Источники финансирования ремонтных работ (капитальный ремонт)

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов является обязанностью собственников. Все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны участвовать в финансировании ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

На сегодняшний день при подготовке предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта, управляющей организацией могут быть рассмотрены следующие источники финансирования капитального ремонта:

• · денежные средстваежемесячная плата за капитальный ремонт на момент подготовки проведения общего собрания и плюс средства, не израсходованные ранее на выполнение работ;
• · денежные средства — ежемесячная плата за капитальный ремонт в течение оставшегося срока управления многоквартирным домом. При этом собственникам может быть предложено, утвердить на общем собрании размер платы за капитальный ремонт равный или больший, чем размер платы, установленный органами местного самоуправления. В случае если стоимость работ настолько велика, что оставшегося срока управления многоквартирным домом недостаточно для полного возврата собственниками Управляющей организации средств, необходимых для выполнения работ, может быть рассмотрен вопрос о продлении срока управления многоквартирным домом, с обязательным включением данного вопроса в повестку дня общего собрания собственников;
• · целевые разовые взносы собственников помещений на выполнение конкретных видов ремонта в размере, определяемом решением общего собрания собственников помещений дома;
• · средства, выделенные из городского бюджета в порядке ст. 165 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей, что «органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов в целях создания условий для управления многоквартирными домами», или в качестве исполнения обязанности по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома в доле, относящейся к муниципальным жилым (и нежилым) помещениям в данном доме (пропорциональной площади помещений, находящихся в муниципальной собственности).

Предоставление средств местных бюджетов как источников финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, которое не связано с выполнением органами местного самоуправления обязанностей собственника помещений в многоквартирном доме, является оказанием бюджетной помощи и осуществляется в рамках специальных муниципальных программРегиональная адресная программа. Согласно законодательству бюджетные средства должны предоставляться управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам как долевое финансирование капитального ремонта в виде субсидии в соответствии с порядком, установленным муниципальным правом актом.

Задача 1.

Требуется определить физический износ и техническое состояние крыши из двухслойных железобетонных панелей с утеплителем из керамзитного гравия в доме со сроком эксплуатации 15 лет.

Решение:

В соответствии с указанием п. 1.6 определяем физический износ панели по техническому состоянию и по сроку службы.

1. Оценка по техническому состоянию производится по табл.40.

2. Оценка по сроку службы.

Панель состоит из двух слоев: железобетона с утеплителем из керамзитного гравия в доме со сроком эксплуатации 15 лет (Физический износ слоистых конструкций (срок службы 60−125 лет), жб принимаем со сроком службы 100 лет), тогда получим физический износ железобетонных слоев 22%.

Срок службы минераловатных плит в двухслойной панели принимаем 50 лет. Физический износ составит 30%.

По таблице рекомендуемого прил.3 определяем коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости: k_б = 0,5 (оба слоя); k_утепл = 0,5.

По формуле п. 1.6 определяем физический износ:

Ф_с = 22×0,5 + 30×0,5 = 26%.

Вывод:

В соответствии с п. 1.6 принимаем физический износ по большему значению — 55%.

По таблице техническое состояние наружних стен неудовлетворительное Задача 2.

Определить физический износ и техническое состояние полов, если при визуальном обследовании установлены следующие признаки износа:

Тип 1 (бетонные полы) — 5%.

Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 кв.м. на площади до 25%.

Тип 2 (полы из керамических плиток) — 20%.

Полное разрушение покрытия и основания, массовые протечки в санузлах через междуэтажное перекрытие Тип 3 (полы дощатые) — 75%, из них.

1 -55%.

Единичные мелкие сколы, щели между досками, провисание досок.

2−40%.

Прогибы и просадки, местами изломы (вчетвертях) отдельных досок.

3−5%.

Повреждений не обнаружено Решение:

Сначала прорешаем для Тип 3 (Дощатые полы).

Округляя, получим износ полов 40%.

Задача 3.

Определить физический износ и техническое состояние системы горячего водоснабжения, если при визуальном обследовании установлены следующие признаки износа: Выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов системы.

Двенадцать лет назад была произведена замена 60% магистралей, стояков и запорной арматуры (чугунной).

Возраст здания — 20 лет. Количество этажей — 5.

Решение:

Итого: 123,16.

По табл.65 такому состоянию системы соответствует износ -80%, физический износ системы горячего водоснабжения — 123,16%.

Принимается физический износ системы- 123,16%.

Задача 4.

Определить физический износ здания, если при обследовании крупнопанельного 5- этажного жилого дома получены данные физического износа отдельных элементов:

• 1 Фундаменты — 15%
• 2а Стены — 90%
• 2б Перегородки -20%
• 3 Перекрытия — 30%
• 4а Крыша — 20%
• 46 Кровля — 15%
• 5 Полы — 30%
• 6а Окна -80%
• 66 Двери — 25%
• 7 Отделочные покрытия — 70%
• 8 Инженерное оборудование, в т. ч.:
  • — центральное отопление — 75%
  • — горячее водоснабжение — 80%
  • — холодное водоснабжение — 15%
  • — канализация и водостоки — 80%
  • — газоснабжение -80%
  • — электроснабжение -15%
• 9 Прочие, в т. ч.:
  • — лестницы — 25%
  • — остальное — 45%

Назначение — жилое (общежитие), П-ой категории капитальности. Возраст здания — 20 лет. В соответствии со сборником № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки фондов» удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования для обследуемого здания следующие:

1) фундаменты -11%; 2) стены и перегородки — 26%; 3) перекрытия — 13%; 4) крыша и кровля — 3%; 5) полы — 6%; 6) окна и двери — 11%; 7) отделочные покрытия — 9%; 8) инженерное оборудование — 15%, в том числе отопление — 2,8%, холодное водоснабжение — 0,5%, горячее водоснабжение — 4,5%, канализация — 3,2%, электрооборудование — 3,5%; 9) прочее — 6%.

Решение:

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания -55%.