Экономические расчеты при переводе земельного участка из одной категории в другую

Перевод земельного участка с кадастровым номером 55:16:170 403:77 из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности не противоречит требованиям Федерального закона. В связи с изъятием земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, для размещения свалки, была произведена его комплексная экономическая оценка.

К показателям экономической оценки относятся:

кадастровая стоимость;

нормативная цена.

Кадастровая стоимость — это капитализированный расчётный рентный доход. Для целей налогообложения в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, которая является интегральным показателем оценки качества земель с учётом состава угодий и их качества, площади, местоположения, степени востребованности, природных свойств. Для земельных участков, которые уже используются уже для сельскохозяйственного производства, наиболее важным являются показатели, свидетельствующие о плодородии, физико-химическом составе почв, наличии питательных веществ.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определена умножением показателей общей земельной ренты на установленный срок её капитализации. Кадастровая стоимость определяется с учётом индекса технических свойств, удалённости и капитализации расчётного рентного дохода.

Индекс технических свойств является основным показателем плодородия почв. На данном участке величина его составляет 48 баллов. Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий Соловецкого сельского поселения Нижнеомского муниципального района Омской области равен 2,3661 руб./м². Согласно Федеральному закону № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» кадастровая стоимость участка не должна превышать средний уровень кадастровой стоимости по Нижнеомскому муниципальному району 2,37 руб/м².

Кадастровая стоимость переводимого земельного участка равна:

.

где УПКСЗ — удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./м²;

S — площадь земельного участка, кв. м;

КС — кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером составляет 5915,25 рублей.

Нормативная цена земли в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 29 декабря 2012 г. N 78-п «Об определении нормативной цены земли на 2013 год» остается равной нормативной цене земли 2012 года. Нормативная цена земельных участков в Нижнеомском муниципальном районе по видам разрешенного использования представлена в таблице 4 [20].

Таблица 4 — Нормативные цены земельных участков Нижнеомского муниципального района.

Так, в Нижнеомском муниципальном районе самая большая нормативная цена установлена для земельных участков, предназначенных для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов — 133,5 руб./кв.м, самая маленькая — для земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами (0,05 руб./кв.м).

Положение распространения на земли всех категорий основного целевого назначения, за исключением тех земель, для которых действующим законодательством установлен иной порядок возмещения потерь.

Перевод земельного участка в другую категорию можно сделать только в случае невозможности его использования в соответствии с ранее установленным целевым назначением, при возникновении чрезвычайных экологических и технологических ситуаций, для выполнения международных обязательств Российской Федерации, размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их дислокации и при изменении черты населенного пункта. В каждом случае необходимо доказать, что не будет причинено убытков для сельскохозяйственного производства. Для этого к ходатайству помимо обязательной кадастровой оценки земли и заключения экологической экспертизы требуется предоставить расчеты убытков и потерь сельскохозяйственного производства.

Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (глава VIII), Федеральным законом № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77 «Об утверждении положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства». Определение размера убытков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Убытки возмещаются собственникам земельных участков в связи с изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. Для определения размера потерь используются планово-картографические материалы, данные почвенных обследований, Государственного кадастра недвижимости и мониторинга земель. Потери сельскохозяйственного производства возмещаются лицами, на основании ходатайства которых было принято решение о переводе земель. Расчеты потерь согласовываются с заинтересованными сторонами и оформляются актом, который прилагается к ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую. Потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, выражаются в сокращении (безвозвратной потере) площадей используемых сельскохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижения плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреждений и организаций и возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления площадей сельскохозяйственных угодий и их качества.

Однако, сам перевод земельного участка из категории в категорию является бесплатным. Но необходимые для осуществления процесса перевода земельно-кадастровые работы требуют определенных затрат. Примерные цены на некоторые услуги и документы приведены в таблице 5.

Таблица 5 — Экономические затраты на земельно-кадастровые работы по переводу земель или земельных участков из одной категории в другую.

Самой дорогостоящей услугой является межевание земельного участка. Оно зависит от местоположения земельного участка, площади и исходной документации. Соответственно, чем больше площадь, тем больше стоимость межевания. Стоимость кадастровых работ по подготовке межевых планов зависит соответственно от вида межевого плана и колеблется в пределах 1000−4000 рублей.

Рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 55:16:170 403:77 в Соловецком сельском поселении Нижнеомского муниципального района Омской области сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, следовательно, перевод данного земельного участка не потребовал никаких затрат. Таким образом, на основании ходатайства о переводе и приложенных к нему документов земельный участок был переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для размещения свалки.