Определение рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода

Метод сравнения продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке автотранспорта состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу автотранспорта заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе :

исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках предложениях по продаже автотранспорта, аналогичных объекту оценки.

— отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения .

сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Метод сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли — продажи автотранспорта и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым автотранспортом.

После анализа продаж сопоставимых объектов техники, проданных в последнее время в соответствующем секторе рынка, делаются поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами.

В таблице № 2 представлено 3 объекта, найденных оценщиком, в данном сегменте рынка. Данные о наработке, комплектации и техническом состоянии тракторов были получены в ходе переговоров с продавцами выбранных объектов.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на техническую сопоставимость, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (капмиальный ремонт, замена основных узлов и агрегатов и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• * методы, основанные на анализе парных продаж;
• * экспертные методы расчета и внесения поправок;
• * статистические методы.

Метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, года выпуска), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:

если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

Х= 1,0 *(15%+1,0) =1,0(1+0,15) =1,15;

если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

Х= 1,0−15%*1,0= 1,0*(1,0−0,15) =0,85.

Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:

• 1,0= Х+ 15%*Х=Х*(1 +0,15), Х =0,87.
• 4. Аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:
• 1,0= Х- 15% X =Х*(1,0−0,15), Х= 1: 0,85= 1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов движимого имущества и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок автотранспорта, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

• 1. Процентные поправки всегда вносятся первыми — к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.
• 2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Основные показатели сравнения сопоставимых объектов (аналогов):

• 1) права собственности на движимое имущество;
• 2) условия финансирования;
• 3) условия и время продажи;
• 4) физические характеристики.

Для целей оценки были выбраны 3 аналогичных объекта и имеющие одинаковую марку (модель), техническую характеристику.

При использовании подхода сравнительных продаж обычно производится ряд корректировок стоимости выбранных объектов-аналогов на различные факторы («уторговывание», физический износ, технические характеристики, и пр.) в соответствии с оцениваемыми объектами Величина корректировок определяется оценщиком либо экспертным путем, либо на основании парных продаж. Сопоставляются продажи двух объектов, которые идентичны за исключением одного различия, которое становится возможным оценить и тем самым определить величину поправки.

Нже представлены объекты аналоги, найденные на открытом рынке: