Недвижимость как объект гражданских прав

Дипломная работа

Тема: Недвижимость как объект гражданских прав

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ЕГО ПРИЗНАКОВ
• 1.1 Развитие понятия недвижимости в России
• 1.2 Современное понятие недвижимости
• 1.3 Классификации недвижимого имущества
• ГЛАВА 2 ПОНЯТИЕ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
• 2.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество
• 2.2 Порядок государственной регистрации
• 2.3 Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации
• 2.4 Вопросы правового регулирования оборота недвижимости
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Актуальность темы

дипломного исследования. Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, — одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т. д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду. Экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике. Попытаемся кратко исследовать актуальные гражданско-правовые проблемы в сфере недвижимости.

Особенность затронутой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другойосуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т. е. с учетом публично-правовых установлений государства.

При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем в сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теория постоянно сталкивается с различными подходами законодателя и правоприменительных органов, с определенной позицией органов государственной власти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересами инвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которые требуют осмысления и анализа.

Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права.

Степень научной разработанности темы. Наиболее обстоятельные разработки в данном направлении осуществлены такими учеными как Алексеев В. А., Артабаева Л. С., Белых В. С., Беляев И. Д., Габбасов Р. А., Гришаев С. П., Гришаев С. А., Дикусар В. М., Дроздов И. А., Егоров Н. Д., Емелькина И. А., Ильин Д. И., Каминка А. И., Кассо Л. А., Кирсанов А. Р., Ковалевский М. А., Козырь О. М., Кущенко В. В., Лапач В. А., Латыев А. Н., Мейер Д. И., Новицкая Т. Е., Огородников В. В., Петрова С. М., Пискунова М. Г., Победоносцев К. П., Романов О. Е., Самигулина А. В., Степанов С. А., Суханов Е. А., Сыроедов Н. А., Сырых Е. В., Тресцова Е. В., Цитович П. П., Чефранова Е. А., Чубаров В. В., Шершеневич Г. Ф., Ширинская Е. Ю., Яковлев В.Ф.и многими другими.

В своей совокупности работы названных ученых представляют солидную теоретико-методологическую базу для разработки проблем сделок с недвижимостью.

Целями дипломного исследования является всестороннее теоретическое изучение института недвижимого имущества в отечественном гражданском праве, рассмотрение вопросов регистрации недвижимости, разработка научных рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.

Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.

Исходя из названных целей, определена задача дипломного исследования:

· проследить эволюцию развития законодательства о недвижимости;

· дать понятие и характеристику недвижимости;

· классифицировать недвижимость;

· рассмотреть понятие и вопросы регистрации недвижимого имущества.

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения, возникающие в области обеспечения отнесения к объектам недвижимости предметов материального мира, а также по поводу государственной регистрации недвижимого имущества.

В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок отнесения имущества к недвижимому и регистрации недвижимости, тенденции совершенствования гражданского законодательства.

Методы исследования. Методологическую основу работы составляют современные методы теории познания, включая исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический и другие.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ЕГО ПРИЗНАКОВ

1.1 Развитие понятия недвижимости в России

Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина «недвижимость», конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только «люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища — для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования» Владимирский-Буданов М. Ф. Обзор истории русского права. Киев (по изд. 1905). М., Статут 1995. С. 494. Вместе с тем в России длительное время господствовали представления о поземельной недвижимости как о государственной собственности, т. е. принадлежащей верховному правителю — царю. В русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI — XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т. п.).

Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел Беляев ИД. История русского законодательства. СПб.: Лань, 1999. — С. 172−173.

Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности. Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли.

К XII в., с утверждением влияния православной церкви, на Руси сложились обширные монастырские или церковные землевладения, которые имели специфический правовой режим. Субъектами церковного землевладения выступали монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, но не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица. Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыри активными участниками поземельного оборота. В то же время монахи, епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени. Это обстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственности на землю и иное недвижимое имущество.

Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Как отмечает Т. Е. Новицкая, «становление и развитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор — в Земском для Москвы, а по городам — у воевод» Новицкая Т. Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. М.: Зерцало, 2005. — С. 276.

Таким образом, существовавший в средние века в России гражданский оборот земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектов недвижимости (земельных участков), статусом их собственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества на сословия.

Во времена Петра I экономическая жизнь государства интенсифицировалась. Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридически значимой классификации.

