Определение рыночной стоимости помещения, принадлежащего ФГУП «Сибирский Водоканалпроект»

Содержание Введение

1. Теоретические аспекты оценки производственного помещения

1.1 Принципы оценки стоимости предприятия

1.2 Подходы к оценке недвижимости

1.3 Классы и виды производственной недвижимости

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ФГУП «Сибирский водоканалпроект»

2.1 Характеристика деятельности ФГУП «Сибирский Водоканалпроект»

2.2 Анализ хозяйственной деятельности ФГУП «Сибирский Водоканалпроект»

2.3 Анализ финансового состояния ФГУП «Сибирский Водоканалпроект»

3. Оценка производственного помещения ФГУП «Сибирский водоканалпроект»

3.1 Определение рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП «Сибирский Водоканалпроект»

3.2 Согласование результатов Заключение Список литературы Приложения

Введение

Оценочная деятельность является крайне важным элементом в сфере имущественных отношений рыночной экономики. Рыночная оценка необходима для принятия практически любых хозяйственных управленческих решений и способствует равенству прав граждан. Оценочная деятельность играет огромную роль практически во всех сферах современной экономики.

В сфере оценочной деятельности очень важно иметь доступ к свежей информации в различных секторах экономики и следить за тенденциями на локальном и глобальном рынках. В данной работе, например, использовалась информация с таких сайтов, как: broker.ru, variant и другие.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Поэтому нужно:

— Исследовать рынок недвижимости

— Выявить пагубные условия рынка

— Наметить пути решения проблем на конкретном примере.

Цель дипломной работы — определение рыночной стоимости помещения принадлежащего ФГУП «Сибирский Водоканалпроект» .

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

— изучить теоретические основы производственно-промышленных помещений;

— дать общую характеристику предприятию;

— провести анализ финансово — хозяйственной деятельности;

— определить рыночную стоимость объекта ФГУП «Сибирский Водоканалпроект» .

Объектом для изучения и написания дипломной работы являются теоретические основы оценки производственно — промышленной недвижимости.

Предметом исследования является ремонтная база, принадлежащая ФГУП «Сибирский Водоканалпроект» .

1. Теоретические аспекты оценки производственного помещения

1.1 Принципы оценки стоимости предприятия Будущие доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости.

В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.

Первая группа — принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе:

— принцип полезности;

— принцип замещения;

— принцип ожидания;

Вторая группа — принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

— принцип вклада

— принцип остаточной продуктивности земельного участка

— принцип равновесия

— принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности) Третья группа — принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

— принцип спроса и предложения;

— принцип соответствия;

— принцип конкуренции;

— принцип изменения;

— принцип взаимозависимости [7, с. 34].

1.2 Подходы к оценке недвижимости В данной дипломной работе к оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости применяются следующие подходы:

— затратный;

— доходный;

— сравнительный Окончательная оценка стоимости проводится посредством согласования полученных результатов.

Затратный подход.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту оцениваемый объект.

За базу расчетов полной восстановительной стоимости принимаются укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен.

Стоимость воспроизводства объектов, аналогичных объектам оценки, определяем согласно методике пользования Сборником УПВС, приведенной в технической части Сборника УПВС для 2-го территориального пояса 1-го климатического района.

Для оценки стоимости строительства используется базисно-индексный метод.

Метод основывается на использовании системы текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.

В работе использованы индексы цен в строительстве, составленные Региональным центром по ценообразованию в строительстве по Кемеровской области, индексы цен в строительстве КО-Инвест, показатели восстановительной стоимости КО-Инвест и прочие нормативные документы, в том числе справочники оценщика.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки рассчитывается по следующей формуле :

ПВС = V * С_ед * К^{кл *} К^{1 *} К² * К^{3 *} К _НДС* К _пред * К _затрат (1)

где: V — строительный объем объекта недвижимости, м³;

С_ед — стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему сборнику УПВС (Утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г) с учетом предусмотренных корректирующих коэффициентов и поправок;

К^кл — поправочный коэффициент для 1-го климатического района, в котором расположена Кемеровская область (Справочник оценщика «Промышленные здания» Т.2. М.: КО-Инвест, 1997);

К¹ — коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983г);

К² — коэффициент перехода от сметных цен 1984 г. к сметным ценам 1991 г. (Письмо Госстроя СССР № 14А от 06.09.1990г);

К³ — коэффициент перехода от сметных цен 1991 г. к сметным ценам 16.07.2012 г.

К _ндс — коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К _пред — коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объктам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% от затрат на строительство[21,с.45].

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = полная стоимость строительства.

Прибыль предпринимателя может варьироваться в значительных пределах. Как правило, она имеет два компонента: доход и мотивационное вознаграждение. Смысл поощрительного вознаграждения состоит в том, чтобы мотивировать девелопера принять на себя риски и выполнить огромную работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за усилия девелопера по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих создание объекта недвижимости.

В расчетах использовалась норма прибыли в 30% как наиболее типичная в настоящих условиях (К пред — коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя).

К _затрат — коэффициент, учитывающий косвенные затраты. К полученной стоимости добавляются дополнительные косвенные издержки, которые состоят из затрат на страховку, рекламу, оформление разрешающих документов, подключение к внешним сетям, регистрация прав, изготовление технического паспорта. По данным сайта http://www.appraiser.ru/ данные издержки составляют 5−20%. (К затрат — коэффициент, учитывающий косвенные издержки равен 20%).

Доходный подход. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

— прямой капитализации доходов;

— дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации Чистый операционный доход (ЧОД) — это действительный валовой доход за минусом операционный расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД — Операционные расходы (2)

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

К ним относят:

— постоянные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее, страховые взносы, амортизационные отчисления и т. д.):

— переменные расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта (налог на добавленную стоимость, сбор на уборку территории, расходы на управление и т. д.)

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы (3)

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и составляют от 5 до 10%.

Потенциальный валовой доход — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

ПВД = S * Са, (4)

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са — арендная ставка за 1 м².

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле:

С = ЧОД / Коэффициент капитализации, (5)

где С — стоимость объекта недвижимости, рублей;

ЧОД — чистый операционный доход, рублей;

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации[10,с.144].

Определение ставки капитализации может основываться на той информации, которая имеется относительно поведения инвесторов и финансовых институтов в определенных экономических и политических ситуациях.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения.

Метод дисконтированных денежных потоков Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

— Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;

— рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, то есть стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется;

— выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;

Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость потока дохода + Текущая стоимость реверсии.

Сравнительный подход. Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли — продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. В связи с этим, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Существует следующая классификация поправок:

— стоимостные (денежные), вводимые как к цене аналога в целом, так и к цене единицы сравнения аналога.

— процентные (коэффициентные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта — аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта — аналога и оцениваемого объекта.

Основу экспертного метода расчета и внесения поправок составляет субъективное мнение о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Метод сравнения продаж. Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Источниками для поиска аналогов являлись данные о ценах за аналогичные объекты недвижимости, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет — сайтах.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

— подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

— определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

— сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен или исключения из списка сравниваемых;

— приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Описание вносимых корректировок стоимости.

1) На имущественные права: оцениваемое здание и объекты-аналоги находятся в собственности владельцев и размещены на участках, используемых на основе права собственности. Стоимостной корректировки не требуется.

2) На условия финансирования: проверка информации по объектам аналогам показала, что условия финансирования по сделкам не имеют существенных отличий от рыночных, поэтому поправки не требуется.

3) На условия продаж: информация, полученная оценщиком, свидетельствует, что условия продажи объектов-аналогов и предполагаемые условия сделки по объекту оценки примерно идентичные: сделки осуществляются с 50% авансированием и окончательными расчетами в течение от одного до трех месяцев. Стоимостной корректировки не требуется.

4) На дату продаж: анализ приводимых в отчете данных, а также другой доступной информации о ценах на подобные объекты недвижимости в г. Новокузнецке и в других городах Кемеровской области, выявили рост цен на рынке за последние два года. Поэтому в данном случае целесообразно принять размер корректировок на дату продажи в соответствии с индексом удорожания стоимости строительно — монтажных работ (СМР).

5) На местоположение: корректировки оценены исходя из экономической теории, учитывающей уровни инженерного обеспечения и благоустройства, транспортной доступности, эстетической, исторической, ландшафтной, и рекреационной ценности территории, состояния окружающей среды, санитарных, микроклиматических и инженерно — геологических условий, а также учитываются различные стоимости одного квадратного метра общей площади производственных зданий в центре деловой активности и на окраине г. Новокузнецка.

