Анализ рынка складской недвижимости г. Новосибирска

м. За Центральным районом идут Калининский район — 198 рублей, Октябрьский район, район расположения Гусинобродского шоссе — 194 рубля и Заельцовский район — 192 рубля. Минимальная средняя ставка аренды была зафиксирована в Первомайском районе -161 рубль за 1 кв.м.

Самая высокая средняя ставка аренды в III квартале 2009 года была на складские помещения площадью до 100 кв. м — 209 рублей. На 10 рублей меньше средняя арендная ставка на варианты площадью от 100 до 500 кв. м. Самая низкая средняя арендная ставка 1 кв. м складской недвижимости была на помещения площадью более 2000 кв. м (166 рублей).

Средняя ставка аренды 1 кв. м теплых складов составила 211 рублей, холодных — 125 рублей.

Изменение средней ставки аренды 1 кв.м.

На протяжении всего III квартала 2009 года наблюдался стабильный спад средней арендной ставки 1 кв.м. складских площадей.

Средняя ставка аренды, руб. Рост средней цены за июль, % Рост средней цены за август, % Рост средней цены за сентябрь, % Рост средней цены за III квартал 2009 года, % 181,58 1,35 -2,61 -2,01 -3,28

За III квартал 2009 года снижение средней ставки аренды складской недвижимости составило 3,28%. Максимальное снижение средней ставки аренды произошло в августе — на 2,61%.

Рост средней цены за июль, % Рост средней цены за август, % Рост средней цены за сентябрь, % Рост средней цены за III квартал 2009 года, % Дзержинский 3,25 -1,53 -5,13 -3,54 Железнодорожный 3,45 3,93 -5,23 1,89 Заельцовский -4,98 0,63 2,36 -2,13 Калининский 1,46 -0,44 -2,90 -1,91 Кировский -2,89 -0,31 -2,34 -5,45 Ленинский 5,58 -4,25 -4,42 -3,37 Октябрьский, район расположения Гусинобродского рынка -0,20 -5,61 5,22 -0,89 Первомайский 7,14 -5,17 -7,73 -6,25 Советский 6,12 5,12 -8,79 1,74 Центральный 5,58 -6,20 0,35 -0,62

Наибольшее снижение средней арендной ставки на рынке складской недвижимости наблюдалось в Первомайском районе — на 6,25. На 5,45% снизилась средняя ставка аренды за III квартал в Кировском районе, на 3,54% - в Дзержинском районе, на 3,37% - в Ленинском районе. В Октябрьском, районе расположения Гусинобродского рынка и Центральном районах изменение средней ставки аренды было незначительным.

Рост средней цены за июль, % Рост средней цены за август, % Рост средней цены за сентябрь, % Рост средней цены за III квартал 2009 года, % 0−100 2,14 -1,41 -1,25 -0,56 100−500 1,50 -2,73 -1,51 -2,76 500−1000 5,98 2,03 -7,01 0,54 1000−2000 -1,34 -0,51 -3,45 -5,24 более 2000 -1,52 -6,32 -0,72 -8,40 В III квартале 2009 года ставки аренды на помещения площадью более 2000 кв. м снизились в среднем на 8,4%, на 5,24% снизилась средняя арендная ставка на объекты складской недвижимости площадью от 1000 до 2000 кв. м, на 2,76% - площадью от 100 до 500 кв.м.

Тип Рост средней цены за июль, % Рост средней цены за август, % Рост средней цены за сентябрь, % Рост средней цены за III квартал 2009 года, % Теплые -3,16 1,74 -0,37 -1,85 Холодные 0,31 -3,40 -2,84 -5,85

Средняя ставка аренды на теплые складские помещения за III квартал 2009 года снизилась на 1,85%, на холодные — на 5,85%.

Основным стимулом для прихода новых игроков в столицу Сибири является стремительное развитие торговли. Крупные розничные сети, освоив московские рынки, устремляются в регионы, поставщики продукции также вынуждены идти в регионы вслед за торговыми операторами. А уже приход производителей является катализатором выхода логистических операторов за пределы московского региона. Бизнес вынуждает их идти за клиентами и поставщиками товаров FCMG.

Выводы Из анализа рынка можно сделать следующие выводы. Благоприятное географическое месторасположение города, развитая инфраструктура и существующие возможности переработки грузов позволяют городу играть важную роль транспортного центра Сибирского региона. Тем не менее, существующая транспортная и складская база не отвечают требованиям крупных международных и российских компаний.

В Новосибирске имеется огромный выбор производственно-складских помещений, и хотя действительно качественных помещений не так уж много, по показателю на душу населения мы существенно уступаем Москве и Санкт-Петербургу, но даже имеющиеся не могут похвастаться стопроцентной заполненностью. Сегодня предложение в десятки раз превышает спрос. И если инвестиционный климат понемногу меняется в лучшую сторону, то существенный рост экономических показателей в ближайший год никто не прогнозирует ни правительство, ни бизнес. В большинстве случаев ценообразование все еще не отличается прозрачностью, открытостью, структурированностью, как например, в офисном или торговом сегменте. В этом направлении можно ожидать постепенных изменений.

