Ограниченные вещные права на землю по законодательству Республики Казахстан

Введение

Данная курсовая работа написана на тему «Ограниченные вещные права на землю по законодательству РК».

Актуальностью данной темы вызвано индивидуальными свойствами и особенностями ограниченных вещных прав то, что с наряду с другими общими свойствами всех вещных прав важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Иначе говоря, эти права сохраняются и при перемене права собственности на такое имущество (например, в случае его продажи, перехода по наследству и т. д.), как бы обременяя его, т. е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое право следования является характерным признаком вещных прав.

Целью написания данной курсовой работы является рассмотрение ограниченных вещных прав на землю.

Предметом исследования данной работы является ограниченные вещные права их виды, классификации, особенности и вытекающие от сюда свойства, признаки и права.

Вещное право является субъективным гражданским правом. Объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом [1, с. 35]. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Ограниченные вещные права они как бы «сжимают», ограничивают права собственника на его имущество, ибо он в этом случае обычно лишается возможностей свободного пользования своим имуществом (но, как правило, сохраняет возможности распоряжения им, например отчуждения посредством договоров купли-продажи или мены). С этой точки зрения наличие ограниченных вещных прав на имущество является известным ограничением правомочий собственника. Более того, субъекты этих прав могут прибегать к их исковой защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника вещи. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий, в чем проявляется, как говорили еще дореволюционные юристы, «эластичность», упругость права собственности.

Особенность ограниченных вещных прав обусловлена специфичностью объекта и субъектов данных прав. Земля рассматривается не только как объект недвижимости, но и как важнейший компонент окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Это, несомненно, оказывает влияние на применение ограниченных вещных прав на землю.

Интерес представляют не только сами ограниченные вещные права, но и перспективы их развития и применения. Определить сферу применения ограниченных вещных прав тем более важно в свете позиции законодателя, направленной на сокращение сферы действия основных ограниченных вещных права на землю.

Земля обладает таким признаком, как ограниченность. Это означает, что земельные ресурсы не бесконечны, они существуют в заранее ограниченном количестве и потенциально не способны удовлетворить потребности всех нуждающихся в них. Выходом из сложившейся ситуации является возможность наделения лиц — не собственников земли правом пользования чужим земельным участком. Данное право и есть не что иное, как ограниченные вещные права. Как видим, сами свойства земли приводят нас в конечном итоге к мысли о необходимости существования ограниченных вещных прав. Поэтому представляется важным урегулировать вопросы, связанные с порядком применения данных прав.

Основные параметры правового режима земельных участков, принадлежащих лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, определяются нормами Гражданского Кодекса (далее ГК) РК и Земельного кодекса РК (далее ЗК).

Основополагающими нормами в определении вещных прав на землю, является раздел 2 ЗК РК, определяющие режим постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельными участками и сервитутные права [2, с. 15].

Исходя из всего вышеупомянутого, данная работа построена следующим образом.

В первой части работы будут рассмотрены общие основания возникновения вещных прав на землю, а также основания прекращения права лиц на земельный участок находящийся в собственности и лиц не являющихся собственника земли.

Затем, во второй части работы, будут рассмотрены ограниченные вещные права на землю, а также будет определен их правовой статус и особенности практического применения в условиях развития земельного рынка Республики Казахстан.

Нормативной основой послужили Гражданский кодекс Республики Казахстан, Земельный кодекс Республики Казахстан, иные конституционные законы и указы Президента Республики Казахстан и другие нормативно-правовые акты.

Теоретическую основу исследования составили труды ученых-цивилистов, учебная литература, комментарии действующего законодательства, публикации в периодических научных изданиях, судебная практика.

1. Основания возникновения и прекращения вещных прав на землю

1.1 Возникновение вещных прав на землю Право на земельный участок может быть предоставлено участнику земельных отношений только на основаниях, предусмотренных законом. Владение участком, приобретенным не в соответствии с правилами, установленными законодательством, не дает возможности его владельцу ни доказать, ни защитить свои права на землю с помощью правовых институтов.

