Правовые проблемы продажи жилой недвижимости в современном гражданском обороте

Таким образом, бывшие члены семьи собственника жилья, сохранившие право бессрочного пользования жилым помещением, при переходе права собственности на такое жилое помещение к другому лицу должны быть обязательно указаны в договоре (то есть новый собственник обязательно должен быть уведомлен о наличии таких лиц согласно статье 558 ГК РФ). В противном случае договор не может быть заключен. В случае нарушения требований статьи 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения можно признать недействительным (статья 168 ГК РФ).

Кроме того, встречаются случаи ошибочных решений суда в отношении ответчиков, которые по каким-либо причинам, в частности при отбывании наказания в местах лишения свободы, не участвовали в приватизации, хотя имели равные права с собственником жилого помещения. Так, Кудрейко обратилась в суд с иском к Никитину о признании его прекратившим право пользования жилым помещением, обосновав свой иск тем, что на основании договора приватизации является собственницей квартиры, зарегистрировала бывшего мужа в квартире для проживания, однако ответчик в 1995 году выехал из спорного жилого помещения, не пользуется им, коммунальные услуги не оплачивает, создал другую семью, с которой проживает по другому адресу.

Никитин обратился со встречным иском, в котором просил применить последствия недействительности договора приватизации и возвратить помещение в муниципальную собственность, поскольку договор приватизации был заключен без его участия в период отбывания им наказания в виде лишения свободы по приговору суда. Суд первой инстанции, установив, что Никитин был вселен в квартиру бывшей женой для проживания, в 1995 году добровольно выехал из нее и с тех пор в квартире не проживает, сделал вывод, что ответчик тем самым прекратил право пользования жилым помещением, поэтому, руководствуясь частью 4 статьи 31 ЖК РФ, признал Никитина прекратившим право пользования квартирой, в удовлетворении встречного иска отказал в связи с пропуском срока исковой давности.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда данное решение отменила в части признания Никитина прекратившим право пользования спорной квартирой и оставила иск Кудрейко без удовлетворения, основываясь на положениях статьи 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», так как Никитин на момент приватизации имел равные с Кудрейко права пользования квартирой и иного не установлено законом или договором, требование о применении положения части 4 статьи 31 ЖК РФ о признании ответчика прекратившим право пользования жильем удовлетворению не подлежало.

Необходимо также отметить, что Верховный Суд РФ дал разъяснение о том, что при продаже собственником принадлежащего ему жилого помещения иному лицу за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования этим жилым помещением, если ранее он уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, но затем вселился в новое жилое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными проживающими в нем право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию. К такому лицу также применяются положения статьи 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Такой вывод ВС РФ основан на том, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (часть 4 статьи 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу Подводя итог изложенному, а также приведенной в качестве примера судебной практике, можно сделать вывод о том, что при продаже жилой недвижимости в договоре в качестве существенного условия необходимо указывать лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении, выселение бывшего члена семьи собственника возможно только при прекращении права пользования жилым помещением, которое, в свою очередь, возникает автоматически при прекращении семейных отношений. Исключением из общих правил являются только случаи, предусмотренные статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» .

Согласно данной статье нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилья не влечет прекращения их жилищных прав. Соответственно, нет необходимости устанавливать срок, на который сохраняется право пользования, а также обязывать собственника обеспечивать бывших членов семьи другим жильем. Право пользования жилым помещением в таких случаях не зависит от существования семейных отношений.

