Разбиение и покрытие как способы типизации объектов оценки

Существует два способа типизации множества объектов: это разбиение исходного множества объектов и покрытие исходного множества объектов. Разбиением множества объектов называется представление заданного множества в виде объединения системы множеств, не имеющих пересечений. Покрытием множества объектов называется представление заданного множества в виде объединения семейства множеств, таких, что их объединение содержит заданное множество.

В кадастровой оценке применяется покрытие как способ типизации объектов оценки. Это обусловлено тем, что в общем случае объекты оценки могут иметь более чем один вид разрешенного использования. Обратимся к методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [36]. Они содержат раздел 2.7 «Особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования», в котором подробно изложен способ расчета кадастровой стоимости для таких объектов.

Однако в ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» читаем: «При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки вес объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки …». В федеральном стандарте используется термин «разбиение на группы объектов оценки», хотя на самом деле типизация выполняется методом покрытия, так как существуют объекты оценки, которые невозможно отнести только к одной группе вида разрешенного использования.

Это терминологически неверно, поэтому следует внести изменения в федеральный стандарт оценки ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» и указанный пункт изложить в следующем виде: «При определении кадастровой стоимости с использованием. методов .массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, группируются на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.