Правовой режим земель населенных пунктов

Министерство внутренних дел Российской Федерации Белгородский юридический институт Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Дисциплина «Земельное право»

Реферат

На тему:

«Правовой режим земель населенных пунктов.

Правовой режим земель поселений"

Подготовил:

Курсант 144 взвода

Рядовой милиции

Красный А.Н.

Проверил:

Преподаватеть кафедры капитан милиции Абрамов В.А.

Белгород

План реферата

Вступительная часть

1. Понятие и общая характеристика правового режима земель поселений

2. Планирование развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

3 Право пользования землями военных объектов и режимных зон. Охрана земель поселений Заключительная часть (подведение итогов)

Вопрос 1. Понятие и общая характеристика правового режима земель поселений

Все земли в Российской Федерации подразделяются на несколько категорий. Одной из них являются земли поселений. Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располага-ющихся на них городов и других поселений. В настоящее время, ког-да все население проживает в городах, поселках и иных поселениях, крайне важно рациональное использование земель данного вида, раз-работка вопросов государственного управления (т.е. система учета, мониторинга, кадастра), их использования, а также наличие достаточ-ных мер для охраны данного режима от нарушений.

Землями поселений признаются земли, предоставленные для раз-мещения и развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83— 86 ЗК РФ).

Земли поселений — одна из категорий земель в земельном фонде России.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 01.01.2005 все населенные пункты Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, ста-ницы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные посе-ления.

При этом в зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:

— сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн че-ловек);

— крупнейшие города (численность населения от 1 млн до 3 млн человек);

— крупные города (численность населения от 250 тыс. до 1 млн человек);

— большие города (численность населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек);

— средние города (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. человек);

— малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. че-ловек);

— крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тыс. человек);

— большие сельские поселения (численность населения от 1 тыс. до 5 тыс. человек);

— средние сельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тыс. человек);

— малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).

Градостроительный кодекс РФ регулирует градостроительную дея-тельность — деятельность государственных органов, органов местно-го самоуправления, физических и юридических лиц в области градо-строительного планирования развития территорий и поселений, опре-деления видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом ин-тересов граждан, общественных и государственных интересов, а так-же национальных, историко-культурных, экологических, природных осо-бенностей указанных территорий и поселений.

Использование земель поселений осуществляется на основе градо-строительной документации — документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. Статья 7 Градостроительного кодекса РФ обеспечивает право граж-дан на благоприятную среду жизнедеятельности. В соответствии с Конституцией РФ каждый гражданин имеет право на благоприятную среду жизнедеятельности. Осуществление такого права гражданина предусматривает:

^ градостроительное планирование развития территорий и поселе-ний;

^ участие граждан и общественных объединений в осуществлении градостроительной деятельности; государственное нормирование градостроительной деятельности; лицензирование градостроительной дея-тельности отдельных видов; сертификацию строительных материалов отдельных видов и услуг отдельных видов в области строительства; государственный и общественный контроль за осуществлением градо-строительной деятельности и соблюдением законодательства РФ о градостроительстве;

^ компенсацию вреда, причиненного гражданам в результате нарушения законодательства РФ о градо-строительстве и повлекшего за собой ухудшение среды жизнедеятель-ности; возмещение вреда, причиненного здоровью и имуществу граж-дан в результате нарушения законодательства РФ о градостроитель-стве; привлечение к ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства РФ о градостроительстве.

Важная роль в регулировании земельных отношений в поселени-ях принадлежит Федеральному закону от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 10.01.03)'. Данный Федеральный закон регулирует отношения, возни-кающие в процессе профессиональной деятельности архитектора по созданию архитектурных объектов в целях обеспечения безопасной, экологически чистой, социально и духовно полноценной, благоприят-ной среды жизнедеятельности человека и общества. Федеральный закон направлен на развитие архитектурного искусства, содействие охране произведений архитектуры, памятников истории и культуры, а также природных ландшафтов.

В ЗК РФ нормы о землях всех видов поселений (т.е. землях го-родов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских поселений) помещены в один раздел. Это говорит о том, что правовое регулиро-вание земельных отношений в городах и сельских поселениях имеет общие сходные черты.

Назначение земель поселений заключается в том, что они функ-ционируют как фундамент, как место, пространственно-операционный базис, используемый в целях строительства. Пространственную и зе-мельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составля-ют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверх-ностью указанных территорий.

Земли поселений могут быть охарактеризованы общими для них отличительными признаками:

^ земли городов и сельских поселений имеют общее предназначе-ние: обслуживание городов и сельских поселений;

^ земли поселений характеризуются тем, что они расположены внутри черты: для земель городов — городской черты, а для земель поселений — черты сельских поселений. Данная черта — это внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель. Она устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включе-ние земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

Следует отметить, что городская черта и черта сельских поселений устанавливается и изменяется в порядке, предусмотренном Градостро-ительным кодексом РФ, земельным законодательством РФ. Однако черта поселений охватывает не только земли, застроенные зданиями и сооружениями, но и незастроенные земельные участки, предназна-ченные для обслуживания хозяйства и населения.

Городская черта и черта сельского поселения определяет внешнюю границу, т. е. размер их территории. Внутренняя организация земель осуществляется в соответствии с утвержденными генпланами, проек-тами планировки и застройки (ст. 84 ЗК РФ).

Все земли в пределах черты поселения находятся в ведении соот-ветствующих органов местного самоуправления.

Особенности государственного управления землепользованием в поселениях. Государственное управление земельными отношениями в поселени-ях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градо-строительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градо-строительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ — органы госу-дарственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостро-ительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и гра-достроительства); на местном же уровне государственное регулиро-вание осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, .поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношении органы мест-ного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответ-ствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.

В ведении муниципальных образований в области градостроитель-ства находятся: принятие и изменение правил застройки, иных нор-мативных правовых актов органов местного самоуправления в «облас-ти градостроительства; утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития террито-рий городских и сельских поселений, других муниципальных образо-ваний и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транс-портной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий; разработка проектов черты городских и сельских посе-лений, черты других муниципальных образований и внесение в соот-ветствующий орган государственной власти предложений об их утвер-ждении; организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других му-ниципальных образований; принятие решений об обеспечении потреб-ностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной дея-тельности; организация ведения государственного градостроительно-го кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельнос-ти; выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости; разрешение споров в области градостроитель-ной деятельности в пределах своей компетенции; финансирование разработки и реализации градостроительной документации; осуществ-ление контроля за соблюдением нормативных правовых актов орга-нов местного самоуправления, а также законодательства РФ о градо-строительстве; утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских и сельских поселений, других муници-пальных образований; информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и про-ведение референдумов по вопросам градостроительства; выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их за-стройке.

Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты. Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты — на так называемую пригородную зону, т. е. на сельские посе-ления, расположенные в непосредственной близости от городов (по-селков).

Помимо указанного выше общего управления осуществляется ве-домственное управление землями поселений, которое ведется Государ-ственным комитетом по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ, а также соответствующими органами этого Комитета в составе субъекта РФ, при областных, краевых, районных и городских органах местного самоуправления.

Следующим субъектом управления землями поселений являются отделы жилищно-коммунального хозяйства при городской админист-рации. Через эти отделы городские органы местного самоуправления проводят основную работу по регулированию отношений, складываю-щихся при градостроительной деятельности.

Итак, городские органы местного самоуправления распоряжаются землями города. В то же время много земель в городах находится во внутриведомственном регулировании различных министерств и ве-домств. Поэтому для земель городов важной задачей является оптималь-ное сочетание общественного и внутриведомственного управления.

Как уже указывалось, ведомственное управление землями городов осуществляет Государственный комитет по строительству и жилищ-но-коммунальному комплексу РФ. В своей деятельности он наделен полномочиями, которые можно классифицировать следующим образом:

^ нормотворческая деятельность (например, представление в Пра-вительство РФ проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства);

^ координационная деятельность (например, принимает участие в координации аварийно-восстановительных работ в зонах чрезвычайных ситуаций);

^ контрольная деятельность (например, осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ о градостроительстве, федеральных градостроительных нормативов и правил);

^ организационная деятельность (например, организует подготов-ку и переподготовку специалистов в области архитектуры и градо-строительства).

Названные выше органы, ведающие вопросами архитектуры и гра-достроительства, возглавляют главные архитекторы. Кандидатура глав-ного архитектораотбирается в установленном порядке на конкурсной основе из числа архитекторов, имеющих лицензии, и утверждается соответствующим органом исполнительной власти.

Правовое регулирование использования земель поселений осуще-ствляется, как уже говорилось, министерствами, ведомствами совмест-но с органами местного самоуправления, а также органами исполни-тельной власти.