2.3 Проблемы отчуждения жилых помещений, доля в праве собственности на которые принадлежит несовершеннолетнему, а также в которых зарегистрированы несовершеннолетние. Вопросы защиты прав несовершеннолетних при сделках с жилыми помещениями

Несовершеннолетние — это особые субъекты жилищных правоотношений. В настоящее время все большее значение приобретает одно из существенных прав несовершеннолетних, а именно право на жилье. Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище, и несовершеннолетние здесь не исключение. Обеспечение реализации прав несовершеннолетних на жилье и охрана их прав являются обязанностью государства. Включение в гражданский оборот несовершеннолетних предполагает не только признание за ними определенных гражданских прав, но и обеспечение их надежной правовой охраной. Несмотря на обилие правовых актов по охране жилищных прав, а также на усиление внимания к данному вопросу со стороны государства, на практике встречается немало случаев нарушения жилищных прав несовершеннолетних, которые допускаются как со стороны родителей и других членов семьи, так и со стороны государственных органов, не обеспечивающих должной охраны прав несовершеннолетних.

Продавая, меняя или покупая жилье, многие сталкиваются с проблемой соблюдения прав несовершеннолетних, являющихся собственниками жилых помещений или имеющих право проживания в них. Так, встают вопросы, кто же должен защищать права детей при совершении сделок с недвижимым имуществом и какие нормативные акты непосредственно используются при решении вопроса о соблюдении или нарушении прав несовершеннолетних в том или ином случае.

Первоначально следует отметить, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают и подписывают договоры самостоятельно. Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 Гражданского кодекса РФ согласие их законных представителей (родителей) и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.

Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать от их имени только их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Тем самым осуществляется защита имущественных прав несовершеннолетних их законными представителями.

В свою очередь, действия родителей, опекунов и попечителей по распоряжению имущественными правами, принадлежащими несовершеннолетним, в определенных законом случаях ставятся под контроль государства.

На государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с участием несовершеннолетних граждан помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего.

Несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет предъявляется документ, удостоверяющий личность. По сделкам малолетнего законные представители предъявляют его свидетельство о рождении.

Одной из главных определенных гарантий защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений, находящихся в их собственности или пользовании, является необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на распоряжение таким имуществом в установленных законодательством случаях.

В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Следует отметить, что несовершеннолетние могут быть причастны к совершению сделок с жилыми помещениями в следующих случаях:

— жилое помещение приватизировано и дети включены в договор передачи жилья в собственность;

— жилое помещение приватизировано, но дети не включены в соответствующие документы, однако на момент приватизации имели равные с собственником права;

— дети включены в число собственников по договору купли-продажи, мены, дарения или являются единственными собственниками, т. е. договор оформлен на их имя;

— ребенок является наследником или одним из наследников жилого помещения и имеется соответствующее свидетельство о праве на наследство;

— ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, однако зарегистрирован в данном жилом помещении, постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья Наиболее распространены случаи отчуждения жилого помещения, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему. В этих ситуациях, как правило, органы опеки и попечительства, пытаясь установить, насколько совершаемая сделка соответствует интересам ребенка, сравнивают параметры отчуждаемого и приобретаемого жилых помещений.

Зачастую недовольство родителей (иных законных представителей) вызывает субъективное понимание сотрудниками органов опеки и попечительства жилищных прав ребенка.

Так, в одном из случаев отчуждалась трехкомнатная квартира общей площадью 63 кв. м, доля ребенка в праве собственности на которую составляла половину. Квартира находилась на самой окраине города, и в ней проживали только двое — ребенок и родитель. Взамен приобреталась квартира в центре города, вблизи образовательных и иных учреждений, которые посещает ребенок. Однако ее площадь — 49 кв. м, а количество комнат — 2. Орган опеки и попечительства выдал разрешение на отчуждение ½ доли ребенка в жилом помещении только при условии одновременной покупки на имя ребенка 5/6 доли в праве собственности на новую квартиру.

Всякому законному представителю ребенка в подобной ситуации необходимо знать, что в соответствии со ст. 46 Конституции РФ решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Порядок этого обжалования определен главой 25 ГПК РФ.

Действующее гражданское законодательство не знает механизмов превращения ½ доли в 5/6 помимо воли самих собственников. Это абсурд. Таким образом, неправомерность распоряжения органа опеки и попечительства, безусловно, может быть поводом к судебному разбирательству. Однако что же остается делать собственнику, если в его интересах не вступать в споры с органом опеки и попечительства, а как можно скорее совершить сделку в условиях нестабильности цен на рынке?

В отношениях общей долевой собственности на жилые помещения встречается и еще одна проблема защиты прав несовершеннолетних граждан. В случае если несовершеннолетний ребенок является одним из участников общей долевой собственности, ему, как и прочим сособственникам, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК РФ).

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 21.

07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о госрегистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем госрегистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае госрегистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить госрегистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о госрегистрации такой срок не истек.

Эти же положения закреплены и в п. 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Минюста России от 25.

03.2003 N 70.

В соответствии со ст. 28 ГК РФ от имени малолетних (не достигших возраста 14 лет) сделки совершают их законные представители, а в соответствии со ст. 26 Кодекса лица в возрасте от 14 до 18 лет сделки совершают сами, но с письменного согласия законных представителей. И в тех и в других случаях для совершения сделки (отказа от преимущественного права покупки) требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). Пункт 2 ст.

37 Кодекса запрещает законным представителям без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному (в нашем случае — несовершеннолетнему лицу) прав. Так, без предварительного разрешения нельзя отказаться от права собственности, принадлежащего ребенку (ст. 236 ГК РФ), от права ребенка на получение содержания (ст. 60 Семейного кодекса РФ) и от ряда других прав.

Отказ от преимущественного права покупки (повторим, безотносительно к тому, в какой форме он совершается — в письменной или путем умолчания) представляет собой отказ от субъективного гражданского права. Право это принадлежит несовершеннолетнему лицу, права и интересы которого защищаются не только его законными представителями, но и органом опеки и попечительства (ст. 56 Семейного кодекса РФ).

В некоторых регионах Российской Федерации регистрационные службы не требуют при государственной регистрации предварительного разрешения органа опеки и попечительства в случаях письменного или молчаливого отказа от права преимущественной покупки, принадлежащего несовершеннолетним гражданам. Эта практика нарушает требования закона и ставит под угрозу оспаривания все ранее совершенные регистрационные действия в отношении объектов общей долевой собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Проблемы защиты жилищных прав несовершеннолетних проявляются также и в случаях, когда ребенок не имеет права собственности на жилое помещение, а лишь является членом семьи собственника (чаще — родителя). Приведем пример, наиболее ярко демонстрирующий все аспекты защиты прав несовершеннолетних членов семьи.

Ребенок не был сособственником жилого помещения и не зарегистрирован в нем по месту жительства (не был «прописан»). Его мать лишена родительских прав. Жилое помещение на праве собственности принадлежало матери и ее сестре в равных долях. После вступления в законную силу судебного решения о лишении родительских прав собственницы продали квартиру. Орган опеки и попечительства справедлива задает вопрос: почему в таких случаях для сделки не предусмотрено его (органа опеки и попечительства) согласие?

Необходимо знать, что требования п. 4 ст. 292 ГК РФ о предварительном согласии органа опеки на отчуждение жилого помещения распространяются и на этот случай. Ошибочно считать, что здесь они неприменимы.

Так, Старостина с двумя несовершеннолетними детьми — одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июле 1993 г. умерла.

Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований Семейного кодекса РФ органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.

Решением Измайловского межмуниципального народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры, признан недействительным, Кукушкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея — опекуну Приказчикову — квартиру, а Приказчиков — вернуть Кукушкиной 5288 руб.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое разбирательство по мотиву неполного исследования обстоятельств дела.

Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетворила частично по следующим основаниям.

Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки требованиям Семейного кодекса без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.

В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ГК РФ, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.

Вместе с тем, решая вопрос о возврате Кукушкиной уплаченной ею по договору суммы 5288 руб., суд не учел, что на день рассмотрения дела эта сумма в связи с инфляцией значительно обесценилась, и поэтому следовало применить к ней индексацию.