Аренда складских площадей.

1. Наибольшее число помещений было предложено к сдаче в аренду в Ленинском, Кировском, Дзержинском и Калининском районах. Наименьшим предложение было в Первомайском районе.

2. В предложении преобладали помещения площадью от 100 до 500 кв. м, меньше всего предлагалось объектов площадью более 2000кв. м.

3. Почти 70% предложенных в аренду складских объектов являлись теплыми складами, а 30,6% - холодными.

4. Средняя ставка аренды складских площадей в III квартале 2009 года составила 182 рубля за 1 кв. м.

5. На рынке складской недвижимости средняя ставка аренды 1 кв. м была наибольшей в Железнодорожном районе — 231 рубль, на втором месте — Центральный район (225 рублей за 1 кв. м), наименьшая арендная ставка — в Первомайском районе (161 рубль за 1 кв. м).

6. Снижение средней арендной ставки на рынке складской недвижимости за III квартал 2009 года составило 3,28%. Максимальное снижение наблюдалось в Первомайском районе, а среди складов разной площади — на помещения площадью более 2000 кв.м.

7. Место расположения Гусинобродского рынка характеризуется высоким числом помещений которые были предложены к сдаче в аренду, а также незначительным снижением арендных ставок за рассматриваемый период.

2.

2. Анализ клиентов — арендаторов складских помещений Склады и складские комплексы — наиболее молодой сегмент рынка коммерческой недвижимости. Все же в связи с развитием бизнеса использование складов с каждым годом становится все острее. Постройка складского комплекса или аренда склада Новосибирск делается сейчас важным вопросом для многих компаний и организаций.

Основными арендаторами современных складских помещений в Новосибирске сегодня являются:

Логистические компании — 65%;

Крупные российские и иностранные ритейлоры — 25%;

Отечественные производители — 10%.

Основными арендаторами Гусинобротского рынка является мелкие и средние торговые компании реализующих товар мелким оптом.

Так, по данным экспертов компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, 29% спроса на склады формируют логистические операторы и 20% — компании, работающие в розничной торговле. «Русская недвижимость» среди основных арендаторов складских помещений называет сети супермаркетов и гипермаркетов («Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка»), магазины электроники («Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо»), фирмы-производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистических операторов (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Ароматный мир», «Ростикc групп», «Балтика», «Евросеть» и др.) строить собственные складские терминалы. Число проектов, которые осуществляют сами торговые компании, постоянно растет.

В то же время общий объем предложения профессиональных складских помещений классов, А и В по-прежнему остается на невысоком уровне и, по данным специалистов компании Swiss Realty, составляет менее 45%. «Русская недвижимость» несколько иначе делит складской рынок на сегменты. По ее оценкам, складские комплексы класса, А формируют около 25% общего объема рынка складской недвижимости, а площади класса В — 40%.

В данный момент аренда склада Новосибирск может иметь различные варианты. Например, интермодальные склады — новация, только возникающая на российском рынке, представляющая собой склады класса, А повышенной комфортности, которую снабжают подведенные прямо к комплексу транспортные пути. Наибольшие габариты четко не ограничиваются — пространство может быть всяким.

Востребованность на недвижимость такого рода достаточно очевидна. Чаще арендаторы таких участков — это логистические операторы. Присутствует и заинтересованность компаний, занимающихся торговлей товаров обыденного спроса, фармацевтических организаций, а также всех тех, кто доставляет продукцию из регионов.

Аренда склада Новосибирск, в частности цена, зависит в основном от развития инфраструктуры. Огромное значение при установлении цены исполняет наличие транспортных коммуникаций.

До 2008 года некоторые крупные компании успели построить собственные складские комплексы или купить и модернизировать под себя. А уже в 2009 большинство из них столкнулись с двумя большими проблемами: падение собственных оборотов, необходимость сдавать высвободившиеся площади в аренду и содержание и обслуживание собственных площадей (включая налогообложение). В таких жестких условиях многие «молодые собственники» пожалели, что не остались арендаторами.

Уход крупных арендаторов на собственные площади сказался, прежде всего, на заполняемости складов класса А. Складские комплексы класса В и В+ оказались, пожалуй, в самом выигрышном положении и сохранили заполняемость объектов на высоком уровне. Арендаторы складов этой категории продолжили получать необходимый сервис, варьируя площади и оптимизируя затраты. Не секрет, что замораживание многих проектов складских и логистических комплексов на территории Новосибирской области, заявленных в 2008 году, связано не только со сложностями привлечения инвестиций, но и с падением товарооборота.

Если брать расположение Гусинобродского рынка, то большая часть торговли здесь ведется оптовиками, и для них гораздо важнее не удобное торговое место, а недорогие складские помещения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Новосибирск третий по величине город России, в силу местоположения представляющий собой точку пересечения товарных потоков. Соединяет Европу и Азию, расположен на перекрестке основных путей железнодорожных грузоперевозок. Важное преимущество — наличие развитого речного порта и международного аэропорта. В перспективе регион станет основным звеном в логистических цепочках грузопотоков России, а также транзитным пунктом движения товаров между европейскими и азиатскими странами. Кроме того, Новосибирск сам по себе — один из крупнейших потребительских центров России и имеет колоссальные потребности в качественных складах для внутреннего рынка. Однако общая площадь существующих помещений такого рода не превышает 50 000 кв. м. Спрос на ангары класса, А составляет около 250 000 кв. м и будет расти по мере развития экономики в целом.

Аренда складских площадей.

1. Наибольшее число помещений было предложено к сдаче в аренду в Ленинском, Кировском, Дзержинском и Калининском районах. Наименьшим предложение было в Первомайском районе.

2. В предложении преобладали помещения площадью от 100 до 500 кв. м, меньше всего предлагалось объектов площадью более 2000кв. м.

3. Почти 70% предложенных в аренду складских объектов являлись теплыми складами, а 30,6% - холодными.

4. Средняя ставка аренды складских площадей в III квартале 2009 года составила 182 рубля за 1 кв. м.

5. На рынке складской недвижимости средняя ставка аренды 1 кв. м была наибольшей в Железнодорожном районе — 231 рубль, на втором месте — Центральный район (225 рублей за 1 кв. м), наименьшая арендная ставка — в Первомайском районе (161 рубль за 1 кв. м).

6. Снижение средней арендной ставки на рынке складской недвижимости за III квартал 2009 года составило 3,28%. Максимальное снижение наблюдалось в Первомайском районе, а среди складов разной площади — на помещения площадью более 2000 кв.м.

7. Место расположения Гусинобродского рынка характеризуется высоким числом помещений которые были предложены к сдаче в аренду, а также незначительным снижением арендных ставок за рассматриваемый период.

Основными арендаторами складских помещений остаются крупные сетевые супермаркеты, продавцы электронных товаров, логистические компании и, непосредственно, производители.

Иностранные компании, как правило, выбирают качественные помещения «А» класса и предпочитают крупные специализированные складские комплексы. Российские компании раньше ориентировались на более экономичные варианты, отдавая предпочтение складам среднего и низкого качества, сейчас и они стали делать ставку на эффективную организацию складского пространства.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Горемыкин В. А. «Экономика недвижимости», Учебник — 2-е издание, перераб.

и доп. — Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002 г.

П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999 г.

И.С.Степанов «Экономика строительства», учебник — 3-е изд., доп.

и перераб. — Москва: Юрайт-Издат, 2002 г.

4.

http://m-2.ru

5.

http://www.dkrealty.ru/

6.

http://www.arendasib.ru/news/10.htm

7.

http://sib.adme.ru/metro/obzor-dk-logisticheskie-operatory-novosibirska-7303/

8.

http://www.estimation.ru/ru/analytics/2008/09/22−1-1/

9.

http://www.berezhnoff.ru/support/article/kv_m/

10.

http://openmarket.ru/NewsAM/NewsAMShow.asp?ID=73 491

П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999 г.

П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999 г.

Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник — 2-е издание, перераб.

и доп. — Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002 г.

П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999 г.

П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999 г.

Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник — 2-е издание, перераб.

и доп. — Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002 г.

П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999 г.

П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999 г.

П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999 г.

http://www.dkrealty.ru/

http://www.dkrealty.ru/

http://www.dkrealty.ru/

http://openmarket.ru/NewsAM/NewsAMShow.asp?ID=73 491

http://openmarket.ru/NewsAM/NewsAMShow.asp?ID=73 491

http://www.dkrealty.ru/

http://www.dkrealty.ru/

http://www.dkrealty.ru/

http://www.dkrealty.ru/

http://www.arendasib.ru/news/10.htm

http://www.arendasib.ru/news/10.htm

Аренда Складской нелвижимости

Арендаторы — наниматели, пользователи недвижимости

Арендодатели — наймодатели, собственники и балансодержатели недвижимости

Граждане РФ, достигшие совершен-нолетия

Комитеты по управлению государственным имуществом

Государственные органы

Бюро техничской инвентаризации

Юридические лица РФ

Частные собственники

Комитеты по земельным реформам и землеустройству

Совместные предприятия

Коллективные собственники

Иностранные юридические и физические лица

Нотариальные конторы

Общественные организации

Учреждения юстиции

Субарендаторы

Налоговые службы

Сертифициро-ванные фирмы

Маклеры

Брокеры

Посредники — профессио-нальные лица