Стадии и методы управления девелоперским проектом

Управление девелоперским проектом включает в себя следующие стадии:

• · «ПП» — предпроектная стадия;
• · «П» — проектная стадия;
• · «С» — строительство;
• · «Р» — реализация.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс девелопмента может быть представлен следующими этапами:

Прединвестиционные исследования:

• · Проверка правоустанавливающих документов;
• · Проверка разрешенного использования земли; Проверка индексов градостроительного регулирования;
• · Консультации с УГР округа;
• · Перспективы развития, маркетинг;
• · Предварительнаяконцепция;
• · Расчет эффективности;
• · Схема приобретения;
• · SWOT-анализ.

Бизнес-план:

• · Краткое описание проекта;
• · Макроанализ развития страны и экономики региона;
• · Микроанализ перспектив развития участка и района;
• · Титул, схема приобретения, риски, пути решения;
• · Описание концепции;
• · Схема переоформления земли;
• · Основные риски и ограничения;
• · SWOT-анализ;
• · График проекта;
• · Команда проекта;
• · Бюджет, экономическая эффективность.

Правоустанавливающиедокументы:

• · Разработка плана мероприятий по выпуску распорядительных документов на изменение разрешенного использования земли и на строительство;
• · Подготовка проектов распорядительных документов и писем в соответствующие департаменты;
• · Сопровождение подготовки и подписания инвестконтракта с Правительством Москвы;
• · Оформление земельных отношений;
• · Сопровождение подписания документов.

Предпроектное предложение:

• · Подготовка технического описания комплекса;
• · Подготовка и проведение конкурса на лучшую концепцию и выбор архитектурного бюро;
• · Заключение договора с арх. бюро; Сбор исходных данных для проектирования;
• · Предварительные переговоры с потенциальными арендаторами; Предварительные консультации с УГР;
• · Предварительные расчеты по экологии;
• · Согласование альбома АГР;
• · Предварительное рассмотрение в МКА.

Градобоснование и выпуск АРИ (ГПЗУ):

• · Заказ разделов градобоснования;
• · Заключение по дендрологии;
• · Снятие вопросов с ГО;
• · Согласование Предпроектного предложения и Градобоснования;
• · Подготовка и выпуск АРИ (ГПЗУ);
• · Утверждение изменения градостроительных индексов ППМ.

Технические условия на присоединение;

• · Получение предварительных ТУ;
• · Проведение консультаций по возможности оптимизации;
• · Заключение договоров со специализированными компаниями;
• · Получение:
  • — ТУ постоянных;
  • — ТУ на технологическое подключение на период строительства;
  • — ТУ на вынос сетей;
• · Проектирование наружных сетей;
• · Тендер и заключение договоров на выполнение наружных сетей;
• · Ввод в эксплуатацию, балансовые разграничения.

Проектирование:

• · Сбор исходных данных для проектирования, изыскания, заключения;
• · Тендер, заключение договора стадия П;
• · Подготовка ТЗ на проектирование;
• · Согласование схемы функционального зонирования комплекса;
• · Согласование раздела АР;
• · Координация разработки проектной документации по всем разделам;
• · Согласование проекта стадии П;
• · Разработка и согласование сводного плана инженерных сетей и стройгенплана;
• · Получение положительного заключения экспертизы.

Разрешение на строительство:

• · Проведение тендера по выбору генподрядной организации;
• · Подписание договора с техническим Заказчиком на период строительства;
• · Внесение изменений в договор аренды земли;
• · Подготовка документации и заявки в МГСН;
• · Сопровождение выпуска разрешения на строительство.

Управление строительством:

• · Координация и контроль исполнения обязательств по проектированию и строительству;
• · Контроль выполнения календарного плана строительства;
• · Контроль бюджета строительства;
• · Тендеры и договоры на поставку строительных материалов и оборудования;
• · Координация работ по рабочему проектированию и строительству наружных сетей;
• · Организация технического и авторского надзора;
• · Проведение комплексных испытаний;
• · Тендер по выбору эксплуатирующей компании, подготовка договора.

Ввод в эксплуатацию, права собственности:

• · Формирование папки Приемочной комиссии и комплекта исполнительной документации;
• · Организация рабочей и приемочной комиссий;
• · Организация устранения замечаний комиссий;
• · Организация сдачи объекта в эксплуатацию;
• · Организация подписания договоров с энергоснабжающими организациями;
• · Получение Акта ввода объекта в эксплуатацию;
• · Организация обмеров БТИ;
• · Сопровождение закрытия инвестконракта;
• · Получение свидетельства о собственности.

Аренда, продажа:

• · Проведение тендера по выбору брокера, подготовка договора;
• · Маркетинговые мероприятия, PR;
• · Подготовка проекта договора аренды;
• · Проведение переговоров и подписание договоров с арендаторами;
• · Помощь в обустройстве помещений;
• · Организация работы с арендаторами;
• · Сопровождение сделки по инвестиционной продаже объекта;
• · Закрытие проекта, отчет.

Выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга. Подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости, это может быть достаточно для подрядчика. Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

В настоящее время отечественные девелоперы, чаще всего, триедины в одном лице, так как выступают еще и в роли инвесторов, и подрядчиков. Это классическая система XIX века, когда строители искали пятно земли, на свои деньги, накопленные от подрядной работы, строили дом и распродавали. При массовом строительстве жилья она, наверное, имеет смысл и сейчас. На этом рынке схема финансирования не так сложна — проекты, в основном, реализуются за счет средств покупателей.

Те девелоперские компании, которые не являются инвесторами и подрядчиками, начинали свою деятельность с предоставления отдельных услуг — консалтинга (проведение маркетинговых исследований, разработка концепций объектов), брокериджа (сдача в аренду, продажи площадей объектов коммерческой недвижимости). Лишь немногие «входили» в проект собственными средствами. Сегодня ситуация меняется: девелоперские компании, благодаря наработанному опыту, расширяют спектр предоставляемых услуг, все чаще входят в проект в качестве со-инвесторов.