Анализ потенциала преобразования промышленных территорий в контексте приоритетов стратегического развития Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург является одним из крупнейших экономических, управленческих, научно-образовательных, культурных центров России, обладающий мощными экономическими и человеческими ресурсами. Территориально-пространственное развитие Санкт-Петербурга необходимо рассматривать в комплексе с его социально-экономическим развитием, так как экономический потенциал, численность населения и его социальное благополучие, инвестиционный потенциал города, а также экологические показатели качества среды оказывают непосредственное влияние на существующее состояние территории и возможность его улучшения.

В связи с ускоренной урбанизацией, развитием экономической, научной и социальных сфер общества, численность населения Санкт-Петербурга характеризуется стабильным ростом (см. рисунок 5). Так, в 2016 году количество проживающих в Санкт-Петербурге составляет 5 225 690 человек, с плотностью населения 3631,47 чел./км2.

Что касается экономической сферы, то экономика города имеет многоотраслевой характер, отличается масштабностью и стабильными темпами роста. По последним данным, объем ВРП в 2014 году составил 2652,05 млрд. рублей, что умеренно превышает показатели предыдущих лет (в 2010 году ВРП составлял 1699,5 млрд. руб, в 2011 году — 2091,9 млрд. руб, в 2012 году — 2280,42 млрд руб., в 2013 году — 2491,42 млрд руб.).

Рисунок 5 — Динамика изменения численности населения.

Основной вклад в экономику города вносят: обрабатывающие производства, оптовая и розничная торговля, операции с недвижимым имуществом, предоставление услуг.

Важнейшим источником развития экономики Санкт-Петербурга являются инвестиции. По данным Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в 2014 году объем инвестиций в основной капитал составил 502,6 млрд. рублей (доля бюджетных инвестиций в общем объеме составляет 23%), увеличившись на 1,8% по сравнению с предыдущим годом. Согласно оценке агентства «Эксперт РА», проведенной в 2015 году, Санкт-Петербургу присвоен рейтинг 1А, характеризующий инвестиционный климат региона как наиболее благоприятный. На основании этих данных, можно сделать вывод, что Санкт-Петербург обладает максимальным инвестиционным потенциалом и минимальными рисками инвестирования, по сравнению с некоторыми другими регионами России, а значит, имеет возможность привлекать крупные инвестиции в проекты развития хозяйства, инфраструктуры, капитальных объектов и другие общественно значимые мероприятия.

Можно справедливо отметить, что промышленность является одним из главных секторов экономики города. В целом, по данным статистики, за период с 2010 по 2014 год производство в Санкт-Петербурге увеличилось на 20,6%. Наибольший вклад в развитие промышленности вносят такие отрасли, как машиностроение, производство пищевых продуктов, металлургия и производство готовых металлических изделий, производство и распределение электроэнергии, газа и воды. Однако, несмотря на улучшение показателей, промышленное производство с 2013 года имеет общую тенденцию к спаду, что можно проследить по динамике показателей индекса промышленного производства за периоды с января по декабрь каждого календарного года (см. рисунок 6).

Рисунок 6 — Динамика промышленного производства с 2012 по 2015 гг.

В 2016 году, по данным за январь-март, индекс промышленного производства по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 101,8%, что значительно выше показателя 2015 года. Этому способствовало увеличение объемов выпуска продукции в пищевой и химической отраслях промышленностях, а также в производстве электрооборудования и целлюлозно-бумажном производстве Там же. Кроме того, анализируя деятельность Комитета по промышленной политике и инновациям, можно утверждать, что увеличение показателей промышленного производства произошло за счет сбалансированной государственной политики на основе реализации программы «Развитие промышленности, инновационной деятельности и агропромышленного комплекса в Санкт-Петербурге на 2015;2020 годы», а также, благодаря созданию в 2015 году открытой базы — «Паспорта промышленных зон Санкт-Петербурга» — где содержатся данные об основных отраслях промышленности, статистика и динамика производственного оборота, а также подробная информация о состоянии промышленных зон и наиболее значимых производственных предприятий в городе.

