Ипотечный кредит

Cодержание

• Введение
• 1. Особенности ипотечного кредита
• 1.1 Сущность ипотечного кредита
• 1.2 Виды ипотечного кредитования
• 1.3 Основополагающие принципы ипотечного кредитования
• 1.4 Риски ипотечного кредитования
• 2. Организация ипотечного кредитования в России
• 2.1 Основные изменения в области ипотечного кредитования в 2011;2013гг.
• 2.2 Рынок ипотечного кредитования в 2013 г. в России
• 3. Перспективы ипотечного кредитования в РФ
• 3.1 Современные проблемы ипотечного кредитования в России
• 3.2 Перспективы развития ипотечного кредита в России
• Заключение
• Список использованной литературы и источников
• Приложение

Введение

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредито-ванию не существует.

Факторами, способствующими успешному развитию ипотечного дела являются: положительная практика ипотечного жилищного кредитования в ряде регионов России; наличие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты со стороны населения; стабилизация ценовой политики на рынке жилья и рост доходов жителей РФ.

Тем не менее, развитие жилищной ипотеки в РФ сегодня сдерживается рядом факторов: ограниченным платежеспособным спросом населения; низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья и др.

Изучение проблемы жилищного кредитования в России становится все более актуальным на современном этапе в связи с тем, что наблюдается перепроизводство жилья по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения.

Цель работы заключается в анализе особенностей ипотечного кредитования.

В рамках поставленной цели ставятся следующие задачи:

— рассмотреть сущность и виды ипотечного кредитования;

— охарактеризовать основополагающие принципы ипотечного кредитования;

— выявить риски ипотечного кредитования;

— проанализировать особенности состояния современного рынка ипотечного кредитования в России;

— раскрыть проблемы ипотечного кредитования в России и описать перспективы развития ипотечного кредита в России.

Объектом работы является ипотечный кредит.

Предметом работы является рынок ипотечного кредитования России.

Методы исследования. В результате написания курсовой работы были использованы статистические, научно — исследовательские и экономические методы.

В ходе работы над темой использовались работы отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования, аналитические обзоры и статистические данные Росстата, периодические издания СМИ.

Представленная курсовая работа состоит из введения, основной части, заключения, списка использованных источников и приложения.

1. Особенности ипотечного кредита

1.1 Сущность ипотечного кредита

Ипотека — залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

Ипотечный кредит — это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

На первый взгляд кажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны для получателя, ко на самом деле она даёт следующие преимущества:

— Покупатель после оплаты первоначального взноса и оформления договора сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую сумму денег для приобретения жилья.

— Часть средств, которыми обладает покупатель, превышающую первоначальный взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог — этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т. д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий: достижение прибыльности и возвратности средств; сохранение денежных средств кредитора от инфляции; защита от рисков; доступность условий предоставления кредита заемщику.

Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

— Обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья.

— Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов — инвесторов к субъектам — потребителям инвестиций.

— Вовлечение в оборот временно неиспользуемых денежных средств.

— Стабилизация кредитно — финансовой системы.

— Обеспечение денежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т. д.

— Решение важнейшей социальной задачи по обеспечению жильем нуждающихся.

1.2 Виды ипотечного кредитования

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.

В настоящее время существует несколько видов ипотечного кредитования, довольно значительно отличающихся друг от друга видом недвижимости, под которую можно получить кредит, условиями кредита, особенностями их получения, например: кредит на недвижимость; ипотека на дом; ипотека на жилье; ипотека на загородный дом; ипотека на квартиру; ипотека на квартиру в новостройке; ипотека на комнату; ипотека на коттедж; ипотека на новостройки; ипотека на покупку квартиры в новостройке; кредит на покупку жилья; кредит на покупку квартиры.

Большинство ипотечных брокеров предоставляют ипотеку или ипотечные кредиты под залог различной собственности или имущества: кредит под залог дома; кредит под залог имущества; кредит под залог квартиры; кредит под залог коттеджа; кредит под недвижимость.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Локтионова А.А. все действующие виды ипотечного кредитования разделяет на два больших блока: покупка в кредит на первичном рынке недвижимости и покупка в кредит на вторичном рынке недвижимости.

В Приложении, А представлена классификация ипотечного кредитования по Грудцыну Л.Ю.

Рассмотрим основные виды ипотечных кредитов.

