Инфраструктура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора: развитие (создание) объектов недвижимости; управление (эксплуатация) объектами недвижимости; оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации и профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.

Рынок недвижимости можно классифицировать в соответствии с рис. 15.

Рассмотрим субъектную структуру рынка недвижимости (рис. 16). Экономическими субъектами являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) — главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) — это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

• — органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
• — организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра; зонированием территорий, оформлением землеотвода; федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство);
• — органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• — органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

• — предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях — лицензирование деятельности);
• — инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
• — риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектами недвижимости;
• — девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• — редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);
• — заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
• — страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• — управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
• — управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
• — оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
• — финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• — аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• — участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
• — маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
• — специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• — юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• — специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• — другие специалисты — сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Сложившиеся наименования профессиональных участников рынка недвижимости можно свести в табл. 2.

С точки зрения предпринимательской практики использование терминов, представляющих собой заимствования из английского языка (брокер, девелопер, инвестор) создает определенные неудобства. Однако, поскольку сами профессии являются для России новыми, то чаще всего специалисты, работающие на рынке недвижимости, не подбирают подходящие наименования в русском языке, а используют устоявшиеся иностранные термины.

Рынок недвижимости на практике делят на первичный и вторичный по способу совершения сделок.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов недвижимости в экономический оборот.

Т, а б л и ц, а 2.

Виды деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода объектов недвижимости от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости, существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность этой задачи обусловлена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую и конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать уменьшением предложения и снижением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким. Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Для обеспечения новой деятельности необходима соответствующая инфраструктура. Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует, так как ее понимание зависит от рассматриваемого объекта, к которому она относится. В широком смысле под инфраструктурой понимается совокупность отраслей и видов деятельности, обусловливающие конкретный рассматриваемый объект для обеспечения его нормального функционирования. В зависимости от объектов конкретного уровня под инфраструктурой подразумевают ту или иную совокупность составляющих ее элементов.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде. Уровни инфраструктуры могут быть различными:

• — народнохозяйственный — макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);
• — региональный (на уровне рынка недвижимости отдельного региона);
• — локальный (на уровне отдельного сектора рынка недвижимости);
• — объектный микроуровень (на уровне отдельного объекта недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости формируется общими усилиями институциональных и не институциональных участников рынка. Принято выделять четыре подхода формирования инфраструктуры рынка РФ, соответствующих различным аспектам функционирования рынка недвижимости:

• 1. Инженерно-технологический — с точки зрения профессиональных субъектов рынка.
• 2. Трансакционный — психолого-поведенческий.
• 3. Методологический — рыночный и макрорыночный, с точки зрения методологов рыночной экономики.
• 4. Социальный — с точки зрения общественных деятелей.

С инженерно-технологической точки зрения рынок недвижимости рассматривается как совокупность механизмов профессиональной деятельности с целью создания полезных свойств объектов недвижимости и их распределение между различными категориями потребителей. Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения инженерно-технологического подхода:

• 1) формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на рынке недвижимости: развитие (создание) объектов недвижимости; управление (эксплуатация) объектов недвижимости; оборот прав на ранее созданную недвижимость; управление рынком недвижимости;
• 2) разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними. Эту задачу решают системные аналитики с участием профессионалов-практиков;
• 3) создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий);
• 4) формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций);
• 5) формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (выполняют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

Транскационный подход к рынку недвижимости заключается в снижении затрат на доступ участников рынка к необходимым для них ресурсам. Для производителя ресурсами рынка недвижимости являются первичная недвижимость (земля), сырье, труд, капитал, технологии; для потребителя — полезные свойства созданных объектов недвижимости. Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости при данном подходе:

• 1) формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (тансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок участников; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
• 2) создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости;
• 3) формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

С точки зрения методологического подхода рынок недвижимости — это сектор национальной экономики, поддерживающий в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающий, как сегмент национального экономического оборота, эффективные решения отведенного ему круга задач. Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости:

• 1) создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости);
• 2) создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:
  • — органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;
  • — специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;
  • — саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
  • — образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
  • — некоммерческих и коммерческих организаций — исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубокие закономерности конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. Например, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности при нерешенности ряда инженерных задач, привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.

Рынок недвижимости с точки зрения социального подхода к рынку недвижимости предполагает эффективное решение социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задачами формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения социального подхода являются: создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защита их прав и интересов.

В основе комплексного подхода к формированию рынка недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры, как взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой, целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход может синхронизировать процессы функционирования рынка недвижимости и обеспечить их наивысшую эффективность.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис.17). В настоящее время многопрофильные фирмы осуществляют целый ряд видов предпринимательской деятельности, тем не менее, процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами объектов недвижимости, для выполнения тех или иных операций. При этом главным источником дохода в современных предпринимательских структурах, работающих в сфере недвижимости, остаются операции на вторичном рынке жилья. Однако с развитием рынка формируются и другие виды профессиональной деятельности: управление недвижимостью; операции с недвижимостью (купля-продажа и аренда); долевое строительство и посредническая деятельность на первичном рынке жилья; операции с загородной недвижимостью; консалтинг; оценка; юридические консультации; исследование, анализ и прогнозирование развития рынка; обучение.