Промышленное производство в городе осуществляют более 730 крупных и средних предприятий, свыше 23 тыс. малых предприятий (включая микропредприятия). К числу крупнейших предприятий Санкт-Петербурга, имеющих общероссийское значение, относятся ФГУП «Адмиралтейские верфи», Филиалы ОАО «Силовые машины», ОАО «Ижорские заводы» и другие. Промышленные предприятия сосредотачиваются на специально выделенных в городской структуре промышленных зонах, расположенных в различных районах города. По историческим причинам, а также вследствие разрастания городской территории (преимущественно в южную сторону) и освоения периферийных районов, многие производственные площадки находятся в непосредственной близости к центру города, на ценных с экономической и градостроительной точек зрения земельных участках, создавая «промышленный пояс», разделяющий исторический центр города и периферию. Более того, сформировавшийся «промышленный пояс» имеет обширные пространства, занимая приблизительно 40% всего исторического городского центра.

Несмотря на высокий промышленный потенциал Санкт-Петербурга, большое количество производственных территорий в городской черте используется нерационально:

• — в некоторых случаях промышленное производство фактически не ведется, а территория используется под другие функции — склады, офисы;
• — предприятие продолжает функционировать на устаревших мощностях, нанося непоправимый вред окружающей среде;
• — промышленная территория не используется вовсе, деградируя и разрушая целостность облика городского центра, являясь при этом ценным ресурсом для другого использования.

По словам А. Шаскольского, заместителя руководителя департамента оценки «Института проблем предпринимательства», около половины промышленных территорий Санкт-Петербурга используются неадекватно: «загрузка мощностей предприятий в среднем составляет 35%, износ оборудования — 60−70%, а промышленные предприятия занимают порядка 40% исторического центра города». Слова эксперта подтверждают последние данные официальной статистики, по которым износ основных фондов обрабатывающей промышленности Санкт-Петербурга составлял 42,7% в 2013 году.

Таким образом, справедливо отметить, что содержание в городе утративших промышленное значение территорий под производственной функцией представляется нецелесообразным. Что касается развития промышленного потенциала города, то в настоящее время следует развивать промышленность в сторону инновационных и наукоемких производств, для которых не требуются столь внушительные территории, которые были необходимы ранее. Так, в результате нерационального использования промышленных территорий как масштабных городских пространств, городу становится проблематичным удовлетворять нужды жителей и отвечать потребностям развивающейся экономики. Следовательно, для достижения ключевых показателей развития экономической и социальной сфер города необходимо создать условия для сбалансированного пространственно-территориального развития за счет выработки и осуществления мер государственной политики в сферах территориального планирования, градостроительной деятельности, развития земельных отношений. Анализируя сложившуюся ситуацию, особенно важным является вовлечение в хозяйственный оборот утративших промышленное значение территорий «промышленного пояса» и перепрофилирование их под другие функции в целях стабилизации экологической ситуации городского центра, его транспортной разгрузки, создания требующихся мест приложения труда, отдыха и жилья, отвечающим современным условиям развития общества, а также для обеспечения устойчивого пространственного развития территории города.

Ключевые направления развития Санкт-Петербурга описаны в документе «Стратегия социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2030 года», принятом в мае 2014 года. Главной целью Стратегии провозглашается «обеспечение стабильного улучшения качества жизни горожан и повышение глобальной конкурентоспособности города», для достижения которой необходимо реализовать четыре важнейшие составляющие — развитие человеческого капитала, повышение качества городской среды, устойчивый экономический рост и развитие инновационно-технологической деятельности, эффективность управления и развитие гражданского общества. Согласно положению Стратегии о сфере пространственно-территориального развития города, современная градостроительная политика последних лет не соответствует долгосрочным тенденциям в области социального и экономического развития. В качестве одного из решений пространственно-территориальных проблем, Стратегией предлагается скорректировать градостроительную политику города, в которой одним из акцентов должен стать редевелопмент территорий в старых промышленных зонах — постепенная трансформация старых промышленных зон, рекультивация земель и их последующая современная застройка.

Так, для обеспечения устойчивости и сбалансированности территориального развития, согласно Стратегии, должно стать рациональное использование деградировавших территорий на основе смены их функционального назначения, а так же приоритет редевелопмента деградировавших промышленных территорий по отношению к освоению новых территорий. Важность преобразования промышленных территорий подчеркивается в Стратегии также в пункте про развитие промышленного потенциала города — одним из направлений должно стать содействие в реструктуризации городской промышленности, учитывая требования ее рационального территориального размещения, и способствование формированию промышленных кластеров.

Кроме того, в Стратегии отмечается, что в целях устойчивого пространственного развития города, государственными органами власти Санкт-Петербурга должна быть произведена корректировка функционального зонирования территорий, которая связана с реализацией проектов, направленных на повышение качества городской среды и сокращение площади территорий, занимаемых объектами промышленного назначения (находящиеся в центральной части города и непосредственно примыкающие к нему), которые «не соответствуют экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям их развития, но при этом имеют развитую инженерную и транспортную инфраструктуру».

Документ «Стратегия социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2030 года» и обозначенные в ней приоритеты пространственно-территориального развития города являются базой для разработки Генерального плана Санкт-Петербурга, как основного документа территориального планирования. В Генеральном плане Санкт-Петербурга обозначено, что территориальное планирование осуществляется в соответствии с социально-экономическими установками городского развития, и реализуется в целях:

• — обеспечения устойчивого развития города;
• — улучшения качества городской среды;
• — сохранения и регенерации культурного и исторического наследия;
• — развития инженерной, транспортной, социальной инфраструктур;
• — обеспечения учета интересов жителей Санкт-Петербурга, а также Российской Федерации в целом.

Основными задачами являются сохранение многопрофильной экономики, дальнейшее развитие коммерческо-деловой сферы за счет создания новых бизнес-центров и модернизации соответствующих офисных зданий, создание и развитие объектов для ведения научно-инновационной деятельности, обновление производственных фондов, развитие медицинских, санаторно-курортных учреждений, создание новых спортивных сооружений, увеличение объемов жилищного строительства, реконструкция объектов транспортной и инженерной инфраструктуры.

Что касается преобразования промышленных территорий, то в Генеральном плане Санкт-Петербурга, в перечне основных мероприятий по развитию функционально-планировочной структуры города, отмечаются следующие:

• — комплексная реконструкция неэффективно используемых территорий с повышением плотности застройки в среднем на 10−15% и с дополнительным размещением на указанных территориях объектов капитального строительства различного назначения общей площадью 17−18 млн кв.м.;
• — изменение функционального назначения территорий, занимаемых объектами, не соответствующими экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям развития соответствующих территорий, площадью 6−6,5 тыс. га (до 2025 года), в том числе на расчетный срок Генерального плана (до 2018 года) — 3,0−3,5 тыс. га;
• — уменьшение общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения (включая объекты инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта), не соответствующих экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям их развития, на 3,5−4 тыс. га на основе: изменения их функционального назначения с промышленного на общественно-деловое и жилое, последовательной ликвидации, вывода, перебазирования или перепрофилирования расположенных на них объектов, в том числе на расчетный срок Генерального плана (до 2018 года) — общей площадью 2−2,5 тыс.га.

Генеральным планом Санкт-Петербурга установлено соотношение функциональных зон в процентах от общей площади города. Так, жилые зоны занимают 23%, общественно-деловые зоны — 7%, производственные зоны — 13%, зоны инженерной и транспортной инфраструктур — 12%, зоны сельскохозяйственного использования — 8%, рекреационные зоны — 29%, зоны специального назначения — 4%, земли водного фонда — 4%.

Соответственно, сейчас к землям промышленного назначения относится 18,9 тыс. га, из которых, согласно Генеральному плану, только на 12,8 тыс. га будет развиваться промышленное производство, а 6,1 тыс. га подлежит редевелопменту. Так, на территории Санкт-Петербурга из порядка 60 промышленных зон преобразованию должны подвергнуться 26 зон. Месторасположение промышленных зон, подлежащих редевелопменту, и их названия отражены на карте в Приложении В.