С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Приказчикова в пользу Кукушкиной 5288 руб. нельзя признать законным, и поэтому в этой части оно подлежит отмене с направлением на новое судебное рассмотрение.

Между тем несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей жилой собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен и усыновителями несовершеннолетних только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Рассмотрим другой пример. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставила решение суда первой инстанции без изменения. В кассационном определении указала следующее: родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.

Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. В 1990 г. их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.

В 1993 г. С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителям несовершеннолетних прежнему нанимателю, т. е. Д.

При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения, последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних.

Согласно Семейному кодексу РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.

В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров. Подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества. Обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.

Исходя из установленных по делу обстоятельств. Суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными.

Как правило, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений.

Такие решения органов опеки и попечительства вызваны наличием, при подобных сделках, большого риска потери имеющейся жилой площади и существенного нарушения прав несовершеннолетних детей.

Таким образом, рассмотрев в настоящей главе лишь некоторые особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений, посредством правового анализа, а также анализа сложившейся на сегодняшний день судебной практики были выявлены следующие, наиболее часто возникающие проблемы продажи жилой недвижимости в современном гражданском обороте:

Проблемы, возникающие при реализации жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности и, связанные с реализацией обязанности и права преимущественной покупки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Исполняя обязанность предложить свою долю лицу, имеющему преимущественное право покупки, продавец зачастую теряет немалое количество времени в ожидании ответа. Учитывая специфику рынка недвижимости, прежде всего нестабильности цен на жилье, такое ожидание зачастую чревато убытками для продавца, вследствие чего на сегодняшний существует достаточное количество так называемых «схем» уклонения продавца от обязанностей по предложению своей доли сособственнику (ам).

2. Многочисленные споры и трудности возникают у собственников приватизированных квартир в случае их продажи, т.к. по общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Однако в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.

12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) об утрате права пользования жилым помещением собственника бывшими членами его семьи не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Изложенные нормы также порождают определенные правовые проблемы в реализации жилой недвижимости.

3. Немалые трудности возникают у продавца при отчуждении жилой недвижимости, доля в праве собственности на которую принадлежит несовершеннолетнему, или в которой зарегистрирован и проживает несовершеннолетний. Данные правовые проблемы связны с необходимостью получения разрешения от органа опеки и попечительства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На протяжении последнего десятилетия оборот жилых помещений не только возрос, но и стал значительно проще. Под воздействием ряда причин российский законодатель отказался от нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями, ввел и отрегулировал систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одно из последних в этом ряду событий — изменения, внесенные в ст. 292 ГК РФ Федеральным законом от 30.

12.2004 N 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», ознаменовавшие новые подходы к защите жилищных прав несовершеннолетних граждан. Как было указано в пояснительной записке к проекту данного региона, эти изменения направлены на «создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков ипотечного кредитования». Риски, стало быть, заключаются в сложности получения соответствующих документов от органов опеки и попечительства.

Тем не менее, основные положения, обеспечивающие жилищные права несовершеннолетних, в ходе реформы не были затронуты. Речь идет о том, что в силу п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

На практике нередки случаи, когда по вине недобросовестных риэлтеров или мошенников ничего не подозревающий покупатель, вселившись в только что приобретенную квартиру, сделал ремонт и потерял свою жилплощадь. Потому что объявился не выписанный ребенок, психически больной, уехавший за границу родственник или отбывающий заключение в местах не столь отдаленных человек. Именно в пользу вышеуказанных лиц выносили свои решения суды общей юрисдикции и арбитражные суды. Причем в судебных инстанциях никто не учитывал, сколько раз эта квартира переходила из рук в руки, сколько раз ее использовали, предположим для совершения мошеннических сделок.

