Понятие жилого помещения. 
Управление многоквартирным домом

Контрольная работа

Понятие жилого помещения. Управление многоквартирным домом

1. Понятие и признаки жилого помещения

2. Управление многоквартирным домом Задача 1

Задача 2

Задача 3

Список литературы

правоотношение жилое помещение управление дом

1. Понятие и признаки жилого помещения

В соответствии с действующим законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах.

Понятие жилого помещения, установленное п. 2 ст. 15 ЖК РФ, обладает рядом юридических признаков.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) Изолированность.

Под жилым помещением понимается только изолированное помещение, т. е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства.

Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Поэтому нельзя, например, признать жилым помещением часть комнаты, так как такая часть составляет единое целое с остальной площадью и не может отчуждаться или приобретаться отдельно.

Недвижимость.

Объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Признак «недвижимости» означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно. Таким образом, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, например: вагоны, бытовки, палатки и т. д.

Пригодность для постоянного проживания.

Данный признак заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, устанавливаемым Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

Виды жилых помещений установлены п. 1 ст. 16 ЖК РФ, которая воспроизводит норму ст. 673 ГК РФ.

Жилой дом, часть жилого дома.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира, часть квартиры.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. Управление многоквартирным домом

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

Признаки управления многоквартирным домом:

Управление — это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса.

Объект — действие направлено на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

— управление жилищным фондом — это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

— управление общим имуществом в доме — осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками. Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом.

Субъект управления — лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

— осуществляет управленческую и организационную работу;

— принимает решения;

— обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность.

Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство.

Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию, уполномоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т. д.

Непосредственное управление При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

— Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

— Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме.

При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

— В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Управление ТСЖ, ЖК, ПК При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:

— Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК).

Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

— Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

Управление управляющими организациями При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

— порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично.

То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.

Задача № 1

Семенов А.М. подал заявление о приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма и предоставил необходимые для этого документы. Однако до оформления договора о передаче жилого помещения ему в собственность Семенов А. М. умер.

Подлежит ли данное жилое помещения включению в наследственную массу?

Решение

Данное жилое помещение включению в наследственную массу не подлежит т.к. Семенов, по условию задачи, проживал один. Договор о передаче жилого помещения в собственность, до смерти, заключен не был. В соответствии с ч. 5 ст. 83 Жилищного кодекса — договор социального найма жилого помещения прекращается в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Таким образом, жилое помещение переходит в ведение муниципалитета.

Задача № 2

Орган местного самоуправления предъявил иск о выкупе дома общей площадью 58 кв.м., принадлежащего на праве собственности супругам Фроловым в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и о выселении Фроловых, а также зарегистрированных и проживающих в данном доме сына Фроловых с супругой и двумя несовершеннолетними детьми.

В исковом заявлении истец указал, что Фроловым были предложены две однокомнатные благоустроенные квартиры общей площадью 31,4 кв.м. и 36,8 кв.м. или выкупная цена 2 600 000 руб. (исходя из рыночной цены дома и земельного участка). От обоих вариантов Фроловы отказались и потребовали или однокомнатную и трехкомнатную квартиры в том же районе, где находится их дом, или выкупную цену, достаточную для приобретения таких квартир.

Каков порядок выкупа жилых помещений в связи с изъятием органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен такой дом?

Подлежит ли удовлетворению иск?

Изменится ли решение, земельный участок передан коммерческой организации под возведение жилого микрорайона?

Решение

1. В данном случае иск подлежит удовлетворению.

Прядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентирован ст. 32 Жилищного кодекса Р.Ф.:

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении, об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате, осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Таким образом, все условия изъятия земли соблюдены, но так как с Фроловыми договоренность не достигнута, орган местного самоуправления правомерно обратился в суд.

2. Во втором случае иск удовлетворению не подлежит, т.к. в соответствии с ч. 1 вышеуказанной статьи Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка только для государственных или муниципальных нужд. И, соответственно, земельный участок не может быть передан коммерческой организации.

Задача № 3

Супруги Светловы являются собственниками однокомнатной квартиры. Светлова Н. Г. была лишена родительских прав в отношении своего сына Ивана. После вступления в законную силу решения суда Светлов А. Л. обратился с иском о выселении Светловой Н.Г.

Подлежит ли удовлетворению данный иск?

Изменится ли решение, если собственником квартиры является Светлов А. Л., а Светлова Н. Г. и Иван проживают в ней как члены семьи собственника?

Решение

1. Данный иск удовлетворению не подлежит т.к. оба супруга являются собственниками квартиры. В соответствии с ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ — собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Оснований для выселения Светловой нет.

2. Относительно второго условия решение суда останется неизменным т.к. брак, между супругами, не расторгнут и Светлова является членом семьи собственника. В соответствии с ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ — Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким образом, основания для выселения Светловой возникнут только при расторжении брака.

Список литературы

1. Конституция РФ.

2. Жилищный кодекс РФ.

3. Гражданский кодекс РФ.

4. Земельный кодекс РФ

5. Семейный кодекс РФ.

6. Баранов В. А., Гущин В. В., Курчанова Л. С. Жилищное право. Учебник для ВУЗов. М.: Норма, 2006.