Практика проведения переговоров дольщиков с застройщиком

Практика проведения переговоров дольщиков с застройщиком

1.Описание ситуации переговоров правовой переговоры дольщик застройка В апреле 2013 года мною была приобретена квартира в строящемся жилом доме. Между мной и застройщиком был подписан договор долевого участия, в соответствии с которым застройщик обязался сдать дом в эксплуатацию до 30 июня 2013 года.

По наступлению указанного срока дом в эксплуатацию введен не был.

Застройщик пояснил сложившуюся ситуацию следующим образом.

Согласно проектной декларации срок окончания строительства дома «На Широтной» (ГП-224) — 2 квартал 2013 года. В ноябре 2012 года наша компания завершила все общестроительные работы, работы по монтажу внутренних инженерных сетей дома и наружных сетей теплоснабжения. По состоянию на 01.07.2013 г. не завершены работы по прокладке инженерных сетей электроснабжения и водоотведения по следующим причинам:

1) В нарушение условий договора № 806−12 от 18.06.2012 г. ОАО «СУЭНКО» не выполнило в срок до 18.06.2013 г. принятые на себя обязательства, а именно «технологическое присоединение к электрическим сетям жилого дома ГП-224, расположенного по адресу: г. Тюмень, мкр. «Восточный-2». При этом наша компания оплатила 100% стоимости работ по договору. В период с февраля по июнь 2013 года ООО «Меридиан Констракшн» неоднократно обращалось к ОАО «СУЭНКО» с требованием об исполнении взятых на себя обязательств. В результате на сегодняшний день ОАО «СУЭНКО» принимает все меры к скорейшему исполнению своих обязательств, в том числе завершены проектно-изыскательские работы, выполняется монтаж трансформаторной подстанции.

2) Генеральный план застройки микрорайона «Восточный-2» был изменен согласно решению Администрации города Тюмени. Причина — корректировка проекта детского сада, повлекшая за собой изменение технических условий на подключение наружных сетей канализации. Следствием изменения техусловий стала корректировка проектной документации и согласование ее в ТМУПВХ «Водоканал». Врезка и подключение канализации будут осуществлены в соответствии с согласованным проектом в срок до 30 сентября 2013 г.

Руководство застройщика пригласило меня в офис для проведения переговоров для подписания дополнительного соглашения по продлению сроков ввода дома в эксплуатацию.

2. Анализ ситуации переговоров и выявление ошибок и достижений В сложившейся ситуации возможно два выхода:

1. Если я подпишу дополнительное соглашение о продление сроков ввода дома в эксплуатацию, то официально дам разрешение застройщику на изменение сроков сдачи дома. При этом я не смогу взыскать с застройщика неустойку на нарушение сроков сдачи. Данная неустойка предусмотрена пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

2. Гражданский Кодекс позволяет не идти на уступки застройщику и не подписывать дополнительные соглашения по продлению сроков. При этом появляется возможность взыскать с застройщика положенную неустойку.

3. Рекомендации по устранению проблем проведения переговоров В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Из буквального толкования нормы действительно следует, что если квартира не передана, то избрать ставку рефинансирования для расчета неустойки невозможно. Однако это «препятствие» не является недочетом законодателя или неправильным пониманием нормы, а отражает правовой смысл обеспечения обязательства в случае просрочки исполнения.

Согласимся с утверждением, что основной целью дольщика при заключении договора является не взыскание с застройщика неустойки, а получение квартиры. Поэтому ответим на поставленный вопрос так: теоретически обращение в суд за неустойкой до того, как квартира передана дольщику, возможно, но не в качестве самостоятельного иска, а как дополнительное требование к определению судьбы основного обязательства застройщика.

То есть правильным будет обращение в суд с понуждением застройщика к исполнению обязательства в натуре — передаче квартиры. В дополнение к указанному требованию может прилагаться собственно взыскание неустойки, которая теоретически может быть рассчитана на дату вынесения решения суда (подачи искового заявления). Заметим, однако, что такой иск будет перспективен только в ситуации, когда дом введен в эксплуатацию, оформлены все документы, обязательства дольщиком выполнены, застройщик может передать квартиру дольщику, но почему-то не делает этого. В противном случае, если существуют какие-либо объективные препятствия для удовлетворения требования о передачи квартиры, в иске будет отказано, как и во взыскании неустойки. Привязка неустойки к дате реального исполнения обязательства в п. 2 ст. 6 Закона неслучайна и несет определенную правовую и экономическую нагрузку.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). Пункт 2 ст. 6 Закона говорит о «нарушении срока передачи квартиры», то есть о ненадлежащем исполнении обязательства, просрочке исполнения, но не о его отсутствии. Соответственно, обращаясь в суд с подобным иском, дольщик все же настаивает на исполнении договора, и поэтому появляется возможность удовлетворить требование о неустойке за просрочку. Иными словами, через предъявление требования об исполнении в натуре реализуется механизм исчисления неустойки, предусмотренный п. 2 ст. 6 Закона. В противном случае требования истца к застройщику должны быть направлены на расторжение договора, возврат уплаченных сумм и получение процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 9 Закона. Однако предусмотренная п. 2 ст. 6 Закона неустойка здесь не применима, так как обязательство исполнению уже не подлежит. Сказанное подтверждается тем обстоятельством, что законодатель в норме ст. 9 предусмотрел самостоятельные последствия утраты дольщиком интереса к передаче квартиры в результате просрочки: уплата застройщиком процентов на денежные средства, подлежащие возврату при расторжении договора.

Таким образом, в данном случае не рекомендуется предъявление самостоятельного требования о взыскании неустойки. В Постановлении ФАС МО от 18.02.2002 № КГ-А40/453−02 можно встретить редкую, но применимую по аналогии к рассматриваемой ситуации мотивировку. Между двумя субъектами был заключен договор на поставку продукции. Продукция поставлена не была. Тогда покупатель подал в суд иск о возврате уплаченных денежных средств и взыскании договорной неустойки за просрочку поставки товара. Первые и вторая судебные инстанции удовлетворили оба исковых требования, основываясь сугубо на том факте, что товар не был поставлен, а в договоре была предусмотрена неустойка за просрочку. Как видим, за основу было принято утверждение, что невыполнение обязательства в принципе равно нарушению срока его исполнения. Однако кассационная инстанция отменила вынесенные акты, неожиданно указав на следующее: «Предъявление настоящего иска свидетельствует о том, что истец не желает, чтобы продукция по договору была поставлена в натуре, поэтому требование о взыскании неустойки, предусмотренной п. 6.3 спорного договора за просрочку поставки продукции (направленной на обеспечение исполнения обязательства по поставке продукции), как не отвечающее характеру взаимоотношений сторон, не может быть удовлетворено».

Отсюда напрашивается вывод, что неустойка за просрочку по неисполненному обязательству взыскивается при очевидном для суда, процессуально оформленном желании истца получить это исполнение. Иначе в его требованиях, скорее всего, будет отказано, возможно, даже с намеком на злоупотребление правом.