Градостроительная реконструкция жилых территорий, стратегия XXI века

Город, как и любая другая система, возникает, развивается, растет, осваивает все новые и новые территории. Затем наступает период, когда активный территориальный рост сменяется фазой реконструкции, преобразования основных фондов. Жилой и естественный фонды начинают ветшать, производства морально и физически устаревают, стареет население. Нужны своевременные решительные и кардинальные меры по предотвращению негативных тенденций естественного старения материальной и социальной среды поселений.

Жилые территории городов Беларуси формировались в разные периоды — это и довоенный фонд, в том числе историческая застройка; жилье первых лет индустриального домостроения; территория усадебной застройки; многоэтажная застройка 70−90-х годов. В целом около 70% существующих территорий городов занято жилыми кварталами и микрорайонами. Устойчивое развитие поселений в XXI веке в значительной степени будет зависеть от состояния основных фондов, размещаемых на этих территориях, уровня благоустройства, организации инженерной и транспортной инфраструктуры, отвечающей современным стандартам, т. е. от того, насколько эффективно будут осуществляться мероприятия по их комплексной реконструкции и обновлению.

В послевоенный период городские поселения Беларуси развивались экстенсивно, но их территория, которая за это время увеличилась до 2−2,5 раза, росла в основном за счет отчуждения прилегающих земель. Такая градостроительная политика была возможна только в условиях монополии государственных инвестиций в жилищное строительство, неограниченных энергетических и территориальных ресурсов. Изменение социально-экономической ситуации требует поиска новых подходов и смены градостроительной стратегии развития городов.

Реконструкция жилых территорий включает широкий диапазон преобразования — от полного сноса существующей застройки и возведения новых жилых и общественных зданий до почти полного сохранения, например, застройки, представляющей историко-культурную ценность. Выбор методов и способов реализации задач реконструкции зависит от величины города, наличия ресурсов и перспектив его дальнейшего социально-экономического и территориального развития.

В настоящее время значительная доля существующего жилищного фонда сосредоточена в крупных и больших городах. На их долю приходится около 65% всего городского жилищного фонда. Сложившаяся застройка в этих городах отличается наибольшим разнообразием как по типологии жилых и общественных зданий, так и планировочным, композиционным решением кварталов и микрорайонов. Именно в этих городах сохранились районы исторической и довоенной застройки, которые формируют их центры (хотя доля этого фонда составляет всего около 5%).

С середины 50-х годов начало активно развиваться индустриальное домостроение и в настоящее время жилищный фонд, возведенный в 1955;1965 гг., оказался основным объектом капитального ремонта и санации, так как устарел не только морально, но и физически. К тому же жилищный фонд этого периода отличается низкой энергоэффективностью из-за низких теплозащитных свойств ограждающих конструкций, некачественной теплоизоляции и т. д. Снижение энергопотерь и энергопотребления, приведение теплозащитных качеств ограждающих конструкций в соответствии с общеевропейскими нормативами возможно только в результате модернизации и тепловой реабилитации (санации) жилищного фонда в процессе комплексной реконструкции и капитального ремонта.

Значительная проблема связана с необходимостью замены инженерных коммуникаций, и прежде всего теплосетей. До 30% инженерных сетей в срочном обновлении с учетом новых требований энергосбережения, снижения эксплуатационных затрат, внедрения новых эффективных инженерных систем с использованием нетрадиционных источников энергии, новых типов инженерного оборудования. Только комплексный ремонт, в процессе которого происходит замена трубопроводов, оборудования, установка приборов учета в зданиях и т. д., позволяет поддерживать здания в состоянии, пригодном для жизни, продлить срок службы существующего жилого фонда, обеспечить эффективное энергосбережение.

Многие из общественных объектов, возведенные в 50−60-е годы, также устарели морально и физически и требуют разработки комплексных мероприятий по их капитальному ремонту, модернизации, а в ряде случаев изменения функционального использования. В настоящее время эти учреждения перепрофилируются без каких-либо градостроительных и социально-экономических обоснований, а в районах сложившейся усадебной застройки практически полностью отсутствуют объекты общественного назначения из-за ориентации в прошлом на полный снос этих районов. Новые подходы к градостроительному развитию требуют иных организационных и планировочных решений по формированию системы обслуживания, что осуществимо только при комплексной реконструкции жилых территорий.

Исследования института БЕЛНИИГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА показывают, что стратегической задачей реконструкции жилых территорий белорусских городов является первоочередное улучшение условий жизни на территориях, сложившихся в послевоенный период и первые годы индустриального домостроения. На этих территориях, как правило, сосредоточено около 30% всего жилищного фонда городов, размещаются объекты торговли, обслуживания, рекреации, учебно-воспитательные учреждения, транспортные коммуникации и стоянки.

Городские поселения по степени остроты проблем градостроительной реконструкции жилых территорий можно подразделить на несколько категорий:

• · Городские поселения, в основном малые, к которых доля амортизированногофонда в общем объеме составляет более 40%.
• · Городские поселения, в которых доля этого фонда составляет от 30 до 40%. К ним относятся малые городские поселения, а также такие исторические города, как Орша и Полоцк, в которых послевоенный период активно велось усадебное жилищное строительство, что и отразилось на современном состоянии всего городского жили0щного фонда.
• · Городские поселения, в которых обветшавший фонд составляет от 20 до 30%. В эту группу попадают практически все областные центры. Это городские поселения, получившие активное промышленное развитие в послевоенный период и 60-е годы, а также часть малых и средних поселений.
• · В особую группу можно выделить поселения, в которых доля амортизированного фонда составляет менее 20%. Фонд таких городов сформирован в большей степени новой многоэтажной застройкой уже после 60-х годов и связан с активизацией промышленного развития этих поселений в более поздние периоды, в основном 60−70-е годы.

Проведенный анализ показывает, что проблемы реконструкции назрели практически в 80% всех городских поселений страны.

Выбор стратегии комплексной реконструкции жилых территорий зависит от многих факторов. Важнейшим является учет градостроительных условий и прежде всего размещение районов в планировочной структуре города. Выбор объектов градостроительной реконструкции должен увязываться с совершенствованием и преобразованием всей планировочной структуры и жилых территорий как элемента всей планировочной структуры города; средового разнообразия сложившихся жилых территорий и их размещения в плане города.

В БЕЛНИИГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА была разработана типология жилых территорий, отражающая исторические и структурно-планировочные особенности белорусских городов, выделены следующие базовые типы застройки, нуждающиеся в реконструкции:

• · Жилые образования смешанной этажности квартального типа с периметральной застройкой, характерные для центральных зон городов. В пределах этих территорий выделяются: кварталы малоэтажной застройки, кварталы застройки повышенной этажности, застройка, представляющая историко-культурную ценность. Здесь же могут выделяться кварталы интегрированной, смешанной застройки (производственно-жилой, жилой и общественной).
• · Среднеэтажная (2−3-этажная) капитальная застройка секционными домами, характерная для послевоенного этапа строительства.
• · Пятиэтажная застройка первых лет индустриального жилищного строительства. Она занимает значительные территории во многих особенных городах, чаще в виде микрорайонов, размещенных в переходной зоне городов.
• · Малоэтажная усадебная застройка с подтипами; усадебная застройка сельского типа более 0,15га, усадебная застройка городского типа с участками от 0,15 до 0,06 и с участками менее 0,06га.
• · Многоэтажная застройка последних 20 лет строительства. Этот тип застройки практически не нуждается в реконструкции фонда. Однако система обслуживания, пешеходные связи, благоустройство этих районов в большинстве случаев не соответствует новым требованиям.

Каждый из выделенных типов жилых территорий нуждается в разработке различных направлений и методов реконструкции, а также определения регламентов и ограничений, касающихся режимов использования этих территорий для нового строительства.

Регламенты и ограничения жилых территорий в процессе проектной деятельности должны, в первую очередь, касаться определения степени вмешательства в сложившуюся среду на основе оценки:

• · Необходимости изменения существующего функционального зонирования территорий жилого образования;
• · Эффективности использования территории (для различных зон города);
• · Характера планировочных и функциональных взаимосвязей жилого образования с другими зонами города;
• · Состояния основных систем жизнеобеспечения — социальной, транспортной и инженерной инфраструктур;
• · Экологических условий.

Однако анализ показывает, что все перечисленные территории в связи с изменениями, прошедшими в нормативной базе градостроительного проектирования, содержат значительные резервы уплотнения за счет нового жилищного строительства.

Территории белорусских городов содержат значительные резервы для развития новых видов жилищного строительства в центральных и прилегающих к ним зонах. В этой связи интересен опыт европейских стран. В городах Западной Европы проблемы преобразования сложившейся среды возникли еще в 70−80-е гг. Тогда объемы финансирования жилищного строительства на свободных территориях резко сократились, и началась реконструкция сложившегося жилищного фонда и уплотнение городских территорий. За эти годы мировая практика застройки городов накопила обширный опыт по упорядочению сложившихся территорий, в том числе и нового строительства на сложившихся территориях.

В Европе уже практически исчезли районы «пятиэтажек» первых лет индустриального домостроения, активно ведется уплотнение сложившихся территорий методом «пломбирования», т. е. застройка сложных, неудобных участков, размещаемых в центральных зонах городов, активно используются новые планировочные приемы жилой застройки средней и малой этажности.

Во всем мире типы жилой застройки, позволяющие более эффективно использовать территорию, применяются очень широко. Мы привыкли, что многоквартирный дом — это параллелепипед, достаточно простой, если не сказать примитивной, формы. Необходимость застраивать сложные участки в сложившейся части городов привели архитекторов во всем мире к «изобретению» более сложных планировочных схем домов и жилых образований. Это так называемая малоили среднеэтажная застройка высокой плотности. Она обусловлена тем, что квартиры могут примыкать друг к другу по нескольким граням, а также за счет усложненных планировочных приемов, что позволяет достигать высокой эффективности использования территории.

Новые типы малои среднеэтажной высококомфортной жилой застройки для городского строительства могут решить целый ряд социальных, экологических и эстетических задач. Застройка может быть очень разнообразной по планировочной структуре, облику, пространственной композиции, органично вписывается в самые сложные и «неудобные» участки городских территорий. Должны получить распространение следующие типы застройки:

• · Малоэтажные (1−2-этажные) блокированные жилые дома с небольшим палисадником или двориком (площадью от 0,01 до 0,02 га);
• · Среднеэтажные (2−4-этажные) секционные, атриумные или террасные многоквартирные дома с небольшими двориками (площадью не более 60 м²);
• · Среднеэтажная (2−5-этажная) застройка смешанной планировочной структуры без двориков.

Такая застройка позволяет обеспечить комфортный уровень жизни семьи и в то же время высокую градостроительную эффективность использования территорий, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры (для сравнения: если усадебная застройка обеспечивает 30−40 чел/га, то плотная малоэтажная застройка позволяет добиваться плотности 200−250 чел/га).

Возможность уплотнения также связана с необходимостью реконструкции усадебной застройки, примыкающей к центральным зонам городов. Процесс уплотнения этих зон должен быть взят под контроль местных органов власти; недопустимо, чтобы в больших и крупных городах в центре оставалась ветхая деревянная застройка сельского типа.

Пределы максимально возможного уплотнения при проектировании связаны так же с необходимостью соблюдения санитарно-гигиенических нормативов и требований по инсоляции, освещенности, шумозащите, аэрации, озелененности жилых территорий, что требует дополнительных исследований и эксперементальной проверки.

Целесообразность применения каждого из методов или выбранных сочетаний методов повышения плотности должна определяться исходя из затрат на новое строительство. При этом учитывается стоимость земли в зависимости от градостроительной ценности зон города, социальные, ресурсные, архитектурно-планировочные и другие условия жилищного строительства в конкретных городских поселениях республики.

Таким образом, обновление городов — динамичный процесс приспособления существующего города к постоянно изменяющимся потребностям общества. Поэтому реконструкция жилых территорий должна рассматриваться не просто как улучшение физического состояния жилищного фонда, но и как кардинальное улучшение социальных условий проживания населения.