Классификация офисной недвижимости

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990;х годах, т. е., по сути, в прошлом веке. Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое — соответствовать международным стандартам. Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.

Категория «А».

Офисы класса, А — это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения. В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь парковку (охраняемую), созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей. Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха. Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.

Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990;е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям. При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и автоматизированных систем жизнеобеспечения. Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании.

Еще одна их отличительная черта — высокая престижность, которая дополнительно подкрепляется тем, что в таких зданиях инженерные коммуникации действительно соответствуют международным стандартам, для отделки используются высококачественные материалы, а в архитектуре реализуются оригинальные авторские решения. Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены.

Итак, отличительные черты офиса «А+»:

• — расположен в пределах линии метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте;
• — находится в новом здании;
• — к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания);
• — управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам;
• — здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн — не менее 6 м;
• — фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%;
• — расстояние от окна до окна на каждом этаже — не более 20 м;
• — сами окна — современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности;
• — высота между перекрытиями — минимум 3,3 м;
• — предусмотрена возможность установки фальшполов и подвесных потолков;
• — расстояние между полом и подвесным потолком — минимум 2,75 м;
• — допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия — не менее 400−450 кг на квадратный метр;
• — для внутренней отделки использованы высококачественные материалы;
• — наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей;
• — здания оборудовано современными инженерными системами; - в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции;
• — в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации;
• — здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности;
• — перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов;
• — электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания;
• — наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.

Категория «B».

Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории, А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5−10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается. Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках городов. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании.

Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

Отличительные черты офиса категории «В+»:

• — находится в новом или полностью реконструированном здании;
• — имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением;
• — управление производится профессионалами; - этаж может быть спланирован по-разному;
• — высота между перекрытиями — не меньше 3,3 м;
• — в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальшполов;
• — расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м;
• — установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности;
• — допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия;
• — для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы;
• — имеется охраняемая парковка (чаще всего — наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей;
• — допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями;
• — наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена Сплит-система кондиционирования;
• — в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера;
• — охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности;
• — в здании наличествуют хорошо работающие лифты;
• — имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Категория «С».

По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.

Отличительные черты офисов класса С:

• — могут быть расположены практически где угодно;
• — находятся в не реконструированных зданиях, максимум — с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту;
• — в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов;
• — здание эксплуатируется силами владельца;
• — для здания характерна коридорно-кабинетная планировка;
• — допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком;
• — внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов;
• — наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными;
• — наличествует система вентиляции, может быть установлена Сплит-система кондиционирования;
• — коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров;
• — имеется круглосуточная охрана;
• — инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

Категория «D».

Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990;ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет. Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия. За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории С. Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, зато сдаются в аренду по более чем доступной цене, что и делает их привлекательными для мелких фирм.