Стадия «Сопровождение работ»

Сопровождение работ по кадастровой оценке — обязательная стадия работ, закрепленная в договорных отношениях между Заказчиком и Исполнителем работ. За разъяснениями обращаются органы государственной власти — прокуратура, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, министерство имущественных отношений; комиссии по досудебному оспариванию кадастровой стоимости; юридические и физические лица — собственники объектов оценки и арендаторы.

Тематика большинства обращений одинакова — предоставить обоснованный расчет кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, включая исходную информацию, применяемые алгоритмы и методы расчета, либо исправить кадастровую ошибку.

Несмотря на доступность отчета об определении кадастровой стоимости, самостоятельно разобраться с определением кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости для человека, профессионально не занимающегося оценочной деятельностью, довольно затруднительно. В отчете содержится описание расчета кадастровой стоимости от нескольких тысяч до миллионов объектов недвижимости. Нужна определенная подготовка, для того чтобы проследить весь процесс оценки — уточнение характеристик, отнесение объекта к группе вида разрешенного использования, применение модели расчета кадастровой стоимости. При определении кадастровой стоимости на основании построения статистических моделей используются такие показатели, как параметры статистической модели, коэффициенты корреляции факторов стоимости, значения рассчитанных меток для качественных факторов стоимости — все это требует понимания и правильного применения.

Отдельно следует остановиться на исправлении кадастровой ошибки. Сложившаяся судебная практика разрешения споров о результатах кадастровой оценки определяет ошибку в отнесении конкретного земельного участка к определенной группе видов разрешенного использования, установленных Классификатором (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 октября 2011 г. N п/389 «О сборнике классификаторов, используемых федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости (в рсд. Приказа Росрссстра от 10.07.2013 п п/274), на основании сведений, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости, как кадастровую ошибку.

Как следует из содержания статьи 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ, кадастровой ошибкой считается «воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее — кадастровая ошибка в сведениях)».

Порядок исправления кадастровых ошибок установлен пунктом 4 статьи 28 Федерального закона № 221 «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому «.кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона заявителем), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки».

Лицами, выявившими кадастровую ошибку, могут быть: правообладатель объекта недвижимости, должностное лицо органа кадастрового учета (п. 48 «Порядок ведения государственного кадастра недвижимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42).

Порядок исправления кадастровой ошибки, выявленной должностным лицом органа кадастрового учета, регламентируется пунктом 48 Порядка и п.

5 ст. 28 Федерального закона № 221 «О государственном кадастре недвижимости».

Правообладатель земельного участка имеет возможность обратиться по вопросу изменения вида разрешенного использования в орган кадастрового учета на основании пункта 4 статьи 28 Федерального закона № 221 ФЗ с приложением необходимых документов согласно статье 22 Федерального закона № 221 ФЗ, к Заказчику работ по кадастровой оценке, с разъяснениями полученных результатов кадастровой оценки, а также в суд.

Орган кадастрового учета вправе при получении от правообладателя пакета документов, указанных в статье 22 Федерального закона № 221 ФЗ, как принять решение об изменении сведений об объекте учета, так и отказать в изменении этих сведений.

При невозможности самостоятельно определить наличие или отсутствие кадастровой ошибки по виду разрешенного использования земельного участка, орган кадастрового учета имеет возможность обратиться к Заказчику работ по кадастровой оценке для получения необходимых разъяснений. В свою очередь, Заказчик работ по кадастровой оценке может как принять решение о внесении изменений в результаты определения кадастровой стоимости конкретного земельного участка, связанные с изменением вида разрешенного использования, так и отказать в таком изменении.

Решения органа кадастрового учета и Заказчика могут быть оспорены правообладателем в суде.

Таким образом, основаниями для внесения изменений в сведения об объекте учета могут быть следующие документы:

решение органа кадастрового учета об устранении кадастровой ошибки;

— поступившие в порядке информационного взаимодействия решения Заказчика кадастровой оценки об изменении сведений в отношении конкретного объекта учета;

решение суда о внесении исправлений в сведения об объекте учета или комиссии по рассмотрению споров о кадастровой оценке.

Указанные решения, принятые или полученные органом кадастрового учета, служат безусловным основанием для органа кадастрового учета по внесению изменений в сведения об объекте учета в Государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, пересчет кадастровой стоимости объекта оценки в порядке гарантийных обязательств, но сопровождению работ, но кадастровой оценке, может быть проведен Исполнителем работ, но решению органа кадастрового учета. Заказчика кадастровой оценки, суда.

Рассмотрим конкретный пример — сопровождение работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Самарской области (Таблица 1.7, подготовлена на основании исследований автора). За полтора года с момента утверждения результатов кадастровой оценки Министерство имущественных отношений Самарской области, территориальный орган федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области направили в адрес Исполнителя работ 458 обращений по 5758 земельным участкам. Исправление кадастровой ошибки и пересчет кадастровой стоимости был произведен по 921 земельному участку.

Взаимодействие министерства имущественных отношений Самарской области и территориального органа федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на стадии «Сопровождение работ».

Где ЗУ — земельные участки.

Xml — формат обмена данными МИО Самарской области — Министерство имущественных отношений Самарской области Росреестр Самарской области — территориальный орган федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.