Приватизация жилых помещений по российскому законодательству

• Введение
• Глава 1. Общие вопросы приватизации жилых помещений
• 1.1 Современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в России и за рубежом
• 1.2 Понятие, принципы и условия приватизации жилых помещений
• Глава 2. Отношения в сфере приватизации жилых помещений
• 2.1 Объекты отношений по приватизации жилых помещений
• 2.2 Субъекты отношений по приватизации жилых помещений
• 2.3 Порядок приватизации и деприватизации жилых помещений
• Заключение
• Список используемых источников
• ПРИЛОЖЕНИЯ

Потребность в жилье является одной из основных потребностей человека и ее удовлетворение на протяжении всей истории человечества сопровождалось множеством трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство различными способами пыталось помочь своим гражданам в решении жилищной проблемы.

Однако все многочисленные попытки государства решить жилищную проблему и обеспечить каждую семью отдельным жильем не увенчались успехом.

Проводимая в стране реформа экономической, политической и систем сопровождается интенсивным поиском решений накопившихся проблем. С переходом к рыночной экономике основной упор в решении исследуемой проблемы государство сделало на развитие частной собственности и защиту прав собственников в жилищной сфере. Право частной собственности, несомненно, появилось в глубокой древности, зародившись вместе с обществом, и поэтому естественно обращение общества и государства именно к этой форме собственности на жилые помещения. В этих целях предпринимаются многие шаги, в том числе и приватизация жилищного фонда.

Экономическое и социальное значение приватизации состоит в том, чтобы путем передачи государственного и муниципального имущества в частные руки создать условия для развития частной собственности, конкурентной среды, свободного рынка, и неизбежные недостатки, обусловленные масштабным перераспределением собственности не умаляют главные достоинства такого феномена, каковым явилась приватизация государственного и муниципального имущества в России в 90 — е годы двадцатого века.

В связи с изложенным, встает вопрос об устранении образовавшихся пробелов в законодательстве, таким образом, данная работа представляется актуальной и своевременной.

Целью исследования является изучение основных теоретических положений приватизаций жилья, а также методики осуществления процесса приватизации на основе действующего гражданского, жилищного, семейного законодательства.

Для достижения указанной цели нами поставлены следующие задачи:

— изучить современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в РФ и зарубежных странах;

— рассмотреть понятие и основные принципы приватизации жилых помещений;

— изучить объекты приватизации;

— определить круг субъектов приватизации жилых помещений;

— рассмотреть подробно порядок приватизации и деприватизации жилых помещений.

— поставить задачи приватизации;

Объектами исследования являются теоретические и практические вопросы гражданско-правового регулирования приватизационных отношений. приватизация жилой помещение законодательство Предметом исследования является законодательная база в области приватизации жилья.

Основу исследования составили общенаучный, логический, исторический, системный, сравнительно-правовой методы, а также эмпирический метод и метод комплексного решения задач.

Источниковую базу исследования составляют нормативные акты нашей страны и международное законодательство, а также труды таких ученых как О. С. Иоффе. С. И. Корнеев, П. В. Крашенинников, Ю. К. Толстой, Г. Ф. Шершеневич. и другие.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

В первой главе данного исследования рассмотрены общие вопросы приватизации жилых помещений.

Вторая глава посвящена изучению отношений в сфере приватизации жилых помещений.

Глава 1. Общие вопросы приватизации жилых помещений

1.1 Современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в России и за рубежом

Известно, однако, что вопросы о юридической природе и сущности приватизации жилых помещений, а также о ее месте в системе права до сих пор не обсуждались в правовой науке. Как будто бы сейчас уже можно считать доказанным то положение, согласно которому отдельные институты жилищного права выявлены и обоснованы учеными при анализе структуры Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а также жилищных кодексов союзных республик в составе бывшего СССР. Возникает вопрос: являются ли указанные акты теми основополагающими кодифицированными нормативными правовыми актами, которые содержат в себе исчерпывающие виды (перечни) институтов жилищного права? Как, например, быть с приватизацией жилых помещений?

