Договор купли-продажи нежилых помещений

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Глава 1. История развития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений

1.1 История развития правового регулирования недвижимого имущества

1.2 Нежилые помещения как объект договора купли-продажи

1.3 Понятие договора купли-продажи нежилых помещений Глава 2. Элементы и форма договора купли-продажи нежилых помещений

2.1 Стороны договора купли-продажи нежилых помещений

2.2 Форма договора купли-продажи нежилых помещений Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за его нарушение

3.1 Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений

3.2 Ответственность за нарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений Заключение

Список используемой литературы

Развитие экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства, которое предполагает совершение различных актов товарообмена. Наиболее распространенной формой выражения таких отношений выступает договор купли-продажи. В настоящее время все чаще заключаются договора купли-продажи, предметом которых является недвижимое имущество, в частности, здания, сооружения и иные нежилые помещения. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.

В современный период приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, а также по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах.

Нормы параграфа 7 главы 30 «Продажа недвижимости» Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют общий порядок для перечисленных в ней различных по своему содержанию отдельных видов договора купли-продажи недвижимости.

Распространяя на договор купли-продажи нежилых помещений общие положения о договоре купли-продажи недвижимости, необходимо учитывать существенные особенности предмета этого договора и, следовательно, особенности его гражданско-правового регулирования.

В данной работе подробно рассматриваются: прежде всего, понятие нежилых помещений, а также основные вопросы, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи нежилых помещений.

Дипломная работа основывается на нормативных актах Российской Федерации, регулирующих отношения, возникающие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений. Эмпирическую базу составила опубликованная и неопубликованная судебная практика.

Действия субъектов гражданского права, вытекающие из договора купли-продажи нежилых помещений, регулируются в первую очередь Гражданским кодексом Российской Федерации. Также применяются нормы Федеральных законов РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.01.01 г.

Нормативно-правовую базу составили нормативные правовые акты Российской Федерации, как действующие, так и утратившие силу.

Основные положения, рассмотренные в работе:

Сформулировано определение нежилого помещения: «Нежилое помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».

Предлагается различать понятия «здание» и «сооружение». Зданием является фундаментально связанный с землей архитектурно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемое для труда, социально-культурного обслуживания населения и иных целей и имеющее в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Сооружением является фундаментально связанный с землей инженерно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, служащее для выполнения технических функций и не предназначенное для постоянного проживания в них людей.

Поскольку нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в юридической литературе понятием «здание» и «сооружение».

Незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу и могут являться предметом договора купли-продажи нежилых помещений и при отсутствии государственной регистрации права собственности продавца этого имущества.

5. Предлагается введение обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи нежилых помещений, учитывая экономическую значимость нежилого помещения как объекта недвижимого имущества, а также с целью усиления правовой защиты участников договора.

Глава 1. История развития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений

1.1 История развития правового регулирования недвижимого имущества

Исследование развития законодательства представляет огромный интерес и важно не только в познавательных целях, но и с позиций формирования современных правовых институтов. Право — это продукт истории. Известный дореволюционный юрист К. Малышев в 1878 г. высказал по этому поводу следующее: «Историческое изучение той или другой группы материалов оказывается полезным не только в интересах простого знания минувшего времени, но и в интересах современной нам практики, потому что оно объясняет нам настоящее состояние права, указывает преемственность его идей и учреждений, постепенное их развитие, указывает иногда ошибки и недоразумения наших предков, которые можно даже избегать» Малышев К. — Курс общего гражданского права России. T. I СПб, 1878. С. 17.

Собственность на недвижимость появилась сравнительно поздно, с достижением народом значительной степени культурного состояния См. подробнее: Колотинский Н. Д. История римского права: Пособие к лекциям. Казань, 1912 С. 211−212, Боголепов Н. Учебник истории римского права. М, 1907. С. 54,61, 155. На ранних ступенях развития римского общества (4−3 вв. до н.э.) земля — главная недвижимость, являлась племенной или государственной собственностью, а право на нее отдельных членов общины римского народа ограничивалось простым владением. В период так называемого «классического римского права» на основе разложения коллективной собственности развивается индивидуальная частная собственность на вещи, в том числе на земельные участки См об этом: Косарев А. И. Римское право. М, 1996. С. 61.

Римское право различает вещи «преимущественно по механическим свойствам своей природы» (движимые, недвижимые, делимые, неделимые, потребляемые, непотребляемые и т. п.) Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права 4-е изд-е с изм. и доп. СПб, 1892.С. 9. Первоначально в Риме деление вещей на недвижимые (res immobiles) и движимые (res mobiles) не имело важного практического значения, потому что правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами.

Римляне к недвижимости относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки — latifundia, campi, малые — praedia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено (junctia, implicatio), «так, что не может быть от них отделено или без ущерба для их сущности, или без перемены их формы» Анненков К. Система русского гражданского права.Т.1. СПб., 1894. С. 270. К участку относилось также пространство под и над ним находящееся. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящемся на нём римляне пользовались выражением: res soli См.: Азаревич Д Система римского права Университетский курс. В 2-х т. T.I. СПб, 1887. С. 129−131. Всё то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы, насаждения и т. п.) А. А. Подопригора считает, что к составным частям земли причисляли не только указанные объекты, но и всё, чго было связано с недвижимыми вещами (рабочий скот, предназначенный для обработки земли, сельскохозяйственный инвентарь для этой же цели) (См.: Подопригора, А А Основы римского гражданского права Киев, 1990. С. 105)., так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, последняя считалась «главной частью, и всё, что её покрывало, разделяло её участь» Кассо Л. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 4. То есть в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit (сделанное на поверхности следует за поверхностью). Поэтому здание всегда являлось собственностью собственника земельного участка, на котором оно возведено, независимо от того, кем и на чьи средства было построено.

С течением времени в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эмфитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые принимает более выраженный характер. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок.

Из этого следует, что в римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые основывалась исключительно на природном свойстве вещей — связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. К недвижимости относились земля и всё, что с ней тесно связано, а к движимости — то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи.

В более позднее время, в Европе в основу рассматриваемого деления был положен уже не столько физический (механический) признак, сколько общественное назначение вещей, относимых к движимым или недвижимым имуществам. Это различие было связано с тем, что землевладение и натуральное хозяйство в средние века и в более позднее время играли большую роль, чем в Древнем Риме. Земля и всё, что было связано с ней, являлись главной средневековой ценностью (как экономическая основа семьи, общины, строя). Движимостью являлись незначительные объекты: слабое развитие промышленности, торговли лишали их почти всякой ценности. Поэтому средневековая классификация имуществ на движимые и недвижимые исходила из признака прочности и способности вещи служить постоянной опорой и источником стабильного дохода См. об этом: Гамбаров Ю. С. Курс гражданского права. T.I. Часть общая. СПб, 1911. С. 596−600.

Понятие права собственности на недвижимость в России (а также и возможность её оборота) развивалось постепенно, в течение очень продолжительного периода времени См: Курдиновский В. И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России Одесса, 1899. С.73−83. Эпоха, предшествовавшая появлению на Руси княжеской власти, характеризуется «бессознательным владением землею». Земли было так много, что вначале она ничего не стоила, и каждый род занимал столько, сколько мог обработать, ничем не затрагивая чужих интересов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.

Впервые само понятие «недвижимое имущество» в российском законодательстве встречается в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года Полное собрание законов Российской империи. Т.5. 1830. Ст. 2789. (Указ о Единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах, теории и практике. Несмотря на то, что впоследствии Указ о Единонаследии был отменен, уравнение поместий с вотчинами сохранилось.

С 1835 г. в России вступил в действие систематизированный акт — Свод законов Российской империи Свод законов Российской империи. СПб. 1914. Т. 10, ч. 1 (далее Свод законов). (далее в тексте — Свод законов). В ст. 383 т. 10, ч. 1 Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Устанавливая различный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, законодатель тем не менее не давал определения понятий тех и других, ограничиваясь перечислением объектов, относимых к категории движимых и недвижимых вещей.