Так, актуальной оставалась классификация земельных участков в зависимости от их собственников. По этому критерию выделяли: земли государственные; земли церковные; земли частные; земли чернотягловые.

Особым правовым режимом обладали так называемые родовые недвижимые имущества. Государство, заинтересованное в том, чтобы сохранить за своей опорой — дворянскими родами — принадлежащие им земли, установило усложненный порядок отчуждения этих земель, включая передачу по наследству.

Особенности экономического развития российского государства потребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества. Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота, то повышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов для кораблестроения. Это определило появление законодательного положения, которым ограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности они находились. Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность следить за их состоянием Новицкая Т. Е. Указ. раб. — С. 276.

Другим направлением развития экономической жизни страны стало формирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однако развитие торговли требовало юридических гарантий экономической базы купечества и, в частности, устранения неоправданных ограничений в использовании недвижимого имущества. В этой связи закономерным выглядит появление именного указа императора от 18 января 1721 г. «О покупке купечеству к заводам деревень», которым купечеству было дозволено приобретать с разрешения Берги Мануфактур-коллегий в собственность для промышленных нужд деревень Новицкая Т. Е. Указ. раб. — С. 709. Таким образом, купечество расширило свои права участия в гражданском обороте недвижимых вещей, что, в свою очередь, стало предпосылкой дальнейшего экономического развития государства.

Другим направлением расширения круга субъектов, имеющих право участвовать в обороте недвижимости, стало дозволение женщинам совершать сделки с недвижимостью. Так, в соответствии с Сенатским указом от 4 ноября 1715 г. «О позволении писать купчие и закладные на недвижимое имение лицам женского пола» женщины были уравнены в правах с мужчинами совершать купчие и закладные на недвижимое имущество Там же.

Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с 1719 г. — Юстиц-коллегии Там же.

К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, профессор Л. А. Кассо отмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российское законодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе» Кассо ЛА. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, чи-танная в Московском университете 17-го января 1900 года). М., Статут, 1995. — С. 5.

Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом» Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., Спарк, 1995. — С. 143. Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостные акты.

С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов.

Процедура приобретения права собственности на недвижимые имущества включала несколько юридически значимых элементов. Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно «ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя» Там же.

Последовательный анализ этой процедуры привел к теории, которая обосновывала, что, в отличие от законодательств иных государств, в отечественном праве «купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности… Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его — переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение» Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. М: Статут, 2002. — С. 379−380.

Следует отметить, что в XIX в. практика как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых). Так, А. И. Каминка отмечал, что «хотя Устав судопроизводства торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этом преследуют стороны» Каминка А. И. Очерки торгового права. М.: ЮрИнфоР, 2002. — С. 59; Цитович П. П. Труды по торговому и вексельному праву: В 2 т. Т. 1: Учебник торгового права: К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. М: Статут, 2005. — С. 167. Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената.

Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политике и праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 26 октября 1917 года «О земле» СУ РСФСР. -1917. — № 1. — Ст. 3. Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку.

Как следствие централизации и обобществления средств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущее место занимали объекты недвижимости.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено» СУ РСФСР. — 1922. — № 70. Ст. 23. Однако, как справедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можно было отменить деление суток на день и ночь Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. Крашенинникова П. В. М: Спарк, 1999. — С. 11.

Дифференциация вещей на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самих вещей. Совокупность особых естественных признаков, которыми обладают недвижимые вещи (и прежде всего — земельные участки), не может не требовать особых методов регулирования правоотношений, возникающих по их поводу. Существующие естественные различия между движимыми и недвижимыми вещами, как пишет А. П. Сергеев, «не должны, да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано». Поэтому законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества. Отличия в правовом режиме недвижимого имущества проводились в законодательстве даже тогда, когда законодатель отказывался от соответствующей терминологии. Даже сам принципиальный отказ от введения в гражданский оборот таких объектов, как недвижимые вещи, есть ничто иное как придание режима необоротоспособности (невозможности совершения сделок) данного имущества. Не случайно в советском праве были довольно развиты отрасли земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах и т. д. Более того, иной раз законодатель был вынужден допускать «проговорки», устанавливая в тех или иных случаях особый режим недвижимого имущества и используя при этом исключенную из официального словоупотребления терминологию.

Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее — Основы) ВВС СССР. — 1991. — № 26. — Ст.45. В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т. е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Таким образом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. В этом определении обращает на себя внимание отсутствие указания на связь имущества с землей (забегая вперед, отметим, что это один из основных признаков недвижимости, определенный в понятии, которое дано в современном ГК РФ). В Основах перечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и другого недвижимого имущества определяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом, Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формы сделок с недвижимостью. Это имело практическое значение для возможности установления в отдельных регионах союзного государства нотариальной формы сделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простой письменной формы сделок. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось императивное правило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР, подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимого имущества и прав на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствии с законодательством республики, на территории которой находилось это имущество (п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательская давность) — 15 лет, в то время как приобретение прав собственности на движимое имущество по такому же основанию составляло 5 лет (п. 3 ст. 8 Основ). Также Основами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64 Основ).

1.2 Современное понятие недвижимости

Объектами вещных прав традиционно считаются вещи, т. е. пространственно ограниченные материальные предметы. Однако бесконечное разнообразие окружающего нас материального мира не может быть адекватно оформлено без некоторой дифференциации вещно-правового режима, производимой по тем или иным основаниям. В связи с этим принято выделять различные классификации вещей. Важнейшей из них в настоящий момент вполне обоснованно считается деление вещей на движимые и недвижимые.

С возвращением в 90-х годах XX в. земли в гражданский оборот была восстановлена в правах и категория недвижимого имущества, обнимающая, если следовать п. 1 ст.130 ГК РФ, две группы объектов: 1) недвижимость по природным свойствам, т. е. объекты, которые вообще не могут перемещаться либо перемещение которых чрезвычайно затруднено и 2) иное, движимое по природе своей имущество, отнесенное, однако, законом, в том числе самим ГК, к недвижимости. Закрепляя в тексте Кодекса такой перечень, законодатель, очевидно, руководствовался соображениями большой хозяйственной ценности объектов, входящих и в ту и в другую группу, а отсюда — и наибольшей важности связанных с ними общественных отношений. Здесь полезно бы было вспомнить высказанное Н. Д. Егоровым еще четверть века назад замечание: «Критерий наибольшей важности, значимости общественных отношений страдает известной неопределенностью, в связи с чем его нельзя признать научно безупречным» Егоров Н. Д. Право собственности в системе советского права // Правоведение. — 1979. — № 3. — С. 38.

По сути дела, единственной общей чертой правового режима этих двух групп недвижимости оказалась необходимость государственной регистрации прав на них. Более того, порядок такой регистрации неодинаков: если для «недвижимости по природе» он установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства Российской Федерации. — 1997. — № 30. — Ст. 3594., то в соответствии с п. 1 ст.4 этого Закона регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты им не регулируется.

Вообще, что касается регистрации, то нельзя не согласиться с Н. А. Сыроедовым, считающим этот дефинитивный признак излишним Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти Хохлова С. А. / Отв. ред. Маковский А. Л. — М.: НОРМА ИНФРА-М, 1998. — С. 276.; уж если законодатель хотел оттенить именно необходимость регистрации, то следовало бы выделить категорию регистрируемого имущества, подобно тому как это сделано в Нидерландах Там же., а не объединять в одну группу совершенно разнородные объекты. Смысл выделения категории недвижимого имущества заключается не в регистрации прав и не в особой ценности объектов, а в невозможности (или чрезвычайной трудности) устранения взаимодействия принадлежащих разным лицам вещей путем их физического удаления друг от друга Ильин Д. И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий//Журнал российского права.- 2005.-№ 8. С. 66.

Возникает необходимость примирить права собственников соседних участков или строения и участка под ним. Для решения этой задачи правовые системы предлагают широкий выбор юридических конструкций: реальные сервитуты, суперфиций, право застройки и т. д. В отношении же «движимой недвижимости» таких проблем не возникает. Разительно отличаются и обязательственно-правовые режимы двух групп недвижимых вещей: так, очевидно, что предусмотренные ГК правила о соотношении прав покупателя на строение и земельный участок (ст. 552 и 553 ГК РФ) об определении предмета договора продажи недвижимости путем указания на его расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ), неприменимы в отношении «недвижимости в силу закона». Правила же об аренде «настоящей» и «ненастоящей» недвижимости и вовсе закреплены в разных параграфах одной главы Кодекса Кущенко В. В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения// Законодательство и экономика.- 2006. № 10. С. 44.

Естественные и социально обусловленные различия вещей предопределяют дальнейшую дифференциацию вещно-правового режима. Так, значительное число законодательных норм посвящены регулированию отношений по поводу таких объектов недвижимости, как жилые помещения. В то же время подчас предлагаются и другие основные классификации вещей, конкурирующие с только что рассмотренной. С. Зинченко и В. Лапач, например, пишут: «При всей теоретической и практической важности подразделения вещей на движимые и недвижимые эта классификация, по нашему мнению, занимает подчиненное положение по отношению к фундаментальной дихотомии средств производства и предметов потребления» Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав //Хозяйство и право. — 2002. — № 8. — С.34−35.

Кроме того, существуют формально относящиеся к вещам объекты, которые могут поколебать само представление об объектах вещных прав. Среди недвижимого имущества к таковым принадлежат предприятия, под которыми статья 132 ГК РФ понимает имущественные комплексы, состоящие не только из вещей, но и из имущественных прав и даже долгов. Спорным остается вопрос об основании объединения этих разнородных объектов в один имущественный комплекс. В настоящее время общепризнанным в отечественной юриспруденции является представление о том, что объектом гражданских прав может выступать действующее предприятие, в состав которого, соответственно, включаются те вещи, права и обязанности, которые необходимы для его функционирования Артабаева Л. С. К вопросу о составе предприятия // Юрист. — 2001. — № 8. — С.25; Витрянский В. Договор доверительного управления имуществом: понятие и правовое регулирование //Хозяйство и право. — 2001. — № 10. — С.44; Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. — 1998. — № 8. — С.49; Тресцова Е. В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика//Правовые вопросы строительства.-2006; № 1. С. 24.

Однако для того чтобы выступать в гражданском обороте, объект должен быть некоторым образом формализован, у него должны быть четкие границы. Именно этой цели, как представляется, служит признание предприятия недвижимостью и, соответственно, требование его государственной регистрации. В связи с этим нельзя согласиться с С. А. Степановым, считающим, что «законодательное отнесение предприятия к недвижимому имуществу… не только и не столько распространяет на сделки с такими имущественными комплексами необходимость соответствующей регистрации, сколько устанавливает определенную презумпцию наличия в составе предприятия объектов недвижимости» Степанов С. А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. — М.: Проспект, 2002. — С. 59., и предлагающим признавать движимым имуществом такие комплексы, в состав которых не входят объекты, подлежащие государственной регистрации Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. — СПб., Юридический центр пресс, 2002. — С.353−354. Совокупность вещей и прав, пусть и предназначенных для осуществления определенной предпринимательской деятельности, без регистрации останется всего лишь совокупностью объектов, но не единым объектом гражданских прав. Признание предприятия недвижимостью оказалось самым экономным средством «правовой иммобилизации», т. е. скрепления разных видов имущества Козырь О. М. Указ. соч. — С. 281., но из этого не следует еще, что предприятие является вещью.

Вообще, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является, — оно является особым, самостоятельным объектом гражданских прав, что подчеркивается самим законодателем, вводящим предприятие в круг правовых понятий не в общей ст. 128, а отдельно — в ст. 132 ГК РФ Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. — № 11. — 2003. — С. 14. Первая часть Кодекса ничего не говорит о праве собственности на предприятие; это словосочетание появляется только во второй части — в контексте купли-продажи этого объекта и перехода права собственности на него. В статическом состоянии входящие в состав предприятия объекты существуют самостоятельно, так что можно нарушить, например, право собственности на производственные помещения, право на товарный знак, не выполнить какое-либо обязательство, но невозможно нарушить право собственности на предприятие в целом Корнилова Н. В. Понятие и признаки недвижимых вещей//Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России.- 2006.-№ 6. С. 24.

В то же время нельзя не заметить некоторого противоречия в определении состава предприятия. С одной стороны, он задается материальным критерием, т. е. относимостью того или иного объекта к «бизнесу», а с другой стороны — формальным, т. е. регистрацией. Одновременное применение этих критериев часто приводит к проблемам, показательным примером которых является, например, определение правовой природы документов на предъявителя, не получивших формального законодательного признания в качестве ценных бумаг; в нашем же случае это приводит к вопросу о передаче в составе предприятия обязанностей, не учтенных при заключении договора купли-продажи (п. 3 ст.565 ГК РФ).