Ясно, что ни в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ни в жилищных кодексах союзных республик, равно как и в ряде иных весьма значимых жилищно-правовых актов, о приватизации жилых помещений речи не шло, да и идти не могло, так как на момент их принятия еще не созрели необходимые социально-экономические условия бесплатной передачи жилых помещений гражданам и преобразования отношений собственности в жилищной сфере Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. — 1993. — № 3. — Ст. 99. Известно, что в 1991 г. Верховным Советом РСФСР был принят Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Название этого Закона вызывает возражение. По меньшей мере, это название можно отнести к числу не совсем удачных. Неясно, чем руководствовался законодатель, давая характеризуемому Закону такое название. В конечном счете, приватизация государственного и муниципального фонда обозначала бы смену правового режима одних форм собственности на режим частной собственности граждан.

Название любого закона должно исходить из его социально-экономического предназначения, содержания и цели. Во-первых, если считать верным то положение, согласно которому законодателю необходим закон, регулирующий отношения о смене режимов и субъектов собственности, то трудно объяснить, почему в содержании закона речь идет о приватизации занимаемых гражданами жилых помещений, находящихся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Во-вторых, цель этого Закона определена в его преамбуле. Обращение к ней дает основание полагать, что «целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда». Из цитируемого положения о цели Закона видно, что он во главу угла ставит человека, а не юридическую судьбу жилищного фонда, а точнее, удовлетворение жилищных потребностей граждан путем свободного выбора способов удовлетворения указанных потребностей.

Практика применения норм и принципов, содержащихся в анализируемом Законе, показывает, что приватизация — это не конечная статическая категория, а процесс. В рамках этого процесса приватизируется не сразу весь жилищный фонд, а совершаются гражданами сделки по приватизации конкретных занимаемых ими жилых помещений. Когда в обозримом будущем гражданами, занимающими по договору найма или аренды жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, будут все эти помещения приватизированы, тогда появятся все основания утверждать, что указанные государственный и муниципальный жилищные фонды приватизированы, а приватизированы они (фонды) могут быть на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В настоящее же время название анализируемого Закона не соответствует ни его цели, ни сущности, поэтому если бы представилась возможность его переименовать, то более правильным по существу, на наш взгляд, было бы такое название: Закон Российской Федерации «О приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов». Такое название действующего Закона предлагается не само по себе, а должно быть осуществлено с точки зрения соответствия его социально-экономическому и юридическому содержанию. Уже само название Закона обращает внимание на то: а) кто является, если можно так выразиться, основным фигурантом данного Закона и субъектом приватизации; б) что выступает объектом приватизации и т. п. С практических позиций такое название учитывалось бы для решения ряда проблем. В частности, могут ли выступать субъектами приватизации жилых помещений не граждане Российской Федерации, скажем, иностранцы и лица без гражданства? Мы считаем, что не могут. Это вытекает из самого названия Закона.

Думается, что важнейшей задачей, наряду с множеством других, при изучении значимости и роли этого Закона является определение его юридической природы и места в системе российского права, а также юридической природы самой приватизации. Уже при первом приближении к архитектонике и структуре названного Закона можно обнаружить, что он в первоначальной редакции состоял из введения и трех разделов, которые воплощают систему принципов и правовых норм, регулирующих отношения по бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Термин «муниципальный жилищный фонд» появился сравнительно недавно, но и он уже имеет свою историю. Так, действовавший в свое время Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» признал жилищный фонд местных Советов муниципальной собственностью. В соответствии с этим и фонд стал именоваться муниципальным (ч. 1 ст. 23 указанного Закона). Согласно ст. 24 этого же Закона ведомственный жилищный фонд передан в полное хозяйственное ведение предприятий и оперативное управление учреждений, на балансе которых он состоял ранее. В дальнейшем понятие «муниципальный жилищный фонд» прочно утвердилось в российском законодательстве. О нем упоминает ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 23 декабря 1992 г.) и ст. 7 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Этот же Закон четко определил и содержание (состав) муниципального жилищного фонда. В него входят: а) фонд жилых домов, находящихся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге; б) ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий. В конечном счете единообразие в понятие и виды жилищного фонда внес действующий ЖК РФ. В нем содержится определение жилищного фонда, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В дальнейшем для дифференциации жилищного фонда законодатель использует два квалификационных критерия, представленные в таблице 1.

