Глава общая характеристика рынка «строительства»

Понятие строительства

Процедура постройки включает в себя все без исключения организационные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, сопряженные с созданием, изменением или сносом объекта, а кроме того связь с компетентными органами по поводу производства подобных работ.

Итогом постройки является возведённое сооружение (здание) с внутренней отделкой, действующими инженерно-научно-техническими концепциями и полным комплектом документации, предустановленным законодательством.

Строительство включает деятельность следующих субъектов:

• — инвестор — лицо, вкладывающее собственные, привлеченные или заёмные средства в создание и воспроизводство основных фондов. Лица, специализирующиеся на капитальных вложениях в строительство с целью последующего извлечения прибыли, называются девелоперами.
• — застройщик — лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке;
• — заказчики — уполномоченные инвесторами лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть сами инвесторы. По российским законам заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или);
• — подрядчики — лица, которые выполняют работы по договору подряда (непосредственные исполнители), либо посредники. Генподрядные общестроительные организации отвечает за выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ по объекту, субподрядные организации выполняют один или несколько однотипных видов работ. Генподрядчик привлекает на договорной основе к выполнению работ необходимое количество субподрядных организаций и координирует их деятельность;
• — саморегулируемые организации (СРО) изыскателей, проектировщиков и строителей;
• — профессиональные научные и творческие организации (например, Союз архитекторов России), международные организации (ФИДИК).
• — государство в лице органов государственной власти и местного самоуправления является специфическим субъектом строительной деятельности. Оно определяет градостроительную и жилищную политику, осуществляет правовое (в том числе техническое) регулирование, а также государственный строительный надзор [2].

В простых случаях (например, индивидуальное жилищное строительство) инвестор, застройщик, заказчик и подрядчик могут совпадать в одном лице, а СРО и иные некоммерческие организации — не участвовать в таких отношениях.

В современных условиях строительные организации на рынке реализации своей продукции (работ, услуг) могут вступать в два типа отношений:

• — продавец — покупатель — при сооружении квартир, офисов и других объектов для свободной реализации (на продажу);
• — подрядчик — заказчик — при строительстве объектов по заказу на основе договора (одна из организационно-экономических особенностей отрасли).

Большая часть строительных учреждений чаще всего входят на подрядном рынке во второй вид отношений, когда строй компании выступают участниками инвестиционной деятельности, то есть они осуществят прямые капиталовложения — в строительство новейших объектов, реконструкцию, развитие или модернизацию действующих. Их отношения с другими участниками инвестиционной деятельности регулируются особым законодательством — законом «Об инвестиционной деятельности» и федеральным законом «О зарубежных вложениях в России».

Поскольку инвестиции представляют собой значительные долгосрочные вложения капитала, они осуществляются по специально разрабатываемым программам — инвестиционным проектам.

Инвестиционный проект любой направленности и масштаба в своем развитии проходит ряд этапов, составляющих жизненный цикл проекта (промежуток времени между появлением проекта (идеи) и его завершением). Согласно «Своду знаний по управлению проектами» американского Института управления проектами жизненный цикл любого инвестиционного проекта состоит из четырех этапов или фаз [1]:

• 1. Начальная фаза (концептуальная) — разработка концепции проекта (прединвестиционные исследования), её продолжительность около 3% жизненного цикла.
• 2. Разработка проекта (планирование проекта, его детальное технико-экономическое обоснование, разработка проектно-сметной документации, проведение торгов (тендер) и заключение контрактов) -разрабатываются основные компоненты проекта и идёт подготовка к его реализации (около 25% жизненного цикла);
• 1. Реализация проекта — строительство, то есть выполнение всех строительно-монтажных и пусконаладочных работ, необходимых для достижения поставленной цели. Длительность данной фазы — около 60% жизненного цикла;
• 2. Завершение проекта — достижение конечных целей, таких как эксплуатация проекта, выпуск продукции, получение намеченной прибыли и т. д., — около 12% жизненного цикла.

Таким образом, более половины жизненного цикла инвестиционного проекта и, следовательно, большая часть инвестиционного цикла представляет собой процесс строительства. То есть инвестиционная деятельность неразрывно связана со строительной деятельностью и регулируется подрядным строительным рынком.

Основные участники строительного рынка (рынка подрядных строительных работ) как части инвестиционной деятельности-заказчики строительной продукции и исполнители-подрядчики.

В роли заказчиков могут выступать:

• — юридические и физические лица, для которых строится, реконструируется, расширяется или переоборудуется объект. В данном случае они могут быть также инвесторами (собственниками средств) или пользователями;
• -юридические лица — специально созданные организации, которые от имени и по поручению инвестора выполняют все функции заказчика на основе договора за определенную плату;
• — государственные органы исполнительной власти (правительство России, отраслевые министерства, Госстрой России, департамент мэрии или комитет областной администрации) — по объектам, сооружаемым для государственных нужд.

Подрядчиками на подрядном строительном рынке являются строительно-монтажные организации (СМО), выполняющие комплексы или виды строительно-монтажных работ, и проектные организации, которые разрабатывают проектно-сметную документацию на строительство, реконструкцию или переоборудование объекта. В роли подрядчиков могут выступать любые строительные, монтажные, проектные организации.

Клиенты для проектирования или постройки объектов предпочитают для себя подрядчиков, проводя подрядные торги. Постоянное осуществление подрядных торгов и усиление договорной дисциплины содействуют увеличению производительности и конкурентоспособности подрядных организаций, становлению рынка подрядных работ и развитию конкурентоспособной среды в строй-комплексе [1].

Отношения соучастников строй рынка регулируются договорами строй подряда. Базой решения подобных соглашений считаются функционирующие законодательные и нормативные акты: — Гражданский кодекс РФ, Положение о подрядных торгах в Российской Федерации, рекомендации Госстроя Российской федерации и прочие документы.

Заключение

договора, подбор партнеров, установление обязанностей, различных иных условий хозяйственных отношений, никак не противоречащих законодательству, находятся в компетенции самих субъектов инвестиционно-строительной деятельности [2].