Сравнительный анализ стоимости приобретения готового жилья и стоимости ипотечного кредитования

Объектом ипотечного кредитования является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проезд Прямой, 6, кв. 64.

Общая площадь квартиры составляет 62 кв.м. Квартира расположена на 7 этаже десятиэтажного дома. Год постройки дома — 2014 год. Панельный дом состоит из двух блок-секций переменной этажности (девять и десять этажей).На каждом этаже по четыре квартиры (две однокомнатные и две двухкомнатные).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — 2 480 082,46 рублей.

Рыночная стоимость объекта ипотечного кредитования составляет 2 700 000 рублей.

Первоначальный взнос при ипотечном кредитовании — 33% от стоимости объекта.

Срок кредитования составляет 15 лет (180 месяцев).

Проанализируем процентные ставки при ипотечном кредитовании сроком 15 лет с первоначальным взносом 33%.

Таблица 8.

Анализ ипотечных программ на приобретение готового жилья

Данные программы подходят для ипотечного кредитования выбранного объекта недвижимости Они подходят для приобретения готового жилья. Наименьшая процентная ставка среди выбранных программ отмечена при приобретения социальной военной ипотеки в ВТБ-24 и Сбербанке. Процентная ставка составляет 12,5%.

Рассмотрим аннуитетный способ погашения кредита. Аннуитетными, т. е. равновеликими платежами, называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока кредита равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения.

Структура аннуитетного платежа также состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.

Поскольку при аннуитетных платежах в начале сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. В первые периоды кредитования основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту. Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме [1].

Величина аннуитетного платежа определяется по формуле:

(1).

где, А — аннуитетный платеж, руб.;

S — сумма кредита;

p — 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях;

m — срок кредита, в месяцах.

Сумма ипотечного кредита зависит от:

• · размера дохода;
• · срока кредитования;
• · стоимости приобретаемой недвижимости;
• · первоначального взноса.

Расчет размера кредита производится на основании стоимости недвижимости и процента первоначального взноса.

Вычисляется размер первоначального взноса по формуле:

(2),.

где ПВ — первоначальный взнос, руб.;

Р — первоначальный взнос, %;

С — стоимость объекта недвижимости, руб.

Далее определяется сумма кредита. как разница между стоимостью недвижимости и размером первоначального взноса:

(3),.

где СК — сумма кредита, руб.;

С — стоимость недвижимости, руб.;

ПВ — первоначальный взнос, руб.

Расчет десятичной ежемесячной процентной ставки производится исходя из заданной годовой процентной ставки.

Необходимо преобразовать её от процентной до десятичной ставки и от годового представления до ежемесячного:

(4),.

где p — месячная процентная ставка;

ПСг — годовая процентная ставка.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли доходов, как правило, это 40−50% (соотношение платеж/доход). При этом из доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.).

Общая сумма платежей по ипотечному кредиту рассчитывается как:

(5),.

где АП — аннуитетный платеж, руб.;

КП — количество период, срок в месяцах.

Сумма переплаты рассчитывается как разница между общей суммой платежей и суммой кредита [30].

Для примера произведём расчёт по ипотечной программе «Приобретение готового жилья» от Сбербанка.

Первоначальный взнос по ипотечному кредиту рассчитывается по формуле 2:

рублей Далее определяется размер кредита по формуле 3:

2 700 000,00 руб. — 900 000,00 руб. = 1 800 000 руб.

По формуле 4 рассчитывается ежемесячная процентная ставка по кредиту:

• 15%/100 = 0,15 (Величина годовой ставки)
• 0,15/12 = 0,0125 (Величина ежемесячной ставки)

Срок кредитования, указанный в годах, преобразуется в срок кредитования в месяцах:

Сумма ежемесячного аннуитетного платежа рассчитывается по формуле 1:

Общая сумма платежей определяется по формуле 5:

25 192 180 = 4 534 662 руб.

Сумма переплаты составляет:

4 534 662 — 1 800 000 = 2 734 662 руб.

Итоги расчётов по ипотечной программе «Приобретение готового жилья» от Сбербанка приведены в таблице 9.

Таблица 9.

Платежи по ипотечной программе «Приобретение готового жилья» от Сбербанка

Аналогично производятся расчёты по остальным выбранным ипотечным программам банков г. Барнаула. Результаты отображены в таблицах 10−15.

Таблица 10.

" Военная ипотека" Сбербанка

Таблица 11.

" Акция для молодой семьи" Сбербанка

Таблица 12.

" Покупка готового жилья" ВТБ-24

Таблица 13.

Ипотечное жилищное кредитование" Россельхозбанка

Таблица 14.

" Мегаполис" Ак Барс Банк

Таблица 15.

" Покупка квартиры на вторичном рынке" Альфа Банк

Сравним выплаты по ипотечным кредитам, выберем наиболее выгодные ипотечные программы.

Общая сумма платежей и процент переплаты по выбранным ипотечным программам приведены в таблице 16.

Таблица 16.

Платежи по основным ипотечным программам

Таким образом, был произведён анализ ипотечного кредитования по выбранным банкам города Барнаула. Наиболее выгодной программой при погашении ипотеки является военная ипотека от Сбербанка и ВТБ-24. Переплата составляет 121,85%.

Наиболее выгодной базовой коммерческой ипотечной программой под покупку готового жилья является программа «Мегаполис» от Ак Барс банка. Переплата составляет 150,69%.