Требования к землепользованию и застройке территории городского, сельского поселения

• 1. Основные принципы организации застройки на территории городского, сельского поселения
• 1. Планировочная организация и застройка поселения должны отвечать требованиям создания среды, соответствующей значению поселения и наиболее способствующей организации жизнедеятельности населения, 33защите от неблагоприятных факторов природного окружения.
• 2. Для решения этих задач необходимо:
  • — обеспечивать эффективное использование территории с учетом особенностей ее функциональной организации, решений транспортной и инженерной инфраструктур городского, сельского поселения, заложенных в генеральном плане городского, сельского поселения, инженерно-геологические и ландшафтные характеристики;
  • — учитывать характер исторически сложившейся среды и имеющихся в поселении объектов историко-культурного значения;
  • — использовать, в том числе в новой застройке, архитектурно-планировочные приемы, наиболее соответствующие социально-гигиеническим параметрам территории.
• 3. Застройка поселения должна осуществляться в соответствии с генеральным планом, утвержденными проектами планировки, проектами межевания и проектами застройки, настоящими Правилами, а также действующими на территории поселения нормативными правовыми актами в области градостроительной деятельности.
• 4. При проектировании и осуществлении любого вида строительства необходимо строго соблюдать красные линии застройки, предусмотренные утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией. Нарушение красных линий влечет за собой наступление ответственности в соответствии с действующим законодательством.
• 5. Изменения основных положений проектов, в том числе красных линий улиц, проездов, поперечных профилей улиц, изменения принятого функционального зонирования и основных композиционных принципов архитектурно-планировочных решений допускаются только по согласованию с органом архитектуры и градостроительства администрации поселения при наличии иных согласований, в установленном порядке.
• 6. Строительство зданий, сооружений и объектов благоустройства на территории поселения, в том числе промышленных объектов, разрешается только по проектам, разработанным имеющими лицензию проектными организациями и физическими лицами и согласованными с органом архитектуры и градостроительства администрации поселения.
• 7. Все объекты капитального строительства и градостроительные комплексы должны вводиться в эксплуатацию с обеспечением полного уровня инженерного оборудования и благоустройства (проезды, подходы, озеленение, наружное освещение и т. п.), исключающего необходимость возобновления земляных (строительных) работ на участках с объектами, введенными в эксплуатацию.
• 2. Особенности застройки и землепользования на территориях жилых зон
• 1. Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами постоянного, сезонного или временного проживания (в соответствии с установленными видами разрешенного использования соответствующей территориальной зоны).
• 2. Особенности застройки выявляются и устанавливаются в процессе детального изучения социально-пространственного качества среды, возможности и рациональности ее изменения.
• 3. Объекты основного вида разрешенного использования должны занимать не менее 60% территории. До 40% территории допускается использовать для размещения объектов социально-бытового и культурно-досугового назначения, стоянок автомобильного транспорта, коммунальных объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду и население (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия).
• 4. Объекты благоустройства придомовых территорий (проезды, автостоянки, площадки для игр и занятий спортом, малые архитектурные формы и др.) в соответствии с нормативами и проектной документацией относятся к основным видам разрешенного использования жилых зон.
• 5. изменение функционального назначения жилых помещений допускается в отношении помещений, расположенных на первых этажах жилых домов при условии обеспечения входов со стороны красных линий улиц или границ земельно-имущественных комплексов и организации загрузочных площадок. При этом запрещается использование помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Вид функционального назначения данных помещений устанавливается настоящими Правилами в соответствии с градостроительными регламентами жилых зон.
• 6. Застройка территорий должна осуществляться в строгом соответствии с проектами планировки, утвержденными в установленном порядке.
• 7. До начала строительства жилых домов и гражданских зданий должно осуществляться устройство дорог, вертикальная планировка территорий, прокладка новых и реконструкция существующих подземных коммуникаций.
• 8. Тип застройки, этажность, плотность, архитектурно-композиционные особенности и другие ее характеристики должны соответствовать требованиям градостроительного регламента зоны размещения строительства и требованиям градостроительного плана земельного участка (в отсутствие градостроительного плана требования устанавливаются в архитектурно-планировочном задании).
• 9. Жилые здания с квартирами на первом этаже следует располагать, как правило, с отступом от красных линий.
• 10. Запрещается осуществлять любой вид капитального строительства, в том числе сооружение отдельных частей зданий (портики, лестницы и т. п.) вне пределов красных линий (кроме прокладки инженерных коммуникаций, а также посадки зеленых насаждений общего пользования, предусмотренных градостроительной документацией).
• 11. Застройку кварталов необходимо формировать поэтапно в виде законченных градостроительных комплексов в соответствии с утвержденной градостроительной документацией. Законченность градостроительных комплексов должна обеспечиваться опережающей прокладкой инженерных сетей и одновременным, вместе с жилой застройкой, строительством объектов культурно-досугового и социально-бытового обслуживания, а также благоустройства в объеме, предусмотренном нормативами.

В кварталах (микрорайонах) жилой застройки, а также при объектах, характеризующихся интенсивной посещаемостью, следует предусматривать необходимое количество автостоянок.

• 3. Особенности застройки и землепользования на территориях общественно-деловых зон
• 1. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта в соответствии с видами разрешенного использования, установленными для каждого вида территориальной зоны картой градостроительного зонирования настоящих Правил.
• 2. Объекты, размещаемые в территориальной зоне должны соответствовать основным видам разрешенного использования на 75% площади территории. До 25% территории допускается использовать для размещения объектов, назначение которых определено настоящими Правилами в качестве вспомогательных.
• 3. Строительство на территориях учебно-образовательных зон объектов, не связанных с учебно-воспитательным процессом, запрещается.
• 4. Строительство на территориях лечебно-оздоровительных зон объектов, не связанных с лечебно-оздоровительным процессом, если это не предусмотрено градостроительным регламентом, запрещается.
• 4. Особенности застройки и землепользования на территориях производственных зон
• 1. Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, производственно-технических, коммунальных и складских объектов, а также обеспечивающих их функционирование объектов инфраструктуры и санитарно-защитных зон.
• 2. Строительство новых предприятий, имеющих вредные выбросы в атмосферу и водоемы, без мероприятий по улучшению качества природной среды на территории поселения не допускается.
• 3. На территориях производственных предприятий могут быть размещены объекты общественно-делового назначения (заводоуправление, столовая, медпункт, спортзал, магазины товаров первой необходимости и т. д.).
• 4. Земельные участки, на которых расположены предприятия, являющиеся источником повышенной опасности, должны быть огорожены.
• 5. Степень экологической, социальной и иной опасности от размещения предприятия определяется проектом строительства, прошедшим государственную экспертизу. В отдельных случаях может проводиться общественная экспертиза.
• 6. Проектом строительства производственных объектов должны предусматриваться обеспечение противопожарных норм, рациональные решения по охране водоемов, почвы и атмосферного воздуха, по отводу сточных вод, снятие и хранение природного слоя почвы, рекультивация.
• 7. В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.
• 8. Территории санитарно-защитных зон должны быть максимально озеленены (не менее 60%) с целью усиления ассимиляции и фильтрации воздушных масс и локального благоприятного влияния на климат.
• 10. Санитарно-защитная зона должна быть благоустроена, являясь архитектурно-эстетическим переходным элементом между промышленными зонами и зонами иного назначения.
• 5. Особенности застройки и землепользования на территориях зон инженерной инфраструктуры
• 1. Зоны инженерной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования инженерных сетей энергообеспечения, связи, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, а также для объектов инженерной инфраструктуры очистных сооружений водоснабжения, канализации, котельных, электрических подстанций, тепловых пунктов, насосных станций и включают территории,

необходимые для их технического обслуживания и охраны.

• 2. Прокладка магистральных коммуникаций должна производиться, как правило, на территориях зон инженерной и транспортной инфраструктуры. Места прокладки коммуникаций по улицам и транспортным магистралям определяются их поперечными профилями.
• 3. При проектировании и строительстве магистральных коммуникаций, как правило, не допускается их прокладка под проезжей частью улиц.
• 4. При прокладке сетей заказчик обязан выполнить:
  • — разбивку на местности осей прокладываемых трасс инженерных коммуникаций в соответствии с рабочими чертежами;
  • — исполнительную съемку проложенных трасс инженерных коммуникаций до приема их в эксплуатацию.
• 5. В целях обеспечения нормативной долговечности металлических трубопроводов, кроме пассивной защиты их от коррозии, предусматривается электрохимическая защита от блуждающих токов, проектирование и строительство которой должно осуществляться организациями, имеющими соответствующую лицензию, а эксплуатация — специализированной службой.
• 6. Проектирование инженерных коммуникаций следует производить только на реальной современной топографической основе М 1:500, выданной или согласованной геослужбой органа архитектуры и градостроительства.
• 7. Ответственность за сохранность геодезических знаков, зеленых насаждений, элементов благоустройства в районе выполнения работ возлагается на производителя работ.
• 6. Особенности застройки и землепользования на территориях зон транспортной инфраструктуры
• 1. Зоны транспортной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного и автомобильного транспорта.
• 2. Границы зон транспортной инфраструктуры, как правило, совпадают с красными линиями или границами полос отвода железных дорог.
• 3. В состав зон транспортной инфраструктуры включаются территории улично-дорожной сети, крупных транспортных развязок, а также допускается размещение конструктивных элементов дорожно-транспортных сооружений (опор путепроводов, лестничных и пандусных сходов подземных и наземных пешеходных переходов, павильонов на остановочных пунктах общественного транспорта).
• 4. Улично-дорожная сеть городского, сельского поселения представляет собой систему улиц, дорог, проездов и транспортных сооружений, предназначенных для транспортного и пешеходного движения.
• 5. При прокладке новых железнодорожных линий на территории поселения тип пересечения с другими транспортными и инженерными коммуникациями должен согласовываться с органом архитектуры и градостроительства.
• 7. Особенности застройки и землепользования на территориях рекреационных зон

. Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские, сельские леса, лесопарки и другие природные объекты.

• 2. Для обеспечения режима функционирования рекреационных территорий могут устанавливаться охранные зоны с запрещением в пределах этих зон деятельности, отрицательно влияющей на природные комплексы охраняемых территорий. Границы охранных зон устанавливаются генеральным планом и фиксируются на карте градостроительного зонирования настоящих Правил.
• 8. Особенности застройки и землепользования на территориях зон специального назначения
• 1. Зоны специального назначения предназначены для размещения объектов ритуального назначения (кладбищ, крематориев), а также складирования и захоронения отходов. На территориях указанных зон размещение объектов, относящихся к основным видам разрешенного использования для других территориальных зон, не допускается.
• 2. Земельные участки, входящие в состав зон специального назначения могут быть предоставлены только государственным или муниципальным предприятиям, осуществляющим соответствующую деятельность.
• 9. Особенности застройки и землепользования на территориях зон акваторий
• 1. Зоны акваторий включают в себя земли, занятые водными объектами и прибрежными территориями, а также водоохранные территории водозаборов, гидротехнических, водохозяйственных сооружений и иных водных объектов.
• 2. Границы зон акваторий устанавливаются по границам прибрежных полос, подпорным стенкам набережных, границам земельных участков пляжей, красным и другим линиям градостроительного регулирования.
• 3. В зонах акваторий не допускается размещение объектов, относящихся к основным видам разрешенного использования земельных участков других территориальных зон, за исключением причалов, портовых сооружений, аквапарков, лодочных станций, яхт-клубов и других сооружений спортивного и оздоровительного назначения, для функционирования которых необходимы водные объекты.
• 10. Особенности застройки и землепользования зон резервного фонда поселковых земель
• 1. Зоны резервного фонда поселковых земель предназначены для перспективного освоения в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.
• 2. В состав зон резервного фонда поселковых земель включаются:

территории, зарезервированные под перспективное развитие в соответствии с генеральным планом поселения, под уникальные объекты или объекты социально-гарантированного минимума;

территории, выявленные для дополнительного использования;

территории, используемые с нарушением установленного разрешенного использования, подлежащие изъятию.

Объемно-планировочные решения в условиях севера Следует подчеркнуть некоторые наиболее существенные специфические факторы, влияющие на выбор типов зданий для строительства на Севере. При формировании объемно-планировочной структуры зданий нужно учитывать человеческий фактор, необходимость создания наилучших условий труда для работающих в экстремальных условиях, эксплуатационные качества создаваемых зданий и сооружений, их прочность и надежность.

Огромная протяженность территории северной зоны обусловливает неоднородность климатических и геологических характеристик для различных ее районов. Таким образом, при определении типа здания приходится уточнять природные условия, характерные для каждого района.

Особенности районов предъявляют специфические требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям зданий и сооружений. Следовательно, необходимо иметь проектные решения не для Севера вообще, а набор таких решений, каждое из которых наиболее полно учитывало бы региональные особенности района строительства.