Таким образом, на основании рассмотренных документов, можно сделать вывод о том, что преобразование промышленных пространств является приоритетным направлением градостроительной политики Санкт-Петербурга. Неиспользуемые или нерационально используемые промышленные территории, находящиеся вблизи городского центра и непосредственно примыкающие к нему, являются стратегическим ресурсом для развития города, позволяя возводить современные объекты жилой и коммерческой застройки в хорошо освоенных районах.

Активно процесс редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге начался в конце 2011 года, хотя данная инициатива появилась много раньше. На конец 2013 года суммарная площадь подвергнутых редевелопменту промышленных территорий составила более 510 га, что представляет 8,4% общей площади подлежащих градостроительному преобразованию промышленных зон. Динамика промышленного редевелопмента последних лет, а также распределение по категориям функционального преобразования, представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 — Распределение проектов редевелопмента по функциональным категориям в Санкт-Петербурге.

Из данных диаграммы видно, что наибольшее количество проектов редевелопмента промышленных зон приходится на жилищное строительство, а также создание коммерческой недвижимости. В качестве примеров преобразования промышленных предприятий Санкт-Петербурга в объекты общественно-делового назначения, такие как бизнес-центры и торговые комплексы, можно привести БЦ «Аврора Сити» (на базе бывших корпусов НПО «Знамя труда»), БЦ «Фидель» (бывшая территория Александро-Невской мануфактуры), торговые площадки «Варшавский экспресс» (здание бывшего Варшавского вокзала) и «Гулливер» (бывший завод «Навигатор»), деловой квартал «Невская ратуша» (территория бывшего трамвайного парка) и многие другие. Некоторые проекты промышленного редевелопмента, реализованные или реализуемые в настоящее время, отражены в Приложении Г. В среднем, по данным аналитиков «ПЕТЕРЛЭНД», продолжительность проектов преобразования промышленных площадок занимает около 5 лет.

Распределение площадей промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию, по районам города, показано на диаграмме в Приложении Д. На основе данных диаграммы можно заключить, что наиболее крупные промышленные участки для редевелопмента представлены в Калининском, Кировском, Невском районах (в них располагается практически половина всех площадей). Однако, проекты редевелопмента, находящиеся на стадии осуществления в 2015 году или заявленные на реализацию в ближайшие годы, не совпадают с районными резервами под преобразование (см. Приложение Е). Следовательно, можно прийти к выводу, что преобразование промышленных территорий осуществляется преимущественно в тех районах, где располагаются наиболее привлекательные (по логистическим, инвестиционным и другим признакам) земельные участки для застройщиков и инвесторов, а не исходя из наличия площадок под редевелопмент в определенном районе города.

Несмотря на заявленные проекты редевелопмента, потенциал промышленных территорий под градостроительное преобразование в Санкт-Петербурге не использован в полной мере. Это подтверждают данные экспертов NAI Becar, согласно которым потенциал редевелопмента на 2015 год реализован лишь на 5−10%. «Тормозами» преобразования промышленных зон являются такие проблемы, как:

• — общая экономическая ситуация в стране и городе (из-за кризиса и нестабильности экономических процессов, инвесторы не готовы вкладываться в такие долгосрочные и затратные проекты, как редевелопмент);
• — медленные темпы перебазирования действующих производств на другие промышленные площадки за чертой города, так как они должны быть технически оборудованы и обеспечены инженерными коммуникациями, что в свою очередь требует серьезных материальных затрат как со стороны государства, так и для самих предприятий;
• — экологические требования к преобразованию промышленных территорий, на которых велось вредное и токсичное производство: затраты на рекультивацию грунта также требуют серьезных денежных вложений;
• — длительность процедуры внесения изменений в документы территориального планирования, а также подготовки и утверждения градостроительной документации;
• — требования к сохранению историко-культурного наследия, так как некоторые промышленные предприятия городского центра являются памятниками архитектуры, на реконструкцию которых требуются дополнительные затраты, а также согласования с городскими властями по охране архитектурных памятников.

Помимо выше перечисленных препятствий, у процесса преобразования промышленных территорий существуют также трудности организационного и законодательного характера, которые будут рассмотрены в следующем параграфе.

градостроительный редевелопмент промышленный паспортизация.