1.3 Классы и виды производственной недвижимости Коммерческая недвижимость. Нежилая недвижимость, чье главное назначение — приносить доход от сдачи в аренду, делится на четыре большие группы: офисная, торговая, складская и гостиничная.

Офисная, торговая и складская недвижимость бывают трех классов качества. Коммерческая недвижимость высшего качества относится к классу «А», она соответствует лучшим мировым стандартам и расположена в коммерчески выгодных местах. Коммерческая недвижимость класса «В» по своим свойствам близка к классу «А» в отношении инфраструктуры, но имеет расхождения по одному или нескольким обязательным требованиям. Самая дешевая коммерческая недвижимость относится к классу «С». Это морально устаревшие постройки советского периода.

Производственная недвижимость. Объекты недвижимости, предназначенные для промышленного производства, на продажу выставляются не слишком часто, поскольку любое производство обладает специфическими требованиями. Обычно предприятие заказывает строительство объекта, отвечающего его конкретным нуждам.

Оставшиеся до сих пор невостребованными заброшенные советские предприятия настолько морально устарели и обветшали, что их реконструкция обходится дороже, чем постройка нового здания, и потому не пользуются особым спросом. И все же в определенных случаях покупка или аренда уже имеющегося производственного помещения может оказаться для вас более выгодной, чем его строительство.

Довольно распространена аренда пустующих производственных помещений на территории либо закрытых, либо сильно сокративших объемы производства фабрик и заводов. Чаще всего такие производственные площади организуют в технопарки или бизнес-инкубаторы, которые предоставляют в аренду небольшие или среднего размера площади. Они могут быть оборудованы под какое-либо производство, но как правило, это голые стены.

Индустриальные площади большого масштаба арендовать не принято, так как велик риск серьезных убытков в случае необходимости перебазировать крупное производство в короткие сроки, если вдруг возникнет конфликт с собственником площадей. Однако под малое и среднее производство вы найдете на рынке немало подходящих объектов производственной недвижимости.

Вид стоимости.

Настоящие Стандарты устанавливают соответствующий вид или виды стоимости для многих наиболее распространенных целей оценки. Вид стоимости формирует основные принципы измерения стоимости при проведении оценки. Вид стоимости не является утверждением используемой методики или состояния актива, участвующего в предполагаемой сделке.

Почти всегда необходимо сочетать вид стоимости с соответствующими допущениями или специальными допущениями, в которых описаны статус или состояние актива на дату оценки. Типичное допущение может касаться прав пользования данным активом, как в случае «рыночной стоимости аренды». Типичное специальное допущение может быть связано с тем, что имущество претерпело определенные изменения, как в случае «рыночной стоимости при специальном допущении о завершении работ» .

В большинстве случаев при проведении оценки определяется вид стоимости, признанный Международными стандартами оценки, с учетом допущений и специальных допущений. Не поощряется использование видов стоимости, не признанных международными стандартами, если для конкретного задания на оценку ни один из указанных в Международных стандартах оценки видов стоимости не подходит, должно быть дано четкое определение используемого вида стоимости и указано в отчете, почему ни один из признанных международными стандартами видов стоимости не применим.

В настоящих Стандартах признаются следующие виды стоимости:

— рыночная стоимость

— рыночная арендная ставка

— ценность (инвестиционная стоимость)

— справедливая стоимость Наиболее часто определяемым видом стоимости является рыночная стоимость, которая отражает стоимость в сделке между независимыми сторонами, действующими без принуждения, и не учитывает специальную стоимость или синергетическую стоимость. Данный вид стоимости представляет собой цену, которая с учетом различных обстоятельств, скорее всего, будет установлена для продажи имущества.

Рыночная арендная ставка использует аналогичные критерии для определения суммы периодического платежа, а не единовременной денежной суммы.

Рыночная стоимость. Определения, установленные Международным комитетом по стандартам оценки.

Рыночная стоимость является признанным на международном уровне видом стоимости. Она представляет собой сумму, которая содержалась бы в гипотетическом договоре купли-продажи имущества на дату оценки.

При определении рыночной стоимости не учитываются обременения имущества залогом, долговыми обязательствами и прочие обременения. Концептуальная структура МСО, которая цитировалась выше, предполагает, что любой элемент специальной стоимости, которую на дату оценки уплачивает специальный покупатель, должен быть исключен при расчете рыночной стоимости. Специальная стоимость включает синергетическую стоимость (также известную как стоимость слияния).

Несмотря на то, что при расчете рыночной стоимости не должны учитываться элементы специальной стоимости, в тех случаях, когда цена, которую готов уплатить, потенциальный покупатель, обычный участник рынка, отражает дополнительную стоимость вследствие ожидаемых изменений характеристик имущества в будущем, эта дополнительная стоимость учитывается в рыночной стоимости. Примеры того, когда дополнительная стоимость, которую покупатели ожидают получить или создать в будущем, может оказать влияние на рыночную стоимость, включают:

— перспективу застройки в случае, когда разрешение на такую застройку отсутствует на момент оценки;

— перспективу возникновения синергетической стоимости за счет объединения с другим имуществом или объединением прав на то же имущество в будущем.

Если имущество включает землю, содержащую полезные ископаемые или подходящую для утилизации отходом, могут потребоваться допущения, которые отражали бы, либо потенциал такого использования, либо — если земля уже используется таким образом — любые подходящие альтернативные способы ее использования в будущем.

Рыночная арендная ставка. Определения, утвержденные Международным комитетом по стандартам оценки.

Рыночная арендная ставка — это расчетная денежная сумма, за которую имущество или часть площадей, являющихся его частью, может быть сдано в аренду на дату оценки в результате коммерческой сделки между заинтересованными и осведомленными арендодателем и арендатором, которые действуют разумно и без принуждения, после проведения надлежащего маркетинга и на приемлемых условиях. При определении рыночной арендной ставки следует также указать соответствующие ей условия аренды, которые данная арендная ставка отражает. Определение рыночной арендной ставки получено из определения рыночная стоимость путем замены выражений «заинтересованный покупатель» и «заинтересованный продавец» на «заинтересованный арендатор» и «заинтересованный арендодатель» с использованием дополнительного допущения о том, что аренда осуществляется на «типичных условиях». Данное определение используется аналогично определению рыночной стоимости, с учетом следующих комментариев:

" Заинтересованным арендодателем заинтересованному арендатору" Изменение в наименовании сторон отражает суть данной сделки. Заинтересованный арендодатель обладает теми же особенностями, что и заинтересованный продавец, а заинтересованный арендатор — теми же особенностями, что и заинтересованный покупатель; слово «цена» в комментарии к определению рыночной стоимости следует заменить словом «арендная ставка», слово «продавать» — выражением «сдавать в аренду». Величина рыночной арендной ставки зависит от условий предполагаемого договора аренды. Как правило, типичные условия аренды отражают практику, сложившуюся на рынке, к которому относится данное имущество, хотя для определенных целей может понадобиться введение особых условий. На величину рыночной арендной ставки влияют срок аренды, частота пересмотра арендной ставки, а также ответственность сторон за техническое обслуживание и постоянные расходы. Необходимо учитывать, что законы некоторых стран могут ограничивать или оказывать влияние на условия договора. Поэтому должны быть ясно раскрыть основные условия аренды, которые используются при определении рыночной арендной ставки. Если на рынке принято при вступлении сторонами в арендные отношения платить поощрительное вознаграждение или делать скидку и это влияет на уровень арендных ставок, то данный фактор необходимо учитывать при расчете. Должен быть указан характер предполагаемого вознаграждения и условия. Рыночная арендная ставка обычно используется для обозначения суммы, за которую может быть сдан в аренду свободный объект имущества или по которой уже арендованное имущество может быть сдано в аренду по истечении срока текущей аренды. Рыночную арендную ставку не рекомендуется использовать как базу для расчета суммы арендной платы, подлежащей уплате при пересмотре арендной ставки, в этом случае используются фактические определения и допущения.

Краткий обзор общего состояния рынка недвижимости.

По данным RID Analytics во 2 квартале 2011 года, по сравнению с предыдущим периодом, средняя цена продажи офисных и производственно-складских помещений повысилась на 7,0% и 20%, средняя цена продажи торговых помещений упала на 1,2%.

Во 2 квартале 2011 г., по сравнению с предыдущим периодом, средние арендные ставки по офисным и торговым помещениям снизились на 13% и 9,4% соответственно, по производственно-складским — на 1,1%.

Рисунок 1.1 — динамика цен предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости 2010;2011гг В 3 квартале 2011 года, по сравнению с предыдущим периодом, средняя цена продажи торговых и производственно-складских помещений повысилась на 11% и 4,7%, средняя цена продажи офисных помещений упала на 1,7%. По сравнению с предыдущим периодом средние арендные ставки по офисным и торговым помещениям снизились на 9,3% и 2,0% соответственно, по производственно-складским цены повысились незначительно (0,5%).

Рисунок 1.2 — динамика цен предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости 2011 г В 4 квартале 2011 года, по сравнению с предыдущим периодом, средняя цена продажи выросла: по торговым объектам — на 14%, по производственно-складским — на 2%, по офисам — на 11%.

По сравнению с предыдущим периодом средние арендные ставки по офисным объектам не изменились, по торговым помещениям выросли на 8%, по производственно-складским — снизились на 3%.

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ФГУП «Сибирский Водоканалпроект»

2.1 Характеристика деятельности ФГУП «Сибирский Водоканалпроект»

Объектом оценки выступила ремонтная база, принадлежащая ОАО АБ «Проектный институт по водоснабжению, канализации и гидротехническим сооружениям «Сибирский Водоканалпроект». Занимается оказанием услуг по водоснабжению и приему сточных вод населению и предприятиям, учреждениям и организациям любых форм собственности. Содержание и ремонт водозаборных сооружений, станции подъема воды, очистных сооружений и передаточных устройств и их реконструкция. Оказание платных услуг населению.

Обществом выполнялись крупные проектные работы и авторский надзор за строительством такие как: реконструкция очистных сооружений хозбытовой канализации г. Топки, очистные сооружения хозбытовой канализации г. Калтан, замена бесхозных водопроводных сетей частного сектора г. Белово, исключение из схемы оборотного водоснабжения пруда-аэратора ООО «Химволокно Амтел-Кузбасс», реконструкция очистных сооружений канализации г. Полысаево, внеплощадочное хозпитьевое водоснабжение г. Березовского, водозаборные сооружения второй очереди водоснабжения г. Ленинска-Кузнецкого, реконструкция очистных сооружений НПС «Парабель», очистные сооружения хозбытовых сточных вод Сартакинского угольного разреза, шламохранилище № 2 ОАО «ЗСМК», скважины для водоснабжения Сартакинского угольного разреза.

Обществом также осуществлялся авторский надзор за строительством запроектированных объектов: очистных сооружений хозбытовой канализации г. Мегиона, очистных сооружений промливневой канализации шахты «Кушеяковская», хвостового хозяйства Абагурской аглофабрики, наращивание дамбы шламохранилища ОАО «ЗСМК». Объектом недвижимости является отдельно стоящее кирпичное нежилое здание, общей площадью 787,3 расположенное по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, проезд Технический, дом 10. Оно включает в себя девять помещений, представляющие собой:

— гаражные боксы,

— сварочный цех,

— комната плотника,

— моторный цех,

— кабинеты и склады.

Анализ местоположения объекта.

Объект оценки расположен в Кузнецком районе г. Новокузнецка. Проезд Технический соединяет две главные улицы района, улицу Ленина и улицу Обнорского. Окружающая застройка, в непосредственной близости от объекта оценки, представлена административными зданиями, хозяйственными корпусами и гаражами. Транспортная доступность — ближайшая остановка общественного транспорта расположена на расстоянии около 450 м от оцениваемого объекта (рейсовый автобус, маршрутное такси, трамвай). Интенсивность потока транспорта — средняя.

Рисунок 2.1 — место расположения здания

2.2 Анализ хозяйственной деятельности ФГУП «Сибирский Водоканалпроект»

Анализ функционирования предприятия с хозяйственной точки зрения, предполагает необходимость рассмотрения динамики таких показатели, как:

— состояние и эффективность использования ресурсов основных, оборотных и трудовых;

— динамику финансовых результатов деятельности — выручки, себестоимости, прибыли и рентабельности.

Основная цель анализа хозяйственной деятельности предприятия — получение объективной оценки эффективности работы, деловой активности и выработка рекомендаций по совершенствованию функционирования ООО «Сибирский Водоканалпроект» .

Для начала произведем анализ и планирование показателей по труду.

Источники информации — форма П-4 «Сведения о численности заработной платы и движении работников», форма П-4 «Сведения о численности заработной платы работников по видам деятельности», данные табельного учета и отдела кадров.

Динамика численности персонала.

По состоянию на 31.12.11 г. среднесписочная численность персонала Общества составила 973 человека. 80,7% в структуре персонала составляют рабочие, 19,3% - инженерно-технические работники.

Рисунок 2.2 — структура персонала

Таблица 2.1 — Динамика среднесписочной численности и средней заработной платы по ОАО «Водоканал» .

Произошли качественные изменения в составе работников: сокращен низко квалифицированный персонал производственных подразделений в связи с переходом на автоматику и внедрением новых технологий.

Численность персонала сократилась на 4,2% (42 чел.) за 2011 г.

Для анализа финансово-хозяйственной деятельности необходимо составить таблицу с технико-экономическими показателями.

Таблица 2.2 — Технико-экономические показатели за 2009;2011гг.

По данным Технико-экономических показателей выручка в 2011 году значительно увеличилась по сравнению с базисным 2009 годом и составила 381,35%. Себестоимость так же увеличилась и составила 1 146 012 рублей. Уровень себестоимости составил 371,91%, что привело к увеличению валовой прибыли 328,40 тыс. руб. Стоимость основных фондов увеличилась. Стоимость оборотных средств увеличилась незначительно. Оборачиваемость оборотных средств сократилась. Численность персонала также сократилась, производительность уменьшилась.

Анализ эффективности использования основных фондов предприятия.

Задачами анализа использования основных фондов являются:

— оценка наличия, состояния и движения основных фондов;

— анализ динамики показателей эффективности использования основных фондов, факторов и резервов их роста.

Показатели эффективности использования основных фондов.

1) Фондоотдача ФО = Выручка / Фсрг (6)

2) Фондоемкость Фе = Фсрг / Выручка (7)

3) Фондовооруженность ФВ = Фсрг. / Чср (8)

4) Рентабельность Рф = П / Фсрг (9)

Таблица 2.3 — показатели эффективности основных фондов за 2009;2011гг.

Данные показатели говорят о том, что фондоотдача увеличилась в 3 раза по сравнению с базисным годом. Фондоемкость сократилась и это является положительным показателем. Фондовооруженность за счет уменьшения численности персонала повысилась. Рентабельность возросла.

Анализ оборотных средств.

Состояние и эффективность использования оборотных средств одно из главных условий успешной деятельности предприятия.

Финансовое положение предприятия, его платежеспособность зависят от того, насколько быстро средства, вложенные в оборотные активы, превращаются в реальные деньги, эту динамику можно проследить на таблицах 2.4, 2.5.

Таблица 2.4 — анализ оборотных средств за 2009;2011гг.

За анализируемый период оборотные средства выросли на 119%. Денежные средства увеличились с 19 млн. рублей до 31 млн руб. Самую большую долю оборотных средств 91% занимает дебиторская задолженность и составило 551 761 руб. Запасы снизились.

Таблица2.5 — Динамика и эффективность использования оборотных средств.

Выручка выросла почти в 4 раза, оборотные средства увеличились на 101 тыс. руб. количество оборотов уменьшилось, но продолжительность одного оборота увеличилась.

Анализ прибыли и рентабельности.

Для обобщенной характеристики финансовых результатов предприятие проводит анализ доходности своей деятельности, оценивает динамику прибыли, определяет структурные изменения в ее составе, количественно оценивает влияние на показатели прибыли отдельных факторов.

Цель: выявить причины, обусловившие изменение прибыли и разработать меры по ее увеличению.

В качестве исходных данных используют данные статистической и бухгалтерской отчётности и дополнительные данные, которые могут быть получены при составлении специальной аналитической таблице 2.6 и рисунке 2.3.

Таблица 2.6 — Анализ прибыли и рентабельности.

Рисунок 2.3 — Динамика прибыли На графике заметен темп роста по всем показателям. Валовая прибыль увеличилась в 3 раза по сравнению с базисным годом. Тоже самое произошло с прибылью (убытком от продаж) и чистой прибылью.

Рентабельность рассчитывается как отношение полученной прибыли к затраченным средствам или объему реализованной продукции. В экономическом анализе применяются следующие показатели рентабельности:

1) Рентабельность продукции (Рпр), которая показывает, сколько прибыли получило предприятие на рубль затрат:

Рпр = Пв / С, (10)

где Пв — прибыль валовая, тыс. руб.;

С — себестоимость, тыс. руб.

2) Рентабельность продаж (Рп), которая показывает, долю прибыли от продаж в выручке и определяется по формуле:

Рп = Пп / В, (11)

где Пп — прибыль от продаж, тыс. руб.;

В — выручка, тыс. руб.