Государственное управление градостроительной деятельности обес-печивается: управлением государственными капитальными вложения-ми в создание и развитие социальной и производственной инфра-структуры; регулированием налоговой политики; предоставлением дотаций, субсидий, субвенций, других бюджетных и внебюджетных видов финансовой и материальной помощи на развитие объектов строитель-ства; контролем за соблюдением градостроительных нормативов и стандартов; осуществлением антимонопольных мер, приватизации объектов государственной собственности, в том числе объектов не-завершенного строительства; проведением экспертизы, в том числе тех-нической и экологической, градостроительной документации.

Государственное регулирование правового режима земель поселе-ний осуществляется посредством:

^ выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения;

^ ведения государственного градостроительного кадастра и мони-торинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации;

^ планирования развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации

Градостроительный кодекс РФ (ст. 54) указывает, что государствен-ный градостроительный кадастр — это государственная информацион-ная система сведений, необходимых для осуществления градостроитель-ной деятельности, в том числе для осуществления изменений объек-тов недвижимости. Он ведется в отношении территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, территорий субъектов РФ и территории РФ.

Мониторинг объектов градостроительной деятельности — система наблюдений за состоянием и изменением объектов градостроительной деятельности, которые ведутся по единой методике посредством изу-чения состояния среды жизнедеятельности. Сведения мониторинга объектов градостроительной деятельности подлежат внесению в госу-дарственный градостроительный кадастр.

В соответствии с Положением о ведении государственного градос-троительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации, утвержденным постановлени-ем Правительства РФ от 11.03.99 целью ведения градостроительного кадастра и мониторинга является обеспечение заинтересованных органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях территорий и объектов недвижимости в хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектов недвижимости. Пункт 4 данного Положения гласит, что Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу является го-сударственным заказчиком работ по созданию единой системы веде-ния градостроительного кадастра, ведению градостроительного кадас-тра в отношении территории РФ. Основой градостроительных кадас-тров всех уровней являются соответствующая градостроительная документация и государственный земельный кадастр. Градостроитель-ный кадастр каждого уровня включает в себя:

^данные утвержденной градостроительной документации;

^ топографо-геодезические и картографические материалы;

^ сведения отраслевых кадастров и информационных систем;

^ материалы о градостроительной ценности территории, о резуль-татах мониторинга объектов градостроительной деятельности;

^ обобщенные данные градостроительных кадастров иного уровня;

^ данные утвержденных схем и проектов развития инфраструктуры;

^ нормативно-правовые акты, нормативы и правила (п. 9 Положе-ния).

Ведение градостроительного кадастра осуществляется на бумажном и магнитном носителях. Сведения градостроительного кадастра пре-доставляются пользователю в виде документированной информации. Сведения градостроительного кадастра, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, являются общедоступными. Дан-ные информационных ресурсов градостроительного кадастра, получен-ные пользователями в установленном порядке, могут быть использо-ваны ими для создания производственной информации с обязательной ссылкой на источник информации.

Работы по ведению мониторинга осуществляются службами градо-строительного кадастра и другими привлекаемыми в установленном порядке юридическими и физическими лицами.

Вопрос № 2. Планирование развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований

На уровне всей территории РФ в области градостроительства раз-рабатывается Генеральная схема расселения, в которой указываются: цели федеральной политики в области градостроительства; основные положения развития системы расселения; меры по улучшению эколо-гической обстановки в регионах; территории, благоприятные для раз-вития систем расселения и др.

Для территорий двух и более субъектов РФ или частей их тер-риторий разрабатываются консолидированные схемы градостроитель-ного планирования в целях взаимного согласования интересов субъектов РФ и интересов Российской Федерации при осуществ-лении градостроительной деятельности (ст. 32 Градостроительного кодекса РФ).

Постановлением Правительства РФ 25 августа 1999 г. были утверждены «Основные требования к разработке и согласованию консолидированных схем градостроительного планирования и основ-ных положений консолидированных схем градостроительного пла-нирования». В основных положениях консолидированной схемы, являющихся ее составной частью, содержатся предложения по при-оритетным направлениям региональной градостроительной и про-странственно-территориальной политики. Разработка консолидиро-ванных схем осуществляется на основании решения Правительства РФ. Государственным заказчиком по разработке консолидированных схем является Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Головной разработчик консолидированной схемы определяется государственным заказчиком на конкурсной основе. Задание на проектирование консолидированной схемы также утверждается государственным заказчиком. В задании на проектирование определяются состав и содержание консолиди-рованной схемы и ее основных положений, состав, порядок получе-ния исходных данных и другие условия работы, уточняется порядок проведения согласования и экспертизы.