В настоящей работе проведен анализ законодательства РФ, судебной практики, научных публикаций относительно вопросов заключения, изменения и расторжения договоров купли-продажи жилых помещений. Рассмотрены также особенности реализации отдельных видов жилых помещений. По результатам проведенного в настоящей работе исследования можно сделать следующие выводы:

1. Жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие отличительные признаки:

— жилое помещение — это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека.

— Жилое помещение является прочно связанным с землей, таким образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно.

— Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.

— Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте

2. Особенности договора купли-продажи жилых помещений в современной гражданском обороте, существенно отличают его от иных видов договоров купли-продажи, в т. ч. нежилой недвижимости:

— Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и, в отличие от договора купли-продажи нежилой недвижимости, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ);

— существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст.558 ГК РФ);

— отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые интересы указанных лиц, производится только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст.292 ГК РФ).

Таким образом, сам правовой статус жилого помещения, а также индивидуальные особенности договора купли-продажи жилого помещения порождают правовые проблемы продажи такой недвижимости, прежде всего, в силу громоздкой процедуры регистрации не только самого договора, но и перехода права собственности как такового. Необходимо отметить некоторые пробелы в законодательстве регулирующем отношения в жилищной сфере. Например, проблемы, возникающие у нового собственника с невозможностью выписать прежнего владельца и его семью из приобретенного жилья. К сожалению, даже в судебном порядке этот вопрос не всегда может быть решен в пользу собственника.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

И ЛИТЕРАТУРЫ

Конституция РФ, 1993 г.

Гражданский кодекс РФ Семейный Кодекс РФ Жилищный кодекс РФ Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 28.

07.1997. N 30. ст. 3594

Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650

Закон РФ от 04.

07.1991 № 1541−1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС «Консультант

Плюс"

Постановление Правительства РФ от 13.

10.1997 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ». № 42. 20.

10.1997. ст. 4787

Постановление Правительства РФ от 28.

01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета. № 28. 10.

02.2006

Постановление Конституционного Суда РФ от 21.

04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В.М. Ширяева» // СПС «Консультант

Плюс"

Постановление Пленума ВАС РФ от 25.

02.1998 № 8 // СПС «Консультант

Плюс"

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 23.

11.2005 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2008 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2008 г.) // СПС «Консультант

Плюс"

Определение Верховного Суда РФ N 5-В08−78 от 26 августа 2008 г. // Текст опубликован не был. СПС «Консультант

Плюс"

Определение Верховного Суда РФ N 5-В08−75 от 19 августа 2008 г. // Текст опубликован не был. СПС «Консультант

Плюс"

Березникова Ю. Р. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом // Правовые вопросы недвижимости. 2009. № 1. С. 10−13

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002

Кн. 2. 800 с.

Васькин В.В., Мустафин Р. Р. К вопросу о преимущественном праве покупки комнат в коммунальной квартире // Жилищное право. 2008. № 2 С. 56−60

Жигачев А. В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС Консультант

Плюс. 2009

Ефремова О.Н., Кулешова А. Г. Обзор судебной практики по вопросу прав зарегистрированных до приватизации жилья // «Жилищное право», 2009, N 5

Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, 1998, № 6. С.17−21

Ильиных Е. В. История государства и права. 2007. № 15. 170с.

Карпухин Д. В. Правовые проблемы приватизации жилых помещений (анализ судебной практики) // Жилищное право. 2009. № 3. С.37−42

Кислякова М. А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. 2003. № 10. С-15−17

Козлова Н. Н. Как купить и продать квартиру. М.: Омега-Л, 2009. 106 с.

Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. 120с.

Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2005. 572 с.

Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2002. 205с.

Михеева Л. Ю. Вопросы защиты прав несовершеннолетних при сделках с жилыми помещениями // Недвижимость. Строительство. Право. 2007. № 3. С.21−25

Мошкович М. Без меня меня лишили // ЭЖ-Юрист. 2008. № 48. С.21−24

Осторожно: долевая собственность, или Сосед-рейдер // ЭЖ-Юрист. 2008. № 46. С.9−15

Пограничное состояние // ЭЖ-Юрист. 2009. № 11. С.18−21

Право в квадратных метрах // Расчет. 2008. № 12. С.14−16

Решетникова С. П. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью // Семейное право. 2004. N 1. С. 17 — 18.