Прекращение прав на земельные участки также осуществляется на основании закона. Это важно как для прежнего правообладателя, который должен быть уверен, что не только его права, но и обязанности, связанные с использованием участка, прекращены, так и для приобретателя, чье владение и пользование становится в полной мере законным только после того, как прежние аналогичные права на землю прекратились.

Земельное законодательство не устанавливает каких-то особых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки в сравнении с теми, что определены законодательством гражданским. Это связано с тем, что права на землю имеют ту же природу, что и иные гражданские права.

Но нормативные акты земельного права обращают пристальное внимание на порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки, на различные случаи возникновения этих прав, а также на возможность приобретения теми или иными субъектами правовых отношений прав на земельные участки различного целевого назначения и другие вопросы этого круга отношений постольку, поскольку этого требует специфика такого сложного объекта правовых отношений, как земля.

Правовое регулирование возникновения и прекращения прав на земельные участки составляет содержание правового регулирования оборота земель.

Общие основания возникновения прав на земельные участки.

Права на земельные участки возникают на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством и законами земельного и иных отраслей законодательства. Обратим внимание на то, что приобретение прав на земельные участки подчиняется общим положениям ГК РК. Так, согласно ГК РК граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. В то же время эту норму следует применять в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Действие установленных гражданским и земельным законодательством правил в отношении возникновения прав на земельные участки предусматривает следующее соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством.

Однако в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены статьей 7 «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей» и статьей 9 «Звщита гражданских прав» ГК РК.

При этом в статьях регламентируется возникновение как вещных прав, так и права (а также обязанности) участников обязательственных правоотношений.

Помимо статей, представленных в главе 1 Гражданским кодексом предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственности (глава 8).

Важным для возникновения прав на землю является то, что гражданские права (а к ним относятся и права на приобретение земельных участков) могут быть ограничены только на основании законодательства РК и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства [4, с. 29].

Некоторые особенности возникновения прекращения прав на земельные участки могут быть также установлены и аграрным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах и др.— в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит тот или иной земельный участок. Однако следует заметить, что нормы, устанавливаемые нормативными актами этих отраслей, не могут вступать в противоречие с общими положениями земельного законодательства.

Права на земельные участки, как и иные гражданские права, возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ГК РК права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Предусматривается ГК РК и то, что гражданские права возникают и из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. По всей вероятности, не следует исключать возможность возникновения права на землю и в этом последнем случае. Но практика исходит из того, что права на земельный участок возникают из сделок, законом предусмотренных.

Право на земельный участок может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность или заключить договор аренды.

Гражданское законодательство предусматривает также возможность возникновения на основе иных действий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести приобретение земельных участков, на основании приобретательной давности. Право может возникнуть и вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему, в порядке наследования по закону. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием.

Важно отметить, что право на земельный участок возникает не из одного, а из совокупности оснований. Это связано с тем, что для приобретения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация, как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают [5, с. 22]. На необходимость совокупности оснований для возникновения права на земельный участок указывает и норма ЗК РК, согласно которой решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

· государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

· заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка.

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится в упомянутом федеральном законе «О государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним».

Право собственности на земельный участок может возникнуть в связи с наступлением всех перечисленных оснований.

1.2 Прекращение вещных прав на землю Права на земельные участки, предусмотренные законодательством, могут быть прекращены только по тем основаниям и в том порядке, которые предусмотрены законом.

Земельный кодекс РК разделяет основания прекращения прав на земельные участки на те, что прекращаются по инициативе правообладателя, и на те, за которыми следует принудительное прекращение права.

Лица, использующие земельные участки, не могут быть лишены права отказаться от него, а значит, и возможности прекратить свое право на участок, хотя бы потому, что никому не может быть навязано использование вещи помимо его воли. Однако и произвольные действия правообладателя по прекращению использования земельного участка — не лучший вариант для правовых отношений. За прекращением прав на земельный участок наступают существенные правовые последствия — для земельного участка должен быть определен новый правообладатель, а возможно, и новый правовой статус.

