Способы управления жилищным фондом

В изменившейся ситуации, когда жилищный фонд перешел в основном в собственность отдельных граждан, становится частным, требуются новые подходы к его управлению. В этих условиях новое жилищное законодательство определяет условия и порядок передачи управления жилищным фондом в руки его же собственников, реализуя механизмы внедрения системы обслуживания жилья. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление. В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. 2].

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

• 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Этот способ подходит для небольших многоквартирных домов — на 15−20 квартир и требует наибольшего участия собственников квартир в решении всех вопросов, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Все важные вопросы собственники дома решают на общем собрании. На основании решения общего собрания от имени всех собственников вправе действовать один из них или иное лицо, имеющее удостоверенные доверенностью полномочия.
• 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Такое управление подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории
• 3) управление управляющей организацией. Если в качестве способа управления выбрана управляющая компания, то жители дома нанимают организацию, которая и будет заниматься решением всех вопросов.

Есть и четвертый вариант: ничего не делать, никого не выбирать. В этом случае местные власти сами выберут для дома управляющую организацию.

Действующее законодательство предоставляет собственникам помещений в многоквартирных домах возможность самостоятельно решать вопросы, связанные с несением расходов на содержание и ремонт жилья. Объединение собственников помещений в виде товариществ собственников жилья (далее-ТСЖ), обладая правами юридического лица, способно эффективно использовать финансовые средства собственников помещений.

Остановимся подробнее на создании ТСЖ, управлении и организация работы в ТСЖ. На основании пункта 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В силу пункта 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Организуя процесс управления и эксплуатации своего дома, ТСЖ имеет возможность реализовать свои полномочия различными путями. Один из них это возможность выбрать обслуживающую организацию и заключить с ней договор на ряд услуг по обслуживанию потребностей дома. Другой способ — самостоятельно решать вопросы управления и эксплуатации жилого фонда, планирования и управления в ТСЖ, и с этой целью нанимать необходимый персонал для выполнения жилищных работ и иного вида обслуживания деятельности ТСЖ.

Все жизненно важные вопросы решают сами члены ТСЖ на общих собраниях. На основе принятого годового бюджета устанавливаются размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца. К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ.

К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс РФ относит широкий перечень вопросов. Общим собранием выбирается правление ТСЖ, из числа собственников помещений, которым и поручается ведение текущей деятельности Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. ТСЖ имеет также возможность самостоятельно выбирать обслуживающую его потребности кампанию и контролировать качество ее работы.

ТСЖ имеет возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ, поскольку в соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество может заниматься определенными видами хозяйственной деятельности:

• 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Таким образом, можно выделить ряд основных преимуществ управления жилым фондом способом организации ТСЖ :

• -собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов — профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации;
• — ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность;
• -обеспечивается максимальная прозрачность бюджета для собственников — это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ;
• -возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т. п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т. д. А это также дает немалый доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов;
• -в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги;
• -участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным;
• -для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги;
• -все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования;
• -дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных клеток, так как в этих домах появляется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и сохранность того, что сделано.

Постоянный контроль членов ТСЖ за организацией расчетов с поставщиками услуг позволяет в ряде случаев членам ТСЖ выявлять нарушения прав собственников ресурсоснабжающими организациями, органами местного самоуправления и контроля.

В ТСЖ решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества — рассматриваются на общем собрании жильцов. Все остальное время решением текущих вопросов управления занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников.

Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома, организует взаимодействие с органами власти и контроля и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома. Отрицательным моментом в этой управленческой ситуации может явиться некомпетентность, отсутствие элементарных знаний у членов ТСЖ участвующих в управлении. Но, с другой стороны, инициаторами создания ТСЖ выступают граждане, как правило, владеющие опытом организации и руководства, и их инициатива основана на опыте, специальных знаниях и образовании, что позволяет организовать работу органов ТСЖ эффективно.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании числом, обладающим более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Изложенная норма предлагает минимальный критерий для создания товарищества собственников жилья: один дом — одно товарищество. Однако ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусмотрены случаи создания товарищества собственников жилья жильцами нескольких соседних домов.

С момента государственной регистрации товарищество собственников жилья приобретает права юридического лица, объем его прав и обязанностей закреплен в ст.ст. 137, 138 ЖК РФ. Система обязанностей может быть модифицирована в зависимости от того, привлекает ли товарищество управляющую организацию для совместного осуществления деятельности. В таком случае речь пойдет о дополнительных обязанностях по контролю со стороны товарищества за работой управляющей организации (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). Но говорить в этой ситуации об освобождении товарищества от ряда обязанностей не следует, поскольку в качестве выбранного способа управления домом зафиксирован такой: управление ТСЖ и собственники вправе предъявлять все требования, связанные с управленческой деятельностью, в полном объеме именно к этой организации.

Устав ТСЖ является его единственным учредительным документом, поэтому все важные для деятельности общего собрания отношения должны быть урегулированы в этом документе. Общее собрание как высший орган товарищества вправе рассмотреть любой вопрос, касающийся деятельности товарищества, а также решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Перечисленные в ст. 145 ЖК РФ полномочия общего собрания товарищества не исчерпывают его компетенции. Вопросы о порядке приема и процедуре выхода из товарищества также должны быть предусмотрены уставом. Принятие решений по этим вопросам может быть отнесено к компетенции общего собрания. Порядок избрания членов правления определяется уставом так же, как срок и порядок прекращения деятельности членов правления. Общее собрание в любой момент вправе прекратить деятельность члена правления или всего состава правления (это должно быть предусмотрено уставом) и избрать новый состав правления. Количественный состав правления также устанавливается уставом и должен зависеть от числа членов товарищества. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). Среди перечисленных в ст. 148 ЖК РФ обязанностей правления следует выделить те, которые правление как коллегиальный орган просто не в состоянии решить (п. 3, 5, 6, 7). Эти обязанности входят в компетенцию председателя правления. Что касается договоров, то их условия могут быть предметом обсуждения членами правления, если речь идет о крупных сделках, но подписывать от имени товарищества любой договор вправе только председатель правления или лицо, которому председатель выдал на это доверенность. К сожалению, Жилищный кодекс РФ не разграничивает компетенцию двух исполнительных органов — правления и председателя правления, но этот недостаток закона легко можно исправить в положениях устава.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия (ревизор) как контрольный орган в товариществе собственников жилья формируется обязательно. Численный состав товарищества влияет и на количество членов ревизионной комиссии.

Лицами, с которыми возникают трудовые отношения в связи с деятельностью ТСЖ (управление, обслуживание, ремонт и т. д.), являются: председатель правления ТСЖ; члены правления ТСЖ; работники, в обязанности которых входит обслуживание ТСЖ; работники, привлекаемые для осуществления ремонта общего имущества многоквартирного дома (осуществления текущего ремонта, при подготовке к зимним условиям эксплуатации и т. д.). Как показывает складывающаяся практика, к работникам, в обязанности которых входит обслуживание ТСЖ, можно отнести: бухгалтера, кассира, паспортиста, сантехника, электрика, дворника и техничку (в некоторых ТСЖ к этому списку добавляются: лифтер, консьерж и др.).