Регистрация прав на недвижимость // Главбух. Приложение «Учет в строительстве». 2005. № 1 С.2−4

Смагина О. Преимущественное право покупки в практике отчуждения комнат // Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 1. С.43−48

Справка Кировского областного суда о результатах обобщения практики рассмотрения судами гражданских дел, связанных с применением норм Жилищного кодекса РФ, в 2007 году // www.oblsud.kirov.ru.

Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 56−60

Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2005. 572 с.

Козлова Н. Н. Как купить и продать квартиру. М.: Омега-Л, 2009. 106 с.

Ильиных Е. В. История государства и права. 2007. № 15. С. 3−5

Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 56−60

Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2002. С. 140 — 141.

Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 56−60

Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 56−60

См.: Статья 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650

Постановление Правительства РФ от 28.

01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета. № 28. — 10.

02.2006.

См. Там же. Раздел II. Пункты 9−32

Постановление Правительства РФ от 13.

10.1997 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ». № 42. 20.

10.1997. ст. 4787

Право в квадратных метрах // Расчет. 2008. № 12. С.14−16

Там же. С.14−16

Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 40.

Жигачев А. В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС Консультант

Плюс. 2009

Постановление Конституционного Суда РФ от 21.

04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В.М. Ширяева» // СПС «Консультант

Плюс"

Пограничное состояние // ЭЖ-Юрист. 2009. № 11. С.18−21

Регистрация прав на недвижимость // Главбух. Приложение «Учет в строительстве». 2005. № 1 С.2−4

Кислякова М. А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. 2003. № 10 С.15−17

Там же. С.19

Мошкович М. Без меня меня лишили // ЭЖ-Юрист. 2008. № 48. С.21−24

СПС «Консультант

Плюс"

СПС «Консультант

Плюс"

Осторожно: долевая собственность, или Сосед-рейдер // ЭЖ-Юрист. 2008. № 46. С.9−15

См. ст. 250 ГК РФ

Васькин В.В., Мустафин Р. Р. К вопросу о преимущественном праве покупки комнат в коммунальной квартире // Жилищное право. 2008. № 2 С. 56−60

Смагина О. Преимущественное право покупки в практике отчуждения комнат // Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 1. С.43−48

Смагина О. Преимущественное право покупки в практике отчуждения комнат // Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 1. С.43−48

Карпухин Д. В. Правовые проблемы приватизации жилых помещений (анализ судебной практики) // Жилищное право. 2009. № 3. С.37−42

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 23.

11.2005 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3

Определение Верховного Суда РФ N 5-В08−78 от 26 августа 2008 г. // Текст опубликован не был. СПС «Консультант

Плюс" .

Определение Верховного Суда РФ N 5-В08−75 от 19 августа 2008 г. // Текст опубликован не был. СПС «Консультант

Плюс"

Справка Кировского областного суда о результатах обобщения практики рассмотрения судами гражданских дел, связанных с применением норм Жилищного кодекса РФ, в 2007 году // www.oblsud.kirov.ru.

Вопрос 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2008 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2008 г.) // СПС «Консультант

Плюс"

Березникова Ю. Р. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом // Правовые вопросы недвижимости. 2009. № 1. С.10−13

Решетникова С. П. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью // Семейное право. 2004. N 1. С. 17 — 18

Михеева Л. Ю. Вопросы защиты прав несовершеннолетних при сделках с жилыми помещениями // Недвижимость. Строительство. Право. 2007. № 3. С.21−25

Михеева Л. Ю. Вопросы защиты прав несовершеннолетних при сделках с жилыми помещениями // Недвижимость. Строительство. Право. 2007. № 3. С.21−25

Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. § 6. С. 3

Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, 1998. N 6. С. 17−21