Существование особого правового порядка прекращения прав на земельные участки придает стабильность всему кругу отношений по поводу оборота земли. Собственно, если мы знаем, что права на земельный участок не могут быть произвольно прекращены, мы не можем и произвольно, без особых на то оснований его занять.

То, что именуется принудительным прекращением прав на земельный участок, является, по сути, оформленным нормативно, особым видом компромисса между интересами и правами частного лица и общества в целом. Земельный участок может быть изъят у правообладателя либо для целей общественных или государственных, либо в наказание за использование земли, противоречащее представлениям общества об использовании рациональном и экологически безопасном.

При этом государство и местное самоуправление не могут осуществлять изъятие земельных участков по своему усмотрению, без особых оснований и без соблюдения установленных законодательно правил. Это было бы прямым нарушением прав на земельные участки лиц, ими обладающих. Кроме того, принудительное прекращение прав на землю является существенным ограничением прав на земельные участки вообще. А ограничения прав могут быть установлены не иначе как федеральными законами.

Перечень оснований принудительного прекращения прав на земельные участки, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации, является закрытым. Это означает, что иными, в том числе федеральными, законами не могут быть предусмотрены иные основания и порядок прекращения прав, кроме тех, что установлены Кодексом.

Основания прекращения права собственности на земельный участок.

Регулирование прекращения права собственности на земельный участок занимает особое место в земельном праве. Нормы о прекращении Права собственности на землю основаны на общих положениях о владении, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственности. Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и гражданского законодательства. Так, Конституция РК установила, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. ГК РК определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом. Интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Земельным кодексом РК определена правовая специфика прекращения права собственности. Прежде всего она связана с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных и общественных нужд.

Право собственности на земельный участок прекращается на следующих основаниях:

· при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

· при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

· в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Земельный кодекс следует общим основаниям прекращения права собственности, предусмотренным ГК РК, согласно которой право собственности прекращается при:

а) отчуждении собственником своего имущества другим лицам;

б) отказе собственника от права собственности;

в) гибели или уничтожении имущества;

г) при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Отчуждение собственником земельного участка осуществляется на основании сделки, когда собственник земельного участка осуществляет его продажу на основании договора купли-продажи (или продажи) или иных договоров. Отчуждение земельного участка может наступить также в связи с исполнением и иных договоров, объектом которых являются земельные участки, например при обращении взыскания на земельный участок по договору ипотеки, в связи с неисполнением основного обязательства.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество [8, с. 125].

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Таким образом, собственник, отказавшийся от земельного участка, отвечает за его содержание, обязан платить земельный налог до момента перехода права собственности иному лицу. Он же, как собственник, несет бремя содержания принадлежащего ему земельного участка (если иное не предусмотрено законом или договором). Поскольку риск случайной гибели или случайного повреждения имущества также несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, это положение настолько, насколько его можно распространить на земельные участки, также действует и для собственника земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в государственной или частной собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом заключение договоров купли-продажи таких земельных участков осуществляется преимущественно на торгах.

Принудительное изъятие земельного участка у собственника не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам;

2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) реквизиция земельного участка;

4) конфискация земельного участка;

5) невозможность выдела в натуре земельного участка участнику долевой собственности при ее разделе;

6) признание на основании решения суда права собственности на земельный участок за собственником недвижимости, когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами;

7) выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд. Выкуп земельных участков для государственных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

— выполнением международных обязательств РК;

— размещением объектов государственного значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

— иными обстоятельствами в установленных законодательством случаях.

Список оснований изъятия (выкупа) земельного участка является открытым, однако в качестве основных случаев названы два. При этом под выполнением международных обязательств следует понимать обязательства, взятые на себя Республикой Казахстан подписанием международных договоров. Вторым основным случаем, определено размещение объектов государственного значения. То, что объекты должны быть государственного значения, означает, что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами коммерческих организаций. Под данное основание подпадает и выкуп земельных участков под застройку на землях поселений, в соответствии с планом развития поселения;

8) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

Установлен особый случай прекращения права собственности в том случае, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Это положение может распространяться и на прекращение права собственности на земельные участки. В частности, при истребовании участка из чужого незаконного владения и, что может быть частным случаем этого, когда гражданином или юридическим лицом был приобретен земельный участок из земель, изъятых на основании ЗК РК из оборота.

При этом в случаях, когда имущество не отчуждено собственником в установленные данной статьей сроки, земельный участок, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

Обращение в государственную собственность земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании положений о выкупе земельных участков для государственных нужд с возмещением его стоимости и других убытков в Порядке, установленном Земельным кодексом и Гражданским кодексом РК.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество [9, с. 90].

Указанное правило соответственно применяется при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество.

Согласно общим, установленным правилам в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан.

Изъятие земельного участка путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Гражданским кодексом РК, признается и такое основание принудительного прекращения права собственности на земельный участок, как реквизиция.

Реквизиция производится, согласно ГК РК, в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества. Это, собственно, и составляет содержание реквизиции.

Реквизиция — процедура не безвозмездная, собственнику возмещается стоимость имущества. Оценка реквизируемого имущества производится органом, осуществляющим реквизицию, на основании законодательства об оценочной деятельности. Если же собственник не согласен с проведенной оценкой, он может оспорить ее в суде [10, с. 345].

Гражданский кодекс также определяет, что лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

Право собственности на земельный участок может быть прекращено и на основании его выкупа для государственных нужд. Однако основания и порядок прекращения права собственности (как и то, что при выкупе для государственных нужд право собственности действительно прекращается), отличают этот институт от реквизиции земельных участков.

Земельным законодательством установлена в какой-то степени смежная с реквизицией земельного участка процедура временного занятия земельного участка, которое происходит по тем же основаниям, что и реквизиция, но не требует изъятия земли. В принципе это должно означать, что собственник участка вправе (по возможности) им владеть и пользоваться, что естественным образом влияет и на размер возмещаемых убытков. Действия по временному занятию участка влекут за собой, как это утверждено ЗК РК, временное ограничение прав на земельный участок.

В порядке конфискации земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления.

Характер преступлений, за которые может наступить конфискация, установлен Уголовным кодексом РК. Конфискация имущества устанавливается за тяжкие и особо тяжкие преступления, совершенные из корыстных побуждений, и может быть назначена судом только в случаях, предусмотренных соответствующими статьями Особенной части УК РК.

Общие основания и порядок конфискации имущества установлены Гражданским кодексом РК, согласно которому имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения в случаях, предусмотренных законом.

Изъятие у собственников земельных участков ввиду их использования с нарушением законодательства, в том числе при неиспользовании его по целевому назначению, осуществляется только на основе гражданского законодательства.

Согласно ГК РК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок может быть также изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Глава 2. Ограниченные вещные права на землю

2.1 Понятие ограниченных вещных прав Праву собственности в условиях рынка неизбежно сопутствуют связанные с ним права на материальные объекты. В Гражданском кодексе Республики Казахстан они названы другими вещными правами, а в юридической литературе именуются также ограниченными вещными правами. С правом собственности ограниченные вещные права объединяют единство объекта (вещи материального мира), общие черты законодательного регулирования, а также схожий механизм правовой защиты.

Основные виды ограниченных вещных прав названы в ст. 195 ГК РК:

1) право землепользования;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право ограниченного целевого пользования чужой недвижимостью (сервитут);

5) другие вещные права.

Но, так как темой курсовой работы является ограниченные вещные право на жилище по законодательству РК, мы будем рассматривать право землепользования, сервитуты и иные вещные права.

Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от этого, ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом — собственником.

Классическим примером данного права являются сервитуты — права пользования чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении, например, право прохода или проезда через чужой земельный участок [11, с. 105]. Предоставляемые таким вещным правом возможности всегда ограничены по содержанию и потому являются гораздо более узкими, чем правомочия собственника (в частности, в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника). В российском гражданском праве все ограниченные вещные права (за исключением залога и права удержания) имеют объектом недвижимое имущество (вещи).

Наряду с уже упоминавшимися общими свойствами всех вещных прав важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Иначе говоря, эти права сохраняются и при перемене права собственности на такое имущество (например, в случае его продажи, перехода по наследству и т. д.), как бы обременяя его, т. е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое «право следования» является характерным признаком вещных прав.

Тем самым они как бы сжимают, ограничивают права собственника на его имущество, ибо он в этом случае обычно лишается возможности свободного пользования своим имуществом (но, как правило, сохраняет возможности распоряжения им, например, отчуждения посредством договоров купли-продажи или мены). С этой точки зрения наличие ограниченных вещных прав на имущество является известным ограничением правомочий собственника. Более того, субъекты этих прав могут прибегать к их исковой защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника вещи.

При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий, в чем проявляется, так сказать, упругость права собственности.

Из этого вытекает также такое свойство ограниченных вещных прав, как их производность, зависимость от права собственности как основного вещного права. При отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества).

Характер и содержание ограниченных вещных прав определяется непосредственно законом, а не договором, да и их возникновение нередко происходит помимо воли собственника. Поэтому закон должен сам установить все их разновидности и определить составляющие их конкретные правомочия.

Как известно, в обязательственных отношениях, в большинстве случаев возникающих на основе договора, участники в значительной мере вольны в определении их содержания и условий, включая установление условий сделок, хотя и не определенных законом, но не противоречащих ему, что исключает исчерпывающий перечень видов договоров [12, с. 215]. В вещных отношениях, возникающих отнюдь не только по воле их участников, последние не вправе самостоятельно определять их содержание. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав.

Российское гражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченных вещных прав. В эту систему входят, во-первых, вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника (к ним относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления); во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (главным образом, жилыми помещениями); в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие от иных вещных прав, могут являться движимые вещи.

К ограниченным вещным правам по использованию земельных участков относятся:

1) принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей (по сути — бессрочной аренды);

2) право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица;

3) сервитуты (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т. п.), но и здания и сооружения. В ГК они рассматриваются как права ограниченного пользования соседним участком (земельные сервитуты), возникающие на основе соглашения собственников соседствующих участков (с возможностью, однако, принудительного установления судом такого сервитута).

4) право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Оно заключается в возможности возведения на соответствующем участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика [13, с. 115].

Действующее законодательство использует также категорию «публичных сервитутов», возникающих, например, при использовании любыми гражданами не закрытых для общего доступа земельных участков, находящихся в публичной собственности (улиц, дорог, пешеходных зон, мест отдыха и т. п.). Такие сервитуты возникают также при приватизации застроенных земельных участков и состоят в возможностях установления, во-первых, права безвозмездного и беспрепятственного использования пешеходных и автомобильных дорог и объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на участке; во-вторых, права размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним.

2.2 Право на ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитутные права)

Сервитуты (сервитутные права), выделяемые законом в качестве разновидности вещных прав, представляют собой права, закрепляющие за гражданами и юридическими лицами возможность пользования в ограниченном объеме чужим недвижимым имуществом. Предметом сервитутов могут быть земельные участки, водные пути для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств, здания, сооружения и другое недвижимое имущество. В науке гражданского права такие сервитуты имеют название положительных.

Согласно ГК сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установки сервитута.

Объектом сервитута может быть индивидуально-определенный земельный участок, как граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный участок (фактическое пользование которым возможно и необходимо), имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут [14, с. 64].

Согласно ЗК частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута на условиях и в порядке, предусмотренном ГК Республики Казахстан.

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Республики Казахстан, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Таким образом, хотя сервитут в определенной степени ограничивает права собственника, однако обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка права владения, пользования и распоряжения им. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Поскольку в силу ГК РК собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, постольку каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате таких платежей. Как отмечено в законодательстве РК, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Это правило относится как к частным, так и к публичным сервитутам. Длящиеся правоотношения с течением времени претерпевают определенные изменения. По этой причине любой сервитут в любое время может прекратиться по самым разнообразным основаниям (например, у обладателя сервитута может отпасть необходимость в сервитуте, или соответствующий земельный участок может быть изъят из оборота или каким-либо образом будет изменено его целевое назначение, что может повлечь за собой прекращение сервитута и т. д.).

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Если обременение, накладываемое сервитутом, становится настолько тяжелым, что лишает собственника возможности использовать этот участок по своему прямому назначению, то собственник вправе в судебном порядке ставить вопрос о прекращении сервитута.

Основной отличительной чертой публичных сервитутов является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут. В связи с этим в юридической науке неоднократно высказывалось мнение, что такие сервитуты не являются ограниченными вещными правами в собственном смысле этого слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют «пределы прав публичных или частных собственников соответствующих недвижимостей». Данное мнение находит косвенное подтверждение и в Кодексе, из содержания которого можно сделать вывод о том, что такое ограниченное вещное право, как публичный сервитут, может прекратить более широкое по содержанию вещное право — право собственности. При этом в случае установления частного сервитута невозможность использования обремененного сервитутом земельного участка в соответствии с его назначением влечет за собой прекращение такого сервитута, а не права собственности.

Особенность сервитута состоит в обязательности его государственной регистрации, без чего это вещное право не возникает. Порядок регистрации сервитута определен в Законе Республики Казахстан от 26 июня 2007 года N 310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» [16, с. 25].

Обязательность государственной регистрации личных сервитутов законами прямо не предусматривается; имеющиеся практические пособия склонны считать ее необходимой.

2.3 Аренда земельных участков Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные в черте городских и сельских поселений. С учетом того что законодатель отказывается от предоставления государственных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РК), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.

Эти отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ЗК РК в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия) [17, с. 57].

На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РК). В ряде случаев установлены дополнительные требования к арендаторам. Так, согласно Положению о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки и права землепользования от 20 июня 1996 г. N 760, земельные участки на территориях национальных парков, намечаемые для использования в целях регулируемого туризма и отдыха, предоставляются на основе договора аренды и при наличии соответствующей лицензии.

Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен:

а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения или всем — на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании);

б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица) сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией [18, с. 35].

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

К существенным условиям договора аренды земельных участков (необходимым и достаточным для его заключения) закон относит:

Во-первых, предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т. е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения — может быть условный номер) земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота.

Во-вторых, земельное законодательство РК в качестве существенного условия называет размер арендной платы. Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Республики Казахстан, устанавливаются соответственно Правительством РК, органами государственной власти, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон. При определении размера арендной платы за государственные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, с учетом зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли.

Арендная, плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).

Что касается такого условий договора аренды, как срок, то действующее законодательство отдало этот вопрос на усмотрение сторон договора. Различается краткосрочная (сроком до 5 лет) и долгосрочная (от 5 до 49 лет) аренда.

Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то он может быть заключен как с указанием срока, так и без такого указания. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими видами Договоров проявляется прежде всего в порядке их расторжения.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной регистрации. Постановлением Правительства Республики Казахстан утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству при Правительстве РУ был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения. Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в государственной собственности, поэтому и в постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто как форма договора. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, такая форма может быть использована. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ГК РК «Государственная регистрация сделок», а также закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество «от 26 июля 2007 г. В соответствии с ГК РК сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном гражданским кодексом и законом о регистрации прав на недвижимость.

Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года не подлежат государственной регистрации, кроме случаев, установленных законом. Несмотря на то, что аренда Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» названа как обременение (ограничение) права, отдельной регистрации права аренды, например в случаях, когда не подлежит государственный регистрации договор аренды, не требуется.

К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях возможен только по итогам торгов (конкурсов, аукционов). Право аренды на земельный участки, расположенные на территории поселений, предназначенных в соответствий с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, подлежит продаже гражданам и юридическим лицам на торгах, если иное не предусмотрено законодательством РК.

Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка определяются в соответствии с положениями ГК РК («Аренда») и земельного законодательства. Следует учитывать, что ЗК РК более детально определяет права и обязанности лиц по использованию земельных участков.

Арендатор земельного участка по истечении срока договора (и при надлежащем исполнении своих обязанностей) имеет преимущественное право на заключение нового договора, за изъятием двух случаев: