Введение. 
Земельно-хозяйственное устройство поселений

Градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений;

Обременение недвижимости. Что такое обременение? Общеизвестно, что собственник вправе совершать любые законные действия в отношении принадлежащего ему имущества — отчуждать его во владение другим лицам, отдавать в залог, обременять другими способами.

Легальное определение ограничения (обременения) содержится в Федеральном законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон). Под обременением понимают наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Наиболее распространенные виды ограничения — аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление.

Обременение правами третьих лиц — это один из способов распоряжения имуществом. Его нередко применяют в целях исключения «недружественного» захвата имущества (в данном случае совершение всех сделок необходимо осуществлять исключительно с «дружественными» компаниями).

Государственная регистрация. Как и право собственности на недвижимость, обременения подлежат государственной регистрации. Каждую запись об ограничении идентифицируют номером регистрации.

Обременения могут возникнуть на основании:

• — сделки в отношении недвижимого имущества;
• — акта органов государственной власти (органов местного самоуправления);
• — закона;
• — решения суда, вступившего в законную силу.

Государственная регистрация ограничений имеет важное практическое значение. Во-первых, с этого момента сведения попадают в Единый государственный реестр прав (далее — ЕГРП). Во-вторых, при совершении сделок с недвижимостью обычно запрашивают выписку из ЕГРП. Она обязательно содержит данные о наличии или отсутствии обременений, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта. Поэтому если в отношении квартиры, которую вы хотите приобрести, установлены ограничения, от покупки следует отказаться.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона обременение права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц можно зарегистрировать по инициативе правообладателей или приобретателей указанных прав. Например, для регистрации договора аренды достаточно заявления арендатора.

Если ограничение регистрируют не по инициативе собственника (правообладателя), его обязательно об этом уведомляют.

Обременения в публичных интересах (например, публичный сервитут) регистрируют по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления, причем Федеральная регистрационная служба РФ непременно уведомляет об этом правообладателя (правообладателей) в течение максимум пяти рабочих дней.

Аренда. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать его во временное владение и пользование (или во временное пользование) съемщику. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, сдают в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Договор аренды заключают в письменной форме, составляя один документ, подписываемый сторонами. Несоблюдение формы делает его недействительным (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, а также аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

Регистрацию аренды недвижимости проводят посредством государственной регистрации договора аренды. Государственная пошлина составляет 500 руб. для физических лиц и 7500 руб. для организаций (пп.20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Необходимо отметить, что с заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон (то есть достаточно, скажем, заявления съемщика).

Сдавая земельный участок (участок недр) или его часть, к договору, представляемому на госрегистрацию прав, прилагают кадастровый план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. Сдавая здание, сооружение или часть помещений в них, к договору прилагают поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначают сдаваемую территорию с указанием ее площади.

Ипотека. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона (залогодержатель, или кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенной недвижимости другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (за изъятиями, установленными федеральным законом).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяют правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде.

Госрегистрация договора об ипотеке представляет собой основание для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Регистрацию производят на основании заявления залогодателя или залогодержателя после госрегистрации вещных прав залогодателя на недвижимость. К заявлению необходимо приложить договор об ипотеке вместе с указанными в нем документами. Пошлина составляет 500 руб. для физических лиц и 2000 руб. для организаций (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В регистрации может быть отказано, если ипотека указанного в договоре имущества недопустима в соответствии с законодательством РФ, если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям регистрации.

При госрегистрации указывают данные о залогодержателе и предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

Регистрационную запись об ипотеке погашают на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Сервитут. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Сервитут устанавливают для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также если другие нужды гражданина не могут быть обеспечены без установления сервитута. То есть собственник имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от владельца соседнего участка, а в необходимых случаях и от хозяина другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитутом обременяют здания, сооружения и другое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием землей.

Для хозяина недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве ограничения.

Необходимо отметить, что обременение участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения землей.

Различают частный и публичный сервитут. Частный, устанавливаемый по соглашению между лицом, требующим сервитута, и обладателем соседнего участка, подлежит регистрации. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Публичный сервитут, если он необходим для обеспечения интересов государства, органов местного самоуправления или местного населения, устанавливают закон, нормативные акты РФ и субъектов РФ, органы местного самоуправления без изъятия земельных участков. Например, публичный сервитут можно установить для прохода, проезда или прогона скота через участок, для проведения дренажных работ и т. д. (п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

Владелец участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование землей.

Сервитуты подлежат регистрации в соответствии с Законом. Ее проводят в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимости или лица, в чью пользу установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации.

Пошлина за регистрацию сервитутов в интересах физических лиц составляет 500 руб., в интересах организации — 2000 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если сервитут относится только к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указаны содержание и сфера действия сервитута, прилагают заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставлять кадастровый план участка не нужно.

Доверительное управление. Хозяин может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Такая передача не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах владельца или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК РФ).

По договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Любые права на недвижимость, связанные с распоряжением ею на условиях доверительного управления, регистрируют исключительно на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договора или решения суда (ст. 30 Закона).

Договор доверительного управления заключают в письменной форме, при этом в отношении недвижимости — в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимости в доверительное управление подлежит госрегистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления или требования о регистрации передачи имущества в доверительное управление делает договор недействительным.

Красные линии (Статья 1):

красные линии — предусмотренные градостроительной документацией детального планирования условные линии, предназначенные для отделения в населенных пунктах земель общего пользования от территорий, предназначенных для застройки или иного использования;

линии регулирования застройки — предусмотренные градостроительной документацией детального планирования условные линии, предназначенные для отделения в населенных пунктах территорий, в пределах которых должно осуществляться размещение зданий, от иных территорий;

Градостроительные проекты детального планирования (Статья 44). В соответствии с регламентами градостроительного развития и использования территорий, установленными в генеральных планах, в детальном плане определяются: красные линии и линии регулирования застройки, т. е. красные линии и линии регулирования застройки указываются в Детальном плане, которого на данную территорию может и не быть. Соответственно, и данных линий может не быть.

Зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания Градостроительный регламент — устанавливаемые правилами землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

• * виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (напр. жилые дома, объекты торговли и повседневного обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр.);
• * предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например этажность и плотность застройки, минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий, минимальная доля озелененных территорий земельного участка, минимальное количество мест на автостоянках и пр.);
• * ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на:

• * основные, допускающие самостоятельный выбор застройщиком предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны;
• * условно разрешенные, разрешение на которые может быть получено только по итогам публичных слушаний;
• * вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (напр.: гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.).
• * В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
• * 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• * 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• * 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Земельно-хозяйственное устройство поселений представляет сложный комплекс землеустроительной и градостроительной деятельности, направленной на эффективное, правильное и рациональное использование земель поселений с учетом охраны окружающей природной среды, т. е. с учетом восстановления и дальнейшего развития той территории, которая освоена под строительство или подлежит инженерному освоению.

Жесткость градостроительных регламентов способствует решению вопроса о целесообразности создания экономически и социально обоснованных резервных территорий.

Проектная практика указывает на то, что в схемах районной планировки и генеральных планах населенных мест допускалась возможность перспективного развития территории по окончании расчетного срока проектирования в пределах примерно 10−15%. Между тем анализ численности населения большинства как новых, так и реконструируемых городов, в особенности промышленного и многофункционального назначения, показал фактическое его увеличение к расчетному сроку генпланов в среднем в два и более раз, что вызывало и вызывает в настоящее время значительное, не предусмотренное ранее развитие территории города для промышленного, жилищного строительства и рекреационного использования за пределами установленной городской черты. Следовательно, существует потребность в разработке соответствующей проектной документации, отражающей характер целевого использования незастроенных территорий.

В связи с этим не разработанные в рамках генерального плана проектные предложения по планировке и застройке резервных (незастроенных) территорий становятся первоочередными задачами земельно-хозяйственного устройства поселений. Качество реализации данных предложений зависит от содержания, структуры, принципов, методов и приемов как разработки, так и обоснования схем (проектов). В связи с этим предлагается комплексный подход к оценке сложившейся организации использования земель поселений и формирование гибкой и полугибкой планировочной структуры развития городов. Именно такой взгляд на земельно-хозяйственное устройство городов позволит обеспечить функциональную целостность, законченность строительства и благоустройства территории городов, а это значит — оптимизацию системы землепользования и природопользования. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время проекты (схемы) земельно-хозяйственного устройства поселений могут служить основой для принятия управленческих решений по планированию развития и использования городских земель в целом, то есть застроенных и незастроенных территорий. Речь идет о комплексном подходе в развитии городских территорий, о формировании информационной базы для целей ведения земельного кадастра и мониторинга земель поселений, о создании и функционировании рынка земли и недвижимости. Все это будет способствовать созданию эффективной системы управления городом в современных условиях.