1.Квартира в новостройке в кредит (первичный рынок жилья). При покупке квартиры в новостройке в кредит возникают некоторые проблемы. Главный минус новостройки — длительное оформление в собственность. Иногда кредит на приобретение новостройки можно получить, но далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием. И даже если банк готов кредитовать покупку новостройки в принципе, каждая конкретная сделка рассматривается особо. Принятие решения зависит от того, кто является инвестором, застройщиком, какие представлены документы, каковы сроки сдачи объекта и сроки передачи квартиры в собственность.

2.Квартира в кредит на вторичном рынке жилья. Покупатель квартиры сразу же становится собственником, поэтому оформление сделки на вторичном рынке менее длительное. Требования к квартире во многом зависят от конкретного банка, выдающего кредит. На то, что может быть серьезным основанием для отказа в выдаче кредита в одном банке, в другом не обратят внимание. Основные препятствия для выдачи кредита могут быть связаны с следующими моментами: незарегистрированной перепланировкой — если продавец ее не зарегистрировал, банк вправе отказать в выдаче кредита; неблагоприятной историей квартиры — кто когда жил в квартире и куда выбыл, кто стал собственником из числа тех, кто в ней жил, а кто не стал и почему. Сомнения в юридической чистоте квартиры также препятствуют получению кредита.

3.Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Этот вид кредита называют ломбардным и его часто используют для частичной оплаты новой квартиры. При данном виде кредита заемщик продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог. Этот вид ипотеки очень удобный и сегодня занимает значительную долю в общем количестве ипотечных сделок. Например, заемщик имеет недвижимость, которую хотел бы продать, а часть вырученных денег использовать для первоначального взноса по ипотеке при покупке новой, более дорогой недвижимости. В данной ситуации банки предлагают воспользоваться кредитом, согласно которому вы оформляете кредит на покупку недвижимости под залог имеющейся и приобретаемой недвижимости, а в дальнейшем (в течение нескольких месяцев), продаете старую квартиру и производите частично досрочное погашение кредита, равное изначально оговоренному первоначальному взносу. Таким образом, потребитель сначала покупает новую квартиру и лишь потом продает старую.

4.Социальная ипотека. Социальная ипотека направлена на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Существует два вида социальной ипотеки:

— для очередников, когда первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной субсидии в зависимости от того, сколько времени является семья очередником. Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет;

— при другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются по ценам себестоимости строительства. Через 6 месяцев после получения кредита его получателю разрешается досрочно вернуть деньги без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов.

5.Ипотека для молодой семьи. Проблема доступного жилья для молодежи и молодых семей всегда стояла достаточно остро. Но банки не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по молодежным кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодым семьям банковские программы. Важным преимуществом всех таких ипотечных кредитов является то, что ипотечный кредит можно получить, начиная с 18 лет.

По сравнению с другими, эта программа при расчете суммы кредита может учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодой семьи, как правило, в возрасте 45 — 50 лет и лет 10 могут полноценно работать, помогая детям купить собственное жилье.

1.3 Основополагающие принципы ипотечного кредитования

Правовые основы ипотечного кредитования составляют основополагающие принципы, проводимые в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством толкования и реализации.

Следует выделить следующие основополагающие принципы ипотечного кредитования: возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность и дифференцированность.

Рассмотрим каждый принцип более подробнее.

1.Принцип возвратности подразумевает обязательное погашение (возврат) заемщиком всей суммы основного долга кредитору. Свое практическое выражение этот принцип находит в постепенном погашении конкретного кредита путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка. Данный принцип закреплен в п. 1 ст. 819 ГК РФ.

2.Принцип платности предусматривает обязанность заемщика заплатить кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию, а главное к его своевременному возврату. В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным. Это обуславливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от кредитования. Действующее российское законодательство предусматривает лишь один вид вознаграждения за пользование кредитными средствами — проценты. В соответствии со ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

3.Принцип обеспеченности предполагает предоставление кредита только под залог недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество), которое становится предметом ипотеки. Данный принцип обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового положения должника. Следует отметить, что предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, существующее в натуре, или права на него, но и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем». Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускается и ГК РФ (п. 6 ст. 340). Это положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, предметом ипотеки могут выступать как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом.

4.Принцип срочности предусматривает своевременный возврат кредита в заранее установленный срок, зафиксированный в кредитном договоре. Если устанавливаются «сроки возврата кредита», то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают. В случае невозврата заемщиком кредитных средств в установленный срок и отказа кредитора пересмотреть его кредитор может принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.