Определение специфических требований для каждого такого решения устанавливается на основе строительно-климатического районирования.

Вместе с тем существует круг требований, отвечающий условиям любого района Севера. Например, применение зданий простой конфигурации в плане и разрезе будет соответствовать общим для всех районов Севера геологическим и метеорологическим условиям.

Известно, что объемно-планировочное решение, например, промышленного здания определяется проходящими в нем технологическими процессами и санитарно-техническими условиями. Однако тип здания — не только производная от технологии, тем более что технологическая схема не есть нечто однозначное, не терпящее вариаций. За редким исключением технологический процесс может вписываться в здания с различными объемно-планировочными решениями. Больше того, можно привести множество примеров, когда оптимальное по архитектурно-строительным признакам объемно-планировочное решение здания дает возможность лучше организовать в нем технологический процесс и отвечает его перспективному развитию. И, наоборот, нерациональная объемно-планировочная структура здания сковывает модернизацию технологии, удорожает строительство и эксплуатацию зданий и не обеспечивает надлежащий уровень условий труда.

Как показал опыт эксплуатации промышленных зданий, наилучшей гибкостью использования отличаются здания с крупной сеткой колонн. На основе проведенных исследований можно назвать следующие меры оптимизации объемно-планировочных решений таких зданий для условий Севера: упрощение конфигурации в плане и разрезе; сокращение до минимума поверхности наружных ограждений, приходящихся на единицу площади (объема) здания; членение внутреннего пространства зданий на крупные помещения цехов с однородными микроклиматическими условиями.

Рассмотрим эти условия подробнее.

Особенности климата арктических районов Севера — сильные ветры, сочетающиеся с низкими температурами наружного воздуха, и большие объемы снегопереноса. Сформулированные в различных нормативных документах требования по учету этих факторов климата при разработке генеральных планов промышленных предприятий и населенных мест в целом правильно ориентируют проектировщиков, но не учитывают необходимости количественной оценки проектов. Не имея таковых, проектировщик может лишь интуитивно отыскивать правильные решения и потому не гарантирован от ошибок.

Сложность достаточно полного учета требований ветрои снегозащиты застраиваемых территорий и необходимость количественной оценки проектов с этих позиций в значительной мере определяются тем, что указанные требования в принципе противоречивы. Действительно, чем больше падает скорость ветра на каком-либо участке территории, тем больше снега выпадает из снего-ветрового потока и тем больше, следовательно, этот участок подвержен снегозаносам.

Методические основы оценки ветрового режима и снегозаносимости территорий при проектировании разработаны в Красноярском Промстрой-НИИпроекте еще в 1966 г. Уже тогда была предложена методика соответствующего анализа данных метеонаблюдений, определены такие понятия, как «коэффициенты ветрозащищенности» и «снегозащищенности территорий», методики их подсчета и т. д.

Результаты исследований были использованы в некоторых работах (рис. 219). В одном из производственных зданий соотношение сторон в плане, выраженное как 6:1 (264X42 м), удалось изменить на соотношение, близкое к 3:2 (108X66 м); при сохранении площади здания длина его наружных стен по периметру сократилась с 412 до 348 м, а вместе с этим площадь наружных стеновых ограждений уменьшилась почти на 16%.

Рис. 219. Пример сокращения в северных условиях наружных ограждений путем совершенствования объемно-планировочных решений: а — проект-аналог; б — экспериментальный проект: 1 — трансформаторная эстакада; 2- конвертерное производство. В экспериментальном проекте периметр наружных стен уменьшен на 42°

Радикальные технико-экономические результаты заключаются в рациональном блокировании производственных зданий. Примером тому служит схема блокирования склада дробленой руды с корпусом обогащения, в результате чего уменьшается стоимость строительной части почти в два раза, сокращается территория и длина коммуникаций в 1,5—2 раза (рис. 220).

Достигается такими путями не только экономия первоначальных капитальных затрат, уменьшение материалоемкости, но и экономия на эксплуатации. Из этих примеров видно, насколько важна проблема оптимизации объемно-планировочных параметров зданий в северных районах.

Суровые условия Севера предъявляют особые требования и к архитектурно-художественной стороне проекта. Полярная ночь, суровая зима, зачастую бедная растительностью природа обязывают все вопросы конструктивного, технического и производственного порядка решать в тесной связи с архитектурно-художественными задачами, создавая полноценную в эстетическом отношении производственную среду, учитывающую указанные северные условия.