Особенности заключения договоров займа и купли-продажи

Задачи

Задача 1.

Н. по просьбе Ш. дал ему взаймы сумму денег, эквивалентную 500 евро сроком на один год. Поскольку Н. и Ш. находились в дружеских отношениях, то договор займа письменно не оформляли. Сделка происходила в присутствии двоих соседей Н. по квартире.

Через полгода Ш. скоропостижно скончался, и его имущество перешло к единственному наследнику, который отказался возвратить Н. деньги, так как ему не было известно об этой сделке. Н. обратился в суд с иском и указал, что наличие договора займа могут подтвердить свидетели.

Подлежит ли иск Н. удовлетворению?

Решение: На момент решения задачи официальный курс евро НБ РБ составляет 4 311, то следовательно, что Н. занял у Ш.2 155 500: (500×4 311 рублей по состоянию на 04.04.2011 г.), что более чем в 62 раза превышает размер базовой величины (2 155 500: 35 000 = 62 раза). Следовательно, в данном случае договор займа должен был заключаться в письменной форме.

В условии задачи указано, что договор займа письменно не оформлялся, что противоречит требованиям ГК. Сказанное ранее подтверждается пунктом 1 статьи 761 ГК который гласит, что договор займа должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законодательством размер базовой величины.

В условии задачи сказано, что наличие договора займа могут подтвердить свидетели, а в пункте 2 статьи 761 ГК говорится, что в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей. В соответствии с пунктом 2 статьи 765 ГК если договор займа должен быть совершен в письменной форме, его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с заимодавцем или стечения тяжелых обстоятельств.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что иск Н. удовлетворению не подлежит поскольку: была нарушена форма заключения договора займа; не была выдана расписка или иной документ о получении денег в займы; в данном случае оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается.

Вариант: Ш. выдал Н. расписку о получении денег в долг.

Решение: Статья 290 ГК говорит о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1033 ГК в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства, существование которых не прекращается его смертью.

В соответствии с пунктом 2 статьи 761 ГК в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Иск Н. подлежит удовлетворению. Так как в доказательстве того, что Ш. брал у Н. взаймы, представлена расписка.

Договор займа — это соглашение, по которому одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

По своей правовой природе договор займа является реальным, односторонним, возмездным или безвозмездным.

Предметом договора займа являются деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками. Они передаются заемщику в собственность с условием возвращения заимодавцу не этих же денег или вещей, а такой же суммы денег или равного количества вещей.

Форма договора займа подчиняется общим правилам о форме сделок.

Виды договора займа: целевой заем (заем выдается на определенные цели, и заимодавец приобретает полномочия контроля за целевым использованием суммы займа); заем, оформленный векселем или облигацией; договор государственного займа) данный вид договора имеет специальное регулирование, что обусловлено его субъектным составом); коммерческий заем (осуществляется без специального оформления в силу одного из условий заключенного договора).

Сторонами договора займа являются заемщик и заимодавец. Ими могут быть как физические так и юридические лица. Особый субъектный состав имеет договор государственного займа — заемщиком в нем выступает Республика Беларусь или административно-территориальная единица.

Задача 2.

А. купил у В. жилой дом. Договор купли-продажи дома был нотариально удостоверен и зарегистрирован.

По условиям договора В. должен был освободить дом по истечении 10 дней, а А. в тот же день уплатить условленную цену.

За три дня до установленного срока от удара молнии загорелся сарай соседнего домовладения. Пожар локализовать не удалось, и дом В. также полностью сгорел.

Обязан ли А. уплатить В. деньги в соответствии с условием договора?

Решение: Купля-продажа недвижимости регулируется ст. 520−529.

В данном случае форма договора купли-продажи недвижимости соблюдена (статья 521 ГК Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами). Согласно пункту 2 статьи 529 Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако не был зарегистрирован переход права собственности к покупателю, поскольку продавец не передал покупателю недвижимое имущество (пункт 1 статьи 527 ГК Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче).

И соответственно переход права собственности не был зарегистрирован, так как в соответствии со статьей 522 ГК Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 224 ГК Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством.

Поскольку в данном случае переход права собственности по договору купли-продажи не был зарегистрирован в организации по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним, (ст.522) следовательно, у А. не возникло право собственности на жилой дом. Поскольку в договоре стороны не о чем не оговаривали, а законодательство, регулирующее куплю-продажу недвижимости, иного не предусматривает.

Следовательно, в соответствии со 212 ГК РБ риск случайной гибели, случайной порчи или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законодательством или договором

Так как договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. А в нашем случае он не подлежал государственной регистрации, что позволяет считать договор купли-продажи недвижимости не заключенным. В этом случае, ни каких обязанностей между сторонами не возникает. Это является главным фактором того, что А. не обязан уплачивать В. деньги.

Если брать во внимание тот факт, что дом сгорел за 3 дня до передачи дома. То и в этом случае А. не обязан уплачивать В. деньги. Так как риск случайной гибели имущества лежит на его собственнике, а на момент пожара собственником являлся В.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По своей правовой природе договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Предмет данного договора — недвижимое имущество (все, что прочно связано с землей и не может быть перенесено). Предмет купли-продажи недвижимости должен содержать указания на данные, которые определяют определенно говорить, какое имущество передается покупателю (данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке и др.).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Форма договора письменная, путем составления единого документа, подписанного сторонами. Сам договор продажи недвижимости не требует обязательной государственной регистрации (т.е. считается заключенным с момента его подписания), регистрации требует переход права собственности от продавца к покупателю. Если же речь идет о продаже жилых помещений и предприятий, то регистрации подлежит и сам договор купли-продажи (который считается заключенным с момента такой регистрации), и переход права собственности.

Задача 3.

5 июня Л. заключил с Б. письменный договор купли-продажи холодильника и телевизора. По этому договору Б. должен был забрать покупку через 2 дня, а деньги уплатить немедленно, о чем Л. выдал расписку. Через два дня Б. прибыл к Л. на нанятом автомобиле, чтобы забрать покупку, но Л. сообщил, что холодильник и телевизор он уже продал и передал З., который предложил более высокую цену.

Б. обратился в суд с иском о признании договора между Л. и З. недействительным и передачи ему холодильника и телевизора, поскольку первоначально договор был заключен с ним.

Влекут ли действия Л. наступление гражданско-правовой ответственности, и подлежит ли иск удовлетворению.

Решение: В соответствии с пунктом 3 статьи 457 ГК в случаях, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет свои обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Так как в условии задачи сказано, что Л. уже продал и передал холодильник и телевизор З. То в соответствии со статьей 369 ГКРБ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление или возмездное пользование кредитору последний вправе потребовать отобрания этой вещи и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявит иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе требовать возмещения убытков. В соответствии с пунктом 4 статьи 457 в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты начиная со дня получения этой суммы от покупателя.

Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод, что Б. не может требовать расторжения договора между Л. и З. и передачи ему холодильника и телевизора, так как З. телевизор и холодильник уже переданы, следовательно, он является собственником имущества. Но Б. вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, вправе требовать возмещения убытков и уплаты процентов.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, которой будет создан или приобретен продавцов в будущем.

Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

договор займ купля недвижимость

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218−3

2. Гражданское право. Общая часть. Под ред. В. А. Витушко. Мн., БГЭУ, 1998.

3. Колбасин Д. А. Гражданское право Республики Беларусь. Общая часть Мн., 1999.

4. Колбасин Д. А. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть. Мн., 2000.

5. Гражданское право: Учебник. В 2-х ч. Часть 1. Под общей редакцией профессора В. Ф. Чигира. Мн., «Амалфея», 2000.