5.Принцип специальности означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости либо права на него. Данный принцип предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме. В соответствии с этим принципом объект недвижимости должен быть точно описан и достоверно обозначен, должны быть определены доли совладельцев, сервитуты и т. п.

6.Принцип обязательности (принцип внесения) состоит в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту — ЕГРП). В некоторых зарубежных странах, например, в Германии, роль ЕГРП выполняют специальные ипотечные книги. Юридическое значение этого состоит в том, что вещные права на объект недвижимости возникают не иначе и не раньше, чем с момента такой записи, и только с этого момента ипотека становится действительной для третьих лиц. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

7.Принцип гласности (публичности) предусматривает возможность ознакомления с данными ЕГРП (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на эту недвижимость — права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

8.Принцип достоверности означает, что записи в ЕГРП (в ипотечной книге) презюмируются (предполагаются) как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг. Так, к примеру, в дореволюционной России учреждения, ведущие ипотечные книги (суд, ипотечные учреждения), должны были в каждом конкретном случае проверять законность акта, устанавливающего имущественные права на объект недвижимости. В силу этого чиновники должны были удостоверяться в тождестве и дееспособности всех участвующих в сделке лиц.

9.Принцип приоритета (старшинства) предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП (в ипотечную книгу). В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки» .

10.Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

11.Принцип дифференцированности означает индивидуальный подход со стороны кредитора — банка или иной кредитной организации — к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.

Для некоторых видов кредитования, например, ипотечного кредитования жилищного строительства, обязательным будет принцип целевого назначения, предусматривающий, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере — на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости. Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки.

На первый взгляд, установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика. В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон. При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.

Согласно указанным принципам при ипотечном кредитовании кредитор «верит» не личности заемщика, а специально обособленному объекту недвижимости (правам на объект недвижимости) — предмету ипотеки, из стоимости которого в случае неисполнения заемщиком своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои законные требования вне зависимости от финансового положения должника. Это верно даже в тех случаях, когда предмет ипотеки переходит к другому лицу.

1.4 Риски ипотечного кредитования Покупка недвижимости в кредит — это серьезное решение для каждого заемщика. И каждый, перед тем как принять окончательное решение о покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, задается такими вопросами: насколько это обдуманный и необходимый шаг, и стоит ли влезать в долги на много лет вперед или можно еще потерпеть. Ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин.

Рассмотрим основные риски при ипотечном кредите.

1.Риск изменения процентных ставок. Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов.

2.Рыночный риск. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

3.Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

4.Риск неплатежа. Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

5.Риск ликвидности. Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

6.Риск утраты трудоспособности. Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

7.Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать.

8. Имущественные риски. Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

На основе изложенной в главе информации можно сделать вывод о том, что ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населения страны, и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

Ипотека благодаря наличию принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем любые другие предусмотренные действующим законодательством способы. Она является для кредитора самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имущество должника и не опасаясь конкуренции со стороны других кредиторов.

На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый — это жизнь и здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).

2. Организация ипотечного кредитования в России

2.1 Основные изменения в области ипотечного кредитования в 2011;2013гг.

В последнее время ипотечные программы постоянно совершенствуются и становятся более социально-направленными. Одни из них затрагивают отдельные категории граждан (учительская ипотека), другие — определенные слои населения (социальная ипотека, муниципальная ипотека), третьи — регионы в целом.

Вот некоторые их наиболее значимых законодательных изменений на российском ипотечном рынке, принятых в последнее время:

1.Возможность направления материнского капитала на погашение ипотечного кредита до достижения 3-х летнего возраста ребенка. 1 января 2011 г. вступил в силу ФЗ от 29.12.2010 г. N 440-ФЗ «О внесении изменений в статьи 7 и 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», разрешивший владельцам сертификатов распоряжаться средствами материнского капитала на погашение кредита, в том числе ипотечного, взятого на улучшение жилищных условий семьи, независимо от срока рождения второго ребенка без ограничений по срокам заключения кредитного договора. Это весьма важное условие для владельцев сертификата, которые уже взяли ипотечный кредит, и которые только планируют ипотеку с материнским капиталом.

2.Возможность досрочного погашения ипотечного кредита. 1 ноября 2011 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 19.10.2011 № 284-ФЗ, внесший поправки в ст. 809 Гражданского кодекса РФ, которая на тот момент позволяла погашать кредит досрочно только с согласия кредитора. Пользуясь этим, банки вносили в ипотечные договора условия, по которым досрочное погашение ипотеки в течение определенного срока с момента получения кредита (чаще всего 3 — 6 месяцев) было или запрещено полностью, или сопровождалось требованием дополнительной платы — комиссии или штрафа.

