Земельные споры

1. Задача 1

Водопровод, построенный до 1990 г. и предназначенный для холодного водоснабжения населения поселка, частично располагался на поверхности нескольких земельных участков, которые впоследствии были приватизированы гражданами. Решением органа местного самоуправления был установлен публичный сервитут в отношении указанных участков для целей обслуживания водопровода. Собственники не согласны с таким решением.

Во-первых, труба является собственностью конкретного юридического лица, поэтому возможно установление частного сервитута на договорной основе.

Во-вторых, обслуживание водопровода приносит им существенные убытки в силу невозможности использования земельных участков по назначению.

И, в-третьих, данные убытки собственникам никто не компенсирует. В связи с нарушением прав на землю граждане обратились в суд.

Разрешить дело. Перечислить особенности установления частного и публичного земельного сервитута?

Решение

Пункт 1 ст. 23 Земельного кодекса предусматривает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Частный сервитут устанавливается для обеспечения определенных интересов (потребностей).

Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В нашем случае водопровод, а значит возможность для установления частного сервитута есть.

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто.

По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Публичные сервитуты устанавливаются в интересах неограниченного круга лиц. В соответствии с ч. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут на земельный участок может быть установлен в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Интересы, для обеспечения которых устанавливаются публичные сервитуты, перечислены в ч. 3 ст. 23 ЗК РФ. В данный перечень не входит прокладка или обслуживание водопровода, а значит требование собственника земельного участка следует удовлетворить.

Отличительной особенностью земельного публичного сервитута является его установление с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушаний — одна из форм работы с общественностью и способ реализации принципа участия граждан и общественных объединений в решении вопросов, касающихся их прав на землю (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Необходимо отметить, что в РФ отсутствуют какие-либо нормативные акты, регламентирующие процедуру проведения общественных слушаний.

Установление публичного сервитута ограничивает права собственника участка, так как собственник не может в полном объеме использовать свой участок и получать прибыль. Однако законодатель предусмотрел право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату только в одном случае, когда установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Справедливо будет предусмотреть право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать соразмерную плату от указанных органов независимо от наличия или отсутствия существенных затруднений в использовании участка.

Пункт 7 ст. 23 ЗК РФ также предусмотрел право собственника, землепользователя, землевладельца требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него участка, обремененного публичным сервитутом, с возмещением органом, установившим сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. Вопрос об изъятии земельного участка в этом случае должен решаться в соответствии со ст. 55 ЗК РФ [1], ст. ст. 279 — 282 ГК РФ и ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ». Таким образом, требования собственников земельных участков следует удовлетворить по всем пунктам: установить частный сервитут с обязательной компенсацией.

2. Задача 2

Садоводы обратились в орган кадастрового учета с ходатайством о выдаче кадастрового паспорта земельного участка, занятого садоводческим товариществом. Орган кадастрового учета отказал в выдаче кадастрового паспорта участка, мотивируя отсутствием у садоводческого товарищества межевого плана.

Оценить правомерность отказа. Раскрыть порядок оформления и выдачи правообладателям кадастрового паспорта земельного участка.

Решение

Рассмотрим порядок оформления и выдачи правообладателям кадастрового паспорта земельного участка. Согласно п. 1 ст. 20 ФЗ — № 221 от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» (далее — ФЗ «О ГКН») лицо, имеющее право на обращение с заявлением о кадастровом учете (в нашем случае) от имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан — представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения.

Порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета ст. 21 ФЗ «О ГКН» следующий: п. 1 заявление о кадастровом учете (далее также — заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично; п. 2 заявление о кадастровом учете (далее также — заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично; п. 3. если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично, данный орган выдает этому заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения. Расписка должна быть выдана этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов.

Состав необходимых для кадастрового учета документов ч. 1 ст. 22 ФЗ «О ГКН» с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

1) п. 1 документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета;

2) п. 2 межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

3) п. 5 документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

4) п. 9 копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка. Сроки осуществления кадастрового учета п. 1 ст. 17 ФЗ «О ГКН» если иное не установлено настоящим Федеральным законом, постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете.

Решение об осуществлении кадастрового учета п. 1 ч. 2 ст. 23 ФЗ «О ГКН» при постановке на учет объекта недвижимости в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения установленного частью 1 статьи 17 настоящего Федерального закона срока, обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта недвижимости).

Таким образом, из всего выше сказанного можно сделать вывод, что действия органа кадастрового учета правомерны, поскольку согласно п. 2 ч. 1 ст. 22 ФЗ «О ГКН» для получения кадастрового паспорта земельного участка необходимо предоставить межевой план.

3. Задача 3

Иностранный гражданин купил производственные помещения на территории населенного пункта и заключил договор аренды земельного участка, на который право государственной собственности не разграничено.

По истечении срока договора гражданин обратился в орган местного самоуправления с заявлением о приватизации данного земельного участка. Орган местного самоуправления отказал в приватизации, ссылаясь на иностранное гражданство. Иностранный гражданин обратился в суд с иском о нарушении его прав органом местного самоуправления.

Решение

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного Кодекса РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. В соответствии с п. 5 ст. 28 иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным Кодексом. Значит права иностранного гражданина нарушены.

Однако, стоит отметить, что на данный земельный участок право государственной собственности не разграничено, а значит отсутствует государственная регистрация права этого участка, что недопустимо в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ при заключение договора купли-продажи, аренды и т. д. Поэтому есть все основания полагать, что полномочия по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, — это передача государством органу власти субъекта РФ или органу местного самоуправления одной управленческой функции, что не может повлечь за собой возникновение у данных органов иных прав собственника на такие земельные участки и связанных с ним прав. Существует № 101-ФЗ [4], который установил упрощенные правила разграничения государственной собственности на землю, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5], в соответствии с которыми государственная регистрация права собственности РФ, субъектов РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, либо действующего по их поручению лица.

В заявлении указывается основание возникновения права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок.

Таким образом, согласно положениям нового Закона, для регистрации права собственности на земельный участок достаточно подготовить пакет документов и обратиться с заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию права собственности.

После совершения данных действий органы местного самоуправления должны предоставить иностранному гражданину земельный участок в собственность, если это не противоречит Земельному Кодексу РФ и иными федеральными законами РФ.

паспорт земельный сервитут участок

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012);

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012);

3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственном кадастре недвижимости»;

4. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

6. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, с изм. от 28.07.2012) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».