3) Рентабельность капитала (Рк), которая показывает, сколько балансовой прибыли получено с одного рубля стоимости имущества:

Рк = П / К, (12)

где П — прибыль до налогообложения, тыс. руб.;

К — стоимость имущества, тыс. руб [19, с. 123]

Таблица 2.7 — Динамика показателей рентабельности,%

Рисунок 2.4 — Динамика рентабельности По данным графика 2.4 видно, что общая рентабельность показывает положительную динамику. Самый благоприятный показатель у рентабельности капитала. Рентабельность продукции немного ниже, чем рентабельность продаж капитала, но более стабильна чем рентабельность капитала.

2.3 Анализ финансового состояния ФГУП «Сибирский Водоканалпроект»

Основная цель финансового анализа — определить реальное финансовое состояние предприятия на дату оценки и найти резервы его улучшения.

Финансовое состояние — это способность предприятия финансировать свою деятельность, она характеризуется ликвидностью, платежеспособностью и финансовой устойчивостью.

В зависимости от целей оценки и применяемых методов финансовый анализ может быть направлен на:

— определение степени рисков

— сопоставление с предприятиями-аналогами

— прогнозирование доходности

— выявление динамики происходящих изменений в структуре капитала компании и источниках финансирования.

Анализ финансового состояния включает:

— оценку структуры имущества предприятия и его источников;

— анализ ликвидности баланса;

— анализ финансовой устойчивости;

— анализ платежеспособности;

— анализ деловой активности.

Анализ финансовых отчетов.

Анализ состава и структуры активов предприятия позволяет оценить динамику стоимости имущества, соотношение оборотных и внеоборотных активов — таблица 2.9, рисунок 2.6.

Структура оборотных активов считается удовлетворительной, если:

— запасы составляют примерно 50%;

— дебиторская задолженность не более 40%;

— доля денежных средств — 10−20% к общей величине оборотных активов.

Таблица 2.9 — Анализ финансовых отчетов за 2009;2011гг.

Рисунок 2.6 — Динамика активов Анализ показал, что доля оборотных средств в активе баланса составило 39%, а внеоборотные средства соответственно 61%. Денежные средства увеличились по сравнению с 2009 годом, но упали по сравнению с 2010 годом. Дебиторская задолженность увеличилась на 26% и доля в общем объеме составила 86%. Запасы снизились и их доля составила всего 2% от общего объема оборотных средств.

Состав и структура источников имущества показаны в таблице 2.10, а также доля собственного и заемного капитала на рисунке 2.10.

Таблица 2.10 — Состав и структура источников имущества.

Рисунок 2.7 — Доля капитала

В структуре пассивов доля собственного капитала составила 63% а краткосрочных заемных средств составило 37%. Собственный капитал увеличился на 4%. Краткосрочные обязательства увеличились в общем объеме краткосрочных обязательств, большую часть занимает кредиторская задолженность.

Ликвидность баланса — это степень покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную форму соответствует сроку погашения обязательств.

В зависимости от степени ликвидности, активы предприятия разделяются на следующие группы:

А1. Наиболее ликвидные активы;

А2.Быстро реализуемые активы;

А3. Медленно реализуемые активы;

А4. Трудно реализуемые активы.

Пассив баланса группируется по степени срочности оплаты:

П1.Наиболее срочные обязательства;

П2.Срочные обязательства;

П3.Несрочные обязательства;

П4.Наименее срочные обязательства.

Таблица 2.11 — Анализ ликвидности баланса, тыс. руб.

Для определения ликвидности баланса группы актива и пассива сравнивают между собой. Условия абсолютной ликвидности следующие:

А1<�П1, А2<�П2, А3>А3, А4>П4.

Определении типа финансовой устойчивости на основе выявления излишка или недостатка источников средств для формирования запасов и затрат.

Для оценки типа финансовой устойчивости предприятия рассчитывается трехкомпонентный показатель (таблица 2.12), включающий:

1) Излишек (недостаток) собственных оборотных средств;

2) Излишек (недостаток) собственных и долгосрочных заемных источников формирования запасов и затрат или функционирующий капитал;

3) Излишек (недостаток) общей величины основных источников формирования запасов и затрат.

Таблица 2.12 — Тип финансовой устойчивости предприятия.

По данным расчетов тип финансовой устойчивости признан неустойчивым.

{-,-,+} - Неустойчивое финансовое состояние Анализ финансовых коэффициентов.

Для оценки перспективной платежеспособности рассчитывают следующие показатели ликвидности:

1) Коэффициент абсолютной ликвидности (Ка.л) = (денежные средства + краткосрочные финансовые вложения)/(краткосрочные обязательства); >=0,2

2) Коэффициент быстрой ликвидности (Кб.л) = (денежные средства + краткосрочные финансовые вложения + дебиторская задолженность) / (краткосрочные обязательства); >=0,7

3) Коэффициент текущей ликвидности (Кт.л) = (II раздел — налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям)/(краткосрочные обязательства); =1 — 2

Таблица 2.13 — Оценка платежеспособности.

Коэффициент абсолютной ликвидности на 2011 год говорит о том, что предприятие обеспечено средствами для своевременного погашения наиболее срочных обязательств за счет наиболее ликвидных активов.

Коэффициент промежуточной (быстрой) ликвидности показывает, какая часть краткосрочной задолженности может быть погашена за счет наиболее ликвидных и быстро реализуемых активов. Нормативное значение показателя — 0,7, означающее, что текущие обязательства должны покрываться на 70% за счет быстрореализуемых активов. В 2011 году значение показателя быстрой (промежуточной) ликвидности составило 1,1.

Значение коэффициента достаточно высокое и предприятие в полной мере обеспечено собственными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных обязательств. В 2011 году значение показателя текущей ликвидности составило 3,1.

рыночный стоимость производственный недвижимость Рисунок 2.8 — Динамика ликвидности Как видно на рисунке 2.8 — В динамике наблюдается положительная тенденция, каждый из показателей стремятся к норме.

Анализ платежеспособности предприятия.

В условиях рынка, когда хозяйственная деятельность предприятия осуществляется за счет самофинансирования, а при недостаточности собственных ресурсов — заемными средствами, важной характеристикой является финансовая независимость предприятия от внешних заемных источников.

Показатели платежеспособности отражают соотношение собственных и заемных средств в источниках финансирования компании, то есть, характеризуют степень финансовой независимости компании от кредиторов, что является важной характеристикой устойчивости предприятия.

Оценка платежеспособности осуществляется с помощью расчета финансовых коэффициентов.

1.Коэффициент концентрации собственного капитала (независимости) (Кн) Кн= (собственный капитал + долгосрочные обязательства)/Итог баланса > 0,5

2.Коэффициент соотношения заемных и собственных средств (Кс) Кс = Долгосрочные обязательства + краткосрочная обязательства/ собственный капитал, < 1.

3. Коэффициент маневренности (Км)

((Собственный капитал + долгосрочные обязательства) — оборотные средства)/собственный капитал

4.Коэффициент обеспеченности оборотных активов собственными средствами (Коб)

(Собственный капитал — внеоборотные активы)/ оборотный капитал.

Таблица 2.14 — Показатели платежеспособности за 2009;2011 гг.

Рисунок 2.9 — Анализ платежеспособности Анализ показателей платежеспособности — рисунок 2.9, показывает значение отклонение от нормы. Наблюдается незначительная, но положительная тенденция к нормативному значению.

Анализ показателей деловой активности.

Показатели деловой активности предприятия раскрывают механизм и степень эффективности использования средств предприятия.

Деловая активность — это характеристика хозяйственного оборота, которая показывает выгодность использования имеющегося имущества.

Оценка динамики деловой активности предприятия проводится с помощью коэффициентов оборачиваемости — таблица 2.15.

Таблица 2.15 — Показатели деловой активности.

Рисунок 2.10 — длительность оборота Анализ динамики деловой активности показал, что средний срок оборачиваемости кредиторской задолженности составил 197,94 дня, а 205,71 день средний срок оборота дебиторской задолженности. Это означает то, что кредиторская задолженность оборачивается быстрее, чем дебиторская задолженность и запасы.

После проведения анализа финансово — хозяйственной деятельности ФГУП «Сибирский Водоканалпроект» за период 2009 — 2011 гг. можно дать следующие рекомендации по повышению выручки и сокращению дебиторской задолженности:

Для повышения эффективности работы предприятия первостепенное значение имеет выявление резервов увеличения объемов производства и реализации, снижения себестоимости работ, услуг и роста прибыли.

Из анализа стало ясно, что последний год предприятие функционировало эффективно, были выявлены резервы роста за счет нескольких факторов:

— за счет увеличения объема работ и услуг;

— за счет снижения себестоимости;

— за счет повышения среднереализационных цен.