Изучение положения договора аренды недвижимости с точки зрения отечественного законодательства

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ
• 1.1 Право аренды земельных участков в системе прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности
• 1.2 Субъекты права аренды земельных участков
• 1.3 Земельный участок как объект права аренды
• 1.4 Права и обязанности арендатора по использованию и охране земельных участков, находящиеся в государственной собственности
• 2. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ
• 2.1 Общая характеристика договора аренды земельного участка
• 2.2 Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
• ВВЕДЕНИЕ

• Актуальность темы

  данного исследования обусловлена тем, что в современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Такое положение вещей в Республике Беларусь объясняется спецификой данного объекта, а также неразвитостью земельного рынка в стране. Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены тем, что земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости, а также тем фактом, что при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли как основного средства производства и пространства для социально-экономического развития. При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану земель, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства

• Вместе с тем, в настоящее время в Республике Беларусь официальная политика государства направлена на либерализацию экономики, активное сотрудничество с зарубежными партнерами, привлечение инвестиций. Предпринимаемые руководством страны меры должны способствовать активизации коммерческой и производственной деятельности, расширению спектра деловой активности. Очевидно, что первостепенную роль в данном процессе играет должное законодательное регулирование земельных отношений, соответствие нормативных правовых актов потребностям как участников гражданского оборота, так и общества и государства в целом.
• Ярким примером является Директива Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. № 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь». Согласно официальной позиции, данный документ направлен на дальнейшую либерализацию экономики и раскрепощение деловой инициативы, устранение барьеров, с которыми сталкиваются субъекты предпринимательской деятельности.
• Подобное внимание руководства страны подтверждает как практическую, так и теоретическую значимость и актуальность темы исследования, так как в данном случае прослеживается прочная взаимосвязь между теоретическими исследованиями и практикой нормотворчества и правоприменения. Кроме того, в правовом регулировании невозможно обойтись лишь программными документами, закрепляющими общие направления и принципы. При этом недостаточное внимание правотворческих органов к нюансам и специфике тех или иных правоотношений чревато разночтениями и неточностями, что влечет очевидные негативные последствия для правоприменителя.
• Таким образом, цель исследования состоит в том, чтобы всесторонне изучить общие положения договора аренды недвижимости с точки зрения отечественного законодательства.
• Данная цель может быть достигнута посредством решения следующих задач:
• · охарактеризовать право аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, в рамках общего института аренды и вещных прав на землю;
• · выделить специфику правового регулирования данного договора, его существенные условия;
• · проанализировать субъектный состав, а также основные права и обязанности сторон договора в соответствии с законодательством Республики Беларусь;
• · рассмотреть особенности порядка предоставления права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности государства.
• Методологическую основу исследования составили такие методы, как методы анализа и синтеза, а также формально-юридический и сравнительно-правовой методы.
• Основными положениями, выносимыми на защиту, являются следующие:
• 1) В подп. 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 иностранные граждане и лица без гражданства как потенциальные арендаторы не указаны. Помимо того, что это отчасти противоречит положениям Кодекса Республики Беларусь о земле, на практике это может лишить иностранного инвестора, выступающего как частное лицо, права на предоставление ему земельного участка как объекта инвестиционной деятельности.
• 2) в отечественной правоприменительной практике из законодательно закрепленных прав на землю, наиболее активно используемыми являются частная собственность и право аренды. Негативным аспектом в данном случае является то, что отсутствие возможности выкупа земельных участков арендаторами в частную собственность фактически уравнивает их в правах с другими землепользователями, чьи права на землю регулируются административными методами.
• 3) право аренды земельных участков, по общему правилу, приобретается на аукционе, который, имеет однократный экономический эффект, так дальнейшее использование участков осуществляется в соответствии с общими правилами. Таким образом, для землепользователя приобретение права аренды земельного участка на аукционе является экономически невыгодным.
• Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, первая из которых содержит четыре раздела, вторая — два, заключения и списка использованных источников.
• 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

1.1 Право аренды земельных участков в системе прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — Кодекс о земле), земельные участки могут находиться у землепользователей на следующих правах:

· государственной и частной собственности, а также на праве собственности иностранных государств, международных организаций;

· пожизненного наследуемого владения;

· постоянного пользования;

· временного пользования;

· аренды (субаренды).

В свою очередь, земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, а также к землям лесного и водного фондов, землям общего пользования и землям, находящимся под дорогами и иными транспортными коммуникациями не подлежат передаче в частную собственность (ст. 13 Кодекса о земле).

Кроме того, согласно ст. 13 Кодекса о земле, не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств и международных организаций земельные участки:

· на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся только в государственной собственности;

· на землях, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

· на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых;

· которые в соответствии с утвержденными генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования и землеустроительной документацией предусмотрены для целевого использования, исключающего их предоставление в собственность.

На праве пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. 14 Кодекса о земле, могут находиться земельные участки, предоставленные гражданам Республики Беларусь для строительства и обслуживания жилого дома либо квартиры в блокированном жилом доме, для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах и поселках городского типа. Кроме того, земельные участки предоставляются в пожизненное наследуемое владение для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства либо для традиционных народных промыслов (ремесел).

Земельные участки могут предоставляться в пожизненное наследуемое владение иностранным гражданам и лицам без гражданства для обслуживания переданных по наследству жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, дачи, садового домика, расположенных на земельных участках, предоставленных наследодателю в пожизненное наследуемое владение.

Земельные участки, в соответствии со ст. 15 Кодекса о земле, предоставляются в постоянное пользование (пользование без заранее установленного срока):

· государственным органам, иным государственным организациям (за исключением предоставления земельных участков для строительства автозаправочных станций) — для осуществления задач и функций, предусмотренных законодательством;

· негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь — для обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности.

Во временное пользование земельные участки, по общему правилу, могут предоставляться на срок до десяти лет, а национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров — на срок до девяноста девяти лет.

Земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам.

Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка, при этом срок аренды земельного участка не может превышать 99 лет. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет, а срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений).

Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок (ст. 17 Кодекса о земле).

В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных организациями по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.

Строительство арендаторами капитальных строений (зданий, сооружений) или размещение иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускаются, за исключением случаев, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков.

Ограничения вещных прав на земельные участки могут устанавливаться, если эти участки, в частности, расположены на территории заказников и памятников природы, объявленных без изъятия земельных участков у землепользователей, в границах охранных зон особо охраняемых природных территорий, а также на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению. Перечень случаев ограничения вещных прав на земельные участки установлен в ст. 18 Кодекса о земле и не является исчерпывающим.

Кроме того, самостоятельным вещным правом может выступать земельный сервитут, который Кодексом о земле определен как право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подобных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права.

Как отмечает Шингель Н. А, проблема сложившейся системы прав на земельные участки заключается в том, что при формально широком перечне прав на землю, некоторые из них дают почти равные возможности для использования участков на различных правовых титулах и это ведет к путанице. В качестве конкретного примера исследователь приводит сервитуты и временное пользование, которые по сути является разновидностью сервитута. Кроме того, временное землепользование и аренда земли имеют различия по основаниям возникновения, но по существу позволяют исполнительным органам ограничить определенный срок пользования [28, c. 227].

Хотелось бы также отметить, что на фоне всех вышеперечисленных возможных прав на практике юридические лица наиболее часто пользуются правом аренды земельных участков, которые могут арендовать как отечественные, так и зарубежные субъекты хозяйствования. В качестве арендодателей могут выступать как выступает государство, так и администрации СЭЗ или же уже имеющиеся собственники. Как и во многих других странах, сдача в аренду земельного участка в Республике Беларусь сопровождается сохранением его целевого назначения, при этом сроки аренды участка зависят от целей его использования, а общая продолжительность аренды, как указано выше, не может превышать 99 лет. При этом на максимальный срок сдаются, как правило, участки под строительство.

Таким образом, на сегодняшний день в правоприменительной практике соотношение сложилось в пользу тех прав на земельные участки, которые дают больше возможностей для заинтересованных лиц к доступу к земле. Из существующих прав на землю, закрепленных в Кодексе о земле, таковыми являются: частная собственность и права, основанные на гражданско-правовых сделках, то есть аренда и земельные сервитуты [28, c. 228]. Одновременно, активное развитие и использование аренды земельных участков, как форма использования земель, осуществляется в основном за счет государственных земель.

1.2 Субъекты права аренды земельных участков

В соответствии со ст. 4 Кодекса о земле субъектами земельных отношений в Республике Беларусь являются Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь, государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства.

В свою очередь, в соответствии с подп. 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 (в ред. от 11.12.2009) «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — указ № 667), земельные участки на праве аренды предоставляются гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, а также юридическим лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь.

Таким образом, в Указе № 667 отсутствуют (т.е никоим образом не упомянуты) такие субъекты земельных правоотношений, как иностранные граждане и лица без гражданства.

Изъятие и предоставление земельных участков, по общему правилу, осуществляется соответствующими исполнительными комитетами, администрациями СЭЗ (если это право делегировано соответствующими исполнительными комитетами).

Здесь хотелось бы отметить, что Согласно п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) гражданином, занимающимся предпринимательской деятельностью является физическое лицо, которое в соответствии с гражданским законодательством осуществляет в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность самостоятельную деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления.

Согласно ст. 22 ГК гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В соответствии с п. 1 ст. 22 ГК индивидуальным предпринимателем является гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом количество физических лиц, привлекаемых индивидуальным предпринимателем на основании гражданско-правовых и (или) трудовых договоров для осуществления предпринимательской деятельности, а также количество имущества, используемого для этих целей, может быть ограничено законодательными актами. Так, п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 18 июня 2005 г. № 285 «О некоторых мерах по регулированию предпринимательской деятельности» (далее — Указ № 285) установлено, что для занятия предпринимательской деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя гражданин вправе привлекать не более 3 физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам, в том числе заключенным с юридическими лицами.

Здесь также следует обратить внимание на то, что деятельность индивидуального предпринимателя с 1 января 2008 года может осуществляться только с привлечением членов семьи и близких родственников (супруг (супруга), родители, дети, усыновители, усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки) [22].

В соответствии с нормами Указа № 285 индивидуальный предприниматель также не вправе использовать для производства и (или) реализации товаров, а также выполнения работ, оказания услуг одновременно в совокупности более четырех торговых объектов (торговых мест на торговых объектах, являющихся самостоятельными торговыми объектами), торговых мест на рынках, объектов, в которых индивидуальные предприниматели оказывают услуги (выполняют работы) потребителям, включая транспортные средства, применяемые для перевозок пассажиров и грузов на основании специального разрешения (лицензии), иных объектов, используемых для осуществления предпринимательской деятельности (для хранения товаров, их переработки и др.).

Хотелось бы отдельно указать, что в соответствии с ч. 4 п. 1 ст. 1 ГК к предпринимательской деятельности не относятся ремесленная деятельность, деятельность по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, деятельность физических лиц по использованию собственных ценных бумаг, банковских счетов в качестве средств платежа или сохранения денежных приобретений, а также разовая реализация физическими лицами на торговых местах на рынках и (или) иных местах, на которых торговля может осуществляться в соответствии с законодательством, произведенных, переработанных либо приобретенных ими товаров (за исключением подакцизных товаров, товаров, подлежащих маркировке контрольными (идентификационными) знаками), отнесенных к товарным группам, определенным законодательством.

К предпринимательской деятельности не относится следующая деятельность физических лиц, осуществляемая ими самостоятельно, без привлечения иных физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам:

· услуги по выращиванию сельскохозяйственной продукции;

· услуги по дроблению зерна;

· выпас скота;

· репетиторство;

· чистка и уборка жилых помещений;

· дневной уход за детьми;

· сдача внаем (поднаем) жилых помещений, кроме предоставления мест для краткосрочного проживания.

Законодательными актами могут определяться иные виды деятельности, занятие которыми не относится к предпринимательской деятельности физических лиц. Отметим также, что, по общему правилу, предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из законодательства или существа правоотношения.

В соответствии со ст. 44 ГК юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, прошедшая в установленном порядке государственную регистрацию в качестве юридического лица либо признанная таковым законодательным актом. В свою очередь, согласно ст. 46 ГК коммерческой признается организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и (или) распределяющая полученную прибыль между участниками.

Специфика правового статуса коммерческих организаций как субъектов права аренды земельных участков, заключается в том, что, согласно п. 2 ст. 46 ГК юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме:

— хозяйственных товариществ и обществ;

— производственных кооперативов;

— унитарных предприятий;

— крестьянских (фермерских) хозяйств и иных формах, предусмотренных гражданским законодательством.

Подчеркнем, что перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций, приведенный в п. 2 ст. 46 ГК, не является исчерпывающим. Однако, за рамками указанных в ГК организационно-правовых форм коммерческие организации не могут быть созданы, поэтому в принципе можно говорить об исчерпывающем перечне.

Особой разновидностью коммерческих организаций являются коммерческие организации с иностранными инвестициями. В соответствии со ст. 80 Инвестиционного кодекса Республики Беларусь (далее — ИК) под коммерческой организацией с иностранными инвестициями понимается юридическое лицо, в уставном фонде которого частично или полностью используются иностранные инвестиции. При этом в целях определения особенностей регистрации все коммерческие организации с иностранными инвестициями законодателем подразделяются на два вида:

1) коммерческие совместные организации;

2) коммерческие иностранные организации.

К первым действующим законодательством относятся юридические лица Республики Беларусь, уставный фонд которых состоит из доли иностранного инвестора и доли физических и (или) юридических лиц Республики Беларусь (ч. 3 ст. 80 ИК). Соответственно, коммерческой иностранной организацией является юридическое лицо Республики Беларусь, в уставном фонде которого иностранные инвестиции составляют 100 процентов (ч. 4 ст. 80 ИК).

В свою очередь, ключевым субъектом рассматриваемых отношений в настоящее время являются инвесторы, которые определены в ст. 3 ИК как юридические и физические лица, иностранные организации, не являющиеся юридическими лицами, государство в лице уполномоченных органов и его административно-территориальные единицы в лице уполномоченных органов, осуществляющее инвестиционную деятельность, т. е. действия по вложению инвестиций в производство продукции (работ, услуг) или их иному использованию для получения прибыли (дохода) и (или) достижения иного значимого результата (ст. 2 ИК). Инвестиционная деятельность, как это предусмотрено ст. 5 ИК, осуществляется в следующих формах:

1) создание юридического лица;

2) приобретение имущества или имущественных прав, а именно: доли в уставном фонде юридического лица, включая случаи увеличения уставного фонда юридического лица; недвижимости; ценных бумаг; прав на объекты интеллектуальной собственности; концессий; оборудования; других основных средств.

Кроме того, инвесторы в целях определения особенностей регулирования их деятельности рассматриваются как национальные либо иностранные инвесторы. Последними в Республике Беларусь признаются иностранные государства и их административно-территориальные единицы в лице уполномоченных органов, международные организации, иностранные юридические лица, иностранные граждане, а также физические лица (граждане Республики Беларусь и лица без гражданства), постоянно проживающие за пределами Республики Беларусь [3; 29].

Объектами инвестиционной деятельности являются: недвижимое имущество, в том числе предприятие как имущественный комплекс; ценные бумаги; интеллектуальная собственность. Законодательными актами определяются объекты, находящиеся только в собственности Республики Беларусь, что не исключает инвестиционной деятельности в отношении этих объектов, а также устанавливается перечень объектов, в отношении которых запрещено осуществление инвестиционной деятельности всем инвесторам, за исключением Республики Беларусь (ст. 4 ИК).

1.3 Земельный участок как объект права аренды

В вопросах аренды земельных участков, находящихся в собственности государства, большое значение имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Согласно определению, данному в ст. 1 Кодекса о земле, земельный участок — это часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). Помимо основных характеристик, установленных в данном определении, целесообразно указать на то, что неотъемлемыми характеристиками земельного участка также являются его площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Согласно ст. 8 Кодекса о земле, земельные участки распределяются по категориям земель, в зависимости от их основного целевого назначения и определенного в соответствии с законодательством правового режима их использования и охраны.

Таким образом, можно осуществить классификацию земельных участков в зависимости от категории земель, к которой относится тот или иной земельный участок. На этом основании можно выделить:

· участки сельскохозяйственного назначения — участки, включающие в себя сельскохозяйственные и иные земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

В составе данной категории выделяют сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение [19, c. 9].

· земельные участки, расположенные в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, за исключением земель, отнесенных к иным категориям в этих границах.

Здесь следует отметить, что включение земельных участков в черту города не влечет прекращения вещных прав на землю. В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями (системой инженерных сооружений и коммуникаций, дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры) представляют наибольшую сложность для оценки в рамках определения стоимости их аренды [17, c. 178].

· земельные участки, предоставленные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, размещения и постоянной дислокации государственных таможенных органов, воинских частей, военных учебных заведений и организаций Вооруженных Сил Республики Беларусь, других войск и воинских формирований Республики Беларусь, иных объектов;

· земельные участки, предоставленные для размещения заповедников, национальных парков и заказников.

Данная категория полностью или частично изъята из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для этих земельных участков установлен особый правовой режим.

· земельные участки, предоставленные для размещения объектов санаторно-курортного лечения и оздоровления и иные земельные участки, обладающие природными лечебными факторами;

· земельные участки для размещения объектов, предназначенных для организованного массового отдыха населения и туризма;

· земельные участки, предоставленные для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей и археологических объектов;

· земельные участки, относящиеся к землям лесного фонда, т. е. к лесным землям, а также нелесным землям, расположенным в границах лесного фонда, предоставленные для ведения лесного хозяйства;

· земельные участки, предоставленные для ведения водного хозяйства, в том числе для размещения водохозяйственных сооружений и устройств;

· земельные участки, не отнесенные к иным категориям и не предоставленные землепользователям (земли запаса).

Данные земельные участки находятся в ведении соответствующего исполнительного комитета, рассматриваются как резерв и могут использоваться после перевода их в иные категории земель.

Кроме вышеуказанной классификации, земельные участки также можно разделить на:

· делимые;

· неделимые.

Делимым, согласно правилу, установленному ст. 10 Кодекса о земле является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

Во всех остальных случаях, в соответствии со ст. 10 Кодекса о земле, земельный участок признается неделимым.

Еще одним основанием для классификации земельных участков может быть вещное право, которое распространяется на тот или иной земельный участок. В соответствии с Кодексом о земле, собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной (ст. 12 Кодекса о земле). Поэтому земельные участки можно подразделить на:

· участки, находящиеся в частной собственности;

· участки, находящиеся в собственности Республики Беларусь.

Отдельной категорией являются земельные участки, находящиеся в собственности иностранных государств и международных организаций, которые приобретаются ими для размещения дипломатического представительства, консульского учреждения либо представительства международной организации.

Законодательством выделена также отдельная категория земельных участков, которые не подлежат предоставлению в частную собственность либо в собственность иностранных государств и международных организаций

Таким образом, классификация земельных участков может строиться на основаниях: отнесения земельных участков к той или иной категории земель в зависимости от их целевого назначения; пава собственности, распространяемого на тот или иной земельный участок; возможности разделения участка на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, а также порядке предоставления и изъятия земельного участка.

1.4 Права и обязанности арендатора по использованию и охране земельных участков, находящиеся в государственной собственности

В соответствии с Кодексом о земле арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата, имеют право:

· предоставлять арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды;

· передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу;

· использовать право аренды земельного участка в качестве предмета залога и вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ в пределах срока договора аренды [3; 16, c. 144].

Кроме того, арендаторы земельных участков, за исключением иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и их представительств, надлежащим образом исполняющие условия договора аренды земельного участка, имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на приобретение используемого земельного участка в частную собственность.

Кроме того, в Кодексе о земле предусмотрена возможность строительства арендаторами капитальных строений (зданий, сооружений) или размещения иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, в случаях, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков [3; 22].

Что касается правовых гарантий прав арендатора, то здесь хотелось бы отметить, что срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок (ст. 17 Кодекса о земле).

Еще одной важным моментом является регулирование вопросов предоставления земельных участков в субаренду. Арендатор земельного участка, за право заключения договора аренды которого взималась плата, вправе с согласия арендодателя предоставить арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды при условии сохранения его целевого назначения, а также при наличии документов, удостоверяющих права на этот участок. Кодекс о земле также предусматривает право субарендаторов земельных участков, надлежащим образом исполнявших условия договора субаренды земельного участка, в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка заключить договор аренды этого земельного участка на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Отдельно хотелось бы отметить особенности правового регулирования прав и обязанностей иностранных инвесторов, арендующих земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Ключевое значение здесь имеет Декрет Президента Республики Беларусь от 6 августа 2009 г. № 10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Декрет № 10), действие которого распространяется на инвесторов и (или) организации, созданные в установленном порядке в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, после заключения инвестиционного договора и его регистрации в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь при реализации инвестиционного проекта [5].

Указанные субъекты имеют право на предоставление без проведения аукциона на право аренды земельного участка требуемого размера для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, с оформлением необходимых документов по отводу земельного участка одновременно с выполнением работ по строительству. При этом размер арендной платы за земельный участок, определенный на дату заключения договора аренды, не может повышаться в течение всего срока реализации инвестиционного проекта.

Инвесторы, в соответствии с Декретом № 10, освобождаются от:

· перечисления в республиканский бюджет платы за право заключения договора аренды земельного участка;

· возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, вызванных изъятием земель для реализации инвестиционного проекта, а также компенсационных выплат, связанных с переносом и вырубкой зеленых насаждений на землях населенных пунктов.

Государство также законодательно гарантирует защиту прав инвесторов — арендаторов при изъятии у них земельных участков и сносе расположенных на них объектов недвижимости. Используемые в установленном порядке земельные участки могут быть изъяты только для государственных нужд. В таком случае, если за право заключения договора аренды взималась плата, арендатору возмещаются убытки из местного бюджета соответствующей административно-территориальной единицы, в который поступила плата за право заключения договора аренды земельного участка [27, c. 29].

2. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

2.1 Общая характеристика договора аренды земельного участка

В соответствии со ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды опосредует отношения, по которым происходит передача одной стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) имущества во владение и пользование (либо только в пользование).

Арендатор, получивший имущество по договору аренды во владение и пользование, получает право на защиту владения (ст. 286 ГК), равно как несет ответственность за вред, причиненный в результате использования арендуемого имущества (ст. 948 ГК).

Передача имущества по договору аренды осуществляется на определенный срок и не связана с переходом права собственности (иного вещного права) на имущество. Следовательно, по договору аренды передача имущества осуществляется с условием его последующего возврата, передаются только некоторые полномочия (владения и пользования) собственника. Право собственности и иные права и обременения, не передаваемые арендатору, сохраняет за собой собственник [24, c. 78].

Договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Основываясь на положениях ГК, Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в п. 2 Постановления № 20 разъяснил, что в соответствии со ст. 402 ГК договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. А согласно п. 3 ст. 578 ГК при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, договор аренды не считается заключенным.

Отметим, что § 1 главы 34 ГК не содержит специальной нормы, посвященной определению существенных условий договора аренды. Вместе с тем, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. № 427 (далее — Постановление № 427) была установлена типовая форма договора аренды земельного участка.

Отметим также, что на основании действующей редакции ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Объектами аренды в силу ст. 578 ГК могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть не потребляемые вещи.

Данные, позволяющие определенно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта договора аренды, должны быть указаны в договоре. При отсутствии этих данных условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

В соответствии с Постановлением № 427, в предмете договора аренды земельного участка должны быть определены адрес земельного участка, его площадь, конкретное целевое назначение, кадастровый номер земельного участка, а также ограничения и обременения в его использовании.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца. Однако в случае аренды земельных участков действует правило п. 3 ст. 581 ГК, согласно которому законодательством могут также устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна их сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается. В свою очередь, договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно правилам ГК в отношении договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

В свою очередь, согласно Постановлению № 427 в договоре аренды земельного участка арендная плата за земельный участок определяется за год, а уплачивается в сроки, установленные законодательными актами. Здесь необходимо упомянуть Указ Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее — Указ № 101). Данный нормативный правовой акт предусматривает определение размера ежегодной арендной платы за земельные участки исходя из кадастровой стоимости с применением коэффициентов в зависимости от функционального использования (видов оценочных зон) и целевого назначения этих участков, а также порядок уплаты ежегодной арендной платы юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами.

В соответствии с Указом № 101 для определения размера ежегодной арендной платы установлены коэффициенты, аналогичные коэффициентам, применяемым в соответствии с Налоговым кодекс Беларуси для определения размера земельного налога, а также сохраняются установленные действующими законодательными актами льготы по уплате арендной платы в отношении земельных участков, занятых недвижимыми материальными историко-культурными ценностями, подвергшихся радиоактивному загрязнению, предоставленных, в частности, для размещения заповедников, национальных и дендрологических парков, заказников, ботанических садов, а также в отношении отдельных категорий плательщиков.

Кроме того, Указом № 110 определено начало исчисления и уплаты арендной платы за земельный участок — с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия решения местного исполкома, администрации свободной экономической зоны о предоставлении земельного участка в аренду, государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок, что приведет к единообразию порядка исчисления и уплаты платежей за землю.

Здесь также хотелось бы подчеркнуть, что, согласно Постановлению № 427 в случае отказа от пересмотра арендной платы при изменении законодательства, влияющего на ее размер, и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами, договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон в порядке, установленном законодательными актами.

В соответствии с Постановлением № 427 арендодатель имеет право в случае выявления нарушений использования земельного участка со стороны арендатора направить ему уведомление о необходимости их устранения, право доступа на земельный участок в целях осуществления контроля за использованием и охраной земель, а также иные права, не противоречащие законодательству, которые стороны договора вправе определять самостоятельно.

В свою очередь, арендатор имеет право самостоятельно хозяйствовать на земельном участке, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления, а в случаях изъятия земельного участка или добровольного отказа от права аренды или досрочного прекращения настоящего договора получить полную компенсацию стоимости улучшений земельного участка, произведенных за счет собственных средств в порядке, установленном законодательством. Отметим, что в этих случаях стоимость улучшений земельного участка определяется на дату изъятия участка, досрочного прекращения договора аренды.

Кроме того, важным правом арендатора является полномочие передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять земельный участок в субаренду, передавать право аренды земельного участка в залог, вносить его в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, если договор аренды земельного участка заключен по результатам аукциона либо за право заключения договора аренды была внесена плата.

Согласно п. 16 типового договора аренды земельного участка в круг обязанностей арендодателя входит:

· ознакомить арендатора с границами переданного в аренду земельного участка в натуре (на местности);

· в случае изъятия у арендатора земельного участка для государственных нужд по желанию арендатора предоставить ему равноценный земельный участок;

· не вмешиваться в деятельность арендатора;

· осуществлять контроль за использованием и охраной земель;

· обеспечить возмещение арендатору в полном объеме убытков, связанных с ремонтом и обслуживанием эксплуатационными службами инженерных коммуникаций (сооружений), находящихся на арендуемом земельном участке;

· иные обязанности, не противоречащие законодательству).

Арендатор, помимо прочего, обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями предоставления в аренду согласно договору, а также предоставить право арендодателю или другому лицу, имеющему соответствующее разрешение арендодателя, на прокладку и эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, других коммуникаций.

Обязанностью арендатора также является не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающей к нему территории. При нанесении вреда окружающей среде за счет собственных средств производить соответствующие мероприятия по его устранению или оплачивать их стоимость. Арендатор обязан возместить в установленном порядке арендодателю причиненный в результате своей деятельности вред, если состояние возвращаемого земельного участка по истечении срока договора не соответствует условиям, предусмотренным договором аренды земельного участка.

Арендатор также обязан выполнять на земельном участке в соответствии с законодательством природоохранные мероприятия, требования эксплуатационных служб по содержанию и эксплуатации подземных и наземных инженерных коммуникаций (сооружений) и не препятствовать их ремонту и обслуживанию, незамедлительно извещать арендодателя и соответствующие государственные организации об авариях или стихийных бедствиях, нанесших земельному участку и близлежащим участкам вред, и своевременно принимать необходимые меры по предотвращению угрозы, дальнейшего повреждения земельного участка.

Ключевой обязанностью арендатора, согласно Постановлению № 427 является обращение за государственной регистрацией договора и основанного на нем права аренды земельного участка в соответствующую организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Отметим, что в ст. 131 ГК установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем. Хотя в ГК не дано самого понятия государственной регистрации, из его норм следует, что государственная регистрация состоит в выдаче заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки. Таким образом, государственная регистрация представлена в ГК в виде составной части правового режима недвижимости [17, c. 266].

Вопросы государственной регистрации недвижимости, в том числе земельных участков, получили дальнейшую конкретизацию в специальном законодательстве. Так, в ст. 17 Кодекса о земле в самом определении (дефиниции) земельного участка указываются цели и задачи государственной регистрации. В свою очередь, в Законе Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133−3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон) аспекты государственной регистрации недвижимости раскрыты комплексно.

Характеризуя процедуру государственной регистрации права аренды земельного участка, прежде всего, необходимо отметить, что в данном случае основанием для государственной регистрации в соответствии со статьей 55 Закона являются договор как юридический факт, непосредственно порождающий право на земельный участок, которое нуждается в регистрации, а также акты государственных органов, согласно которым происходит возникновение, переход или прекращение прав на земельный участок.

Что касается документов, служащих основанием для государственной регистрации сделок с земельными участками, то, согласно п. 1 ст. 66 Закона, ими являются те документы, которые непосредственно выражают сущность сделки (договор). Однако если для заключения сделки требуется согласие третьих лиц, то для регистрации, помимо вышеупомянутых документов, предоставляются также документы, подтверждающие такое согласие. Если при заключении определенной сделки происходит волеизъявление физического лица, то документы должны быть заверены нотариально, если юридического лица — то они должны быть заверены его руководителем и скреплены печатью этой организации. Если же требуется волеизъявление определенного государственного органа, то документы должны быть выполнены на бланке соответствующего органа (в некоторых случаях) и скреплены печатью этого органа [25, с. 27].