Таблица 1

Классификация жилищного фонда

Анализ норм Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» позволяет выявить обособленную группу предметно и функционально взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения по:

1) бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде;

2) условиям приватизации;

3) обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений.

Если нормы, содержащие требования об условиях приватизации, регулируют жилищно-правовые организационные отношения, предшествующие осуществлению приватизации, а нормы, опосредующие отношения по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений, регулируют послеприватизационные отношения, то эти группы норм можно условно назвать вспомогательными и тесно примыкающими к группе норм, регулирующих собственно отношения по приватизации как таковые. Эти нормы являются стержневыми, образующими ядро норм характеризуемого Закона. Их обособление и специфика направленности определяются характером регулируемых отношений.

Известно, что правовой институт строится с учетом особенностей регулируемых отношений. Нормы гражданского права регулируют в основной своей массе имущественные отношения (ст. 2 ГК РФ). Вместе с тем отдельные стороны тех же самых имущественных отношений (отношения по коммерческому найму жилья, отношения по приватизации жилых помещений) регулируются нормами жилищного права. Строго говоря, объектом воздействия этих норм не выступают отношения какого-то особого рода, так как отношения по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде представляют собой разновидность имущественных отношений. Эти отношения образуют относительно самостоятельную область общественной жизни, они имеют собственное экономическое содержание и видовую прописку. В силу этого и возникла необходимость формирования группы норм, призванных обеспечить становление, нормальное развитие и реализацию указанных отношений.

Наличие относительно самостоятельного по своему экономическому содержанию общественного отношения или их разновидностей принято называть материальным признаком правового института, а совокупность закрепленных в законе или подзаконном акте норм — юридическим признаком Якушев В. С. О понятии правового института // Правоведение. — 1970. — № 6. — С. 65. Нам представляется, что отпочковавшиеся от имущественных отношений относительно самостоятельные их разновидности по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде выступают материальной основой (признаком) правового института приватизации жилых помещений, а совокупность содержащихся в характеризуемом Законе норм — юридической формой (по терминологии В. С. Якушева, на наш взгляд, не совсем удачной, юридическим признаком этого института).

Итак, можно предполагать, что содержащаяся в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» совокупность норм, призванных регулировать относительно самостоятельное по своему экономическому содержанию отношение по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, представляет собой самостоятельный институт права. Возникает вопрос: какова отраслевая принадлежность института приватизации жилых помещений? Для ответа на него необходимо обратиться к тем критериям, которые выработали представители правовой науки. «Каждый правовой институт, — пишет С. С. Алексеев, — посвящен определенному участку общественных отношений» Алексеев С. С. Структура советского права. М.: Юридическая литература, 1975. С. 140. Таким основополагающим участком здесь служит специфический предмет правового регулирования. По своей экономической сути отношения по приватизации являются разновидностями товарных имущественных отношений. Есть большой соблазн квалифицировать эти отношения как гражданские, а рассматриваемый институт — как гражданско-правовой. Однако такой подход к определению правовой принадлежности института приватизации жилых помещений был бы ошибочным. Следует отметить, что институт приватизации жилых помещений настолько насыщен специфическим общественно-политическим, нравственным юридическим содержанием, что он образует особую сферу правового регулирования.

1.2 Понятие, принципы и условия приватизации жилых помещений

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Из указанных положений следует, что к сделкам по приватизации публичной собственности применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок приватизации; к сделкам по приватизации ограниченно применяются принципы автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.

Следует иметь в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

Основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за № 1541 — 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Закон РФ от 4 июля 1991 г. за № 1541 — 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. — 1991. — № 28. ст. 959. Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.

В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами, регулирующими процесс приватизации жилых помещений на ряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

Граждане — наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

Способ приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда — их безвозмездная передача нанимателям.

Основные принципы приватизации жилых помещений представлены в таблице 2:

Таблица 2

Принципы приватизации

До введения в действие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 62 — 63. бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

Принцип добровольности осуществления гражданами приватизации жилых помещений. Характеризуемый принцип является одной из гарантий в сфере жилищных прав граждан и находит свое закрепление, отражение и проявление в нормах института приватизации жилых помещений, регулирующих общественные отношения, возникающие в связи с приватизацией жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Так, в ст. 1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определено, что приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Эта норма-определение, по нашему мнению, включает, по меньшей мере, два следующих существенных момента. Во-первых, это означает, что решение о приватизации занимаемого жилого помещения наниматель принимает по своей доброй воле и исходя из своих интересов. Данное положение подкреплено нормой, определяющей порядок приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений. В частности, в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что решение о приватизации Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. N 4. С. 20. жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда должно приниматься уполномоченными органами по заявлениям граждан, то есть указанная добрая воля должна исходить от жильцов, а не от каких-либо органов или должностных лиц. Данное положение законодательства нашло отражение в Определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 10 декабря 1999 г., где указано, что «заявление граждан о передаче жилых помещений в собственность должно быть добровольным, а не вынужденным по предложению местной администрации». Более того, Закон не только провозглашает право граждан по своему усмотрению ставить и решать вопросы приватизации занимаемых ими жилых помещений, но и предусматривает возможность защиты этого права при его нарушении, установив, что в случае отказа гражданину в удовлетворении желания приватизировать занимаемое жилище он вправе обратиться в народный суд за защитой его нарушенного права (см. ст. 8 указанного Закона).

Во-вторых, добровольность приватизации жилых помещений означает, что всякое прямое или косвенное воздействие или давление на нанимателя жилого помещения и членов его семьи, направленное на принятие и реализацию решения о приватизации занимаемого жилого помещения помимо их воли, является незаконным. Если сделка по приватизации жилья была совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или в результате стечения тяжелых обстоятельств, то наступают последствия, предусмотренные ст. 179 ГК РФ. В таких случаях сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной хотя бы по одному из указанных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное по сделке. При этом не имеет значения, от кого исходило такое неправомерное воздействие: от должностных лиц, осуществляющих приватизацию жилищ, либо со стороны других граждан. Закрепленный в Законе принцип добровольности осуществления гражданами приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, по нашему мнению, также означает, что воздействие на граждан не должно оказываться не только через действия должностных или иных лиц, но и со стороны законодателя и органов, издающих подзаконные акты, путем установления в них неблагоприятных факторов, ухудшающих положение нанимателей жилых помещений и вынуждающих их приватизировать жилища. Такой путь ускорения приватизации жилищ незаконен. Решение данной проблемы возможно через закрепление других принципов, стимулирующих граждан к приватизации жилищ, и отмену различных ограничений в этом деле. Собственно, в этом направлении пока и идет развитие норм жилищного права, регулирующих общественные отношения, возникающие по поводу приватизации жилищ, и отмену различных ограничений в этом деле. В частности, таким стимулирующим фактором, в известном смысле, является установление принципа бесплатности приватизации жилых помещений.

В то же время следует отметить, что, принимая добровольное решение о приватизации занимаемого жилого помещения, наниматель обязан получить на это согласие членов своей семьи (супруга, совершеннолетних детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и совместно с нанимателем проживающих и ведущих с ним общее хозяйство), поскольку они в соответствии с требованием ЖК РФ имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, расторгнут брак супругов, выросшие дети образуют самостоятельные семьи и т. д.), но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, необходимо и их согласие на приватизацию жилища, так как бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения, продолжающие проживать с ним, также имеют равные права и обязанности с нанимателем по пользованию жилым помещением, а следовательно, и равное право на его приватизацию.

В отношении несовершеннолетних членов семьи следует сказать отдельно. В первоначальной редакции Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» о правах несовершеннолетних детей не говорилось. Жизнь показала, что многие несовершеннолетние дети в процессе приватизации жилья их родителями оказались на улице. В целях защиты законных прав и интересов несовершеннолетних в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были внесены изменения.