Теперь вводить разного рода моратории на досрочное погашение кредита физическому лицу банкам запрещено. Пользуясь этим, банки вносили в ипотечные договора условия, по которым досрочное погашение ипотеки в течение определенного срока с момента получения кредита (чаще всего 3 — 6 месяцев) было или запрещено полностью, или сопровождалось требованием дополнительной платы — комиссии или штрафа. Теперь вводить разного рода моратории на досрочное погашение кредита физическому лицу банкам запрещено.

3.Запущен механизм реализации льготной ипотеки для молодых учителей общеобразовательных учреждений. декабря 2011 года принято Постановление Правительства РФ N 1177 «О порядке предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на возмещение части затрат в связи с предоставлением учителям общеобразовательных учреждений ипотечного кредита», инициировавшее принятие региональных долгосрочных программ ипотечного кредитования молодых учителей.

Основные параметры, заложенные Постановлением, предусматривают субсидирование в полном объеме первоначального взноса по ипотечным кредитам, но не более 20% от суммы ипотечного кредита, и уровень процентной ставки не более 8,5% годовых.

4.Упрощены условия получения ипотечного кредита молодыми учителями общеобразовательных учреждений. 9 декабря 2013 года принято Постановление Правительства РФ от N 1136 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 29 декабря 2011 г. N 1177», в соответствии с которым субсидирование первоначального взноса по ипотечным кредитам молодым учителям производится в размере не более 20% от установленной договором приобретения стоимости жилого помещения или объекта долевого строительства, а не от суммы ипотечного кредита, как было ранее.

2.2 Рынок ипотечного кредитования в 2013 г. в России

Итоги развития рынка ипотечного кредитования в январе — октябре 2013 года свидетельствуют о динамичном развитии рынка ипотеки в России, несмотря на общее замедление экономического роста в стране. См. рис. 1.

Рис. 1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млрд. руб.) и годовые темпы роста (%) в 2011;2013гг. помесячно В октябре 2013 года выдано 81 678 ипотечных кредитов на общую сумму 136,2 млрд руб., что в 1,2 раза превышает объемы выдачи октября 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. Всего, накопленным итогом с начала 2013 года, выдано 639 005 ипотечных кредитов на общую сумму 1 042 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января — октября 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении.

Рост объемов выдаваемой ипотеки происходил в условиях медленного, но устойчивого снижения ставок во втором и третьем кварталах 2013 года. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться — со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом.

В октябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились еще на 0,1 п.п. до уровня 12,3%. По сравнению с максимумом, зафиксированным в марте, ставки снизились в течение года на 0,6 п.п. В итоге впервые в 2013 году ставки по ипотеке опустились ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года — в октябре 2012 года они составляли 12,4%. При этом следует учитывать, что в отличие от ситуации в конце прошлого года, когда ставки по ипотечным кредитам начали расти, в конце 2013 года, по оценке АИЖК, продолжится дальнейшее снижение ставок. Это объясняется тем, что на фоне снижения стоимости фондирования в условиях острой конкуренции банки могут выводить на рынок привлекательные сезонные предложения. АИЖК прогнозирует, что к концу года средневзвешенная месячная ставка по ипотечным кредитам будет на 0,4 — 0,6 п.п. ниже, чем в декабре 2012 года, когда ставка достигала 12,7%. Такое снижение следует признать достаточно существенным.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным за 10 месяцев 2013 г. (накопленным итогом), несколько выше среднемесячной и составляет 12,6%, т.к. в ней учитываются относительно дорогие кредиты, выданные в начале года. См. рис. 2.

Рис. 2. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течении месяца (2010;2013гг), % годовых Снижение ставок основными участниками рынка способствовало росту объемов выдачи ипотеки. Также значимым фактором, способствовавшим росту ипотечного рынка, является то, что в последние полгода некоторые банки ослабляли требования к заёмщикам: снижали минимальный размер первоначального взноса, увеличивали максимальную сумму кредита и расширяли перечень типов кредитуемых объектов. В этот период отмечено расширение предложения на рынке ипотечных программ социальной направленности, в частности «Военной ипотеки», что также способствовало оживлению спроса. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже более 2,48 трлн. рублей. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился на 598 млрд. рублей, что составило 31,8% от объема портфеля по состоянию на 01.11.2012 года. Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.11.2013 года составила 1,62%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 95%. На рис. 3. представлена структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010;2013г.

