Характеристика отрасли малоэтажного строительства на примере Новосибирской области

Современное состояние и тенденции развития отрасли, обзор реализуемых проектов малоэтажного строительства на примере Новосибирской области.

Для оценки перспектив развития малоэтажного домостроения считаем нужным привести характеристику современного состояния отрасли на примере конкретного региона, в частности, Новосибирской области, как основы для дальнейшего исследования.

В 2011 г. в сфере жилищного строительства на территории Новосибирской области осуществлялось решение двух основных задач: создание условий и стимулов для сохранения объемов жилищного строительства на уровне не ниже 2010 г. и повышение доступности жилья для всех категорий населения. Объем работ, выполненный по виду деятельности «строительство», за 2011 г. по Новосибирской области составил более 38,5 млрд. р, или 106,6% к 2010 г., когда этот показатель составил 36,1 млрд. р. Основной показатель, отражающий результативность деятельности строительного комплекса, — ввод в действие жилых домов. За 2011 г. по Новосибирской области введено 1480,69 тыс. м² жилья, или 108,5% к уровню 2010 г. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме введенного жилья за 2011 г. составляет 362,16 тыс. м², или 113,5% от общего объема ввода к показателям 2010 г [11]. На основе сопоставления абсолютных данных о вводе в действие жилья автором была определена относительная величина доли индивидуального жилищного строительства (рисунок 1.1).

Достигнутые в 2011 г. темпы жилищного строительства более чем на 6% превышают объемы ввода жилья, которые Новосибирская область показывала в докризисном 2008 г., когда ввод составил 1391 тыс. м². Наибольший ввод жилья в разрезе районов и городских округов обеспечен Новосибирском, где введено 1029,84 тыс. м². Для сравнения: за 2010 г. было введено 1017,038 тыс. м², за 2009 г. — 705,3 тыс. м². Общий ввод жилья по районам области без учета областного центра составляет 450,847 тыс. м², что на 29,8% больше, чем в 2010 г., когда было введено в эксплуатацию 347,292 тыс. м² [11].

Рисунок 1.1 — Доля индивидуального жилищного строительства в совокупном объеме жилищного строительства (%).

Доля индивидуального жилищного строительства по окончанию 2011 г. составила около 25%. При том, что в планах — довести к 2015 г. долю малоэтажного строительства в общем объёме возводимого жилья в стране до 60% [11]. И эти цели нашли отражение в региональных программах стимулирования жилищного строительства.

Так, согласно принятой в Новосибирской области Программе по стимулированию развития жилищного строительства на период 2011;2015 годы, в качестве первоочередных направлений деятельности определена реализация 5-ти проектов комплексного жилищного строительства совокупной площадью 213,7 га [6]:

• — реализация проекта комплексного жилищного строительства на земельном участке площадью 68,7 га в п. Ложки Новосибирского района Новосибирской области: общий объем жилых помещений — 82 000 м²; ориентировочное количество жителей — 3500 человек; общие финансовые затраты составят около 1700,0 млн. р, в том числе затраты на инженерное обустройство площадки 167 млн. р;
• — реализация проекта комплексного жилищного строительства на земельном участке площадью 30 га в районе ЗАО «Приобское» Новосибирского района Новосибирской области: общий объем жилых помещений — 37 500 м²; ориентировочное количество жителей — 1600 человек; общие финансовые затраты составят около 750,0 млн. р, в том числе затраты на инженерное обустройство площадки 45 млн. р;
• — реализация проекта комплексного жилищного строительства на земельном участке площадью 50 га в п. Садовый Новосибирского района Новосибирской области: общий объем жилых помещений — 63 000 м²; ориентировочное количество жителей — 2700 человек; общие финансовые затраты составят около 1260,0 млн. р, в том числе затраты на инженерное обустройство площадки 93 млн. р;
• — реализация проекта комплексного жилищного строительства на земельном участке площадью 25 га в р.п. Кольцово Новосибирского района Новосибирской области: общий объем жилых помещений — 30 000 м²; ориентировочное количество жителей — 1300 человек; общие финансовые затраты составят около 600,0 млн. р, в том числе затраты на инженерное обустройство площадки 85 млн. р;
• — реализация проекта комплексного жилищного строительства на земельном участке площадью 40 га в п. Красномайский Новосибирского района Новосибирской области: общий объем жилых помещений — 48 000 м²; ориентировочное количество жителей — 2000 человек; общие финансовые затраты составят около 960,0 млн. р, в том числе затраты на инженерное обустройство площадки 120 млн. р.

Освоение площадок комплексной застройки относится к задачам ОАО АРЖС Новосибирской области, созданном в 2009 г. при участии областной администрации. Таким образом, к концу 2015 г. только этой организацией должно быть освоено пять площадок совокупной площадью 213, 7 га [6].

Помимо реализации проектов комплексной застройки в задачу ОАО АРЖС также входит внедрение инновационных механизмов стимулирования жилищного строительства в Новосибирской области [6].

Во-первых, это дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования, разработка новых ипотечных программ.

