Разработка инвестиционного проекта «Строительство развлекательного комплекса города Тюмени»

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации ФГОУ ВПО «Тюменская государственная сельскохозяйственная академия»

Агротехнологический институт Кафедра земельного кадастра

ОТЧЕТ ПО ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ПРАКТИКЕ

Руководитель:

Подковырова М.А.

Выполнил:

Андреева Е.А.

Тюмень 2011

1. Общие сведения о практике

2. Ознакомительная часть практики

2.1 Организация, структура предприятия, подразделения

2.2 Виды работ, выполняемые предприятием

2.3 Должностные обязанности инженера

2.4 Содержание инструктажа по технике безопасности

3. Исполнительная часть

3.1 Виды и объемы выполненных (студентом) работ

3.2 Основания для выполнения данного вида работ

3.3 Краткая характеристика объекта работ

3.4 Стадии, содержание и технология работ

3.4.1 Первый этап

3.4.2 Второй этап Заключение

Среди важнейших условий, необходимых для существования человечества, особое место занимает земля. Она дает людям пищу, одежду, жилище и многое другое. Неиссякаемые производительные силы земли являются не только средством поддержания жизни, но и гарантией будущего человеческого общества. Поэтому на изучение земли и исследование ее производительных свойств направлены ведущие отрасли мировой науки.

Говоря о земле как об источнике жизни, мы подразумеваем не только поверхность суши, но и почвенный покров, леса, недра, водные и другие природные ресурсы. Все это представляет собой важнейшие комплексы производительной способности земли и является предметом изучения различных научных направлений и дисциплин: почвоведения, лесоводства, географии, геологии, экологии, гидрологии и многих других. Не вызывает сомнения, что каждое из научных направлений, имеющее целью изучение тех или иных свойств земли, играет важную роль.

В жизни человеческого общества производительные свойства земли и природные условия объединяются на основе общего понятия единства территории. Единство территории формирует благоприятные или неблагоприятные пространственные условия, дающие возможность комплексного и эффективного использования природных ресурсов. Следовательно, наряду с изучением отдельных производительных свойств земли и природных комплексов необходимо исследование общих закономерностей функционирования земли как средства производства, а также разработка научных методов организации территории.

Земля — основной объект приложения труда и разнообразных профессиональных знаний и навыков всех работников, связанных с производством различной сельскохозяйственной промышленности.

Земельный фонд страны является национальным богатством, рациональное использование которого невозможно без системы управления, особенно в периоды крупных земельных преобразований — перестройки земельных отношений, когда происходят массовое перераспределение и приватизация земель, реорганизация существующих объектов земельных отношений.

Основной целью любых преобразований является достижение уровня максимального удовлетворения потребностей людей, что возможно при высоком и постоянно растущем уровне экономического развития государства. Для достижения этого государство постоянно решает задачи, связанные с совершенствованием внутренней и внешней экономической политики, ростом производства продукции, ее качества и повышения объемов ее реализации внутри государства и за его пределами, развитием рыночных отношений, поиском новых ресурсов.

1. Общие сведения о практике

Практика была пройдена с 10 мая по 22 июля 2011 г. в обществе с ограниченной ответственностью «РИЭЛТехноГрупп», которое находится по адресу: город Тюмень, улица Геологоразведчиков 6 В, офис 510.

Прежде чем приступить к работе, я ознакомилась с организацией деятельности предприятия, техникой безопасности, необходимыми нормативно-правовыми актами, которыми руководствуются руководители и сотрудники отдела. Занимаемая должность на предприятие: практикант-инженер. Занималась я на практике составлением инвестиционного проекта «Строительство развлекательного комплекса на пересечение улиц Газовиков-Урайская города Тюмени».

инженер обязанность инвестиционный проект недвижимость

2. Ознакомительная часть практики

2.1 Организация, структура предприятия, подразделения

Общество с ограниченной ответственностью «РиэлТехноГрупп» основано в ноябре 2010 г. Лавелиным А. С.

