Объект — Жилой дом
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки, определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года в уровень цен 1984 года. А затем — в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе. Цены… Читать ещё >
Объект — Жилой дом (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Правовая экспертиза.
Квартира стала собственностью на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 29. 11. 2006. Вид права: общая долевая собственность .
Правоустанавливающим документом на владение является свидетельство о государственной регистрации права от 07.03.2007 г. (Приложение 1). Подлинность документа подтверждена подписью государственного регистратора и печатью.
Вывод: все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.
Техническая экспертиза.
Жилой дом построен в 1994 году.
Описание конструктивных элементов:
фундамент — ленточно-бутовый;
стены — кирпичные;
перекрытия — сборные ж/б;
крыша — шифер;
полы — дощатые;
отопление — центральное.
Фиический износ на 2006 год равен 10%. Применим поправки, то есть по состоянию на 2014 год износ будет составлять 16%.
Данные взяты из технического паспорта на жилой дом от 13 ноября 2006 года. (Приложение А).
Вывод: Функциональное назначение объекта недвижимости соответствует его текущему состоянию. Текущее состояние объекта — отличное.
Экспертиза местоположения.
Объект оценки находится в Республике Бурятия, Мухоршибирский район, с. Мухоршибирь, ул. 30 лет Победы, д. 15. Транспортная доступность хорошая. Дорожное покрытие — асфальтовое. Преимущественное окружение — жилые трехэтажные дома. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона: магазины, детский сад, аптека и т. д.
Вывод: такое местоположение определяет удачность расположения ОН.
Экономическая экспертиза.
Наилучшее и наиболее эффективное использование — наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.
На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:
- § быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;
- § быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
- § быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
- § быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Текущее использование оцениваемого объекта: жилая квартира.
Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.
При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный.
Согласно ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. У нас объект используется как жилое, то есть никаких будущих доходов не прогнозируется. Поэтому, целесообразно от доходного подхода отказаться.
Согласно ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
При определении стоимости предпримем следующие шаги:
- § определим восстановительную стоимость;
- § определим стоимость замещения, как разницу между восстановительной стоимостью и общей величиной износа;
- § определим стоимость объекта оценки.
Определим характеристики здания (табл. 1) из технического паспорта.
Таблица 1. Характеристики здания.
Наименование показателя. | Характеристика. |
Квартира. | S=56.7. |
Этажность. | |
Стены. | Кирпичные. |
Год постройки. | |
Продолжение таблицы 1. | |
Процент износа здания. | 10% (по состоянию на 2006 год). |
Инженерные коммуникации. | Центральное отопление, электроосвещение, водопровод холодной и горячего водоснабжения. |
Описание конструктивных элементов оцениваемого дома выпишем в таблицу 2 из технического паспорта.
Таблица 2. Описание конструктивных элементов дома.
Наименование конструктивного элемента. | Жилой дом. |
Год постройки. | |
Строительный объем. | 136.08 куб. м. |
Фундамент. | Ленточный. |
Стены. | Кирпичные. |
Перекрытия. | Плиты железобетонные. |
Крыша. | Шифер |
Полы. | Дощатые. |
Инженерное обеспечение. | Центральное отопление, электроснабжение, водопровод холодной и горячего водоснабжения. |
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта будет определена с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
В качестве аналога для объекта оценки возьмем двухэтажное кирпичное здание (УПВС № 26, табл. 17), расположенное в 4 территориальном поясе и первом климатическом районе. Наш объект оценки находится в 4 территориальном поясе и 1 климатическом районе.
В характеристике здания-аналога предусмотрены центральное отопление, водопровод холодной и горячей воды, канализация, телефон.. Согласно сборнику № 26 УПВС поправки мы не принимаем. Следовательно, коэффициент на благоустройство равен 1.
Определение накопленного износа.
Физический износ — это потеря стоимости за счёт естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.
Исходя из оценки технического состояния объекта в целом и его конструктивных элементов, физический износ дома равен 16%.
Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970;1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета.
Переход к ценам на дату оценки.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки, определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года в уровень цен 1984 года. А затем — в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94. В соответствии с местоположением и отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:
И 1969/1984 = 1,2.
Переход сметной стоимости из цен 1984 года в цены 1991 г. производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс И 1984/1991 изменения стоимости, приведенным в Письме Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.
И 1984/1991=1,53.
К91−2014 = 76,27 (Приказ от 25.06.2013 г. № 037−077 г. Улан-Удэ).
Тогда индекс пересчета сметной стоимости из базовых цен 1969 года, в которых рассчитаны показатели УПВС, к уровню цен 2 квартала 2014 года, получается умножением трех вышеуказанных временных индексов:
К69−2014 = 1,2 * 1,53 * 76,27= 140,03.
Стоимость 1 куб.м. объекта-аналога в ценах 1969 года составляет 27.8 руб (УПВС № 26).
Формула для определения восстановительной стоимости имеет следующий вид:
Сзд = С69 * К69−2014* ККЛИМ * Кблаг. * Пв * Vд.
где:
С69 — стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;
К69−2014— индекс пересчета стоимости строительства для Республики Бурятия в цены 2014 г.;
ККЛИМ — поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I- 1,09 (УПВС № 26);
Кблаг.- коэффициент на благоустройство — 1;
Пв — поправка на полезную высоту — 0,98;
Vдобщий строительный объем части жилого дома.
Полная восстановительная стоимость жилого дома составляет:
Сзд =27.8 * 140,03* 1,09 * 1 * 0,98 * 2634,24 = 10 954 027 руб.
Функциональный износ — уменьшение стоимости объекта оценки вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым В данном случае, исходя из текущего технического состояния объекта, можно сделать вывод о том, что функциональный износ составляет 0%.
Внешний износ — уменьшение стоимости объекта оценки, возникающее в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.
Экономический износ может быть вызван рядом причин, такими как общий экономический упадок района застройки, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состоянием рыночной конъюнктуры. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.
Для оцениваемого объекта был принят износ внешнего (экономического) воздействия в размере 0%, так как район является одним из самых успешно развивающихся районов Бурятии, где присутствуют такие направления развития как туристический маршрут по Тугнуйской долине, а также дальнейшая разработка угольного разреза «Тугнуйское» .
Произведем расчет стоимости затратным подходом (табл. 3).
Таблица 3. Расчет стоимости затратным подходом.
Наименование показателя. | Размер износа. | Значение, руб. |
Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости. | 10 954 027. | |
Накопленный физический износ. | 16%. | 1 752 644,32. |
Накопленный функциональный износ. | 0%. | |
Накопленный внешний износ. | 0%. | |
Итоговая стоимость объекта оценки. | 9 201 382,68. |
Согласно ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
ь изучение рынка и предложений на продажу, т. е. отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
ь сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
ь анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
ь корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
ь согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
В качестве объектов-аналогов были взяты три аналога, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта и аналогов не было значительных различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.
Основные характеристики вынесем в таблицу 4.
Таблица 4. Основные характеристики объектов-аналогов.
Характеристики. | Объект оценки. | Аналог № 1. | Аналог № 2. | Аналог № 3. |
Назначение. | квартира. | квартира. | квартира. | дом. |
Дата предложения. | Июнь 2014 г. | Июнь 2014 г. | Июнь 2014 г. | Июнь 2014 г. |
Цена предложения, руб. | оценка. | 1 300 000. | 1 200 000. | 1 000 000. |
Общая площадь, кв. м. | 56,7. | 52,1. | ||
Цена 1 кв. м., руб. | оценка. | 24 952. | 25 000. | 17 857. |
Местоположение. | РБ, … | РБ… | РБ… | РБ… |
Материал стен. | Кирпич. | Брус. | Кирпич. | Брус. |
Внутренняя отделка. | простая. | простая. | простая. | простая. |
Источник информации. | ; | «Земля Мухоршибирская» № № 43−44 (9725) от 5 июня 2014 года. | «Земля Мухоршибирская» № № 43−44 (9725) от 5 июня 2014 года. |
Для того, чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. объекта необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
Примененные корректировки приведем в таблице 5.
Таблица 5. Примененные корректировки.
Корректировка. | Аналог. | Поправка. | Обоснование корректировки. |
Дата продажи. |
|
| Объекты-аналоги выставлены на продажу в одном квартале, рыночная ситуация для объектов не менялась, поэтому поправки не применялись. |
Имущественные права. |
|
| Объекты-аналоги и объект оценки имеют правоустанавливающие документы, поэтому поправки не применялись. |
Местоположение. |
|
| Объект аналог № 3 расположен в 7 км, от объекта оценки, к нему применяем коэффициент в (-20%). |
Масштаб. |
|
| Объект оценки и объекты-аналоги не имеют значительных различий по данному параметру, поэтому поправки не применялись. |
Цена предложения. |
|
| Цены объектов-аналогов являются ценами предложения, которые обычно выше цен реальных сделок и, как правило, является результатом процесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов было изучено и оценено. На основании информации, полученной у риэлтеров, в зависимости от размера и стоимости объекта Продавец Покупателю при продаже может сделать среднюю скидку на 5−20%. Нами принято среднее значение поправки (-20%). |
Далее скорректируем цены объектов-аналогов согласно приведенным выше поправкам (табл. 6).
Таблица 6. Скорректированные цены объектов-аналогов.
Корректировка. | Единица измерения. | Аналог № 1. | Аналог № 2. | Аналог № 3. |
Средняя стоимость 1 м² общей площади объектов-аналогов до корректировки. | руб./м2. | 24 952. | 25 000. | 17 857. |
Поправка на дату продажи. | ||||
Поправка на имущественные права. | ||||
Поправка на местоположение. | 0,8. | |||
Поправка на масштаб (площадь). | 1,. | 1,. | 1,. | |
Поправка на цену продажи. | 0,8. | 0,8. | 0,8. | |
Скорректированная средняя стоимость 1 м² общей площади объектов-аналогов с учетом поправок. | руб./м2. | 19 961,6. | 20 000. | 14 428,46. |
Скорректированная средняя стоимость 1 м² общей площади объекта оценки. | руб./м2. | 18 130,02. | ||
Общая площадь объекта. | м2. | 56,7. | ||
Итоговая стоимость объекта оценки. | руб. | 1 027 972,13. |
При оценки недвижимого имущества были применены затратный на восстановительную стоимость всего здания и сравнительный подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 7).
Таблица 7. Итоговое значение стоимости объекта оценки.
Наименование подхода. | Стоимость объекта. |
Доходный. | ; |
Затратный. | 9 201 382,68. |
Сравнительный. | 1 027 972,13. |
Итоговое значение стоимости. | 1 027 972,13. |
Вывод: Рыночная стоимость ОН составила 1 027 972,13 рублей. Максимальный доход возможно получить по средствам реализации объекта, на усмотрение собственника.
Экологическая экспертиза.
Цель экологической экспертизы — обеспечить предупреждение вредных последствий хозяйственной деятельности для охраны окружающей среды, здоровья человека, экологической безопасности общества, задача — оценить степень экологического воздействия конкретного хозяйственного объекта на окружающую среду и здоровье человека.
Объект располагается в жилом многоквартирном доме, то есть он не представляет никакой опасности, обусловленной функционированием этого объекта. Уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой, поэтому результатом экологического обследования является то, что объект безопасен в эксплуатации.
Вывод: результатом экологического обследования является то, что объект безопасен в эксплуатации.
Управленческая экспертиза.
Управленческая экспертиза — деятельность эксперта, направленная на исследование объекта экспертизы с целью определения реального состояния объекта, причин такого состояния, а также ближайших и отдалённых перспектив изменений в состоянии этого объекта.
Объект эксплуатируется и располагается в жилом многоквартирном доме. Собственника устраивает такое использование объектом недвижимости.