Недвижимыми имуществами в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. I Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а также железные дороги Понятие железной дороги как недвижимого имущества включало в себя совокупность железнодорожных сооружений, приспособлений и полосу земли, на которой возведены эти сооружения. К недвижимости, кроме того, причисляли водоемы (см. п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства Устав гражданского судопроизводства с изм. и доп. Сост. К М. Змирлов СПб, 1913., где к недвижимому имению относилась рыбная ловля), сокровенные в недрах полезные ископаемые.

Движимым имуществом ст.ст. 401, 402, 403 т. 10, ч. 1 Свода законов называли мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины и вообще все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, землевладельческие орудия, наличный капитал, хлеб, сжатый и обмолоченный, и всё, что из земли извлечено и др.

Бесспорным недвижимым объектом признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности, земельных или поземельных участках. Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых расходились.

Г. Ф. Шершеневич, К. Победоносцев, А. Н. Гуляев, Е. Трубецкой проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью По этому пути пошло современное законодательство, см. п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Статья 384 т. 10, ч. 1 Свода законов недвижимыми имуществами признает по закону землю, дома, фабрики и т. д., но фактически в основе определения этой категории недвижимости (земля и всё, что прочно с нею связано) положены «природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями» Гамбаров Ю С. Курс гражданского права T.I. СПб, 1911. С. 596.

Деление на движимость и недвижимость применялось не только к вещам, но и к правам (так называемым бестелесным вещам). Но в основу классификации не мог быть положен критерий, применяемый к «телесным вещам» (способность или неспособность к перемещению), поэтому, по мнению Е. В. Васьковского, следовало бы «обратить внимание на объект права и считать права на недвижимость — недвижимыми, а права на движимость и на действия других лиц — движимыми» Васьковский Е В. Учебник гражданского права Вып 1.

Введение

и общая часть СПб, 1894. С. 80. По этому пути пошло и европейское законодательство. Например, согласно ст.ст. 517−526 Французского гражданского кодекса, «имущества являются недвижимыми по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». В последнюю группу включаются узуфрукт на недвижимые вещи, сервитут или поземельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

В российском законодательстве отсутствовало прямое указание о распространении различия между движимыми и недвижимыми правами на вещи. Законодательство же к движимому имуществу относило всякого рода обязательства (ст. 402 т. 10, ч. 1 Свода законов), а практика признавала арендное право движимым имуществом.

В проекте Гражданского уложения России уже содержалось определение недвижимого имущества, которым признавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).

Отсутствие законного определения движимости и недвижимости приводило к серьёзным недоразумениям при квалификации того или иного имущества, например при определении природы таких объектов, как строения или сооружения, а равно помещений в них находящихся.

Сама категория «недвижимость» появилась в российском законодательстве достаточно поздно (в XVIII веке), но правовое регулирование сделок с отдельными видами недвижимых имуществ (прежде всего поместьями, вотчинами) осуществлялось с более раннего периода (см. гл. 16,17 Соборного Уложения 1649 г. Хрестоматия по истории государства и права СССР. Дооктябрьский период /Под ред. П. Титова, О. И. Чистякова М" 1990. С.187−219. См. подробнее историю развития русского вотчинного и обязательственного права в книге М. Ф Владимирского-Буданова «Обзор истории русского права» (1915. С. 509−589, 591−602)).

Одним из способов установления, изменения и прекращения юридических отношений является совершение различного рода сделок. К сделкам, которые могли иметь своим предметом недвижимое имущество, нормы Свода законов Российской империи относили: дарение и пожалование, выдел недвижимого имущества, запродажу и куплю-продажу, найм (для краткосрочных обязательств) или аренду (для долгосрочных обязательств и только в отношении недвижимых имуществ).

Действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав могут выражаться в виде изъявления воли одного лица или соглашения двух или нескольких лиц. Для перехода права от одного лица к другому часто требуется соглашение этих лиц в форме договора, который является на практике наиболее распространенным видом сделок. «Договор — юридическое отношение, устанавливаемое добровольным соглашением двух или более лиц, в котором одни приобретают право требовать от других совершения или не совершения известного действия» Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов T.I. Общая ч./Сост. В. Л. Исаченко, В. В. Исаченко. СПб, 1914. С. 4.

С развитием экономического оборота нередко недостаточно просто внешнего проявления воли сторон соглашения (например, устное), а требуется уже более формализованное закрепление её выражения. Тогда законодательство устанавливает обязательные требования к форме сделок, причём это не только отражение волеизъявления на письме, но и в ряде случаев участие свидетелей, общественной власти. В этом случае форма сделки приобретает двоякий характер: либо служит средством доказательства соглашения, либо необходимым условием действительности сделки, с вытекающими отсюда различными правовыми последствиями в случаях нарушения установленной законом формы.

В соответствии со ст. 707 т. 10, ч. 1 Свода законов переход права собственности связывался с совершением крепостного акта и вводом во владение, но не был точно установлен момент возникновения вещного права у приобретателя, на что обращали внимание юристы и в связи с чем существовали трудности на практике.

Несомненно, что участие представителей общественной власти в заключении договоров должно гарантировать прочность прав и соответствие их законодательству, а с другой стороны, обеспечивает фискальные интересы государства. К категории сделок, участие в которых общественной власти Свод законов признавал обязательным, относились акты о переходе или ограничении прав на недвижимые имущества, причем требование о соблюдении формы договора служило условием действительности сделок.

14 апреля 1866 г. принято Положение о нотариальной части Боровиковский Л Законы гражданские (Свод законов т. 10, ч 1) с объяснениями. Изд 4-е. СПб, 1886 С 868 -921, в соответствии с которым: сделки о переходе, ограничении права собственности на недвижимое имущество под страхом недействительности должны были быть совершены у нотариусов и затем обращены в крепостные через утверждение их старшим нотариусом (внесением акта в крепостную книгу и отметки об этом в реестре крепостных дел). Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения последним сделок, за исключением установленных в законе. Тем не менее, в судебной практике возникали споры о том, с какого времени переходит право собственности: с момента утверждения акта старшим нотариусом и отметки об этом в реестре крепостных дел или вручения покупщику выписки утвержденного акта. Гражданским Кассационным департаментом Правительствующего Сената был принят ряд решений, в которых разъяснялось, что право собственности на имение должно считаться перешедшим от продавца к покупщику с момента утверждения крепостного акта старшим нотариусом См, например, решение № 94 за 1881 год / Полный Свод решений за 1881 г.

При всех преимуществах нотариальной системы по сравнению с крепостным порядком и она не лишена была многих недостатков: неопределенность момента приобретения вещного права, отсутствие принципа достоверности, принцип гласности представлял собой пустую формальность, чрезмерная сложность процедуры См: Шершеневич Г. Ф. Указ соч-е С. 147−148; Васьковский Е В Указ соч-е. С.73−74.

В феврале 1917 г. в результате революционного переворота в России главным органом в государстве стало Временное Правительство, в обязанности которого входило принятие нормативных актов, направленных на правовое регулирование общественных отношений. За тот короткий промежуток времени, пока эта структура являлась высшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты по регулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнему определялся на основе норм Свода законов Российской Империи.

«В течение первого года революции задача законодательства сводилась преимущественно к выкорчёвыванию корней старого, дореволюционного права» Генкин Д. М, Новицкий И. Б, Рабинович Н. В. История советского гражданского права (1917;1947). М, 1949. С. 142. Одним из первых декретов советской власти был Декрет от 26 октября 1917 г. «О земле» Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского Правительства (далее — СУ) 1917. № 1. Ст. 3, который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи шления со всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания» Эти положения были конкретизированы в Декрете ВЦИК «О социализации земли», где в статье 1 была закреплена отмена «навсегда всякой собственности на землю, недра, воды, леса и живые силы природы в пределах Российской Федеративной Советской Республики» (СУ. 1918. № 25. Ст. 346).

С 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, всех недвижимостей в городах⁴. В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»⁵ в городских поселениях численностью жителей свыше 10 000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст.2). Данные строения были муниципализированы (перешли в собственность местных Советов и исключены из частного оборота).

В период НЭПа появляются понятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которые государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений (безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам, «если они проявляют фактическое попечение» или фактическим владельцам, ввиду невозможности (крайней затруднительности) использования их Местными советами) См. об этом: Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М, 1930. С. 64−65; Гойхбарг А. Г. Хозяйственное право РСФСР. Доп-е к 3-му юд М.-Л., 1928. С. 14−18. Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР» СУ. 1922. № 36. Ст. 423.

На практике наиболее широкое распространение из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однако оборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц, значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.) и имевшим «своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советском строе: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленных домовладений и б) со спекуляцией жилищами» Комментарий к ГК РСФСР. 2-е изд-е / Под ред А. Г. Гонхбарга и И. Г. Кобленца М. -Л. 1925. С. 237. Статья 182 закрепляла, что строение могло быть продано собственником, только если он, а также его несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали строений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, его супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими строениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалось соблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе (ст. 185 ГК РСФСР).

Официально в 1922 г. деление имуществ на движимое и недвижимое было отменено, но эти понятия встречаются в правовых актах более позднего периода Бюллетень Верховного Суда СССР. 1959. № 4. С. 13. Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое и недвижимое имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Само понятие «недвижимость» даже если и употреблялось в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному См, например, Юридический энциклопедический словарь / Гл ред. А. Л Сухарев. М, 1984. С 190.

В Гражданском Кодексе РСФСР 1964 г. понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости — имелись некоторые нормы, позволявшие выделять право собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные институты (право личной собственности на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи) Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. № 1. С. 10.

Законодатель должен был пользоваться длинной описательной формулой «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков», вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в собственности граждан). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений Глава 9 Гражданского Кодекса РСФСР 1964 г., профсоюзных и иных общественных организаций Глава 10 гражданского Кодекса РСФСР 1964 г.

Таким образом, понятие «недвижимость» активно не применялось, а было лишь известно, что «недвижимость — (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля — исключительная собственность государства» Советский энциклопедический словарь / под ред A.M. Прохорова и др. М: Советская энциклопедия, 1980. С. 160.

Уже в 1990 г. в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя было направлено, прежде всего, на радикальные изменения отношений собственности. В российском законодательстве возрождается категория недвижимости. В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом «О собственности в РСФСР» Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 № 443−1 (в ред от 24 06.92) // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 34. Ст. 1966. Сначала понятие «недвижимое имущество» было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР». Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч. 1 п. 4 ст. 2 закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 1244. Институт собственности на земельные участки был закреплен в п. 2 ст. 6 закона; на строения — в п. 1 ст. 13 закона. В п. 3 ст. 7 закона употреблялся термин «недвижимое имущество», хотя определения его данный закон не давал. По-прежнему сохранялись три формы собственности: собственность граждан, коллективная и государственная собственность. Хотя названный закон допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое. Имущество, находящееся в собственности граждан, делилось на орудия производства и предметы потребления. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв 31 05.91 Верховным Советом СССР // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое.

Именно в п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.¹ Закон РСФСР от 23.11.90 № 374−1 «О земельной реформе» (в ред. от 28 04.93)// Российская газета 1993 № 98 25 мая., кроме перечисления примеров (земельные участки, здания, сооружения и т. д.) впервые упоминаются такие признаки недвижимости, как прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Понятие «недвижимое имущество» привязали к земле, установив, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» Указ Президента РФ от 27.10.93 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 24 12.93) // Собрание актов Президента и Правительства 1993. № 44. Ст. 4191.

Следующий шаг в развитии объема понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» Закон РСФСР от 21.11.90 № 348−1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред от 24.12.93) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. № 52. Ст. 5085. и «О земельной реформе» Закон РСФСР от 23.11.90 № 374−1 «О земельной реформе» (в ред. от 28 04.93)// Российская газета 1993 № 98 25 мая. ситуация изменилась. Вновь появилось понятие «недвижимое имущество». Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.

Коренные преобразования в экономике России потребовали обновления правового регулирования гражданских отношений, получившего воплощение в принятом в 1994 году Гражданском кодексе и ряде специальных законов. Сложившиеся новые общественные отношения обусловили необходимость использования соответствующих правовых установлений, категорий и понятий. Одним из таких понятий является недвижимость. Огромное значение для общества такого недвижимого имущества, как земельные участки, здания, сооружения и т. п. потребовало установления особого правового режима этих объектов. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые, но и ввел ряд статей и положений, определяющих правовой режим недвижимого имущества.

В настоящее время определение недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. п.

Фактически, этот вид недвижимости включает в себя две группы объектов На это обстоятельство обращено внимание в учебнике гражданского права под редакцией А. Г. Калпина, А. И. Масляева (Ч 1, М, 1999, С. 115): природные ресурсы Природный ресурс — элемент природы, вовлекаемый в хозяйственную деятельность, которые, находясь в естественном состоянии, в силу своей специфики вообще не могут перемещаться в пространстве, и все остальные объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению³.

В качестве необходимых признаков недвижимого имущества в научных исследованиях, как правило, называются:

индивидуальный характер (или неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта;

неподвижность (или стационарность). Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба;

незаменимость.

Если вещь является индивидуально-определённой, она признаётся юридически незаменимой. Поэтому с юридической точки зрения такой признак как индивидуальный характер недвижимости поглощает в себе и юридическую «незаменимость». Кроме того, выделяют такие признаки недвижимости, как:

многократное использование в процессе производства;

сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяют на 6групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет;

полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.;

фундаментальность. Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях;

тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает;

необходимость постоянного управления. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т. д. Калачева С. А. Сделки с недвижимостью. М, 2002. С. 3.;

значительная ценность (существенная стоимость);

— государственная регистрация объектов недвижимости.

В отношении последних двух признаков необходимо отметить следующее. Действительно, как правило, недвижимое имущество имеет значительную ценность, причём «недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени» Волочков Н. Г. Указ. соч-е. С. 24.

В качестве признаков недвижимости называется также её регистрация, при этом под государственной регистрацией понимается «совокупность трёх составляющих:

а) регистрация самого объекта, б) прав на него и в) сделок с ним".

Как представляется, государственная регистрация права и сделки не может быть признаком объекта, поскольку является уже элементом правового режима недвижимого имущества.

Характеризуя дальнейшее развитие событий в области правового регулирования продажи недвижимого имущества в России, мы пришли к выводу, что в советский период дело дошло до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении ограниченного круга объектов.

1.2 Нежилые помещения как объект договора купли-продажи

Нежилые помещения, как часть здания, являются недвижимым имуществом по своей природе, поскольку это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Причинение несоразмерного ущерба имеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении его первоначального назначения или в результате ущерба существенно уменьшилась ценность объекта. И хотя помещения прямо не указаны в п. 1 ст. 130 ГК РФ, они полностью соответствуют характеристике недвижимости, содержащейся в названной статье.

В законодательстве РСФСР и РФ нет официального определения понятия нежилого помещения. Но во многих нормативных актах содержались термины, употребляемые в различных контекстах. В п. 1 ст. 23 Закона «О собственности» к муниципальной собственности относились нежилые помещения в домах жилищного фонда. В ст. 1 и 7 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» сказано о том, что нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и т. д.). Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года подразделяет нежилые помещения на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд и помещения для нужд промышленного характера. Первые согласно ч.2 ст. 4 ЖК РСФСР могут являться частью или непосредственно быть связаны с жилыми домами. Вторые, в соответствии с ч.2 ст. 7 ЖК РСФСР в жилых домах предоставлены быть не могут. Проект Жилищного кодекса РФ под помещением понимает единицу комплекса недвижимого имущества (часть многоквартирного дома, иного связанного с многоквартирным домом объекта недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования в качестве жилых, нежилых помещений и находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. Видно, что действующее законодательство пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, т. е. говорит о помещениях, расположенных только в жилых домах. В нормативных актах употребляется понятие «гражданские здания»; оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т. п. Следовательно, «гражданские здания» отличаются от понятий «нежилое помещение» и «жилое», а точнее первое понятие включает в себя понятие «жилое помещение» и часть понятия «нежилое».

Также законодательство различало понятия «объекты нежилого фонда» (как род) и «нежилые помещения» (как вид), а также соотношение между частью и целым. Например, Государственная программа приватизации в разделе 2.6, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.93, к объекту нежилого фонда относит конкретные виды: нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям противостоят как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим родовым признаком — предназначенностью не для проживания, а для иных целей. «В то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания» Зинченко С, Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений.// Хоз. и право, 1994, № 5, с. 106.

Существенную роль в заполнении правовых пробелов, касающихся регулирования правового положения недвижимости, сыграл Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года № 72 -ФЗ. Впервые в законодательстве этот закон дал официальное понятие «помещения», под которым, согласно статье I вышеназванного Закона, понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Данная формулировка имеет исключительную ценность для практического применения в силу того, что учитывает, по крайней мере, три принципиальных момента действующего гражданского законодательства России. Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых, признает помещение объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в то время как в ранее действовавшем Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года нежилые помещения в домах жилищного фонда причислялись к объектам муниципальной собственности (ст. 23 Закона). В-третьих, при определении понятия «помещения» справедливо сделать акцент на целевом назначении помещений, что по существу и является основой для различного правового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых помещений.

Нужно отметить, новый ГК РФ не выделяет часть здания — нежилое помещение — как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ — размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то или иное вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении совместного имущества, так как на нежилое помещение нельзя распространить элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений при необходимости признания права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» СЗ РФ. — 1997. № 30. Ст. 3594. В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. Упоминания в этом Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

Ю.Г. Жариков и М. Г. Масевич к нежилым помещениям относят помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей Жариков Ю. Г., Масевич М Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. -М.: Издательство БЕК, 1997. С. 243.

Понятие «нежилое помещение» сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения. Ведь в нежилом здании могут быть жилые помещения (например, квартира для директора школы). Широкое распространение в прежние годы получило размещение в жилых домах на первых этажах и в полуподвальных помещениях производственных организаций — торговых, предприятий общественного питания, парикмахерских, аптек и др. Такие «соседи» часто создают неудобства для жильцов, нарушают покой, ухудшают санитарную обстановку во дворах зданий. Поэтому при новом строительстве размещение их b жилых домах, как правило, не проектируется. В Москве Правительство столицы намерено приостановить уже начавшееся строительство предприятий общественного питания — кафе, ресторанов и т. п. в жилых домах и перепрофилировать действующие предприятия под другие цели, поставив это условием для сохранения договора аренды нежилых помещений. Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством.

И, наконец, если обратиться к словарю русского языка, то в нем помещение определяется как внутренность здания Олегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М: Азбуковник, 1997. С. 559. Таким образом, можно говорить о том, что понятие здание и нежилое помещение не равнозначны.

ГК РФ рассматривает здание или сооружение в целом как единый объект. В техническом учете принято следующее определение нежилого помещенияэто функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Тем самым, нежилое помещение вряд ли может быть самостоятельным объектом учета и регистрации (инвентаризации) по данному определению. Однако на практике часто предметом договора купли-продажи являются именно части зданий и сооружений.

Также в качестве доводов, доказывающих необходимость нормативного обособления нежилого помещения как самостоятельного объекта вещного права можно считать юридические сложности в осуществлении функций использования и распоряжения помещениями, переведенными из жилых в категорию нежилых.

В настоящее время спрос на приобретение коммерческой недвижимости и спрос на ее аренду остается стабильным и до конца неудовлетворенным. В результате, в последнее время увеличение числа помещений предназначенных для офисов, магазинов, производств и т. д. происходит за счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Таким образом, практика перевода помещений из жилого фонда в нежилой становится довольно распространенным явлением.

Все жилые помещения в соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются недвижимым имуществом и имеют присущее только им функциональное назначение, т. е. предназначены для проживания граждан. Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств, предприятий, учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ), следовательно, субъекты РФ имеют правовое пространство в данной области и вправе принимать собственные нормативные акты, регулирующие эти правоотношения.

Гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 5 — 20.

Переводу в разряд нежилого фонда подлежат отдельно стоящие здания и помещения, расположенные на первых и цокольных этажах жилых домов. Данный перечень является исчерпывающим. При изучении Гражданского кодекса РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

В то же время, еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020−1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. — 1992. № 3. Ст 89. нежилые помещения, построенные за счет 5-и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность.

При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ СЗ РФ. — 1999. № 24. Ст. 3169. и ВАС РФ Вестник ВАС. — 1997. № 8. С 61−62., не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где договоры по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.