Таблица 2.1 — Карточка предприятия

Общество с ограниченной ответственностью «РиэлТехноГрупп» подразделяется на три департамента:

1. Департамент риэлтинга и девелопмент

2. Департамент строительства

3. Департамент правового сопровождения Практика была пройдена в департаменте риэлтинга и девелопмента, который в свою очередь подразделен на три отдела:

— отдел риэлтинга;

— отдел перспективного девелопмента;

— отдел купли-продаж.

2.2 Виды работ, выполняемые предприятием

Общество с ограниченной ответственностью «РиэлТехноГрупп» выполняет такие виды работ как: межевание, приватизация, составление инвестиционного проекта, юридические услуги, брокерская деятельность, риэлторские услуги, услуги девелопмента и другие виды услуг.

2.3 Должностные обязанности инженера

Общие положения должностной инструкции инженера:

— инженер относится к категории специалистов;

— инженер назначается на должность и освобождается от нее приказом Генерального директора общества;

— инженер подчиняется непосредственно Генеральному директору общества;

— на должность инженера назначается лицо, отвечающее следующим требованиям: высшее профессиональное образование по специальности «инженер» или высшее профессиональное образование и дополнительную подготовку по специальности, стаж работы в соответствующей области не менее года;

— на время отсутствия инженера его права и обязанности переходят к другому должностному лицу, о чем объявляется в приказе по организации;

— инженер должен знать: основы девелопмента, его принципы, задачи и методы исследований, основные технологические и конструктивные особенности, характеристики и потребительские свойства объектов недвижимости;

— инженер руководствуется в своей деятельности: законодательными актами РФ, уставом общества, правилами внутреннего трудового распорядка, другими нормативными актами общества, приказами и распоряжениями руководства, настоящей должностной инструкцией.

Инженер выполняет следующие должностные обязанности:

— выполняет работу по исследованию основных факторов, влияющих на динамику потребительского спроса на недвижимость, соотношение спроса и предложения;

— на основе результатов исследований разрабатывает общую стратегию девелопмента и риэлтинга компании;

— разрабатывает бюджет и распоряжается выделенными финансовыми средствами;

— проводит категоризацию и выявляет приоритетные группы потенциальных потребителей для разработки мероприятий, способствующих расширению рынка недвижимости;

— оценивает перспективы развития рынка, перспективы компании по освоению и завоеванию того или иного сегмента рынка; разрабатывает стратегию выхода на рынок;

— организует сбор информации от потребителей об удовлетворенности, претензиях и жалобах; определяет формы и способы устранения недостатков в поступающих от потребителей претензиях и жалобах;

— поддерживает связь с рынком с помощью рекламы, службы информации для информирования потребителей и продвижения недвижимости, организует разработку стратегии рекламных мероприятий.

Инженер имеет право:

— представлять интересы предприятия во взаимоотношениях с государственными органами, органами местного самоуправления, сторонними организациями по вопросам девелопмента и риэлтинга;

— запрашивать от структурных подразделений предприятия информацию и документы, необходимые для выполнения его должностных обязанностей;

— взаимодействовать с руководителями всех структурных подразделений по вопросам девелопмента и риэлтига;

— подписывать и визировать документы в пределах своей компетенции;

— вносить на рассмотрение руководства предложения по совершенствованию работы, связанной с предусмотренными настоящей инструкцией обязанностями;

— требовать от руководства обеспечения организационно-технических условий и оформления установленных документов, необходимых для исполнения должностных обязанностей.

Инженер несет ответственность:

— невыполнение и/или несвоевременное, халатное выполнение своих должностных обязанностей;

— несоблюдение действующих инструкций, приказов и распоряжений по сохранению коммерческой тайны и конфиденциальной информации;

— нарушение правил внутреннего трудового распорядка, трудовой дисциплины, правил техники безопасности и противопожарной безопасности;

— правонарушения, совершенные в процессе осуществления своей деятельности в пределах, определенных действующим административным, уголовным и гражданским законодательством Российской Федерации;

— причинение материального ущерба в пределах, определенных действующим трудовым и гражданским законодательством Российской Федерации.

2.4 Содержание инструктажа по технике безопасности

Техника безопасности общества с ограниченной ответственностью «РиэлТехноГрупп», обязана обеспечить:

— организацию ТБ сотрудников в соответствии с законодательством РФ, отраслевыми нормативными актами, настоящим положением и инструкциями по ТБ;

— применение средств индивидуальной и коллективной защиты работников;

— соответствующие требованиям ТБ условия труда на каждом рабочем месте;

— режим труда и отдыха сотрудников в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ;

— приобретение и выдачу за счет собственных средств специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты, смывающих и обезвреживающих средств в соответствии с установленными нормами сотрудникам, занятым на работах связанных с загрязнением;

— обучение безопасным методам и приемам выполнения работ первой помощи при несчастных случаях на производстве;

— недопущение к работе лиц, не прошедших в установленном порядке инструктаж по ТБ;

— организацию контроля за состоянием условий труда на рабочих местах;

— информирование сотрудников о существующем риске повреждения здоровья и прилегающих им компенсациях и средств индивидуальной защиты;

— принятие мер по предотвращению аварийных ситуаций, сохранению жизни и здоровья сотрудников, в том числе по оказанию пострадавшим первой помощи;

— санитарно-бытовое и лечебно-профилактическое обслуживание сотрудников в соответствии с требованиями ТБ;

— обязательное социальное страхование сотрудников на производстве и профессиональных заболеваний;

— ознакомление сотрудников с требованиями ТБ.

Общие требования безопасности:

— сотрудник извещает своего непосредственного руководителя или руководителя компании о любой ситуации, угрожающей жизни и здоровью человека, произошедшей во время работы, об ухудшении состояния своего здоровья, в том числе о проявлении признаков острого заболевания;

— работники обязаны соблюдать правила внутреннего распорядка, режим труда и отдыха, и строго соблюдать инструкцию по охране труда для оператора ПВЭМ;

— в случаях травмирования и неисправностей в оборудовании работник немедленно прекращает работу и сообщает своему непосредственному начальнику о случившемся, оказывает себе или другому работнику первую доврачебную помощь и организует, при необходимости, доставку в учреждение здравоохранения;

— работник обязан знать и соблюдать правила личной гигиены: приходить на работу в чистой одежде и обуви, постоянно следить за чистотой тела, рук, волос, мыть руки с мылом после посещения туалета, соприкосновения с загрязненными предметами, по окончании работы;

— запрещается хранить на своем рабочем месте пожарои взрывоопасные вещества;

— учитывая разъездной характер работы, сотрудники должны приходить на работу в удобной одежде и обуви, соответствующей сезону;

— за нарушение (невыполнение) требований нормативных актов об охране труда работник привлекается к дисциплинарной, а в соответствующих случаях — материальной и уголовной ответственности в порядке, установленном законодательством РФ;

— на рабочем месте работник получает первичный инструктаж по безопасности труда и проходит: стажировку, обучение устройству и правилам эксплуатации используемого оборудования, проверку знаний по электробезопасности (при использовании оборудования, работающего от электрической сети), теоретических знаний и приобретенных навыков безопасных способов работы;

 — во время работы работник проходит: повторный инструктаж по безопасности труда на рабочем месте работник должен проходить один раз в полгода;

— в компанию на офисные должности принимаются мужчины и женщины, достигшие 18 лет.

3. Исполнительная часть

3.1 Виды и объем выполненных работ

Проходя практику в обществе с ограниченной ответственностью «РиэлТехноГрупп» в отделе риэлтинга и девелопмента, я занималась составлением инвестиционного проекта «Строительство развлекательного центра комплекса на пересечении улиц Газовиков — Урайская города Тюмени».

3.2 Основания для выполнения данного вида работ

Перед тем как составлять инвестиционный проект, я изучала состояние рынка недвижимости города Тюмени, а так же актуальность и эффективность будущего развлекательного комплекса.

3.3 Краткая характеристика объекта работ

Развлекательный комплекс расположен на земельном участке в черте города Тюмень на перекрестке улиц Газовиков и Урайская в изгибе улицы Газовиков. Площадь земельного участка 20 000 м², категория земель — земли населенных пунктов, конфигурация — прямоугольная. Участок выделяется под коммерческую недвижимость, присутствует канализация, тип подъезда — асфальт. Документ на данную землю — договор купли продажи.

Общая характеристика развлекательного центра:

— общий строительный объем — 22 315 м², 3 этажа;

— площадь общая — 4 330 м²;

— зрительный зал на 492 места;

— площадь банкетного зала — 34,0 м²;

— площадь застройки — 3 010 м².

Заключение

Главгосэкспертизы России: стадия — рабочий проект, кровля — плоская системы «Фаерстоун», отделка фасада — «ЛАЭС», керамическая плитка. Танцпол с барной стойкой, зал хореографии и гимнастики, бильярдный зал, кафетерий с кухней-доготовочной, во внутреннем дворике — столики и скамьи. Предусмотрена возможность перекрытия.

3.4 Стадии, содержание и технология работ

3.4.1 Первый этап

На первом этапе я изучала рынок недвижимости города Тюмени. Изучая состояния рынка недвижимости, я провела анализы: анализ социально-экономического положения города Тюмени в 2011 году, анализ коммерческой недвижимости в городе Тюмени и анализ рынка земли в городе Тюмени и особенности его правового регулирования. В результате данных анализов я рассмотрела демографическую ситуацию, промышленность, индекс промышленного производства по видам экономической деятельности, а так же развитие малого и среднего бизнеса. Анализируя коммерческую недвижимость, оказалось, что дороже всего арендовать торговые помещения (860 руб. за кв.м.). Дешевле всего оказались производственные (240 руб. за кв.м.) и складские (256 руб. за кв.м.) помещения (в соответствие с рисунком 3.1).

Рисунок 3.1 — Диаграмма аренды коммерческой недвижимости

Из всех предложений аренды коммерческой недвижимости, больше всего сдается в аренду офисных помещений (56%), значительно меньше предлагается торговых (31%) и складских (8%) помещений. И только 5% предложений являются предложениями аренду производственных помещений (в соответствии с рисунком 3.2).

Рисунок 3.2 — Предложение аренды коммерческой недвижимости в Тюмени дороже всего стоят офисные помещения (62 505 руб. за кв.м.). Ниже цена на торговые помещения (59 310 руб. за кв.м.). Примерно по одной цене можно приобрести производственные (39 955 руб. за кв.м.) и складские (37 309 руб. за кв.м.) помещения (в соответствие с рисунком 3.3).

Рисунок 3.3 — Продажа коммерческой недвижимости На сегодняшний день рынок земельный участков города Тюмени развит достаточно слабо. Сделки купли-продажи земельных участков немногочисленны, предложения о продаже касаются главным образом земельных участков под жилую застройку, в основном, для индивидуального жилья, в окраинных и пригородных районах. Что касается свободных земельных участков под коммерческое строительство, информация о сделках ограниченна и зачастую противоречива в основном, что касается прав на земельные участки, разрешенное использование, ценовые и качественные характеристики.

Также необходимо отметить, что любой участок земли, находящийся в собственности Тюменской области теперь можно купить только через публичный аукцион.

Ввиду специфики отдельно земельные участки под торговые объекты выделяются достаточной редко. В основном магазины разных групп товаров располагаются на первых этажах жилых домов. Темпы строительства торговых площадей достаточно высоки. Появились торговые объекты с большой торговой площадью, имеющие собственную парковку, камеры хранения, гардеробы, например: торговый центр «Пассаж», «Колумб», «Фаворит», «Лента», «МЕТРО», ТРЦ «Премьер», «Гудвин», «Панама».

Следует отметить, что земельные участки под размещение производственных предприятий в центральной части города не предполагаются на рынке недвижимости. Район типичного расположения участков подобного назначения — промышленная зона города, либо периферия городской застройки, например: район Лесобазы, ул. Щербакова-Ветеранов труда, район завода «Электрон», городская Объездная дорога и проч.

Стоимость земельных участков под нежилое строительство находится в диапазоне от 300 до 25 000 руб./кв.м. Основным источником земель под дальнейшее коммерческое использование или индивидуальное строительство, являлось рыночное предложение сельскохозяйственных земель и земель поселений, находящихся в частной собственности, а так же предложение продажи муниципальных земель указанных категорий на аукционах.

Наиболее широко на рынке представлены земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и коттеджную застройку. Это как традиционно «дачные» места, так и места организованных поселков и хаотичной коттеджной застройки.

В настоящий момент на рынке представлен достаточно широкий спектр участков, покупателю предлагаются участки, как минимальной площади (от 5 соток), так и весьма значительные земельные наделы (40 — 95 гектар). Численное преимущество все же за участками небольшой площади — до 5 Га. Размер земельного участка зачастую определяется целевым назначением, так для земель под административно-коммерческое и промышленно-производственное использование обычным является размер в 3 — 10 Га, в то время как участки под ИЖС не отличаются большими размерами — в среднем 0,2 Га.

3.4.2 Второй этап

Проведя анализ рынка недвижимости, я выбрала более удобный и перспективный участок для развлекательного центра — пересечение улиц Газовиков и Урайская (в соответствие с рисунком 3.4).

Рисунок 3.4 — Расположение выбранного участка Выбрав земельный участок, нужна выбрать самый рациональный и эффективный объект, который будет находиться на этом участке. В нашем случае это развлекательный центр. Описав его основные характеристики и обдумав его дизайн, я перешла к финансовому и экономическому обоснованию проекта. Распланировав общепроизводственные и общехозяйственные расходы, я рассчитала, что ежемесячная величина общепроизводственных расходов на уровне 3% от прямых затрат и составляет около 18.4 тыс. руб. в год (или около 1.53 тыс. руб. в месяц), а ежемесячная величина общехозяйственных расходов принята равной 1000 руб. в месяц (или 1.2 тыс. руб. в год). Общая ежемесячная величина общепроизводственных и общехозяйственных расходов, составляет около 2.53 тыс. руб. что в годовом исчислении составляет около 19.6 тыс. руб. Затем я производила оценку инвестиционных издержек (таблица 3.1).

Таблица 3.1 — Оценка инвестиционных издержек

Затем я рассчитала объемы реализации по каждому виду услуг (таблица 3.2)

Таблица 3.2 — Объемы реализации услуг нового досугового центра

Рассчитав текущие производственные затраты, инвестиционные затраты, я произвела прогноз изменения стоимости объекта и его развития. В результате: Простой срок окупаемости полных инвестиционных затрат без учета времени строительства составляет 2.2 года.

Дисконтированный срок окупаемости с учетом реальной ставки сравнения 14% годовых составляет около 4 лет от начала реализации проста.

В качестве ставки сравнения принята существующая на момент проведения оценки ставка рефинансирования НБУ. очищенная от инфляционной составляющей (поскольку оценка проекта производится в постоянных ценах, т. е. без учета влияния фактора инфляции на результаты проекта).

Годовой объем чистой прибыли проекта оценивается на уровне 2−2.3 млн руб.

Чистая текущая стоимость проекта (NPV) при ставке сравнения 14 % годовых и интервале планирования 10 лет составляет около 20 млн руб. (или 3.96 млн долл. США при курсе 5.05 руб. /$ US). Положительная величина NPV подтверждает целесообразность вложения средств в рассматриваемый проект.

При заложенном в расчетах уровне доходов, текущих и инвестиционных затрат, а также объеме привлекаемого кредита в размере 0.20 млн долл. США проект необходимо признать как финансово состоятельный.

Финансовую состоятельность проекта подтверждает положительный остаток свободных денежных средств на протяжении всего горизонта планирования. Минимальный остаток свободных денежных средств наблюдается в 1 год реализации проекта.

Таким образом, приведенные результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта свидетельствуют о высокой степени его привлекательности с точки зрения потенциальных инвесторов и целесообразности дальнейшей реализации ЧП Лидер.

Заключение

Пройдя практику в обществе с ограниченной ответственностью «РиэлТехноГрупп», я научилась составлять инвестиционные проекты, а так же рационально и эффективно использовать земельные участки.

Научилась анализировать различные ситуации на рынке недвижимости, рассчитывать затраты и срок окупаемости объектов недвижимости.