Пятков Д., например, пишет, что «возможность перехода к покупателю таких неучтенных долгов следует ограничить лишь теми обязательствами продавца, которые обременяют имущество и следуют за имуществом в силу закона», как залог или права арендатора на переданное имущество Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи // Хозяйство и право. — 1998. — № 1. — С.84. Однако они являются не долгами, а вещными обременениями имущества и, даже если не учитывать этого обстоятельства, сохраняются при продаже любого имущества, а не только предприятия; так что если бы речь шла о них, то в п. 3 ст.565 ГК не было бы особой нужды. Во всяком случае, в число таких обязанностей, безусловно передаваемых вместе с предприятием, должны включаться обязанности продавца по трудовым договорам с лицами, чьим местом работы является данное предприятие Степанов С. А. Указ. соч. — С.123., на что прямо указывает абзац третий п. 3 ст.110 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» Российская газета. — 2002. — 2 ноября.

Последовательное проведение формального подхода означало бы полное подчинение правового режима составных частей предприятия режиму предприятия в целом. В некоторой мере это относится к объектам недвижимости, входящим в состав комплекса, регистрация перехода права собственности на которые производится на основании регистрации права собственности на предприятие за приобретателем (п. 2 ст.22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), однако такая «автоматическая» регистрация не предусмотрена для передаваемых в составе предприятия исключительных прав. Также и согласия кредиторов с этой точки зрения нужно было бы спрашивать не на продажу предприятия, а на включение долга в его отношении в состав имущественного комплекса. Законодатель, однако, избрал нечто среднее между формальным и материальным подходом к понятию состава предприятия.

Пути решения этих проблем могла бы наметить практика, однако отечественные предприниматели весьма настороженно относятся к предприятиям как имущественным комплексам. Наибольшее внимание им уделяется при приватизации, где продажа предприятия как объекта права рассматривается в качестве альтернативы преобразованию унитарных предприятий как субъектов права в хозяйственные общества (ст. 13, 27 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 43. — Ст. 4190.), и банкротстве, где новый Закон «О несостоятельности (банкротстве)» предложил уже продаже предприятия альтернативу в виде замещения активов должника (ст. 115 Закона). И законодательство о приватизации, и законодательство о банкротстве отличаются весьма большим удельным весом публично-правового регулирования, что не позволяет сторонам избегать конструкции предприятия и связанных с ней формальностей, в то время как в «обычных», сугубо частных отношениях они могли бы предпочесть передачу того же имущества не единым комплексом, а пообъектно. Кроме того, как видно, законодатель в этих случаях весьма близко подходит к экономически почти незаметному, но с юридической точки зрения фундаментальному различию между предприятием как субъектом и объектом права. И если в названных законах это различие все-таки последовательно проводится, то формулировка п. 1 ст.300 ГК РФ («При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения или оперативного управления на принадлежащее ему имущество»), по справедливому замечанию А. Грибанова Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства // Хозяйство и право. — 2000. — № 5. — С.38−39., не выдерживает критики и представляет собой одну из редких в ГК технико-юридических ошибок.

Сходство этих двух ипостасей предприятия повлекло и не вполне корректную формулировку п. 2 ст.22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признающую местом регистрации имущественного комплекса место регистрации предприятия как юридического лица. Здесь возникает целый клубок проблем. Так, имущественный комплекс филиала, который во многих случаях также может признаваться предприятием, причем, как минимум, с материальной точки зрения, самостоятельным Белых В. С. Предприятие как имущественный комплекс и субъект предпринимательской деятельности // Правовое положение субъектов предпринимательской деятельности / Отв. ред. Белых В. С. — Екатеринбург, 2002. — С.295., должен в таком случае регистрироваться не в месте своего нахождения, а в месте нахождения самого юридического лица. Другую проблему создает продажа предприятия между лицами, зарегистрированными в качестве предпринимателей в разных субъектах Федерации или тем более в разных странах.