Во-вторых, это активное применение механизма субсидирования. Субсидии застройщикам, осуществляющим строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области, субсидии гражданам на строительство (приобретение) жилья, субсидии бюджетам муниципальных районов на строительство (приобретение) служебного жилья для отдельных категорий граждан, проживающих на территории Новосибирской области. Субсидии бюджетам муниципальных районов на строительство (приобретение) жилых помещений для многодетных малообеспеченных семей, имеющих пять и более несовершеннолетних детей; субсидии бюджетам муниципальных образований, осуществляющим функции заказчика по разработке документов территориального планирования; субсидии бюджетам муниципальных образований и юридическим лицам на инженерное обустройство площадок комплексной застройки; субсидии для компенсации части процентной ставки по банковским кредитам, полученным инвесторами для реализации инвестиционного проекта развития предприятия промышленности строительных материалов; субсидирование части затрат на приобретенное новое основное технологическое оборудование; субсидирование части затрат на проведение опытно-конструкторских и технологических работ.

В-третьих, это совершенствование управления в сфере градостроительства. Переход преимущественно на программно-целевые методы управления; внедрение информационно-коммуникационных технологий (предстоит сформировать единую информационную систему обеспечения градостроительной деятельности Новосибирской области, информационный банк данных о подготовленных земельных участках под строительство, получит развитие предоставление государственных услуг в электронном виде); внедрение нормативного подхода, единых технических требований и стандартов (в частности, будут разработаны региональные нормативы градостроительного проектирования Новосибирской области, региональные и местные градостроительные требования к организации жилой среды поселений, технические и технологические стандарты содержания жилищного фонда); совершенствование нормативно-правового регулирования в сфере жилищного строительства.

В-четвертых, меры стимулирования застройщиков. Предполагается реализация комплекса мер, направленных на снижение существующих административных барьеров в строительстве, повышение доступности земельных участков для жилищного строительства, формирование комплекса мер государственной поддержки застройщиков. Для обеспечения потребности строительства в строительных материалах и технологиях, отвечающих требованиям экологичности и энергоресурсосбережения, предусматривается поддержка за счет бюджетных средств мероприятий по кредитованию предприятий в целях модернизации и создания соответствующих производств (налоговые льготы и субсидирование).

В целях снижения административных барьеров разрабатываются меры по [6]:

• — сокращению сроков процедур подготовки правовых актов о предоставлении земельных участков для жилищного строительства;
• — опережающей подготовке градостроительной документации, необходимой для формирования земельных участков для жилищного строительства;
• — применению практики работы с застройщиками по вопросам предоставления земельных участков по принципу «одного окна» ;
• — размещению на официальных сайтах в сети Интернет информации о наличии земель и земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, права на которые зарегистрированы, для целей строительства;
• — сокращению сроков проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

По словам генерального директора ОАО АРЖС Юрия Шабусова цель деятельности агентства «заключается в создании условий для повышения доступности жилья на территории Новосибирской области для всех категорий граждан, а именно минимизация стоимости одного квадратного метра жилья малоэтажного сегмента и стимулирование платёжеспособного спроса». В рамках выполнения этой задачи агентство выполняет следующие функции [14]:

• · приобретение права на земельный участок;
• · подготовка градостроительной документации, получение технических условий, выполнение инженерных изысканий, подготовка проектно-сметной документации;
• · формирование земельных участков;
• · осуществление строительства магистральных внешних инженерных сетей и сооружений за свой счет и за счет бюджетов разных уровней;
• · осуществление строительства внутриплощадочных инженерных сетей за свой счет;
• · посредством проведения процедуры аукциона передача застройщику сформированного земельного участока с подготовленной внутриплощадочной и внешней (наружной) инженерной инфраструктурой (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализование, объекты транспортного хозяйства и связи).

В настоящее время в Новосибирске насчитывается порядка 30 действующих коттеджных поселков и еще порядка 35 проектов в разных стадиях строительства. Подавляющее большинство из них находится в стадии подведения коммуникаций, а некоторые и вовсе на этапе получения техусловий, поэтому есть вероятность, что построены они будут не все [13].

Для структурирования рынка цивилизованного предложения загородной недвижимости, наблюдения за реальной динамикой реализации и продажи проектов создан и проводится рейтинг коттеджных поселков [22]. Покупателю при выборе того или иного коттеджного поселка приходится учитывать массу факторов.

В методике рейтинга выделены важные для покупателей факторы, объединены в основные группы, для каждой из которых был назначен определённый вес (Приложение А).

Цели рейтинга [15]:

• · повышение рыночной привлекательности строящихся коттеджных посёлков Новосибирска и Новосибирской области;
• · реальная оценка текущего правового статуса коттеджных посёлков;
• · независимый мониторинг коттеджных посёлков для выявления наиболее благоприятных для проживания.

Согласно рейтингу 2012 г. в номинации «Земля с коммуникациями» места распределились в соответствующей последовательности [22]:

ь «Серебряный лес» и «Золотая долина» (1 место);

ь «Европейский» (2 место);

ь «Классика» (3 место).

В номинации «Готовые дома» [22]:

• — «Березки» (1 место);
• — «Белые росы» (2 место);
• — «Лазурная лагуна (3 место)» .

По-прежнему большинство коттеджей строится из кирпича.

При этом коттеджи, построенные по альтернативным технологиям строительства — сибит, пеноблоки, теплостен, газоблоки — стоят около 33 тыс. р. за м² — на треть дешевле кирпичных аналогов (рисунок 1.2) [13].

Рисунок 1.2 — Средняя цена квадратного метра по материалам строительства [13].

На рынке среди новых коттеджных поселков появилась новая тенденция. Вместе с коттеджами и таунхаусами строится многоквартирный трехчетырехэтажный дом. Площади квартир в таких домах чуть выше «многоэтажек» эконом-класса, а общая цена квартиры получается достаточно низкой, поскольку строительство домов малой этажности позволяет использовать более дешевые технологии. Продажи квартир в этих домах на сегодняшний день достаточно активны, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, а вот однокомнатные и наименее удачно расположенные трехкомнатные могут продаваться дольше. При этом по-прежнему в таких домах, как и на рынке малоэтажного строительства в целом, остается нерешенным вопрос социальной инфраструктуры [13].

Также получила свое развитие тенденция строительства дуплексов, который представляет собой дом с двумя двухуровневыми квартирами, в каждой из которых есть отдельный вход. Главным отличием дуплексов от традиционных коттеджей является меньшая площадь, а значит, и меньшая стоимость. Экономия достигается, прежде всего, за счет уменьшенного метража дома и участка прилегающей к нему территории [7].

В то же время на рынке наблюдается движение в сторону уменьшения общей площади коттеджа для снижения общей стоимости. Так, на рынок вышло несколько проектов организованных коттеджных поселков с общей стоимостью коттеджа порядка 4,5−5 млн. рублей. При этом такие коттеджи ориентированы в основном на средний класс в качестве альтернативы городской квартире. Тенденцию уменьшения площади домов можно наблюдать и в целом на рынке. Так, если год назад суммарная доля коттеджей площадью не больше 300 кв.м. составляла 50%, то сейчас она составляет уже 57% (рисунок 1.3) [16].

Рисунок 1.3 — Структура предложения коттеджей по размерам [16].

При этом усиливается зависимость между площадью коттеджа и ценой за квадратный метр. При строительстве коттеджей небольшой площади происходит экономия и на материалах, и на размерах земельного участка, и на его местоположении, поэтому, чем больше площадь коттеджа, тем выше цена одного квадратного метра в нем (рисунок 1.4) [16].

Рисунок 1.4 — Средняя цена предложения квадратного метра коттеджей по размерам [16].

Перспективы рынка малоэтажного строительства неоднозначны. С одной стороны, есть огромный неудовлетворенный спрос на индивидуальное жилье от горожан, уставших от «муравейников» с соседями, от городского шума и тесноты. Есть застройщики, как крупные, так и рассчитывающие свои силы на 3−5-10 домов. Есть технологии, позволяющие строить быстро, недорого. Есть системы автономного снабжения водой, газом, отопительные системы, очистные и т. д. С другой стороны, есть огромные неразрешимые единичными усилиями проблемы с дорогами, школами, общественным транспортом, медицинскими учреждениями и т. д. Только государство может уравновесить эти две стороны, и в основном, от него зависит то, как будет развиваться рынок малоэтажного строительства [13].

Анализ современного состояния отрасли показал рост объемов ввода индивидуального жилищного строительства в 2011 г. по сравнению с 2010 г. Были выявлены тенденции внедрения инновационных механизмов стимулирования жилищного строительства посредством использования институциональных механизмов поддержки отрасли малоэтажного строительства. Также отмечается тенденция к применению комплексного подхода к освоению земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, в рамках которой к 2015 г. определена реализация 5-ти проектов совокупной площадью 213, 7 га. Также отмечены структурные изменения в отрасли жилищного строительства, в частности, темп роста ввода малоэтажного жилья в эксплуатацию опережает темп роса жилищного строительства в целом.

По-прежнему строительство малоэтажного жилья предпочитают вести из традиционных материалов, тогда как альтернативные могут значительно сократить себестоимость строительства. Однако отмечается тенденция уменьшения общей площади коттеджа для снижения общей стоимости. Для этих же целей на рынок выходят такие виды продукции малоэтажного строительства как дуплексы, таунхаусы, многоквартирные дома. При этом усиливается зависимость между площадью малоэтажного жилья и ценой за квадратный метр. При строительстве коттеджей небольшой площади происходит экономия и на материалах, и на размерах земельного участка, и на его местоположении.

Структуру предложения малоэтажного жилья на сегодняшний день нельзя назвать отвечающей современным потребностям потенциальных потребителей. Только 13% из представленных на рынке коттеджей соответствую категории жилья эконом класса. Также стоить отметить, что остается нерешенной проблемы с развитием социальной инфраструктуры коттеджных поселков.