В соответствии с консолидированной схемой разрабатываются тер-риториальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов РФ и частей территорий субъектов РФ, в которых указываются в соответствии с градостроительной до-кументацией федерального уровня цели государственной политики в области градостроительства на территориях субъектов РФ исходя из социально-экономических и природно-климатических условий субъек-та РФ.

На нижестоящем уровне разрабатываются территориальные комп-лексные схемы развития территорий районов и сельских округов. В них содержатся предложения об установлении границ поселений и пригородных зон городов, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий указанных районов, сельских ок-ругов. Территориальные комплексные схемы градостроительного пла-нирования развития территорий районов, сельских округов разрабаты-ваются и утверждаются органами местного самоуправления соответ-ствующих районов и сельских округов по согласованию с органами местного самоуправления поселений, находящихся в пределах районов и сельских округов, в порядке, установленном Градостроительным ко-дексом РФ.

В соответствии с утвержденной в установленном порядке градо-строительной документацией федерального уровня и уровня субъек-та РФ разрабатывается генеральный план. Генеральный план — гра-достроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Градострои-тельный кодекс РФ определяет, что генеральный план является ос-новным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятель-ности, направления и границы развития территорий городских и сель-ских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транс-портной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо ох-раняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержат-ся предложения об установлении границ поселений, а также об обес-печении ресурсами в целях комплексного развития территорий посе-лений. Генеральные планы городских и сельских поселений разраба-тываются и утверждаются органами местного самоуправления соответствующих поселений и утверждаются органами государствен-ной власти соответствующего субъекта РФ. Однако в период разра-ботки нового генерального плана городского или сельского поселения действует ранее утвержденный генеральный план в части, не проти-воречащей правилам застройки. На основе генеральных планов город-ских и сельских поселений или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов, сель-ских округов разрабатываются проекты черты городского и сельско-го поселений, черты другого муниципального образования.

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова-ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техни-ческое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Россий-ской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат госу-дарственной экспертизе в Главном управлении государственной вне-ведомственной экспертизы при Государственном комитете РФ по стро-ительству и жилищно-коммунальному комплексу, организации государ-ственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других спе-циально уполномоченных на то государственных органах.

При разработке градостроительной документации о градостроитель-ном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности. Ограничения на использование территорий для осуществления градо-строительной деятельности устанавливаются в следующих зонах:

— зоны охраны памятников истории и культуры, заповедные зоны;

— зоны особо охраняемых природных территорий;

— санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;

— водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;

— зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

— зоны залегания полезных ископаемых;

— зоны чрезвычайных экологических ситуаций;

— зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;

— иные зоны.

В соответствии с генеральным планом городских и сельских посе-лений разрабатываются проекты планировки — градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сель-ских поселений. Проекты планировки определяют: красные линии и линии регулирования застройки; границы земельных участков; разме-щение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; плотность и параметры застройки; параметры улиц, проез-дов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспор-та, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории. Помимо проектов планировки разрабатываются проекты застройки для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировоч-ной структуры городских и сельских поселений в границах установ-ленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.

К границе (черте) города примыкают земли, предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригород-ную зону данного города. Эти земли являются территорией пригород-ной зоны городов. Зонирование данных территорий определяется в территориальных комплексных схемах пригородными зонами, с учетом землеи лесоустроительной документации. В пригородных зонах го-родов выделяются зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запре-щается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воз-действие на окружающую среду.

Генеральный план города обязателен, как уже было сказано, для всех организаций, осуществляющих строительство в городе.

Генеральный план города принимается на перспективу в 25—30 лет. Генеральные планы городов с количеством населения 500 тыс. чело-век и более разрабатываются в две стадии: технико-экономические основы развития города с эскизом генерального плана (ТЭО) и гене-ральный план города; Генеральные планы остальных городов — в одну стадию. При этом технико-экономические основы развития города выполняются как составная часть генерального плана.

Проекты детальной планировки и застройки. Они являются конкретной формой использования земель городов; разрабатываются на основе генерального плана города на отдельные части застраивае-мой территории: жилые районы, общегородские центры, общественные комплексы, подлежащие застройке, реконструкции или благоустройству в ближайшие годы в соответствии с проектами размещения строительства первой очереди. Проект детальной планировки и застройки разрабатывается с целью определения земельных участков для раз-мещения на них предприятий и учреждений культурно-бытового об-служивания населения, установления красных линий улиц, площадей и инженерных сетей, благоустройства улиц, дорог и озеленения.

Законодательством предусматривается земельно-хозяйственное устройство городских территорий.

Планы земельно-хозяйственного устройства городских тер-риторий. Они являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке и временно не застраивае-мых.

Этот план проходит две стадии: первая — план земельно-хозяй-ственного устройства и вторая— детальный проект земельно-хозяй-ственного устройства территории города (поселка).

В плане земельно-хозяйственного устройства территории городов разрабатываются конкретные мероприятия по рациональному освое-нию земель и устанавливается порядок их использования в тех слу-чаях, когда он не установлен генеральным планом.

План земельно-хозяйственного устройства городских территорий является обязательным документом, на основании которого регулиру-ются земельные отношения в городах, организуется сельскохозяйствен-ное производство, проводятся мероприятия по инженерной подготов-ке территории.

В развитие перспективных планов земельно-хозяйственного устрой-ства городские органы самоуправления составляют ежегодные планы использования земель для нужд сельского хозяйства и других угодий, не относящихся к землям городской застройки.

Проекты планировки пригородной зоны. Они являются фор-мой территориального планирования использования этих земель, раз-рабатываются для городов с определенной проектной численностью населения и поселков городского типа. В составе генерального плана разрабатывается схема планировки прилегающего к городу района. Указанные проекты призваны обеспечить рациональное использование прилегающей к городу территории. В них необходимо предусматри-вать резервные территории для последующего развития города.

В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную природ-ную и хозяйственную территорию. В этих зонах выделяются терри-тории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отды-ха населения, резервные земли для развития города (ст. 86 ЗК РФ).

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением при-городных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ, а Москвы и Санкт-Петербурга — федеральным законом.

По решению компетентных государственных органов в пригород-ных зонах крупных городов могут выделяться и передаваться в веде-ние городских органов самоуправления лесопарковые защитные пояса. Земли лесопарковых защитных поясов используются для развития зеленых насаждений, которые выполняют оздоровительные функции и служат местом отдыха. Те же государственные органы выносят реше-ния, на основании которых для всех городов (за счет примыкающих к ним земель лесного фонда) выделяются зеленые зоны, предназначен-ные для культурно-оздоровительных, защитных, эстетических и санитарно-гигиенических целей, улучшения микроклимата поселений, созда-ния загородных лесопарков и живописных ландшафтов.

Земли зеленых зон подлежат особой охране. В этих зонах запре-щается предоставлять земельные участки для всех видов строитель-ства, которое несовместимо с охраной природы лесных насаждений, водоемов и целями организации отдыха населения.

Землепользование в зеленых зонах осуществляется в том же по-рядке, как и в пригородных зонах. Государственные лесные органы по решениям городской, районной администрации предоставляют участ-ки предприятиям, организациям и учреждениям во временное пользо-вание для отдыха населения с соблюдением всех требований по охра-не природы.

При создании в зеленых зонах лесопарков занимаемые ими зеленые участки передаются в пользование соответствующим организациям.

Кроме перспективного планирования земель городов и других по-селений существует еще текущее планирование, которое осуществля-ется посредством так называемых планов использования земель город-ской, поселковой и сельской застройки.

Право пользования землями поселений. Право пользования землями городов и других поселений в отли-чие от всех других видов пользования является весьма сложным и многогранным. Это право характеризуется тесной связью земельных и имущественных отношений. Право землепользования в поселениях связано с целым комплексом прав пользователей не только на земель-ный участок поселковой застройки, но и на строения, которые возведены на этом участке. В данном случае сложность и специфика зе-мельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собствен-ности или правом владения строениями и сооружениями. Причем эта связь выражается в следующем. Во-первых, земельный участок может предоставляться для застройки, размещения строений, сооружений или каких-либо иных имущественных объектов. Поэтому пользователь участком здесь выступает в двух качествах: вначале как землеполь-зователь, землевладелец, собственник участка, затем как собственник или владелец строений, сооружений. Во-вторых, земельный участок пре-доставляется (покупается) с имеющимися на нем строениями или со-оружениями для их последующей эксплуатации, реконструкции или сноса. Земельные отношения в данном случае также тесно перепле-таются.

Сложность при формировании понятия рационального использова-ния земель городов и других поселений заключается в том, что в их состав входят несколько различных по своему режиму видов угодий. Однако несмотря на сложный состав земель поселений, их объединя-ет то, что они имеют одно основополагающее начало — разместить город, поселение и обеспечить его нормальное функционирование как единого и в то же время сложного социально-экономического организ-ма. Затем эта главная идея конкретизируется применительно к каж-дому виду земель поселений.

Для выявления сущности рационального использования земель поселений необходимо раскрыть содержание наиболее эффективного использования отдельных их видов и прежде всего главного из них — земель городской, поселковой и сельской застройки.

Проблема рационального использования земель городов и других поселений имеет ряд аспектов — градостроительный, экологический, экономический, социальный, исторический и юридический.

Рациональное использование земель поселений означает эффектив-ное их использование в целом и каждого вида в отдельности в соот-ветствии с их целевым назначением, установление правильного коли-чественного и качественного соотношения между отдельными видами. Требуется так занять минимальную земельную площадь, чтобы разме-стить максимальное количество жилых зданий, учреждений, организа-ций и несельскохозяйственных предприятий, а также достаточную сеть дорог, площадей, парков, бульваров, зеленых насаждений в соответствии с научно обоснованными нормами, обеспечить интенсивное использо-вание городских сельскохозяйственных угодий, а также земель промыш-ленности и других земель специального назначения; санитарную охрану городских лесов, водоемов и всей окружающей среды. В конеч-ном счете все это призвано повышать эффективность капитальных вложений, направленных в градостроительство и строительство дру-гих поселений.

Постановлением Правительства РФ 2 февраля 1996 г. было утвер-ждено Положение о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений. Оно имеет целью закреп-ление и передачу земельных участков и прочно связанных с ними зда-ний и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физических и юридических лиц, а также их регистрацию, нало-гообложение и осуществление сделок с недвижимостью. Установле-ние границ землепользования (т.е. межевание) производится в отно-шении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий. При этом при межевании территории сложившейся застройки из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, передан-ных в собственность, владение, пользование юридических и физиче-ских лиц, а также государственных и муниципальных земельных участ-ков, сданных в аренду до принятия указанного Положения, не подле-жат пересмотру; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и про-ходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социаль-ной инженерно-транспортной инфраструктуры; при установлении гра-ниц должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельно-го участка. При межевании застроенных территорий проводится: вы-деление структурных планировочных единиц посредством разделения на кварталы крупных межмагистральных территорий с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответ-ствии с планом красных линий; межевание на земельные участки по-средством установления границ существующих и новых объектов не-движимости.

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недви-жимости. Постановление органов местного самоуправления о меже-вании и сроки его проведения публикуются в местной печати.

Межевание включает:

^ подготовительные работы;

^ разработку плана межевания микрорайона или квартала, согла-сование его с владельцами недвижимости и утверждение в установ-ленном порядке;

^ установление границ в натуре.

План межевания утверждается решением органа местного самоуп-равления.

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки осуществляется комиссией, специально создаваемой орга-нами местного самоуправления на период проведения работ по ме-жеванию, в которую включаются руководители и специалисты соот-ветствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (му-ниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, а так-же физические и юридические лица, представляющие интересы вла-дельцев недвижимости.

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова-ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техни-ческое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Россий-ской Федерации подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Ми-нистерстве строительства РФ (Главгосэкспертизе России), организа-циях государственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то госорганах.

Следует отметить, что при градостроительной деятельности возни-кают градостроительные отношения, т. е. согласованные действия субъек-тов градостроительной деятельности по созданию, развитию, реконст-рукции и сохранению объектов градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ на территориях городских и сель-ских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следую-щих видов: жилые зоны; общественно-деловые зоны; производственные зоны; зоны инженерной и транспортной инфраструктур; рекреацион-ные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специаль-ного назначения; зоны военных объектов; иные территориальные зоны.

Для земельных участков, расположенных в границах единой тер-риториальной зоны, устанавливается единый градостроительный рег-ламент, определяющий основу правового режима входящих в зону земельных участков.

Новый ЗК РФ предусматривает деление земель городских и сель-ских поселений на девять соответствующих зон. Однако он не пре-дусматривает деление земель поселений на соответствующие виды, которые существуют много лет в практике правового регулирования городских и сельских поселений.

Нам представляется, что в состав земель городских и сельских поселений входят следующие земли: городской и сельской застройки, земли общего пользования, земли, занятые промышленной, коммерче-ской и коммунально-складской застройкой, и т. д., земли промышлен-ности, связи, энергетики и иные земли специального назначения, зем-ли особо охраняемых территорий, земли, занятые военными и режим-ными объектами, и земли пригородной зоны.

Основными правовыми документами, регулирующими отношения субъектов градостроительной деятельности, являются договор (кон-тракт) между ними, решения соответствующих органов власти и уп-равления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование, переда-че в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, выдаваемое в порядке, установленном законодатель-ством РФ.

Заключение

договора (контракта): выбор партнеров, определение обязательств либо других условий взаимоотношений участников гра-достроительной деятельности, не противоречащих законодательству РФ и законодательству республик в составе Российской Федерации, яв-ляются исключительной компетенцией субъектов градостроительной деятельности. В осуществление договорных отношений между ними не допускается вмешательство государственных органов и должност-ных лиц, выходящее за пределы их компетенции.

Участники градостроительных отношений при осуществлении сво-их прав и обязанностей должны исходить из необходимости соблюде-ния интересов всех субъектов градостроительной деятельности.

Условия договора (контракта), заключенного между субъектами градостроительной деятельности, сохраняют свою юридическую силу на весь срок его действия. В случаях, если после заключения догово-ра (контракта) законодательством, действующим на территории РФ, установлены условия, ухудшающие положение партнеров, договор (кон-тракт) может быть изменен или расторгнут только по взаимному со-глашению сторон.

Пригородные зоны. В состав пригородных зон могут включать-ся земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не вхо-дящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории пригородного сель-скохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением при-городных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ. Границы и правовой режим пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом.

В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, выпол-няющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функ-ции, в пределах которых запрещается хозяйственная и иная деятель-ность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.

Перевод земельных участков пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в иные категории земель допускается по ре-шению Правительства РФ (ст. 86 ЗК РФ).

Право пользования землями жилой и общественной застройки.

Земли жилой, общественной, промышленной и коммунальной за-стройки состоят из земель, застроенных и подлежащих застройке жи-лыми, культурно-бытовыми, промышленными и иными строениями и сооружениями. Кроме земель, находящихся под строениями, к этим зем-лям относятся дворовые и усадебные участки, обслуживающие строения.

Земли жилой и общественной застройки предоставляются в бес-срочное пользование различным предприятиям, организациям и учреж-дениям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, куль-турно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Заказчикам жилищного, культурно-бытового и коммунального стро-ительства земельный участок предоставляется во временное пользо-вание только на время строительства. По окончании строительства одновременно с передачей гражданам, предприятиям, организациям и учреждениям возведенных строений и сооружений для их эксплуата-ции администрация города предоставляет им в бессрочное пользова-ние земельные участки (или в собственность — в случаях, предусмот-ренных законом).

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова-ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техни-ческое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Россий-ской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат госу-дарственной экспертизе в Главном управлении государственной вне-ведомственной экспертизы при Государственном комитете РФ по стро-ительной, архитектурной и жилищной политике, организации государ-ственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специ-ально уполномоченных на то государственных органах.

В крупных городах, где жилищное, культурно-бытовое и коммуналь-ное строительство объединено в одной специализированной строитель-ной организации (например, в Москве), земельные участки предостав-ляются единому заказчику (Главному управлению капитального строи-тельства) с передачей их после окончания строительства в пользование соответствующим организациям, предприятиям и учреждениям.

Однако в ряде городов строительство наряду с единым подрядчи-ком осуществляется министерствами, ведомствами, предприятиями и организациями. Это приводит к недостаточно комплексной и плано-мерной застройке города. В первую очередь используются более «вы-годные» земельные участки. Длительное время не осваиваются земель-ные участки, закрепленные за застройщиками, но требующие некото-рых затрат. Заказчики главным образом возводят жилые дома, не строя инженерных коммуникаций, очистных сооружений, объектов торгов-ли и коммунально-бытового назначения.

Органы исполнительной власти и органы местного самоуправле-ния могут объявить конкурс или аукцион по предоставлению неза-нятых земельных участков под застройку не ранее, чем будет ут-верждена, объявлена и зарегистрирована в государственном земель-ном кадастре зона отчуждения земельных участков и другой недвижимости, на каком бы праве владения земельные участки не находились у граждан и юридических лиц, и не ранее выкупа их не-движимости.

Средства на финансирование отчуждения земельных участков ут-верждаются представительными и законодательными органами Российской Федерации для государственных и общественных нужд Россий-ской Федерации; законодательными (представительными) органами субъектов РФ для государственных и общественных нужд субъектов РФ; органом представительной власти местного самоуправления для муниципальных нужд при условии, если зона отчуждения предусмот-рена в генеральном плане поселения или плане застройки, согласован-ном или откорректированном органами исполнительной власти субъек-тов РФ, и финансирование отчуждения осуществляется за счет средств местного бюджета или специально выделенных для этого средств. Зона отчуждения земельных участков должна быть объявле-на не позднее, чем за год до изъятия земельных участков.

Существующий порядок предоставления земельных участков нуж-дается в совершенствовании. Целесообразно выделение всех капита-ловложений одной специализированной строительной организации (как в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах). Это серь-езно улучшает состояние дел, позволяет все проектно-изыскательские работы, застройку и реконструкцию городов осуществлять своевремен-но и последовательно.

Земельные участки для строительства отводятся, как правило, по решениям городских органов самоуправления (их администрации) при условии, что застройка предусмотрена надлежаще утвержденными планами капитального строительства или решениями соответствующих местных органов самоуправления (их администрации).

Конкретные размеры участков определяются исходя из объема и вида строительства, а также из обеспеченности данного населенного пункта свободными землями в соответствии с утвержденными в установлен-ном порядке нормами и проектно-технической документацией.

Придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности (либо частично приватизированных), являются государственной или муниципальной собственностью, если иное не предусмотрено феде-ральным законом, и предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование организациям, осуществляющим управление указанными домами.

При создании единого комплекса имущества в жилищной сфере при приватизации всех жилых и нежилых помещений и образовании при этом жилищного товарищества придомовые земельные участки передаются данному товариществу в постоянное (бессрочное) пользова-ние или аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

Порядок пользования придомовыми земельными участками много-квартирных жилых домов определяется законами субъектов РФ, нор-мативными правовыми актами органов местного самоуправления, а также уставом жилищного товарищества.

Предприятия, учреждения, организации, а также граждане могут использовать отведенный им земельный участок только для опреде-ленных целей — для предпринимательской деятельности, разных ви-дов строительства, дальнейшего обслуживания зданий и сооружений. Назначение, тип, размеры, а также характеристика строений и соору-жений, которые должны быть возведены, устанавливаются в докумен-тах об отводе земельных участков в точном соответствии с утверж-денными проектами строительства. Изменить эти условия и строить не предусмотренные в документах здания и сооружения застройщик не вправе.

В документах отвода устанавливаются также сроки начала строи-тельства и выполнения отдельных строительных работ и общий срок окончания строительства. Соблюдение этих сроков является одной из важных обязанностей застройщика.

Возведенные строения признаются принадлежащими соответству-ющим землепользователям на праве собственности, оперативного уп-равления или пользования. Право пользования предоставленными им земельными участками неотделимо от. права собственности на строе-ния, находящиеся на этих участках, и прекращается с прекращением права собственности на строения.

На землях населенных пунктов при переходе права собственности на строение переходит также и право землепользования, собственно-сти на земельный участок или его часть. При переходе права собствен-ности на строение к нескольким собственникам, а также при перехо-де права собственности на часть строения земельный участок пере-ходит в общее пользование собственников строения.

Градостроительную деятельность стимулируют следующими мерами:

^ установлением порядка предоставления и изъятия земельных участков, иной недвижимости и ресурсов, а также установлением на-логовых ставок и коэффициентов с учетом градостроительной ситуа-ции в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ;

^ объявлением зон отчуждения земельных участков, имущества и иной недвижимости в интересах общества;

^ созданием необходимого резерва земельных участков, подготов-ленных для застройки;

^ обеспечением своевременного строительства систем инженерных и транспортных коммуникаций и сооружений;

^ содействием страхованию селитебных территорий от риска при-чинения экологического ущерба деятельностью промышленных, транс-портных, энергетических, высокочастотных и иных объектов;