Договор аренды земельного участка

ОГЛАВЛЕНИЕ Введение

1. Правовая природа и условия договора аренды земельного участка

1.1 История развития арендных земельных отношений

1.2 Понятие договора аренды земельного участка. Место договора аренды земельного участка в системе прав на земельные участки по законодательству Российской Федерации

1.3 Условия договора аренды земельного участка

2. Оформление договора аренды земельного участка и порядок его

заключения

2.1 Форма договора аренды земельного участка и его государственная

регистрация

2.2 Порядок заключения договора аренды земельного участка

Заключение

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ СОКРАЩЕНИЙ ВАС РФ — Высший Арбитражный Суд Российской Федерации;

Ведомости ВС РСФСР — Ведомости Верховного Совета Российской Советской Федеративной Социалистической Республики;

Ведомости СНД и ВС СССР — Ведомости Совета Народных Депутатов и Верховного Совета Союза Советских Социалистических Республик;

ВС РФ — Верховный Суд Российской Федерации;

Дис. …канд. юрид. наук — Диссертация на соискание степени кандидата юридических наук;

Изд-во Том. гос. ун-та — Издательство Томского Государственного Университета;

Л. — Ленинград;

М. — Москва;

Постановление ФАС — Постановление Федерального Арбитражного Суда;

Рос. газ. — Российская газета;

См. — Смотри;

Собр. законодательства Рос. Федерации — Собрание законодательства Российской Федерации;

СПб. — Санкт-Петербург;

СУ РСФСР — Собрание Узаконений Российской Советской Федеративной Социалистической Республики;

Федер. закон Рос. Федерации — Федеральный закон Российской Федерации.

ВВЕДЕНИЕ

Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она дополняет другие средства и способы социального, экономического, хозяйственного развития. «Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жёсткая конструкция права собственности не позволяет успешно распорядиться финансовыми и экономическими ресурсами» Скребкова О. П. Договор аренды земельных участков: дис. …канд. юрид. наук. Самара, 2003. С. 3.

Действительно, у значительного круга субъектов всегда существует потребность во временном обладании земельным участком либо в сдаче участка в аренду для извлечения прибыли. Так, О. С. Иоффе выделял следующие причины заключения договоров по передаче имущества на время. Во-первых, собственник может не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником вещи, нуждаются в ней эпизодически. В-третьих, пользование вещью может быть длительным или постоянным, но приобретение её в собственность экономически нецелесообразно См.: Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1970. С. 307. Поэтому аренда земельных участков является популярной формой организации производственно-экономического процесса.

Как справедливо отмечает М. А. Захарова См.: Захарова М. А. Арендные отношения в современной экономике России: дис. …канд. юрид. наук. Кострома, 2006. С. 2., причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую сделку. Возможность и необходимость использования аренды при многоукладной экономике изначально заложена в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Историческая практика свидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношений препятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработанностью экономической природы и особенностей развития арендных отношений в условиях многообразия форм собственности.

Кроме того, С. Н. Бритвин См.: Бритвин С. Н. Арендные права и их гражданский оборот: дис… канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 3., рассматривая аренду земельного участка, как имущественное право, справедливо отмечает, что о ценности права аренды свидетельствует возможность внесения его в уставный (складочный) капитал юридических лиц, передача его в залог, возможность заключения сделок по возмездной и безвозмездной уступке права аренды, по передаче земельного участка в субаренду и т. д. Возникающие в результате совершения таких сделок правовые отношения требуют более детального правового регулирования, что позволит исключить произвол собственника арендованного имущества, защитить законные интересы арендатора, надлежащим образом оформить участие одного лица в имуществе другого. Всё это в конечном итоге будет способствовать развитию экономики и повышению уровня производства, что в свою очередь положительно отразится на социальной сфере нашего общества.

Основной целью работы является анализ правоотношений, возникающих при регулирования земельных арендных отношений. Для достижения поставленной цели решены следующие задачи: проведён исторический анализ развития договора аренды земельного участка; рассмотрены проблемы применения норм гражданского и земельного права при регулировании земельных арендных отношений; предложено понятие договора аренды земельного участка, рассмотрены правовые особенности субъектов договора аренды земельного участка.

Теоретическую основу исследования составил ряд научных исследований, посвященных проблемам регулирования земельных арендных отношений, проведённых следующими авторами, С. С. Акмановым, А. П. Анисимовым, Л. М. Ахметшиной, Ю. А. Басиным, М. И. Брагинским, С. Н. Бритвиным, В. В. Витрянским, С. А. Голосовой, Д. В. Добрачёвым, В. А. Дозорцевым, А. Г. Долгоровой, Е. В. Ельниковой, Т. А. Ерёмкиной, О. С. Иоффе, С. В. Кирилловой, Н. И. Красновым, В. В. Кулаковым, Л. В. Лапач, Д. И. Мейером, М. Пискуновой, К. П. Победоносцевым, Г. В. Романовой, О. П. Скребковой, Н. А. Сыродоевым, Н. В. Федоровым, Л. О. Федькиным, Г. Ф. Шершеневичем, Л. В. Щенниковой и др.

В последнее время написано достаточно много работ, например, работы С. Н. Мырзова, И. И. Гордиенко, Э. У. Галишина, Н. В. Ершова, Е. Г. Лещук, О. Н. Чернышова и др Мырзов С. Н. Договор аренды: дис. …канд. юрид. наук. Ульяновск, 2000. 180 с.; Гордиенко И. И. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства: дис. … канд. юрид. наук. М., 2010. 165 с.; Галишин Э. У. Особенности аренды лесных участков: дис. …канд. юрид. наук. М., 2010. 156 с.; Ершова Н. В. Аренда как инструмент вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых сельскохозяйственных угодий: дис. … канд. экон. наук. М., 2010. 120 с.; Лещук Е. Г. Социально-экономические аспекты формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в условиях трансформации отношений собственности: дис. … канд. экон. наук. Челябинск, 2009. 147 с.; Чернышова О. Н. Совершенствование экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения: дис. … канд. экон. наук. Тамбов, 2008. 143 с.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды земельных участков. Предметом исследования являются нормы российского законодательства, регулирующие арендные отношения, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.

При написании работы использовались общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный метод, метод анализа и синтеза, аналогии.

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, земельное и гражданское законодательство, подзаконные нормативно-правовые акты Российской Федерации.

Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, двух разделов, пяти параграфов, заключения и списка использованной литературы.

Таким образом, изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными, практически значимыми и занимают далеко не последнее место в сфере земельных отношений.

1. Правовая природа и условия договора аренды земельного участка

1.1 История развития арендных земельных отношений Первые упоминания о временном возмездном пользовании имуществом появились в источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии. В расшифрованных папирусах и надписях на стенах пирамид Древнего Египта (наиболее ранние датируются II тыс. лет до н. э.) обнаружены соглашения, в соответствии с которыми арендовались рабочий скот (ослы), рабы, земельные участки, пожалованные фараоном См.: Лурье И. М. Очерки дренеегипетского права XVI—X вв. до н. э. Л., 1960. С. 65.

В «Драхмашастре», сборнике древнеиндийских этических правил (I в. до н. э.), также присутствуют положения, регулирующие аренду земли. Аренда именовалась «авакрита» (Гаутамы, II.3.39.), «авакрайя» (Яджнавалькья, II.238) См.: Самозванцев А. М. Теория собственности в Древней Индии. М., 1991. С. 220−224.

В законах царя Хаммурапи, имелось около двадцати статей, касающихся аренды земельных участков (полей), жилого дома, рабочего скота, повозок.

В дошедших до наших дней источниках Древнего Египта, Древней Индии существовали специальные нормы, устанавливающие различные виды аренды имущества, в том числе земельных участков (полей), но разграничение понятий имущественный наём и аренда, как и детальное регулирование земельных арендных отношений, отсутствовало.

Более чёткая система регулирования арендных отношений сложилась в Древнем Риме (Институции Гая II в. н.э.). В римском праве существовал институт аренды (locacio-conducio), включающий в себя подинституты аренды вещей (locacio-conducio rerum), наём услуг (locacio-conducio opererum), работ (locacio-conducio operis) См.: Бартошек М. Н. Римское право: понятие, термины, определения. М., 1969. С. 132. Предметом locacio-conducio rerum могли быть непотребляемые вещи и некоторые права, например, узуфрукт. Были выделены виды аренды вещей (рабов, земель), работ, услуг, объединённые в один институт, а также виды вещных прав, тесно связанные с арендой, в то время как в источниках Древнего Египта и Древней Индии речь идёт лишь о видах аренды вещей. Понятия аренды и найма рассматриваются как синонимы. Сформированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах Западной Европы и России.

Историю развития земельных арендных отношений в России можно разделить на следующие этапы: с древних времён до 1397 г.; с середины XIII в. до начала XIX в.; с середины XIX в. до 1917 г.; с 1918 г. до 1990 г.; с 1991 г. до настоящего времени.

На первом этапе исторического развития земельных отношений в Русской Правде, как в Краткой, так и в Пространной редакции почти не содержится норм, регулирующих обязательственные отношения. Первым нормативно-правовым актом российского государства, регулирующих положения о найме была Псковская судная грамота 1397 г., предусматривающий деление имущества на движимое («живот») и недвижимое («отчину»). Некоторые статьи Псковской судной грамоты регулировали отношения между землевладельцем и феодально-зависимыми людьми: землевладелец давал изборнику (образовано от слова «пахать») земельный участок, оказывал ему помощь («покруту») серебром или натурой. Взамен изборник отдавал землевладельцу половину урожая, то есть, работал «изполу». В ст. 103 содержалось положения о том, что «подсуседник», то есть поднаниматель дома или части усадьбы, должен был оплачивать наём своей работой См.: Софроненко К. А. Памятники русского права. М., 1957. Вып. 2. С. 12−15. Данная статья была единственной, посвящённой рассматриваемому договору.

Указанный период является начальным этапом формирования земельного законодательства.

В XIII в. в период татаро-монгольского завоевания князья были обращены в наместников хана и считались лишь владельцами земли. Эти земли нельзя было подарить, продать, сдать в наем и т. д.

В дальнейшем земельное законодательство получает развитие в Судебнике 1497 г., предусмотревшем защиту границ феодальной собственности и предусматривало штраф за порчу межевых знаков. Нормы об аренде земель содержал Судебник царя и великого князя Иоана Васильевича 1550 г., в соответствии с которыми крестьяне платили арендную плату за занятую посевами землю: «…плати со двора по два алтына, а опричь того, пошлины нет» Неволин К. А. Полное собрание сочинений Российских Гражданских законов. СПб, 1958. С. 112. Крестьянин не отдавал землевладельцу часть урожая и обрабатывал часть его земли, а свою землю засеивал своими семенами.

В это время создана система приказов — органов центрального управления, подчинённых Царю и Боярской думе. Поместный приказ наделял служилых людей поместьями, давал разрешение на совершение сделок с земельными участками и регистрировал их.

До начала XVIII в. земельное законодательство развивалось слабо. Указом Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования движимых и недвижимых имуществ» («О единонаследии») предусматривалось деление имущества на движимое и недвижимое.

В 1835 г. был издан Свод законов Российской империи Свод законов Российской Империи: манифест от 31 янв. 1833 г. // Свод законов Российской Империи, СПб., 1912. С. 564. (далее — Свод), состоящий из пяти книг. В ст. 384 тома Х книги третьей закреплялось, что земли относились к недвижимому имуществу. В отделении 6 тома Х Свода «О праве владения и пользования отдельном от права собственности» предусматривалось право собственника (вотчинника) передать право владения по договору, дарственной записи или иному акту другому лицу (ст. 514 Свода). Книга 3 Свода предусматривала правила о найме частных имуществ и передаче их в содержание, а также правила о найме имуществ, принадлежащих казне, уездам, городам, Архиерейским домам, монастырям, церквям и сельским обывателям. Обязательными условиями договора найма являлись предмет, содержание, цена и срок (ст. 1691 Свода). Для недвижимых частных имуществ срок найма был ограничен 12 годами (ст. 1692 Свода).

Свод законов Российской Империи — первый крупный кодифицированный акт, упорядочивший и нормы о найме земель, предусмотревший обязательные условия указанного договора. Данный акт не разграничивал понятие аренды и найма. Как справедливо отмечает Т. А. Ерёмкина, «развитие арендных отношений того периода было сложным, это обуславливалось особенностями перехода сельского хозяйства к товарно-капиталистическому производству» Ерёмкина Т. А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте: дис. …канд. юрид. наук. М., 2008. С. 12. Аграрная сфера требовала реформ, так как, крепостнические отношения тормозили развитие производительных сил не только сельского хозяйства, но и промышленности. С другой стороны, поражение в Крымской войне вызвало нарастание крестьянского движения.

В истории России XIX в. (третий этап развития земельного законодательства), одним из исторических событий, которое, как отмечает А. Г. Долгорова См.: Долгорова А. Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом // История государства и права. 2010. № 11. С 20., может дать определённый урок нынешним земельным преобразованиям является отмена крепостного права. Положения реформы 19 февраля 1861 г. отменяли крепостную зависимость, устанавливали право крестьян на земельный надел и порядок осуществления выкупных платежей за него. Земля была выделена крестьянам, но использование земельных участков существенно ограничивалось обязательствами перед помещиками — бывшими собственниками.

В этот период определение найма земель в законе отсутствовало. Л. М. Ахметшина предлагает вывести понятие договора найма имущества из решения гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената 1868 г. № 248, где под наймом имущества понимался «возмездный договор, в силу которого одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и за известное вознаграждение. Имущественный наём земли именовался арендой» Ахметшина Л. М. Аренда земли по российскому законодательству: дис. …канд. юрид. наук. Казань, 2001. С. 12.

Порядок сдачи свободных государственных земель в аренду предусматривал Устав о казённых оброчных статьях.

Отмена крепостного права положила начало коренным изменениям в положении крестьянства. Реформа сохранила в руках крестьян значительную часть земельной площади, находящейся в их распоряжении. Появились акты, регулирующие земельные арендные отношения. Ограничивался круг субъектов и сроки договора аренды земель. В то же время отсутствовало законодательное понятие найма имущества и его существенных условий. Регламентация арендных земельных отношений была недостаточной для их полноценного существования.

Реформа П. А. Столыпина 1905 г. несколько расширила права крестьян на землю (отмена выкупных платежей Указом от 3 ноября 1905 г. способствовала этому в особенности). Сделан шаг в направлении реализации права личной собственности на землю. Столыпинская реформа была направлена на переход от права общей собственности на землю среди крестьян (общинное землевладение) к праву личной собственности главы крестьянского хозяйства и к хуторскому землевладению. Простое изменение правового режима крестьянского надела не могло привести к качественным изменениям в крестьянском хозяйстве. Обычный надел был разделен на множество полос, между которыми пролегали значительные расстояния, что затрудняло земледельческие работы. Перед правительством вставала проблема землеустройства, которое сводило бы воедино полосы одного надела. В итоге возникал бы отруб или хутор (если бы от общины обособлялся не только земельный надел, но и усадьба с хозяйственными постройками).

Таким образом, в период с середины XIX в. по 1917 г. законодательство шло в направлении предоставления крестьянскому сословию прав на землю, равных существовавшему в России праву личной собственности на землю.

Как справедливо отмечает О. П. Скребкова См.: Скребкова О. П. Указ. соч. С. 23. вплоть до революции 1917 г. в России отсутствовал чёткий перечень прав на землю: право собственности и иные вещные права; сервитуты («права угодий в чужих имениях» Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 244.); право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями; правила, характерные для отдельных регионов или сословий, национальностей, местные обычаи, которые не совпадали с общими установлениями. Существовало чиншевое право — вещное право владения и пользования чужой землёй за определённое вознаграждение с возможностью наследования. Это приводило к смешиванию вещных и арендных прав. «Основной причиной, по которой вместо аренды использовался чинш, было поддержание земель в хорошем хозяйственном состоянии без истощения» Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском обороте. М., 1996. С. 256.

К тому времени Свод законов достаточно устарел и разрабатывался проект Гражданского уложения, работы по которому так и не были завершены. В ст. 1816 проекта Гражданского уложения, который был внесён на рассмотрение в Государственную Думу лишь в 1913 г., говорилось, что предметом найма могли быть движимое и недвижимое имущество, а также права, приносящие доход (ст. 1816) См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. СПб., 1909. С. 165. Субъекты договора назывались хозяином и нанимателем. В проект Гражданского уложения включалось общее правило, состоящее в том, что наймодатель обязан был обеспечить спокойное пользование нанятым имуществом в отношении предмета найма (ст. 1822). За собственником сохранялось право свободного распоряжения данной вещью, договор аренды оставался обязательным и для нового владельца. Вместе с тем, арендатор мог передать имущество в поднаём. Особенностью являлось то, что при порче арендованного имущества по вине арендодателя, последний обязан был забрать это имущество себе, а наймодателю выплатить его полную стоимость.

Таким образом, к 1917 г. реформа, начатая П. А. Столыпиным, не была завершена. Следствием этого было то, что сельское хозяйство оперировало как правом частной собственности на землю, так и правом собственности общины на надел, к этим правам присоединялось право аренды как основное право пользования земельным участком.

После Великой Октябрьской революции принимается Гражданский кодекс РСФСР О введении в действие Гражданского кодекса РСФСР: постан. ВЦИК от 11 нояб. 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904. от 11 ноября 1922 г. (далее — ГК РСФСР 1922 г.). Указанный акт в ст. 21 предусматривал, что земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота. Владение землёй допускалось только на правах пользования. Частная собственность на землю была отменена, вместе с этим отменялось и деление имуществ на движимые и недвижимые. ГК РСФСР предусматривал нормы о договоре найма, в качестве предмета которого могли выступать государственные и муниципальные предприятия (ст. 153).

Первый советский кодифицированный акт, регулирующий земельные отношения, — Земельный кодекс РСФСР О введении в действие Земельного кодекса РСФСР: постан. ВЦИК от 1 дек. 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901., был принят 1 декабря 1922 г. (далее — ЗК РСФСР 1922 г.). Данный акт содержал положения о трудовой аренде земли.

Заключение

договоров аренды земли могло осуществляться особыми субъектами — трудовыми хозяйствами, временно ослабленными вследствие стихийного бедствия (неурожая, пожара, падежа скота и т. п.), либо недостатка инвентаря или рабочей силы, а также убыли за смертью, призывами по мобилизации, советской и общественной службой, временным отходом из хозяйства на трудовые заработки переселением и пр. Порядок заключения и оформления указанных договоров устанавливался особыми правилами, издаваемыми Народным Комиссариатом Земледелия.

Принятые 8 декабря 1961 г. Основы гражданского законодательства СССР Об утверждении Основ гражданского законодательства СССР: закон СССР от 8 дек. 1961 г.: (в ред. от 12 июня 1990 г.) // Ведомости ВС СССР. 1961. N 50. Ст. 525. (далее — Основы) в ст. 2 впервые закрепили специальное правило о том, что земельные отношения регулируются земельным законодательством. Земля состояла в исключительной собственности государства и предоставлялась только в пользование (ст. 21 Основ). Порядок передачи государственного имущества в пользование определялся законодательством Союза ССР и союзных республик (ст. 22 Основ).

Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР: закон РСФСР от 11 июня 1964 г.: (в ред. от 26 нояб. 2001 г.) // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406. (далее — ГК РСФСР 1964 г.) закрепил, что земля могла предоставляться гражданам в бессрочное пользование (например, для строительства дома заключался договор о предоставлении гражданину земельного участка в бессрочное пользование — ст. 110 ГК РСФСР 1964 г.). Предусмотренные Главой 27 ГК РСФСР 1964 г. нормы об имущественном найме на земельные участки не распространялись.

Земельный кодекс РСФСР от 1 июня 1970 г. Об утверждении Земельного кодекса РСФСР: закон РСФСР от 1 июля 1970 г.: (в ред. от 5 янв. 1988 г.) // Ведомости ВС РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581. (далее — ЗК РСФСР 1970 г.) установил, что купля-продажа, залог, завещание, дарение, аренда, самовольный обмен земельными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, недействительны. Данный акт не устанавливал ни понятия имущественный наём, ни понятия аренда, как предшествующие кодифицированные акты.

Существовавшая до начала 90 г. XX в. система законодательства предполагала, что земельные отношения исключались из сферы действия гражданского законодательства. Предоставление земли гражданам ограничивалось целями и сроками предоставления во временное пользование. Понятие аренды и найма то появлялось, то исчезало из гражданских и земельных кодексов этого периода и законодательно не разграничивалось.

Российская земельная реформа ознаменовала коренные изменения в земельном строе. В ст. 5 Закона РСФСР «О земельной реформе» О земельной реформе: закон РСФСР от 23 нояб. 1990 г.: (в ред. от 28 апр. 1993 г.) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327. (далее — Закон от 23 ноября 1990 г.) устанавливалось, что наряду с передачей земли гражданам в собственность она по их желанию может быть передана им в аренду. Предприятиям, учреждениям, организациям земля предоставляется в постоянное владение либо в аренду (ст. 6 Закона от 23 ноября 1990 г.). Устанавливался двухлетний срок для оформления права аренды на земельный участок (ст. 7 Закона от 23 ноября 1990 г.). До оформления права аренды в течении 2-х лет за землепользователем сохранялось установленное ранее право временного пользования. По истечении этого срока это право утрачивалось.

25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР О введении в действие Земельного кодекса РСФСР: закон РСФСР от 25 апр. 1991 г. № 1103/1−1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 22. Ст. 768. (далее — ЗК РСФСР 1991 г.), который предусматривал условия предоставления земельных участков в аренду для определённых целей, например, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 58), коллективного и индивидуального огородничества, сенокошения и выпаса скота (ст. 62).

Положения закона РСФСР «О земельной реформе» получили развитие в следующих актах: постановлении Совета Министров РСФСР «О республиканской программе проведения земельной реформы на территории РСФСР» О республиканской программе проведения земельной реформы на территории РСФСР: постан. Совета Министров РСФСР от 18 янв. 1991 г. № 30 // СП РСФСР. 1991. № 10. Ст. 134., Указах Президента РФ «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан» О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан: указ Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 // Бюллетень нормативно правовых актов. 1992. № 11., «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России: указ Президента РФ от 27 окт. 1993 г. № 1767: (в ред. от 25 янв. 1999 г.) // Собрание актов Президента РФ и правительства РФ. 1993. № 44 Ст. 4191., «О реализации конституционных прав граждан на землю» О реализации конституционных прав граждан на землю: указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337; (ред. от 25 янв. 1999 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996. № 11. Ст. 1026., Законе РФ «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства: закон Рос. Федерации от 23 дек. 1992 г. № 4197−1 // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26. и других нормативно-правовых актах.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик О введении в действие основ гражданского законодательства СССР и республик: закон СССР от 31 мая 1991 г. № 2212−1 // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733. от 31 мая 1991 г. (далее — Основы СССР 1991 г.) содержали определение договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование либо пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательских целей и иной деятельности.

Таким образом, осуществлялось активное формирование законодательства, регулирующего земельные отношения. Но существовало много спорных вопросов, например, отсутствовало разграничение понятий аренда и наём Принятая в 1993 г. Конституция РФ установила, что «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности» Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. М., 2000. С. 61. (ч. 2 ст. 9). В виду существенного изменения общественных отношений потребовалось и принятие в 1994 г. нового Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 1) Гражданский кодекс Рос. Федерации. Часть первая: федер. закон Рос. Федерации от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ: (в ред. от 6 апр. 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301. ГК РФ закрепил, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Особенности правового регулирования обязательственных правоотнолшений содержатся в части второй Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Рос. Федерации. Часть вторая: федер. закон Рос. Федерации от 26 янв. 1996 г.: (ред. от 7 февр. 2011 г.) // Собр. законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410., в частности, глава 34 которого посвящена правовому регулированию арендных отношений.

В 2001 г. был принят Земельный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Рос. Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ: (ред. от 5 апр. 2011 г.) // Собр. законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147. (далееЗК РФ) действующий и в настоящее время, отвечающий требованиям современности, соответствующий существующим общественным отношениям. ЗК РФ предусматривает субъектов и объекты земельных отношений, даёт определение земельного участка, специальные положения об аренде земель, основания возникновения прав на земельные участки, а также права и обязанности арендаторов.

Таким образом, в настоящее время арендные земельные отношения регулируются ЗК РФ, ГК РФ и целой системой специальных нормативно-правовых актов, принимаемых в развитие указанных кодексов.

1.2 Понятие договора аренды земельного участка. Место договора аренды земельного участка в системе прав на земельные участки по законодательству Российской Федерации Положения об аренде земельных участков содержатся во многих нормативно-правовых актах, например, ЗК РФ, ГК РФ, ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (Глава 3) О государственном регулировании обеспечения плодородия земель: федер. закон Рос. Федерации от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ: (в ред. от 30 дек. 2008 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 29. Ст. 3399., ФЗ «Об особых экономических зонах» (ст. 33) Об особых экономических зонах: федер. закон Рос. Федерации от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ: (в ред. от 25 дек. 2009 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 30. Ст. 3127., ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 9) Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федер. закон. Рос. Федерации от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ: (в ред. от 29 дек. 2010 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. № 30. Ст. 3018., Закон РФ «О недрах» (ст. 19) О недрах: закон Рос. Федерации от 21 февр. 1992 г. № 2395−1: (в ред. 5 апр. 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1995. № 10. Ст. 823. и др. Это говорит о широком применении договора аренды земельного участка в разных сферах экономики.

Земельный кодекс РФ предусматривает следующие виды прав на земельные участки: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного (срочного) пользования, право ограниченного пользования (сервитут), право аренды, право пожизненного наследуемого владения.

С развитием рыночных отношений аренда, как форма договорного, срочного, возмездного владения и пользования землей приобретает большое значение. Возможность совершения сделок с земельными участками предопределило вовлечение земли в гражданский оборот, что определяет её участие в сделках купли-продажи, мены, залога, в том числе, и аренды.

Конституция РФ (ч. 2 ст. 36) Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек.1993 г. М., 2000. С. 61. и Гражданский кодекс РФ (п. 3 ст. 209) Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федер. закон Рос. Федерации от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ; (ред. от 6 апр. 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301. устанавливают, что владение, пользование, распоряжение землёй осуществляется её собственником свободно. В п. 1 ст. 260 ГК РФ установлено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Это отражает принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому использование и охрана земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантии каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (п. 1 ст. 11 ЗК РФ).

Основными экономическими выгодами арендного землепользования является то, что собственник, сохраняя право собственности на отдаваемое в аренду имущество, получает определённый источник дохода, а это имущество передается в пользование и (или) владение другому лицу, у которого нет необходимости (возможности) покупать земельный участок. Право аренды — одно из прав на земельные участки, с помощью которого возможно осуществлять владение и (или) пользование земельным участком без передачи права собственности на данный участок.

Следует отметить, что арендные отношения регулируются различными по своей правовой природе правовыми нормами: нормами земельного права и нормами гражданского права. Как справедливо отмечает Ф. Х. Адиханов, ни одна отрасль права не имеет такого множества точек соприкосновения с другими отраслями права, как земельное право с гражданским.

Мнения учёных по данному можно разделить на две группы. Критерием разграничения будет служить положение о том, нормы какой отрасли права положены в основу регулирования земельных отношений, а также признание либо непризнание земельного права самостоятельной отраслью права.

Одни авторы, например, В. А. Дозорцев См.: Дозорцев В. А Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 1. С. 26. говорят о том, что земельное право не является самостоятельной отраслью права. В основе этого утверждения лежит положение о том, что основополагающее значение имеет не специфическая область общественных отношений, как предмет правового регулирования, а форма собственности на землю. А значит с разрушением конструкции исключительной государственной собственности на землю и включением земли в гражданский оборот исчезают элементы, лежащие в основе существования земельного права, а земельные отношения распадаются на регулируемые гражданским и административным правом.

Согласно п. «о» ч. 1 ст. 71 Конституции РФ, и п. 1 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (п. «в» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ). Следовательно, самостоятельность земельного законодательства указана в Основном законе РФ, а полное отнесение земельного законодательства в сферу действия гражданского прямо противоречит Конституции РФ.

Другие авторы, признают земельное право самостоятельной отраслью права. Данные авторы основывают свою точку зрения на ч. 3 ст. 36 Конституции РФ, где говорится, что «условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона» Конституция Российской Федерации: принята всенар. Голосованием 12 дек. 1993 г. М., 2000. С. 61. О самостоятельном земельном законодательстве говорится также в п. 3 ст. 129 ГК, гл. 17 ГК, ст. 13 Закона РФ «О введение в действие части второй ГКРФ». Федеральным законом, на основании которого определяется условия и порядок пользования и распоряжения землёй, является ЗК РФ.

Следует отметить, что о самостоятельности земельного права говорит не только наличие собственного кодифицированного акта, но и — собственных предмета и метода правового регулирования отличных от предмета и метода гражданского права.

Предмет земельного права «составляют имущественные и личные неимущественные отношения, складывающиеся в области управления, использования и охраны земель» Болтанова Е. С. Земельное право. Курс лекций. М., 2006. С. 20−21. Предметом гражданского права являются имущественные и личные неимущественные отношения. К имущественным отношениям, регулируемым гражданским правом, относятся только имущественно-стоимостные (товарно-денежные) отношения.

Следовательно, нормами только гражданского права регулируются личные неимущественные и имущественные отношения, не имеющие связи с земельными участками (правовое регулирование ценных бумаг, авторских и смежных с ними прав и др.). Нормами только земельного права регулируются неимущественные отношения, возникающие по поводу охраны и управления земельными участками (напр., гл. II ЗК РФ и др.). Сфера общего регулирования земельного и гражданского права — имущественные отношения, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками, отдельное место среди которых занимает их использование (абз. 2 пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Метод земельного права является императивно-диспозитивным, так как, земельное право предоставляет не только права, но и обязанности (например, по рациональному использованию и охране земель, государственному контролю, регулированию земельного рынка, по соблюдению субординации органов и т. д.), а также запреты для пресечения реализации интересов субъектов в ущерб обществу и государству (установление предельно допустимых выбросов и сбросов вредных веществ и др.). Метод земельного права предполагает учёт и защиту не только частных интересов, но и публичных интересов. Метод гражданского права является диспозитивным. Отношения, регулируемые гражданским правом, основываются «на автономии воли субъектов, их равноправии и имущественной обособленности, недопустимости вмешательства в частные дела» Краснов Н. И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 6. С. 53.

Таким образом, земельное право является самостоятельной отраслью права, обладающей собственным предметом и методом правового регулирования.

Авторов второй группы мнений, назовём условно, единомышленниками лишь по вопросу о самостоятельности земельного права, как отрасли, но по вопросу о том нормы какой отрасли права лежат в основе регулирования данных отношений единство мнений отсутствует. С этой позиции можно выделить две группы авторов.

1. Авторы, которые полагают, что земельные отношения даже в условиях рынка земли должны регулироваться только нормами земельного права. Например, Н. Н. Осокин Приводится по: Адиханов Ф. Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений // Государство и право. 2001. № 1. С. 33., своё мнение обосновывает тем, что включение земельных участков в сферу действия гражданского права неизбежно приведет экологическому кризису, деградации окружающей среды.

2. Группа авторов, признающих регулирование земельных отношений нормами земельного и гражданского права, которая подразделяется на три подгруппы:

а) авторы, признающие приоритет гражданского права в регулировании указанных отношений. Например, И. Ф. Панкратов, в обоснование своей очки зрения приводит положение п. 2 ст. 3 ГК РФ о том, что содержащиеся в других законах нормы гражданского законодательства, должны соответствовать ГК РФ. Следовательно, к договору аренды земельного участка будут применятся нормы исключительно ГК РФ. Указанная точка зрения не учитывает специфики земельных отношений, отражённых в ЗК РФ.

б) авторы, признающие приоритет земельного права в регулировании земельных отношений, например, Н. И. Краснов, Ю. Г. Жариков.

Н. И. Краснов отмечает, что приоритет применения норм земельного права основывается на социальной значимости земли, интенсивности использования земли, порождающие отрицательные экологические и иные последствия, именно поэтому на первое место должны быть поставлены интересы общества, публичные интересы См.: Краснов Н. И. Указ. соч. С. 59.

Ю. Г. Жариков видит приоритет земельного законодательства, — в регулировании отношений, которые носят родственный с гражданским правом характер. Здесь следует затронуть вопрос о соотношении нормы общей и специальной, где «общей является норма гражданского права, а специальной — норма земельного права» Приводится по: Адиханов Ф. Х. Указ. соч. С. 33. В абз. 2 п. 11 ст. 1 ЗК РФ законодатель указывает «принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земли» Земельный кодекс Рос. Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 10 окт. 2001 г. № 136-ФЗ: (в ред. от 5 апр. 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147. Поэтому если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в ЗК РФ или другом земельном правовом акте, то общая норма гражданского законодательства РФ не применяется.

Здесь также необходимо затронуть еще один вопрос: как следует поступать правоприменителю, если прослеживается коллизия между нормами ГК РФ и ЗК РФ, регулирующими одно и то же земельное правоотношение? Судебные инстанции исходят из общего принципа разрешения коллизии между нормативными актами: из двух законов одинаковой юридической силы применяется специальный акт, то есть в данном случае земельный кодекс. Данный вывод подтверждает судебная практика Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 февр. 2008 г. по делу № А56−2308/2007; постановление ФАС Московского округа от 25 августа 2008 г. по делу № КГ-А41/7640−08; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25 мая 2007 г. по делу № А43−14 347/2006;2−29 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2008. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

в) В третью группу можно включить авторов, которые настаивают на четком разграничении сфер действия земельного и гражданского права при регулировании земельных отношений. Например, Е. А. Суханов к институтам гражданского права относит право собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными участками и наследование земельных участков. К отношениям, регулируемым земельным правом, — ограничение размеров земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечения строго целевого использования земельных участков и наиболее рациональное их использование, определение категорий земель и их учёт См.: Суханов Е. А. Земля как объект гражданского права // Вестник МГУ. 1992. № 5. С. 45. Но, на мой взгляд, не возможно предусмотреть и полностью разграничить, таким образом, данные общественные отношения, ведь нельзя упускать из виду факт о том, что есть группа отношений, которые попадают под регулирование норм обеих отраслей.

С другой стороны предлагается найти в правовом пространстве «место» для норм как гражданского, так и земельного права при регулировании земельных отношений. (И. А. Иконицкая).

На мой взгляд, наиболее обоснованной является позиция авторов, устанавливающая приоритет норм земельного права над нормами гражданского права при регулировании арендных земельных отношений, где в качестве общих норм применяются нормы гражданского законодательства, содержащие общие положения об аренде, но для отражения специфики аренды земельных участков необходимо применение специального земельного законодательства.

Следует отметить, что аренда также может быть рассмотрена как институт гражданского и земельного права. В рамках отрасли гражданского права договор аренды включен в подотрасль обязательственного права, институт договорные обязательства и представляет собой субинститут по предоставлению имущества в пользование или во владение и пользование. В структуре отрасли гражданского права указанный субинститут относится к особенной части.

Гражданское законодательство, в частности, ГК РФ, выступающее, как форма выражения отрасли гражданского права не содержит специальных норм, касающихся регулирования земельных арендных отношений.

Земельное право, как отрасль права, подразделяется на институты, которые объединяют в свою очередь однородные нормы, регулирующие земельные отношения. Например, институты права собственности, иных прав на земельные участки (институт землепользования), управления, охраны земельных участков. См.: Болтанова Е. С. Земельное право: учебник. М., 2009. С. 123. Договор аренды земельного участка следует относить к институту землепользования или институту иных прав на земельные участки. В структуре отрасли земельного права институт аренды земельного участка относится к общей части. Земельное законодательство, в свою очередь, как форма выражения отрасли земельного права, устанавливает специальные правила сдачи в аренду земельных участков (ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.).

Таким образом, договор аренды земельного участка является комплексным институтом, включающий в себя номы земельного и гражданского права.

В юридической литературе понятие «договор» рассматривается в нескольких значениях. Во-первых, как обязательственное правоотношение См.: Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1970. С. 307., во-вторых, как юридический факт (сделка), лежащий в основе обязательства См.: Толстой А. П., Сергеев Ю. К. Гражданское право: учебник. М., 2008. С. 482., в-третьих, как документ, подтверждающий факт установления обязательства См.: Мананкова Р. П. Развитие теории гражданско-правового договора. Томск, 2007. С. 32.

В данной дипломной работе договор аренды земельного участка рассматривается как юридический факт, лежащий в основе обязательства (то есть, как сделка), представляющий собой соглашение двух и более лиц об установлении, изменении и прекращении их прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Понятие договора аренды законодательно закреплено в ст. 606 ГК РФ, так по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В ст. 606 ГК РФ договор аренды называется также договором имущественного найма. Возникает справедливый вопрос о возможности применения такого наименования данного договора в земельно-правовой сфере. В юридической литературе вопрос о соотношении понятий «аренда» и «имущественный наём» носит дискуссионный характер.

Дореволюционные представители цивилистической науки предпринимали попытки разграничить данные понятия. Так К. П. Победоносцев отличал простой наём имущества от «съёма» или аренды. См.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. М., 2003. Т. 3. С. 326. Как справедливо отмечает О. П. Скребкова См.: Скребкова О. П. Указ. соч. С. 156., границей служил критерий объёмности предоставляемых прав: в первом случае вещь поступала в пользование для удовлетворения личных потребностей как таковая, а во втором для использования всех её производственных сил.

Д. И. Мейер отмечал, что договор найма имущества имеет и другие названия, например, «отдача в содержание, отдача в оброчное, арендное кортомное содержание, аренда, прокат, съём имущества» Мейер Д. И. Русское гражданское право: чтения. СПб., 1862. 10 изд-е. С. 363. Разница состоит в употреблении, которое придает договору особый оттенок, например, арендою, кортомом, называется наём земли населённой и не населённой, дома, вообще недвижимого имущества, а прокатом — наём движимого имущества. Этого же мнения о применении понятий наём и аренда придерживался и Г. Ф. Шершеневич: «договор имущественного найма называется арендой, когда наём касается земли» Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 516.

В ХХ в. законодатель не проводил различий между понятиями аренда и наём, об этом уже упоминалось в параграфе 1.1 данной дипломной работы. В советское и постсоветское время в юридической литературе вопрос о применении понятий «аренда» и «наём» решается по-разному.

Некоторые учёные (В. А. Хохлов, М. Лапуста, Р. Д. Рузиев) подходили к аренде как к форме и способу хозяйствования, неразрывно связанному с производственными отношениями. Другая группа учёных (Н. Копанёв и др.) определяла аренду, как высшую форму хозяйственных отношений. Третья группа авторов (Ю. В. Тёмный, П. И. Писаренко, М. М. Плахотнюк) при раскрытии понятия аренда, смешивали понятия «наём», «подряд», «аренда» Приводится по: Ахметшина Л. М. Указ. соч. С. 77. Известно, что подряд до принятия ГК РФ рассматривался как определённая форма организации труда, метода выполнения определённой работы.

Подрядные отношения были распространены в сельском хозяйстве, которые часто пытались рассматривать как арендные, в связи с этим распространилась «фальсификация аренды» Приводится по: Ахметшина Л. М. Там же. С. 78., её подмена отношениями, которые по сути далеки от арендных. Договор подряда по своей правовой природе — договор, опосредующий передачу определённого результата заказчику подрядчиком, а аренда — способ передачи определённого имущества в пользование на возмездной основе на определённый срок.

Исторически сложилось, что в российском праве не проводят различия между пользованием только вещью (наймом) и извлечением из неё плодов (арендой), принятое в некоторых странах Европы. Так, в Германском Гражданском Уложении глава 3 раздела «Об отдельных видах имущества» именуется «Найм. Аренда» и закрепляет разные правовые режимы для имущественного найма и аренды См.: Мырзов С. А. Указ. соч. С. 19. В России договор аренды предполагает не только извлечение из неё плодов, но и пользование и (или) владение.

В юридической литературе до принятия ГК РФ принимались попытки разграничения договора найма и договора аренды. Так, Е. А. Суханов в этот период отмечал, что договор хозяйственной аренды заключается в целях хозяйственной деятельности в отношении недвижимого имущества, в отношении предприятия и земельных участков, обычная же аренда служит потребительским целям См.: Суханов Е. А. Гражданское право. Учебник. М., 1994. Т. 2. С. 135.

Как справедливо утверждает Т. А. Ерёмкина См.: Ерёмкина Т. А. Указ. соч. С. 36., в настоящее время в России правовая дифференциация между арендой и наймом проводится только в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения физическому лицу для проживания в нём заключается договор имущественного найма. В гражданском и жилищном законодательстве применяются конструкции договоров коммерческого жилищного найма и социального жилищного найма, заключаемые с физическими лицами. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст.671 ГК РФ). Кроме того, нежилые помещения, здания, строения и сооружения, как физическим, так и юридическим лицам предоставляются во владение и (или) пользование на праве аренды. В иных случаях термины «аренда», «наем», «арендодатель», «наймодатель» и «арендатор», «наниматель» используются законодателем как тождественные.