В редакции Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 11 августа 1994 г. этот вопрос решается следующим образом: 1) несовершеннолетние от 15 до 18 лет приобретают жилые помещения в собственность на общих основаниях, предусмотренных законодательством о приватизации; 2) жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства; 3) жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. Если при решении вопроса о приватизации жилого помещения будет установлено, что кто-либо из указанных лиц, то есть лиц, как и наниматель, имеющих право пользования жилым помещением, возражает против приватизации жилого помещения (безотносительно к мотивам такого возражения), то осуществить ее невозможно ни при каких обстоятельствах, так как это противоречит принципу добровольности осуществления гражданами приватизации жилых помещений. Если при описанной ситуации заинтересованное лицо обратится с иском в суд, то он не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность, а иск в таком случае не подлежит удовлетворению ни при каких обстоятельствах.

Принцип бесплатности приватизации гражданами жилых помещений. Этот принцип закреплен в норме Закона, свидетельствующей о том, что приватизация жилья — это «бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде» (ст. 1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Характеризуемый принцип представляет собой безвозмездное обращение в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, находящихся в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Законодатель, как известно, не сразу закрепил анализируемый принцип в Законе. Так, в первоначальной редакции Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливалось, что приватизация гражданами жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, осуществлялась как на возмездных началах в порядке продажи жилых помещений, так и безвозмездных — на основе бесплатной передачи гражданам жилых помещений. Бесплатно жилые помещения передавались в собственность гражданам по норме 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью. Если жилая площадь превышала указанный размер, то она передавалась за установленную плату с учетом потребительских качеств жилья Обзор судебной практики «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. N 2.

Практика показала, что такой смешанный платно-бесплатный способ приватизации жилых помещений не способствует увеличению количества собственников на рынке жилья. В этих целях, а также в целях стимулирования граждан, желающих приобрести занимаемые ими жилые помещения в собственность, в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 23 декабря 1992 г. были внесены изменения и дополнения и закреплен принцип бесплатности приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда независимо от его размеров Закон Российской Федерации «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 2. Ст. 67. Субъекты Российской Федерации в соответствующих нормативных актах не только закрепили характеризуемый принцип, но и обеспечили его реализацию, организовав возврат денежных сумм — доплат тем гражданам, которые осуществили ранее приватизацию жилых помещений на основе смешанного платно-бесплатного способа О бесплатной приватизации жилищного фонда в г. Москве: Постановление Правительства Москвы N 199 и приложение 1 к Постановлению Правительства Москвы N 63; Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве. Утв. Указом Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. N 16 // Жилищная реформа в г. Москве: Сборник нормативных документов. М.: Центр содействия жилищной реформе, 1994. Вып. 1.4.1. С. 96 — 99.

Правительство г. Москвы, разработавшее Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, которое утвердил Президент Российской Федерации, пошло еще дальше, распространив сферу действия этого принципа на приватизацию гражданами не только отдельных квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищного фонда, но и отдельных комнат, расположенных в так называемых коммунальных квартирах. Бесплатная передача таких комнат в собственность проживающих в них граждан осуществляется при согласии нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность. Нам представляется, что эта норма введена Правительством г. Москвы, исходя из защиты жилищных интересов граждан и прав на бесплатную передачу им в собственность служебных квартир и комнат Там же, см.: п. 1 Положения о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве. Утв. Указом Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. N 16. Вып. 1. 1994. Ч. 1. С. 98.

Известно, что согласно действовавшему ЖК РСФСР правовой режим служебного жилого помещения изменяется, если гражданин прожил в служебном помещении не менее 10 лет, отработав на предприятии, которому принадлежит квартира или комната, не менее 10 лет. На такое служебное жилое помещение, по существу, распространяется режим жилья, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде. В литературе отмечалось, что было бы правильным и справедливым, если бы Администрация Президента РФ или Правительство РФ рекомендовали субъектам Российской Федерации закрепить в положении о бесплатной передаче (приватизации) жилищного фонда норму следующего содержания: «Разрешать бесплатную передачу в собственность (приватизацию) служебных квартир (комнат) при условии, что граждане прожили в данной квартире (комнате) не менее 10 лет и проработали на предприятии, в учреждении, организации, которому принадлежит данная квартира (комната), не менее 10 лет» .

Принцип однократности осуществления гражданами приватизации жилых помещений. Нормативное закрепление этого принципа выражается в том, что «каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз» (ст. 11 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Содержание характеризуемого принципа определяется тем, что у каждого гражданина имеется возможность приватизировать жилое помещение, находящееся в доме государственного или муниципального жилищного фонда только один раз. Практика идет по тому пути, что в целях осуществления контроля за одноразовостью приватизации с граждан, изменивших свое постоянное место жительства и желающих приватизировать жилые помещения по новому месту жительства, требуют документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилое помещение не было приватизировано. Естественно, что реализация этого принципа зависит от принципа добровольности осуществления гражданами приватизации жилых помещений.

Не проявив доброй воли, гражданин может никогда не реализовать принцип одноразовости приватизации жилого помещения и пользоваться им на основании ранее заключенного договора найма. В основе этого принципа лежит добрая воля гражданина, занимающего жилое помещение, находящееся в домах государственного или муниципального жилищного фонда, а не его обязанность. Согласно этой норме компетентные государственные органы, предприятия и учреждения вправе выкупить у граждан с их согласия жилье, принадлежащее им на праве собственности, с целью более рационального его распределения Крашенинников П. В. Приватизация жилья: Комментарий к Закону Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». М., 1993. С. 60. Возникает, однако, вопрос: как быть в том случае, если в порядке ст. 17 указанного Закона названные органы выкупают приватизированное жилое помещение у гражданина, находящегося в очереди на улучшение жилищных условий?

Во-первых, такое исключение предусмотрено самим Законом применительно к отдельным субъектам. Так, Федеральным законом от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ в ст. 11 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесено дополнение, согласно которому несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, «сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия» Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 16. Ст. 1864.

Таким образом, исключение из принципа одноразовости осуществления приватизации жилого помещения сделано в пользу несовершеннолетних. Во-вторых, исключение из этого принципа может появиться в конкретных ситуациях при реализации определенных условий.

Представляется, что если компетентные государственные органы, предприятия или учреждения обусловили предоставление очереднику квартиры после выкупа имеющейся у него квартиры и выкупали ранее занимаемое им жилое помещение в порядке, предусмотренном ст. 17 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», то при таком отчуждении у гражданина (нанимателя предоставляемой квартиры) вновь возникает право на ее бесплатную приватизацию. То есть при описанной ситуации речь может идти об исключении из принципа одноразовости осуществления приватизации гражданами жилых помещений, находящихся в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Следует иметь в виду, что подобная ситуация в общих чертах жестко не запрещена самим Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также может иметь место лишь при реализации ранее изложенных предписаний того же Закона (ст. 17).

Существенное значение также имеет вопрос о том, сохраняется ли характеризуемый принцип в случае изменения титульного владельца дома, который находится в государственном или муниципальном жилищном фонде. Как быть в тех ситуациях, когда государственное или муниципальное предприятие, имеющее на своем балансе жилищные фонды, переходит к другим собственникам либо ликвидируется?

Известно, что первоначально Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не регулировал подобного рода отношения. Практика осуществления приватизации жилых помещений обнаружила насущную потребность и необходимость в таком урегулировании. Так, ст. 8 Закона РФ от 23 декабря 1992 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» установила, что «при переходе государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья». Следовательно, и при описанной ситуации, то есть при изменении отношений собственности в жилищной сфере, принцип одноразовости приватизации гражданами жилых помещений сохраняет свое действие.

В практике возникал вопрос о том, сохраняется ли принцип одноразовости приватизации жилых помещений за теми лицами, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения другими членами семьи, проживающими в квартире, находящейся в доме государственного или муниципального жилищного фонда. Поскольку лица, выразившие согласие на приватизацию жилого помещения другими лицами, пользующимися жилым помещением, не приобрели это помещение в свою совместную или долевую собственность, то на них распространяется действие принципа одноразовости осуществления приватизации жилых помещений при приватизации ими другого впоследствии полученного жилого помещения, так как характеризуемый принцип не был ими осуществлен при даче согласия на приватизацию жилья другими гражданами. Этой позиции придерживается и судебная практика Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1994 г., «О некоторых вопросах применения судами законодательства Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. N 11, а также Обзор судебной практики «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. N 2.

Рассмотрим материалы судебной практики.

К. предъявил в суд иск к администрации г. Элисты и к своей бывшей супруге о признании недействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения в ее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования. Ответчица указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Как следует из материалов дела, спорная квартира предоставлена по договору социального найма ответчице. В ордер был включен и истец К., который в квартиру вселился. При таких обстоятельствах К. как член семьи нанимателя (ответчицы) приобрел равное с ней право пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжения брака между ними сложились неприязненные отношения и К. был вынужден временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права. Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ее приватизация была возможна с его согласия.

Таким образом, для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.

Районный суд, рассмотрев дело по заявлению М. к и местной администрации об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчика заключить с истцом договор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилого помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 2000 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на обсуждение сторон не ставил, что существенно нарушает принцип однократности приватизации. Вышестоящий суд отменил постановление районного суда, в виду того, что районный суд не исследовал доказательства отсутствия у М. заключенного ранее договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации. По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту жительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако не безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости.

Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз — после его достижения.

Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из — за недостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.

Глава 2. Отношения в сфере приватизации жилых помещений

2.1 Объекты отношений по приватизации жилых помещений

В Законе говорится о приватизации занимаемых гражданами Российской Федерации жилых помещений. Конечно, имеются в виду жилые помещения, которыми пользуются граждане в месте их постоянного проживания. Жилищное законодательство увязывает решение всех вопросов (принятие на учет для улучшения жилищных условий, предоставление жилого помещения по договору социального найма, а также приватизацию жилья) с местом постоянного проживания граждан. Однако сохранялась неясность в отношении лиц, забронировавших жилое помещение в связи с выездом на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности, и в других случаях, предусмотренных законодательством, была неясность. Поэтому ст. 1 Закона о приватизации была дополнена положением о том, что граждане, забронировавшие жилое помещение, вправе оформить приватизацию по месту бронирования, т. е. по месту постоянного проживания. Здесь следует отметить, что новым ЖК РФ вообще не предусмотрено бронирование жилых помещений, поскольку в соответствии с действующим законодательством граждане могут отсутствовать по месту жительства без ограничения срока. Иначе говоря, временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не является основанием для изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Прежним законодательством допускалось в судебном порядке признание лиц, отсутствующих по месту жительства сверх установленных сроков, утратившими право пользования жилым помещением. Они подлежали выселению из занимаемого жилого помещения.

Начиная с 1 марта 2005 г. (со дня вступления в силу нового ЖК РФ) отпала необходимость в оформлении бронирования жилых помещений.

Рассмотрим пример.

Н. проживает постоянно в Московской области, а работает на основании срочного договора в Республике Коми. Он бронирует (сохраняет) квартиру в связи с выездом в район Крайнего Севера, а также пользуется квартирой по месту нахождения организации, где работает.

Закон однозначно определяет, что, во-первых, Н. может приватизировать только одну квартиру, а во-вторых, это он может сделать по месту постоянного жительства. Иначе говоря, приватизации подлежит забронированная квартира. Оформляя данную приватизацию, Н. должен представить справку из органа местного самоуправления по месту нахождения другой квартиры о том, что он эту квартиру не приватизировал. Данная норма Закона о приватизации (ст. 1) имеет уточняющий характер, поскольку были случаи, когда граждане в аналогичных ситуациях приватизировали две и более квартиры. Это могло быть связано со злоупотреблениями самих граждан и соответствующих должностных лиц, например, представлялась справка об отсутствии факта приватизации квартиры, хотя в действительности квартира была приватизирована. Если квартира приватизирована незаконно, то такая сделка является недействительной (не имеющей юридических последствий). Приватизация квартиры в этих случаях считается несостоявшейся, а виновные должностные лица могут быть привлечены к ответственности, в том числе уголовной.

В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Начиная с 1 марта 2005 г. данный перечень включал все жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма. То есть право на приватизацию занимаемого жилья было сохранено только для граждан, которые на указанную дату уже имели жилые помещения. Для них в соответствии со ст. 2 Вводного закона был установлен конкретный срок окончания приватизации жилья — 1 января 2007 г.