имущества — место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и «морального» износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета. «Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным. В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды значительно расширяется». Корнийчук Г. Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарииМ.: «Дашков и К^о», 2008; С.51

В Постановлении Пленума ВАС РФ N 13 разъясняется, что «аренда части вещи (к примеру, части земельного участка, не являющейся самостоятельным объектом права) является допустимой и не противоречит законодательству». Постановление Пленума РФ от 25.01.2013 г.N 13 «О внесении дополнений в постановление пленума высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 «73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды» // документ опубликован не был Одним из аргументов, высказанных в поддержку допустимости аренды части вещи, является ссылка на то, что ГК РФ, «допускает передачу объекта аренды только в пользование арендатора, исключая владение. Отсюда можно сделать вывод, что собственник (иной законный владелец вещи) может оставаться владельцем вещи, которая передана в аренду, только в том случае, если эта вещь передана в аренду не в полном объеме, не «целиком». Договоры аренды, заключенные в отношении части вещи, не должны признаваться незаключенными или недействительными». Борисов А. Б. Комментарий к гк РФ части первой, части второй, части третьей с постатейными материалами и практическими разъяснениями. -М.: «Эксмо», 2011.-С.151.

В судебной практике в отношении аренды части земельного участка в настоящее время преобладает другая правовая позиция, согласно которой, к примеру, «земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является незаключенным». Определение ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-16 653/12 по делу N, А 76−19 494/2011 В тоже время имеются контрпримеры судебной практики, в которых «допускается заключение договоров аренды в отношении части земельного участка, не прошедшей кадастровый учет». Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2011 по делу N, А 40−46 436/11−9-395.

В тоже время, современное право признает существование альтернативной позиции о дефиниции предмета договора аренды. В своем труде Брагинский М. И. и Витрянский В. В., акцентируют внимание на том, что предметом договора аренды являются:

1. «Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

2. Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю". Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. -М.: «Статут» 2011 г.- С. 53.

Но от этого толкование и понимание сущности и значения предмета договора аренды, радикально не ставится в противовес общепринятому.

Итак, подведем итоги. Предмет договора выступает единственным существенным условием договора аренды, так в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.