Сценарий процесса сдачи в аренду недвижимого имущества ЗАО «Тандер»

Объектом исследования в моей работе является отдел управления имуществом, прямой обязанностью которого является своевременный учет и документирование всех моментов, связанных с учетом имущества компании.

Предметом исследования в моей работе являются процессы начисления платы и пени по договорам аренды, выполняемые сотрудниками отдела.

Задачей исследования в моей работе является поиск узких мест в процессах начисления платы и пени по договорам аренды и их устранение.

Определение договора аренды содержится в Гражданском кодексе РФ. Под ним понимается гражданско-правовой договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ). [1].

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю — оно может быть как денежным, так и в иной натуральной форме. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• 3) предоставления арендатором определенных услуг;
• 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. [1]

Указанными формами не исчерпываются возможные варианты расчета арендатора с арендодателем.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК) [1].

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614.

В собственности предприятия имеется несколько торговых помещений, разбитых на площади для сдачи в аренду (далее «арендоместа»). Для каждого из арендомест существует собственный паспорт, в котором указана площадь в кв.м., цена за 1 кв.м., «брокер», то есть ответственное за сделки по данному объекту лицо, закрепленный за этой площадью. Арендаторы могут осуществлять несколько видов деятельности на вышеописанных площадях. При заключении договора с арендатором в договоре фиксируются следующие условия:

• · срок договора;
• · паспортные данные арендоместа;
• · информация об арендаторе;
• · процент пени в день (в случае просрочки арендной платы);
• · страховой платеж;
• · возможность досрочного погашения;
• · краткая характеристика деятельности арендатора;
• · число месяца, до которого должен быть осуществлен платеж.

Схема бизнес-процесса, соответствующего факту заключения договора аренды, представлена на рисунке 1.2.

Рисунок 1.2 — Схема бизнес-процесса заключения договора аренды.

ЗАО «Тандер» ежемесячно начисляет арендную плату в соответствии с условиями каждого договора аренды. Сумма арендной платы определяется пропорционально количеству дней в месяце, попадающих под действие договора аренды. Эта сумма должна быть внесена арендатором не позднее определенного в договоре дня месяца. ЗАО «Тандер» использует предоплату услуг по аренде.

В случае, когда арендатор несвоевременно осуществляет оплату аренды, ЗАО «Тандер» начисляет пени. Сумма пени рассчитывается по следующей формуле:

Сумма пени = Сумма долга Ч Количество дней просрочки Ч Процент пени где: Сумма долга — задолженность арендатора по оплате аренды;

• ? Количество дней просрочки — количество дней, на которое была просрочена оплата аренды;
• ? Процент пени — процент от суммы арендной платы, указанный в договоре аренды.

После определения сумм арендной платы (пени в случае несвоевременной оплаты) ЗАО «Тандер» необходимо сформировать счет на оплату арендатору и начислить арендную плату (пени). Схема бизнес-процесса, отражающего начисление арендных платежей (пени) по договорам аренды, представлена на рисунке 1.3.

Рисунок 1.3 — Схема бизнес-процесса начисления арендных платежей (пени).