С точки зрения принципиального различения предприятия как субъекта и объекта гражданских прав несколько неожиданным кажется предложение В. А. Лапача о единой регистрации предприятия как юридического лица и одновременной регистрации его имущественного комплекса Лапач В. А. Указ. соч. — С.370. Такой подход, однако, мог бы решить, как минимум, одну проблему, связанную с определением юридического лица в п. 1 ст.48 ГК РФ, требующем наличия у него обособленного имущества на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Юридическое лицо, даже не обладающее вещами и, соответственно, не имеющее таких прав, могло бы зарегистрировать имеющуюся у него совокупность имущественных прав в качестве предприятия и, через признание его вещью, приобрести одно из указанных вещных прав Емелькина И. А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества//Гражданское право.-2005.-№ 2. С. 27.

Как бы то ни было, на современном этапе развития российского гражданского права предприятие если и может считаться вещью, то только как юридическая фикция. В распространении на него полноценного вещно-правового режима этот объект не нуждается. Все элементы предприятия, будь то вещи, права требования, долги или исключительные права, в статическом состоянии сохраняют свой правовой режим и только в случае совершения с ними сделки временно объединяются в имущественный комплекс, с тем чтобы снова распасться на отдельные составляющие после такой сделки.

Таким образом, к недвижимым вещам в соответствии со ст. 130, 132 ГК РФ относятся:

1) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иные объекты, прочно связанные с землей;

2) вещи, не являющиеся «недвижимыми» в прямом смысле этого слова, но отнесенные к недвижимости по указанию закона, поскольку нуждаются в специальной государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; космические объекты, предприятия как имущественные комплексы.

Движимым имуществом признаются все остальные вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги.

Принципиальное отличие движимых и недвижимых вещей в том, что:

1) права на недвижимое имущество подлежат регистрации;

2) только с момента регистрации лицо сможет приобрести права на недвижимость. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Итак, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

1.3 Классификации недвижимого имущества

Использование различных классификаций недвижимого имущества имеет существенное значение в практической деятельности. Некоторые классификации недвижимого имущества имеют сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение в действующем законодательстве. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов.

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

Самая общая классификация недвижимых вещей содержится в действующем гражданском законодательстве, которое различает недвижимые по природе вещи и вещи, которые отнесены к недвижимости в силу закона. Кроме того, законодательства некоторых государств (Франция, Мексика, Бразилия) выделяют «недвижимость в силу назначения», под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости Козырь О. М. Указ раб. — С. 273.

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

— объекты, находящиеся в федеральной собственности;

— объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

— объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

— смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права — частных, публично-правовых.

Необходимо отметить, что различные субъекты права неравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, что некоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могут быть в собственности частных лиц. Только государство вправе обладать правом собственности на эти виды недвижимости. Это же касается и ограничений в обороте недвижимых вещей. Как правило, ограничения в обороте недвижимостей делаются не в пользу частных лиц, и диктуются такие ограничения интересами публичных нужд Самигулина А. В. Понятие «предприятие» в российском гражданском праве// Гражданин и право.- 2006. № 6. С. 16.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, который содержит гл. 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» СЗ РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 14.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

— земельные участки;

— участки недр;

— здания;

— сооружения;

— помещения;

— иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

— предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

— движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

— недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

— недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

— недвижимость, используемая для жилья;

— недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

— недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

— недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

— недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

— недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования Дроздов И. А. Понятие и признаки жилого помещения//Закон.- 2006. № 8. С. 15. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений Гришаев С. П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право.- 2006.-№ 1. С. 40.

Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливает трехзвенную классификацию объектов недвижимости Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., Проспект, 2001. — С. 67. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

В экономической литературе встречается классификация недвижимости по критерию материальности. Так, выделяют недвижимость как материальную недвижимую собственность и права на недвижимую собственность или нематериальную недвижимую собственность Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Пашкуса Ю. В. СПб. Питер.1999. — С. 9. Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью.

Следует отметить, что российское законодательство (в отличие, скажем, от французского) отказалось от использования такой классификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно с известными оговорками.

ГЛАВА 2 ПОНЯТИЕ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

2.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Главная особенность правового режима недвижимости — особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом Гришаев С. А. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. — 1999. — № 3. — С. 42.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена.

Во исполнение ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав» во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждения юстиции). К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.

Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более «прозрачным» и привлекательным для инвесторов Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статус, 1997. — С.251.

Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав — государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации.

Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2000. — С. 145 — 146.

Предприниматель Подпорин Ю. В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации г. Самары о признании права собственности на здание магазина общей площадью 27,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский филиал, 12 микрорайон, (литера 1).