Особенности рынка недвижимости

Проблема жилья занимает важное место в развитии общества и жизни конкретного человека. С ростом платежеспособности населения отношение к жилью существенно трансформируется, начиная с функции удовлетворения первичных потребностей до гедонистического подхода¹, который связан с учетом и оценкой социально-психологических факторов, в том числе стремлением к престижности, возможности выделиться из толпы.

Философию гедонизма связывают с теорией Дж. Бентама (XVIII в.), согласно которой люди ведут себя таким образом, который, по их мнению, способствует достижению максимального счастья.

Вложение средств в жилую недвижимость было и остается весьма выгодным бизнесом, причем с усилением ее элитарной ценности инвестиции становятся все более рентабельными. Это обусловливает сегментацию рынка жилой недвижимости, характеризующуюся особой дифференциацией цен в зависимости от соотношения спроса и предложения, находящуюся под сложным воздействием многих экономических, политических, социальных, психологических и других факторов.

По степени обеспеченности населения жильем можно судить об уровне экономического развития страны, поскольку это связано с удовлетворением одной из первостепенных жизненно необходимых потребностей человека.

Объекты жилой недвижимости — это специфические товары, характеризующиеся несколькими отличительными признаками:

• • по экономической природе — это потребительское благо длительного пользования;
• • фундаментальность и основательность, вследствие чего вложенные средства связаны с невысокими рисками утраты;
• • долговечность использования, что создает заинтересованность в строительстве и приобретении более дорогих респектабельных домов (квартир);
• • способность сохранять свою ценность и стоимость в течение весьма длительного срока, причем во многих случаях рыночная стоимость имеет тенденцию к возрастанию во времени.

Спрос на жилье неэластичен по цене, что отличает его от большинства товаров длительного пользования. В развитых странах рост цен на жилье ведет к тому, что платежеспособные потребители предпочитают приобретать более дорогую недвижимость, чем сокращать в соответствующих размерах площадь квартир (домов).

Жилая недвижимость — это капитальный товар длительного пользования, значительной стоимости, его приобретение связано с процессом накопления сбережений населения и соответствующим формированием инвестиционных ресурсов.

Во всех развитых странах налог на жилую недвижимость пополняет местные бюджеты. Жилая недвижимость обычно имеет высокую залоговую стоимость, вследствие чего используется ее владельцами для расширения инвестиционных возможностей.

Рост жилищного строительства и увеличение рынка жилой недвижимости создают так называемый мультипликативный эффект, который проявляется в подъеме производства строительных материалов, дорожном строительстве, возведении объектов инфраструктуры, торговли, здравоохранения, образования, а также в возникновении новых рабочих мест и увеличении занятости экономически активного населения. Кроме того, обустройство жилья увеличивает спрос на товары длительного пользования, в том числе бытовые электроприборы, мебель, посуду и т. п., что стимулирует рост производства и продаж продукции соответствующих отраслей промышленности.

Жилая недвижимость — это инвестиционный товар, объект капиталовложений физических и юридических лиц, приносящий доход как от перепродажи, так и от сдачи в аренду домов и квартир. Движение инвестиций в жилые объекты создает основу для функционирования первичного и вторичного рынков жилой недвижимости, предопределяя тем самым один из самых высокодоходных бизнесов риелторов и девелоперов.

Специфика жилой недвижимости как товара обусловлена неоднородностью жилья, которая может быть охарактеризована в двух основных аспектах:

• • характеристика собственно жилища (дома или квартиры);
• • характеристика места, в котором оно расположено.

Жилище в виде дома или квартиры характеризуется по размерам, планировке, конструктивным особенностям строения (монолит, кирпич, панель и др.), по качеству и производительности систем коммунального обслуживания (отопление, кондиционирование, электроснабжение, водоснабжение, канализация и т. п.), встроенной технике (например, кухонное оборудование), внутренней отделке (полы, окна, встроенная мебель).

Важнейший фактор оценки жилья как объекта недвижимости — его местоположение. Особенность местности, где расположена жилая недвижимость, характеризуется близостью к исторической или деловой части города, культурно-историческим памятникам и объектам, паркам; качеством окружающей среды (по уровню шума, качества воды, воздуха) и экологической безопасности, транспортной доступностью и наличием парковок, охраняемостью территории, обеспеченностью учреждениями образования и здравоохранения и т. п. Уровень благоустройства местности во многих случаях приобретает первостепенное значение при сегментировании рынка жилой недвижимости.

Современный рынок жилой недвижимости имеет олигополистические черты. Вследствие высокой стоимости земли, строительства и эксплуатации жилых зданий их приобретение доступно весьма ограниченному кругу лиц. Эти же обстоятельства сужают число фирм и частных лиц, которые занимаются предпринимательской деятельностью в строительстве и купле-продаже жилой недвижимости, а также сдаче ее в аренду.

Сложная технология современного строительства жилых зданий ведет к тому, что этим видом деятельности по полному циклу работ занимаются средние и крупные строительные фирмы, поскольку экономия от масштаба ведет к снижению затрат. Малый бизнес способен осуществлять лишь отдельные виды технологических работ, например, по внутренней отделке помещений. Такое соотношение различных по объему и функциям предпринимательских структур создает основу олигополии на рынке жилой недвижимости, что требует соответствующего государственного регулирования.

Одна из важнейших характеристик жилой недвижимости — вид собственности на нее. В большинстве развитых стран преобладает собственная жилая недвижимость. Наряду с этим во всех развитых странах имеется государственный жилищный фонд, а также построенный и эксплуатируемый за счет средств жилищных кооперативов, добровольных некоммерческих организаций, ассоциаций, относимый к добровольнообщественному сектору. Особое место занимает муниципальный жилищный фонд, находящийся в распоряжении местных органов самоуправления.

Основная тенденция в динамике соотношения форм собственности на жилую недвижимость в России, как и во многих развитых странах, проявляется в увеличении доли частного домовладения, что поощряется государством с помощью субсидий и налоговых льгот.

Государственное регулирование рынка недвижимости в России, как это и принято в мировой практике, осуществляется путем выработки законодательно-правовой основы его функционирования, посредством прямого и косвенного регулирования, строительства социального жилья и содержания социального жилищного сектора.

С 1 января 2005 г. регистрацию прав на недвижимость осуществляет Федеральная регистрационная служба (ФРС) при Министерстве юстиции РФ. Плата за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной пошлине» (часть Налогового кодекса) является государственной пошлиной, поступающей в государственный бюджет. Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» установлен единый срок регистрации — в пределах 30 дней.

Федеральным законом РФ от 17.06.2010 N9 119-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“¹ и отдельные законодательные акты РФ» внесены изменения в правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств для долевого жилищного строительства, государственной регистрацией договоров участия в них, налогообложением застройщиков, административной ответственностью лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства. В нем определены четыре способа привлечения средств в строительство: договор долевого участия, жилищно-строительный кооператив, жилищный накопительный кооператив и облигации (жилищные сертификаты). Жилищный сертификат, согласно Закону о долевом строительстве, — ' В ред. ФЗ от 30.11.2011 № 362-ФЗ, в ред. от 25.12.2012.

это эмиссионная ценная бумага, право выпускать которые получают юридические лица или органы исполнительной власти, оформившие разрешение на возведение многоквартирного дома и располагающие необходимой проектной документацией. Вся эта информация должна быть доступна гражданам, пожелавшим купить сертификат.

Лицам, заключающим договор об участии в долевом строительстве, предоставляются все сведения о застройщике, его финансовом положении, проектах, данные государственной экспертизы и т. п.

Закон о долевом строительстве предусматривает четкие положения об ответственности за нарушение сроков внесения платежей участником долевого строительства, нарушение застройщиком сроков сдачи квартиры долыцику.

Для рынка жилой недвижимости свойственна некоторая специфика в формировании спроса и предложения. Это обусловлено тем, что на данном рынке взаимодействуют разнообразные субъекты, относящиеся к различным институциональным формам.

На формирование предложения влияют, прежде всего, девелоперы (фирмы-застройщики), которые изначально определяют тип и функции строящихся объектов. Субъектами предложения выступают также домовладельцы различных форм собственности (частной, муниципальной, государственной, общественно-добровольной и т. п.). Поскольку рынок жилой недвижимости зависим и связан с рынком земли, то на рыночное предложение влияют также землевладельцы и государство, которое регулирует процесс землепользования и застройки.

Долговечность использования и высокая стоимость жилья предопределяют необходимость участия в сделках с жилой недвижимостью структур, специализирующихся на функциях регистрации собственности, ведении регистров, фиксации и оформлении сделок. Кроме того, на формирование предложения оказывают влияние финансовые структуры, осуществляющие кредитовые, расчетные, накопительные и другие операции.

Рыночный спрос на жилую недвижимость складывается под воздействием изменения потребностей и платежеспособности как индивидуальных покупателей или арендаторов жилья, так и влияния ассоциаций квартиросъемщиков, собственников, арендаторов и т. п. Государство, гарантируя минимальный стандарт обеспеченности жильем, распоряжается сектором социального жилья, в котором с помощью низких дотационных цен и на условиях социального найма (аренды) получают жилищные услуги отдельные группы малоимущего населения.

Цены на жилую недвижимость весьма различаются. Поэтому для сравнения широко используется сопоставление стоимости жилья со среднегодовыми реальными доходами экономически активного населения. Так, в Мадриде стоимость среднего жилья в 2,6 раза превышает среднегодовой доход, во Франкфурте-на-Майне — в 6−8 раз. В большинстве европейских стран годовая арендная плата достигает 4−5% стоимости жилья, в Лондоне она выше — 7%, в Брюсселе — 9%'.

Для многих европейских стран характерна тенденция более быстрого роста расходов на жилье в сравнении с темпами роста доходов семей.

В современных условиях все страны мира функционируют в рамках глобального рынка и в той или иной степени по его законам. Национальные особенности деятельности внутреннего рынка и участия в мировой торговле обусловливают различные методы организации фирм, технологии, использования рабочей силы и социальной политики, стиля управления.

Развитие рынка жилья зависит от инвестиционного климата. Термин «инвестиционный климат», как правило, используется для описания общего характера взаимоотношений бизнеса и государства.

Среди ключевых составляющих инвестиционного климата принято выделять отношение к собственности иностранных компаний, стабильность тарифной политики, устойчивость национальной валюты, уровень сборов с местных производителей и т. д.².

Инвестиции рассматриваются как источники экономического развития и предпринимательского успеха. В благоприятном инвестиционном климате равным образом заинтересованы как властные, так и предпринимательские структуры.

Известно, что источником финансирования инвестиций в экономику являются сбережения. Если по каким-либо причинам происходят нарушения в работе механизма перевода сбережений в инвестиции, то свободные средства уходят по другим каналам, в частности, увеличивается отток капитала за рубеж, страна становится чистым нетто-кредитором остального мира, финансируется за счет госбюджета и т. д.

Но демографическая ситуация меняется, вследствие чего сокращается естественный прирост населения, происходит его постарение, уменьшается средний размер семьи, проживающей совместно в одном доме или квартире.

Миграционные потоки населения из бывших республик СССР, с одной стороны, привели к притоку дешевой рабочей силы в отрасли строительной индустрии, а с другой — обусловили рост потребности в жилье.

Экономика недвижимости: Учеб, пособие / Под ред. В. И. Ресина. — М.: Дело, 1999, С. 63.

Stobaugh R.B. How to Analyze Foreign Investment Climates // Harward Business Review. — 1969. — September-October.

Относительно стабильное экономическое развитие и соответствующий рост доходов населения создали предпосылки к повышению требований к качеству жилья, его комфортности, престижности. Происходит сокращение среднего числа жильцов на одну квартиру, что усиливается процессами роста разводов, увеличением количества неполных семей. Растет размер жилой площади, в среднем приходящейся на одного человека. Это приводит к тому, что темпы нового строительства замедляются, но в то же время интенсивно идет процесс реконструкции, модернизации существующих жилых зданий, особенно в культурно-исторических и деловых центрах городов.

На рынке недвижимости, как и в других отраслях сферы услуг, происходит концентрация капитала посредством слияний и поглощений. Аналогичные процессы происходят в риелторской деятельности, когда наиболее крупные компании на взаимовыгодных условиях объединяются с более мелкими агентствами, преобразуют их в свои филиалы и т. п. Расширение масштабов деятельности осуществляется за счет жилой недвижимости в регионах, загородной недвижимости, гаражей. Выход на международный рынок российских риелторов связан с ростом спроса на объекты недвижимости бизнес-класса (жилая недвижимость на международных курортах, в деловых центрах крупных европейских городов и т. п.) и элитной недвижимости.

На мировом рынке элитной недвижимости наиболее популярными объектами, по мнению ряда экспертов, считаются частные острова, замки, старинные особняки и виллы, квартиры, расположенные на территории Франции, Италии, Португалии, Англии.

Эксклюзивными признаками элитной недвижимости являются географическое местоположение, родословная в историческо-культурном и архитектурном аспектах, цена. Наиболее дорогими считаются острова, например, MUSCI CAY в Карибском бассейне площадью в 61 га, который оценивается в 56,5 млн долларов, остров в районе Латиум (Италия) площадью в 25 га стоит 24,7 млн евро. Далее по ценовому фактору расположен сегмент эксклюзивных вилл стоимостью более 1 млн евро. Более дешевыми считаются замки и старинные особняки, поскольку их дальнейшая эксплуатация связана с необходимостью капитальных вложений в ремонтные работы, реконструкцию коммуникаций, модернизацию внутреннего обустройства. Однако многие государства, в том числе Франция, Англия, Германия и др., поощряют покупателей старинных объектов элитной недвижимости налоговыми льготами, визовым режимом, условиями получения гражданства с тем, чтобы создать условия для сохранения этих исторических и архитектурных объектов.

Рынок коммерческой недвижимости дифференцирован по различным признакам. Так, рынок офисной недвижимости в зависимости от местоположения, стоимости и комфортности здания и др. показателей делится на три сегмента: А, В и С. Сегмент С — самый востребованный, поскольку к нему относят недорогие здания, которые практически никогда не пустуют. Если в категории С аренда офисов обычно краткосрочна и нигде не регистрируется, то в сегментах, А и В такие сделки исключены. Некоторые предприниматели переоборудуют офисы категории С в уровень сегмента В, что дает определенную выгоду. Каждый из сегментов требует разработки собственной концепции, маркетингового продвижения, консалтингового обслуживания и т. п.

В маркетинговой стратегии российских риелторов и девелоперов преобладает политика агрессивной рекламы. Но сезонные изменения рынка недвижимости побуждают их прибегать и к специфическим инструментам стимулирования как спроса, так и предложения. Возрастает количество компаний, предлагающих скидки, подарки и другие маркетинговые решения. Особенно эффективным считается применение скидок в сегменте недвижимости бизнес-класса, где предложение превышает спрос. Использование скидок в периоды сезонного спроса продаж существенно увеличивают число заключенных сделок.

По мере насыщения российского рынка недвижимости отечественные инвесторы и девелоперы начинают осваивать проекты за рубежом, как в странах СНГ, так и в Европе. Осуществление этих проектов требует партнерства с местной компанией, что предусматривает законодательство многих стран (так, по кипрским законам 51% акций должно принадлежать местной компании).

В 2002 г. Правительством Москвы была разработана программа регионального сотрудничества в сфере строительства, курируемая стройкомплексом города. Ею охвачены 43 города Центрального, СевероЗападного, Южного, Сибирского и Дальневосточного округов РФ и восемь стран зарубежья. Программа направлена на улучшение инвестиционного климата и распространение опыта организации девелоперского процесса. Кроме того, посредством программы предполагается усилить взаимосвязь с регионами.