Рис. 3. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010;2013г., %

Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — быстро ухудшиться. Такая ситуация диктует необходимость уделять большее внимание управлению рисками как на уровне отдельных кредитных организаций, так и на рынке ипотечного кредитования в целом.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.11.2013 года составила 1,62%. См. рис. 4.

Рис. 5. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной задолженности в 2011;2013гг., %.

Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,11% по сравнению с максимумом в 2,8% в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,3%, а объем просроченных валютных платежей — 14 млрд рублей (35% от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 4,6%).

На основе изложенной в главе информации можно сделать вывод о том, что рынок ипотечного кредитования в 2013 году продолжает демонстрировать уверенный рост. За первые 6 месяцев 2013 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 614 млрд рублей, что на 37% больше этого показателя за аналогичный период 2012 г. (449 млрд рублей). Одновременно объем просроченной задолженности демонстрирует незначительный рост, что говорит о благоприятной экономической ситуации, не допускающей резкого ухудшения финансового состояния заемщиков.

3. Перспективы ипотечного кредитования в РФ

3.1 Современные проблемы ипотечного кредитования в России

В настоящее время на рынке жилья можно выделить три группы основных проблем: проблемы экономического порядка; проблемы юридически-правового поля; организационные проблемы.

К экономическим проблемам относятся: во-первых, макроэкономическая нестабильность российской экономики, влияющая на уровень банковского процента и размер реальных доходов населения; во-вторых, отсутствие рынка ипотечных закладных бумаг; в-третьих, отсутствие долгосрочных кредитных ресурсов у банков и, наконец, вчетвертых, высокие расходы на оформление жилья в кредит (5−10% от стоимости приобретаемого жилья).

Основные юридические проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования, можно определить следующим образом:

- неразработанность законодательных основ для осуществления залоговых операций с земельными участками, ограничивающая хозяйственный оборот данного вида недвижимого имущества;

— проблема выселения жильцов из квартир, домов, заложенных по ипотечным кредитам и подлежащих реализации в соответствии с законом в определенных случаях, или проблема упорядочения трактовки прав пользования жилым помещением в различных федеральных законах и кодексах;

— отсутствие нормативно-правовой базы для функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг и привлечения на этот рынок потенциальных инвесторов.

К организационным проблемам можно отнести неразвитость инфраструктуры рынка ипотечных жилищных кредитов, недостаток механизма взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотеки, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка. Последние возникают:

— между необходимостью широкого использования ипотеки как важного направления привлечения инвестиций в строительную и смежную отрасли и недостаточной проработанностью или отсутствием адекватной нормативно-правовой базы по рефинансированию ипотечных кредитов и реализации заложенного жилья (неудовлетворен интерес государства);

— необходимостью соблюдения принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора и его нарушением в практической деятельности (невозможность реализации интересов кредитора);

— стремлением государства снизить социальную напряженность путем решения жилищной проблемы и отсутствием реального государственного стимулирования развития ипотечного жилищного кредитования (также государственный интерес);

— потребностью потенциальных заемщиков (покупателей жилья) в получении долгосрочных ипотечных кредитов и недостаточным предложением этой услуги со стороны кредиторов (столкновение интересов покупателей жилья и кредиторов);

— стремлением кредитора в случае не возврата кредита реализовать заложенное жилье и существованием юридической возможности воспрепятствовать в этом (невозможность реализации интересов кредитора).

Разрешение названных противоречий осуществляется посредством механизма реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования, который включает в себя:

1. Концепцию — создание систем ипотечного кредитования по типу расширенной открытой и сбалансированной автономной модели ипотечного кредитования.

2. Цели — создание условий для развития инфраструктуры в сфере ипотечного жилищного кредитования во всех регионах России, формирование государственной социальной политики в области обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения.

3. Методы, а именно: правовые — совершенствование юридической базы по институтам, участвующим в процессе предоставления и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, по ипотечным ценным бумагам, используемым для привлечения инвесторов, по процессу реализации заложенного жилья; административные — меры по формированию нормативной базы для функционирования государственных и негосударственных институтов ипотеки и контроля за их деятельностью; налоговые — льготы для ипотечных кредиторов и инвесторов; ценовые — субсидирование процентных ставок, предоставление средств для первоначального взноса социально незащищенным слоям населения, компенсация роста процентной ставки в период высокой инфляции.

4. Инструменты, такие как:

— создание государством сети ипотечных агентств, занимающихся рефинансированием ипотечных кредитов, во всех регионах России и стандартизация их деятельности путем формирования и выпуска ими эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных закладными;

— стимулирование учреждения специальных институтов, предоставляющих ипотечные кредиты, посредством налоговых льгот и субсидирования процентных ставок;

— создание специального жилого фонда «временного проживания» для возможности отселения жильцов из квартир, подлежащих реализации;

— государственное субсидирование социально необеспеченных слоев населения с целью вовлечения их в систему ипотечного кредитования.

3.2 Перспективы развития ипотечного кредита в России

Для развития ипотечного кредитования в России можно выделить следующие благоприятные факторы:

— население: разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье; возникновение среднего класса (около 16% населения), т. е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов; изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей; повышение подвижности населения в пределах территории страны; рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

— российские предприниматели: разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков; острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства; стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками; понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства; возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

— банки и финансовые инвесторы: укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования, выполнение ведущими банками пробных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу, стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения, активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан, сокращение сферы спекулятивного вложения капитала, ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка, повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса, создание инфраструктуры рынка недвижимости, рост конкуренции, создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (агентство по жилищному ипотечному кредитованию);

— органы государственной и местной власти: появление новой возможности решения жилищной проблемы, укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе; оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства; рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов; выполнение градостроительных планов. Следует отметить еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России в ближайшие годы необходимо предусмотреть реализацию системы мер в следующих направлениях:

1. Устранить имеющиеся недостатки в законодательстве, прежде всего, в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (прежде всего, жилье), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, регистрации (прописки) жильцов по адресу заложенной квартиры и др.

2. Обеспечить развитие и повысить эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции, для этой цели созданных, в том числе во взаимосвязи с государственной регистрацией ипотеки.

3. Снизить расходы на нотариальное удостоверение сделок.

4. Обеспечить развитие оценочного и страхового дела для целей качественного обслуживания ипотечных жилищных кредитов.

5. Снизить стоимость кредитных ресурсов у коммерческих банков, которые необходимы для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.

6. Развивать вторичный рынок ипотечных кредитов.

7. Снизить риски процентных ставок при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании.

8. Понижать издержки и риски банков, проистекающие из того, что отсутствуют общепризнанные стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, нет стандартов на процедуры последующей продажи ипотечных кредитов.

9. Исключить дополнительные риски банков ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков, ввиду отсутствия прежней практики ипотечного кредитования.

10. Ограничить высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления.

11. Снизить стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышенной и нестабильной инфляции, состояния постоянной занятости населения и выплаты заработной платы.

12. Повысить низкие доходы преобладающей части населения, сделать для него стоимость жилья более приемлемой.

13. Увеличить бюджетные средства для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, для снижения кредитной нагрузки при приобретении жилья.

14. Тормозить рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества.

15. Совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств гражданами в жилье.

Конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:

— придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

— приоритетное выделение площадок под застройку;

— снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

— предоставление гражданам льготных условий кредитования.

Таким образом, несмотря на создание благоприятных условий для функционирования ипотечной системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать. С учетом комплексности проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества.

Заключение

В заключении на основе изложенного в работе материала можно сделать ряд выводов.

Ипотечное кредитование жилья — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики и представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества.

Ипотека благодаря наличию принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем любые другие предусмотренные действующим законодательством способы. Она является для кредитора самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имущество должника и не опасаясь конкуренции со стороны других кредиторов.

Рынок ипотечного кредитования в 2013 году демонстрировал уверенный рост. За первые 6 месяцев 2013 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 614 млрд рублей, что на 37% больше этого показателя за аналогичный период 2012 г. (449 млрд рублей). Одновременно объем просроченной задолженности демонстрирует незначительный рост, что говорит о благоприятной экономической ситуации, не допускающей резкого ухудшения финансового состояния заемщиков.

Изучение и анализ основных проблем ипотечного кредитования показали, что необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач для становления и развития системы ипотечного кредитования: совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу; создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны; создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов и пр.

Для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается: создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти; стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств; реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности местных органов власти и субъектов РФ в развитии системы ипотечного жилищного кредитования путем выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства; создание механизмов взаимодействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ; разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования; поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия.