Ипотечное жилищное кредитование в РФ

АИЖК реализует в нашей стране федеральную ипотечную программу. Деньги на нее выделены из бюджета (Правительство внесло в уставный капитал агентства 690 млн. рублей), а также за счет корпоративного займа в размере 1 млрд. рублей, который агентство разместило в апреле 2003 года. Кроме того, в апреле 2004 года решением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг России зарегистрирован выпуск неконвертируемых документарных процентных облигаций на предъявителя Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на сумму 1,5 млрд руб.

Выпуск включает 1.5 млн. ценных бумаг номиналом 1000 рублей каждая. Облигации размещаются по открытой подписке по цене равной 100% от номинальной стоимости. Средства, полученные за счет выпуска облигаций, будут направлены на рефинансирование ипотечных кредитов в различных регионах России в соответствии с реализуемой АИЖК программой.

АИЖК пытается реализовать в России двухуровневую американскую модель ипотеки. В ней задействовано три участника — АИЖК, региональный оператор, и банки. На первом уровне работают банки и региональный оператор — компания, контрольный пакет акций которой принадлежит администрации того региона, где выдается кредит. Банки проверяют кредитоспособность заемщиков, выдают им ссуды, формируют пулы закладных (прав требования по кредиту) и передают их для выкупа региональному оператору. Последний выдает банкам деньги и в свою очередь передает закладные для рефинансирования в агентство. Таким образом, между заемщиком и АИЖК стоят два посредника — банк и региональный оператор. Региональный оператор необходим, так как по российскому законодательству выселить человека из квартиры, купленной в кредит (если он перестал за нее платить банку), может только субъект Российской Федерации. Он предоставляет в распоряжение своей родственной структуре, которой является региональный оператор (администрация обязана владеть его контрольным пакетом) временной жилой фонд, куда и переселяется заемщик в случае неисполнения им обязательств по кредиту.

Важно отметить тот факт, что в деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в последнее время наметились положительные тенденции. Об этом говорит тот факт, что прибыль АИЖК в 2007 году составила 62 млн. 883 тыс. рублей по сравнению с убытком в 42 млн. 900 тыс. рублей в 2004 году. АИЖК в 2005 году впервые с начала своей деятельности получило прибыль.

Кроме вышеупомянутых «сетевых» операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это «Сбербанк», «Райффайзенбанк», «Собинбанк», «Инвестсбербанк». Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как «Национальный резервный банк», «Европейский трастовый банк», «Московский кредитный банк», «Внешторгбанк», «Газпромбанк».

В целом же, эксклюзивные предложения банки предлагают достаточно редко — сказывается нехватка долгосрочных пассивов, за счет которых выдаются долгосрочные ипотечные кредиты.

Среди банков, работающих за счет собственных средств, можно отметить «Раффайзенбанк» (дочерняя структура австрийской банковской группы), кредитный портфель которого по ипотечным программам превышает 17 млн. долларов. «Раффайзенбанк» предоставляет ипотечные кредиты по ставке 12% годовых в валюте сроком до десяти лет.

По данным «Ассоциации российских банков» в 2005 году в России было выдано ипотечных кредитов на 56 млн долл. В 2006 году уже 260 млн долл. В 2007 году произошло прогнозируемое удвоение — суммарный объем выданных кредитов составил около 500 млн долл.

Рис. 3.

1. Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов в России Московский рынок ипотеки в последнее время развивается достаточно динамично, постоянно предлагая населению новые кредитные продукты. Этому способствует наращивание темпов строительства нового жилья в Москве и Московской области, наличие платежеспособного спроса на это жилье, а также возрастающая конкуренция между банками в области ипотечного жилищного кредитования. Банки предлагают кредиты на все более новых условиях. Некоторые из них, например, Фора-Банк, предлагают населению кредиты в размере 100% стоимости приобретаемого жилья, то есть, готовы отказаться от первоначального взноса полностью, беря на себя дополнительные риски.

В июле 2003 года начала свою работу Национальная ипотечная компания (НИКОМ), созданная Национальным Резервным Банком. По словам ее представителей, многие предложения организации не имеют аналогов на рынке. Особенностью программы является то, что она направлена на поддержку молодых граждан России, желающих приобрести свою первую квартиру. Для молодежи от 21 до 30 лет компания снизила сумму первоначального взноса до 5−10% от полной стоимости квартиры. Тем не менее, кредитные продукты как НИКОМ, так и многих других операторов сложно назвать доступными для большинства граждан. Например, по «молодежной» программе НИКОМ до выплаты 20−25% от стоимости квартиры применяется повышенная ставка в размере 16% годовых в валюте.

В целом, в условиях высоких рыночных цен на квартиры и отсутствия желания у банков снижать процентные ставки, ипотечные кредиты, как в Москве, так и в других регионах, по-прежнему ориентированы на так называемый средний класс, который по некоторым оценкам (например, Фонда Корнеги) составляет в России не более 20−25% населения.

3.

2. Практика функционирования механизма ипотеки в России

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т. д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного кредитования. Как будет показано ниже, в целом они соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования (рис. 3.2).

Рис. 3.

2. Процедура получения заемщиком ипотечного кредита

Схема ипотечного кредитования представляет собой согласованную совокупность организационных и финансовых связей между субъектами, участвующими в соответствующих кредитных отношениях, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования.

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости и Московский банк Сберегательного банка России (рис. 3.3).

В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (рис. 3.4). В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

Рис. 3.

3. Схема ипотечного кредитования покупки квартиры, разработанная МБ СБ совместно с МИАН

Рис. 3.4 Санкт-Петербургская схема ипотечного кредитования (с участием Агенства по ипотечному кредитованию) Сравнительный анализ этих схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 3.2, является одноступенчатой, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 3.3, является двухступенчатой, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно. Схема, представленная на рис. 3.4, может быть признана трехступенчатой, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.

Важная особенность ипотечной системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой — коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

Процесс предоставления ипотечного кредита образует основу для существования вторичного рынка, на котором объектом купли-продажи становятся ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Опыт развитых стран в части обращения ипотечных кредитов на вторичном рынке важен для России. Оценка основных способов организации вторичного рынка должна, на наш взгляд, проводиться по важным для России критериям. К основным из них следует отнести уровень развития ипотечных структур, механизм гарантий инвесторам, характер государственного участия в ипотечном процессе, уровень развития рынка ценных бумаг.

Учитывая исключительную важность данной проблемы, мы считаем необходимым проанализировать и оценить потребительские свойства действующих на данный момент в России моделей ипотечного жилищного кредитования.

Первая модель — «усеченно-открытая» модель. Деятельность банков, очерченная рамками данной модели в основном распространяется на первичный рынок кредитов на уровне «банк-заемщик». Сценарий по ней является чисто рыночным и не требует проведения каких-либо организационных мероприятий или инициации по отношению к нему протекционистских административных подпорок. Основное препятствие на пути проникновения системы ипотечного кредитования в широкие слои населения состоит в том, что среднестатистические граждане в настоящее время находятся ниже так называемого «ипотечного порога», установленного банками. Поскольку ими в предшествующий период выбран курс (не претерпевший изменения и сейчас), ориентированный в направлении исключительной элитарности по предоставлению услуг по ипотечному жилищному кредитованию.

Вторая модель — в ее основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, «американской модели ипотеки». Данная модель опирается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк — заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства закачиваются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. Подготовительная работа по реализации этой модели идет уже много лет. Впервые идея создания Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Российской Федерации была одобрена в п. 2 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

Третья модель — муниципальная инициатива. Эта модель предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно этой модели, администрации на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги. Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такая модель может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидной недвижимостью (Санкт-Петербург, Калининград, Иркутск, Оренбург и др.). Но она практически непригодна для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

Четвертая модель — ссудосберегательная модель. Реализация этой модели уже началась в Москве. В Западном административном округе образована стройсберкасса в виде открытого акционерного общества, которая приступила к привлечению средства граждан, пожелавших стать инвесторами (с последующим их переходом, после накопления установленной суммы и завершения стройки, в статус покупателей квартир) строящегося жилья по конкретному адресу. Эксперимент по созданию ССК оказался положительным: на 1 рубль городских средств привлечено почти 7 частных вложений. Основной недостаток — то что стройсберкасса является ОАО, т. е. имеет право заниматься финансовой деятельностью. Данная модель является одной из наиболее многообещающих. Для России с ее неустойчивой финансовой системой наиболее подходящей является автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования.

Пятая модель — инвестиционно-строительная деятельность девелоперов по реализации жилья на условиях ипотеки. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще — довольно широко распространенное в мире явление. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

Шестая модель — инициатива зарубежных инвесторов. Согласно российско-американской программе «Дом для вашей семьи» планировалось получение кредита от Правительства США в размере 5 млрд долл. Однако привлечь эти ресурсы из США не удалось из-за дефолта в 1998 г. В настоящее время наблюдается реальный интерес ряда крупных западных инвесторов к организации ипотечного кредитования в России.

В 2004 году Коммерческий банк «DeltaCredit» заключил два стратегически важных соглашения с инвесторами международного масштаба: Международной финансовой корпорацией (МФК) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР). Согласно договорам, подписанным сторонами, КБ «DeltaCredit» получает целевой инвестиционный заем в размере 40 миллионов USD, сроком на 10 лет, с фиксированной процентной ставкой. Равные суммы — по 20 млн. USD — МФК и ЕБРР предоставляют на цели развития ипотечного жилищного кредитования в России. Процесс развития ипотечного рынка в Приморье продолжается, конечно, существуют разные сценарии и разные проекты, и, может быть, разные организаторы этих программ недостаточно оформляют юридическую базу.

Этот процесс отрегулируется временем и личной ответственностью организаторов.

Подводя итоги рассмотрения отечественных схем, можно заключить, что описанные модели ипотечного кредитования в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта, рассмотренный нами в параграфе 1.

3.

Анализ ипотечного кредитования показывает, что субъектами этого процесса являются: заемщик, банк (универсальный или ипотечный), агентство по ипотечному кредитованию, страховая компания, оценочные агентства.

В ипотечном кредитовании могут принимать участие инвесторы (кредитные союзы, инвестиционные компании, негосударственные пенсионные фонды, физические лица и т. д.), риэлтерские фирмы, органы исполнительной власти и другие юридические и физические лица.

3.

3. Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ и пути их решения

Ипотека обладает огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка — делает доступным приобретение жилья гражданами и способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Однако реализация этого потенциала в современных социально-экономических условиях Российской Федерации далека от идеала. Причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы.

Первая группа причин обусловлена недостаточностью правового обеспечения ипотеки. Прежде всего, медленно идет реализация Федеральных законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отсутствует также судебная практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов.

Вторая группа причин связана с политической, социально-экономической и финансовой ситуацией в обществе, поскольку для ипотеки губительны непредсказуемость политического курса страны. Не способствуют развитию ипотеки и нестабильное финансовое положение страны, в последние годы характеризующееся неустойчивостью национальной валюты, большой объем внешнего долга и затраты на его обслуживание, высокая цена кредитов.

Третья группа причин связана с неготовностью и экономической незаинтересованностью российских банков в развитии ипотеки. В начале 90-х гг. неготовность банков выражалась в отсутствии капитала и квалифицированных кадров, а в начале нового века стала преобладать незаинтересованность банков в ипотеке (из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности, особенно по сравнению с доходностью валютных операций и приватизационными манипуляциями).

Четвертая группа причин относится к научной и коммерческой непроработанности сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

Рассмотрим эти причины подробнее.

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10−15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3−4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае — привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т. п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т. п.). Однако подтвердить величину зарплаты — основного источника доходов — могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа — сотрудники российских коммерческих структур — получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

С учетом сложившихся в России условий, основными путями решения проблем организации и дальнейшего развития ипотечного кредитования являются:

1. Локальная банковская инициатива. Этот путь связан с развитием докризисной инициативы коммерческих банков по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости. Он может быть реализован, прежде всего, универсальными банка-ми, имеющими подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы (или доступ к дешевым внешним ресурсам) для образования совокупного портфеля кредитования данного направления. Деятельность банков в рамках данного сценария опирается на использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования, отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках первичного рынка закладных на уровне банк-клиент. Сценарий этот — чисто рыночный, не предполагающий задействование каких-либо административных подпорок, масштабных организационных мероприятий или протекционистских мер. Однако заслоном на пути его реализации является послекризисная деградация банковской среды — многие наиболее готовые к внедрению ипотечного кредитования банки, такие, как СБС-Агро и Мосбизнесбанк, навсегда вышли из игры, а большинство оставшихся или вновь создаваемых банков, как правило, пока еще не готовы и не заинтересованы в развитии ипотеки.

Данный сценарий обречен на реализацию в незначительном масштабе (максимально в сотни миллионов долларов) в ближайшие годы также в связи с низкой привлекательностью его результатов для потребителей ипотечных ссуд из-за высокой стоимости последних.

2. Федеральная инициатива. Данный путь напрямую связан с созданием в России при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию с претензией на создание и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и не замыкающейся в рамках отношений банк-клиент, но и пред-полагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

В его основе лежит использование расширенной открытой мо-дели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, «американской модели ипотеки». Пройдя апробацию и зарекомендовав себя с лучшей стороны в странах со стабильной рыночной экономикой, эта модель, к сожалению, оказалась непригодной для стран с нестабильной кредитно-финансовой системой. Расчеты показывают, что минимально возможная в России планка цены кредита для заемщика при опоре на американскую модель в ближайшие годы не сможет опуститься ниже 17−19% годовых. Удешевить эти кредиты иначе, чем путем компенсации части их цены государством, невозможно.

При реализации этого сценария возможны также большие труд-ности в налаживании взаимодействия между федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, выдающими ипотечные ссуды, особенно на региональном уровне. К тому же высока вероятность возникновения сложностей с размещением ценных бумаг, эмитированных федеральными структурами, из-за недоверия к ним населения. Потенциальный масштаб кредитования по данному сценарию в ближайшие два года в лучшем случае достигнет нескольких сотен миллионов долларов, что не решает проблемы ипотечного кредитования в масштабе реальных запросов населения. Такой сценарий будет иметь смысл лишь с точки зрения отработки механизмов функционирования системы для будущих времен, более благоприятных для ее внедрения.

3. Муниципальная инициатива. Этот путь предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно сценарию, админист-рации играют роль не просто декларативного гаранта по реализации отношений, инициируемых в рамках создаваемой системы, но на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.

Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такой сценарий может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Иркутск и др.). При использовании данного сценария уже на стартовом этапе можно запустить ипотечное кредитование в объеме сотен миллионов долларов для отдельного города, а в перспективе, по мере удешевления денег — существенно расширить эти объемы. Стартовый эффект сценария может быть еще более впечатляющим, если местным администрациям удастся привлечь к запуску ипотеки дешевые зарубежные деньги.

К недостаткам этого сценария относится то, что он практически непригоден для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

4. Сбербанковская инициатива. Это гипотетический путь, так как Сбербанк, которому на роду написано занять ключевые позиции в организации ипотечного кредитования в России благодаря наличию разветвленной сети собственных филиалов и отделений по всей стране, пока еще не проявил сколько-нибудь серьезной инициативы по организации ипотечного кредитования. Успешное развитие этого сценария возможно только при условии правильного выбора модели организации ипотечного кредитования. Для Сбербанка, как и для России в целом с ее неустойчивой финансовой системой, наиболее приемлема автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране успешной деятельностью различных касс взаимопомощи, дореволюционных обществ взаимного кредита и ссудно-сберегательных союзов, а за рубежом — впечатляющими результатами, достигнутыми немецкой системой стройсбережений. При опоре на такую модель перед банком не стоит вопрос о том, где и по какой цене найти кредитные ресурсы. Они сами потекут в систему от граждан, заинтересованных в будущих кредитах, а банку останется лишь правильно установить разумную маржу за свои услуги.

Для этого необходимо, чтобы система была честной по отношению к интересам клиента и гарантировала сохранение валютного эквивалента средств на этапах накопления, получения и погашения целевых ссуд.

5. Девелоперская инициатива. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще — довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

Перспективы гарантийного ипотечного страхования. В последние десятилетия в мире становится все больше ипотечных кредитных продуктов, в которых соотношение суммы кредита и стоимости залога превышает 70%. Увеличение данного соотношения способствует расширению клиентской базы, росту числа заемщиков и повышению объемов кредитования благодаря возможности предоставления ипотечных кредитов гражданам, которые имеют стабильные доходы, необходимые для погашения кредита, но из-за отсутствия накоплений неспособны заплатить требуемый банками первоначальный взнос.

Во многих странах существует система страхования ипотечных рисков, позволяющая сделать жилищные кредиты доступными для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысоким уровнем дохода, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления 30−40%-ного первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома.

Механизм гарантийного ипотечного страхования описан в новой редакции федерального закона «Об ипотеке». В частности, ст. 31 предусматривает возможность страхования заложенного имущества и ответственность заемщика за невозврат кредита. Данная статья описывает страховой случай при ипотечном страховании и лимитирует размер страховой суммы (20% от стоимости заложенного имущества).

В ноябре 2004 г. Ассоциацией российских банков создана рабочая группа по ипотечному страхованию, задачей которой является предложение законодательных, нормативных и организационных мер для развития программ ипотечного страхования в РФ. В работе группы принимают участие представители Правительства РФ, Центрального банка, а также банки — участники рынка ипотечного кредитования и эксперты фонда «Институт экономики города».

В России развитие данной программы позволит семьям приобретать новое жилье без необходимости продажи своей старой квартиры для формирования первоначального взноса, что является массовой практикой в настоящее время. Особенно это станет актуальным, если правительство утвердит программу льготного ипотечного кредитования для очередников, молодых семей и других льготных категорий граждан. Семьи, не имеющие значительных накоплений, смогут при помощи гарантийного ипотечного страхования приобретать жилье, обладая лишь стабильным доходом для обслуживания кредита. Описанная возможность значительно расширит круг заемщиков и позволит уже в среднесрочной перспективе улучшить жилищные условия тысяч российских семей.

Программы гарантийного ипотечного страхования являются обязательным условием развития стабильного и надежного рынка ипотечного кредитования в любой стране. Уже сейчас некоторые российские банки готовы предоставить жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20%, но при отсутствии программы гарантийного ипотечного страхования эти кредиты выдаются банками на свой страх и риск, представляют значительный риск для кредитного портфеля банков и могут носить скорее единичный характер.

Разработка и внедрение программ гарантийного ипотечного страхования позволит стимулировать развитие рынка кредитования, так как значительно (по некоторым данным, на 30%) расширит круг потенциальных заемщиков, желающих приобрести жилье по ипотечной схеме, снизит риски банков и рынка в целом, будет способствовать стандартизации выдачи кредитов и появлению специализированных кредитных продуктов для отдельных групп населения, таких как молодые семьи, военные и ученые Программы гарантийного ипотечного кредитования получили широкое распространение во многих странах мира, поскольку они позволяют приобрести жилье в собственность широкому кругу граждан, не имеющих достаточных накоплений для первоначального взноса.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Ипотечный кредит представляет собой одну из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества.

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования, под которыми понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту.

Все инструменты ипотечного кредитования могут предусматривать как равномерные выплаты, так и переменные выплаты. Последние подразделяются на две подгруппы — кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит.

В целом, анализируя российский рынок ипотечных жилищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наиболее доступной жилищная ипотека на сегодняшний день остается для жителей Москвы, а также Санкт-Петербурга, где ипотека также развита, однако не в таких масштабах как в Москве. Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, не выходя за пределы «двух столиц», ориентируясь на средний класс населения. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую «рыночную» ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно динамично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотечные программы, призванные привлечь клиентов в условиях зарождающейся конкуренции.

Что же касается российских регионов, то здесь можно наблюдать многообразие различных ипотечных схем, многие из которых лишь отдаленно напоминают ипотеку в ее классическом виде и, кроме того, тормозят ее развитие. Большинство регионов используют собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. К числу схем, используемых в регионах можно отнести такие как: аренда жилья с последующим выкупом; создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку; дотирование местными властями ипотечных агентств, чем достигается значительное снижение процентной ставки по кредиту. Кроме того, в некоторых регионах ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования. Также, в России в достаточно распространенной форме существуют различные накопительные механизмы покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных кооперативов и строительно-сберегательных касс. Главное отличие накопительной системы от кредитной — отсрочка права собственности на жилье. Однако ссуды в такой системе гораздо дешевле банковских кредитов. Крупнейшей компанией, работающей в России на принципах ССК, является корпорация «Социальная инициатива».

Основной причиной, по которой в Российской Федерации ипотечное кредитование не рассматривается пока банками в качестве одного из основных видов деятельности, являются риски. Высокая степень риска кредиторов, связанная с предоставлением ипотечных займов, порождает другую проблему — высокую процентную ставку по кредиту, что в свою очередь является фактором, обуславливающим недоступность ипотечного жилищного кредита для большинства населения.

Другой причиной является ипотечный кризис, который начался в США, где банки выдали слишком много ипотечных кредитов заемщикам с низким уровнем платежеспособности. В результате ипотечный кризис серьезно отразился на банковском секторе нашей страны: некоторые банки ужесточают условия ипотечного кредитования или даже сворачивают ипотечные программы развития.

Еще одной проблемой является высокая рыночная стоимость ипотечного жилья в России, что делает для многих граждан невозможным, прежде всего, внесение первоначального взноса по кредиту. Кроме того, значительную сумму составляют и сопутствующие затраты, связанные с заключением договора ипотеки и его регистрацией.

Практические аспекты ипотечного кредитования были также рассмотрены на примере Центрального отделения Сбербанка России. Огромное место в активных операциях отделения Сбербанка занимают кредитные операции. Процентные доходы от кредитных операций занимали в 2007 году 53,2%. Так, Сберегательный банк РФ, наряду с межбанковским кредитованием и кредитованием юридических лиц, традиционно осуществляет и потребительское кредитование, в т. ч. и ипотечное.

Одним из факторов, свидетельствующих о качественном кредитном портфеле отделения Сбербанка, является преобладание в структуре его портфеля кредитов 1 и 2 группы кредитного риска, которые являются самыми высокими по уровню надежности.

Динамика показателей качества кредитного портфеля отделения Сбербанка показывает, что уровень начисленных резервов ненамного превышает сумму просроченных кредитов.

Налицо динамика роста объема выданных ипотечных кредитов: в 2005 году — на сумму 1,4 млрд руб., в 2006 году — на сумму 4,0 млрд руб., на 2007 — 8,0 млрд.

руб.

Из проведённого анализа видно, что появление финансовых проблем на мировых рынках ещё пока не оказали значительного кризисного влияния на лидера банковской системы РФ — Сбербанка России. Устойчивому положению Сбербанка России способствует серьёзные денежные вливания со стороны Центробанка РФ и наличие запаса финансовой прочности. Однако, многие банки России уже потеряли своё место на рынке изза кризиса банковской ликвидности и фондового рынка.

Отметим, что Сбербанк России в июне 2005 г. начал массовую программу ипотечного кредитования по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), учрежденного государством.

Данная ипотечная программа становится все более доступной гражданам за счет неоднократного снижения процентной ставки (с 18% годовых в 2005 году и 17% в 2006 году до 15% годовых в 2007 году, и до 14% годовых в 2008 году).

С учётом мирового финансового кризиса Сбербанк России по состоянию на 01.

10.2008 года ещё не пересмотрел свою процентную политику по ипотечным кредитам, в то время как большинство банков России уже сейчас заявили о повышении процентных ставок.

Анализируемому банку необходимо и дальше активно развивать систему ипотечного кредитования, постоянно ее совершенствуя.

В настоящей работе для совершенствования систему ипотечного кредитования Сбербанка России можно предложить следующие мероприятия;

снижение процентной ставки;

внедрение «социальной ипотеки»;

внедрение скоринговой модели оценки кредитоспособности заемщика;

Процентная ставка может варьироваться так:

12%-13% годовых — при первоначальном взносе от 50% до 70% стоимости жиль;

13%-13,5% годовых — при первоначальном взносе 30 — 50% стоимости жилья;

14%-16% годовых — при первоначальном взносе 10%-30% стоимости жилья, что сопоставимо с уровнем инфляции.

До введения данного мероприятия при кредите в 2 000 000 рублей при сроке 10 лет под 14% годовых, ежемесячная плата заемщика, получающего ипотечный кредит, составляла 21 907,42 руб, то при новых условиях ежемесячный платеж составит 16 694,64 руб. (разница в ежемесячных платежах составила 5212,78 руб.)

Возможно внедрение в анализируемом банке опыта ипотечного кредитования по социальной ипотеке — покупке жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования при финансовой поддержке со стороны государства для определенных категорий заемщиков (малообеспеченных, молодых семей). Размер субсидии со стороны государства должен составлять не менее 35% средней стоимости жилья.

Проведенные расчеты показали, что квартира по социальной ипотеке обойдется в 1,5 раза дешевле коммерческого жилья.

Для оценки платежеспособности потенциального заемщика ипотечного кредита важное место принадлежит скоринговым методикам, которую предлагается внедрить Сбербанк РФ. При этом каждый фактор, характеризующий заемщика, имеет свою количественную оценку. Суммируя баллы, можно получить оценку кредитоспособности физического лица.

Формализованность данной методики позволяет снизить профессиональные требования к кредитному инспектору, а соответственно и уровень его заработной платы, что также скажется на снижении уровня затрат на проведение операции ипотечного кредитования.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

1.Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

2.Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно-ссудном принципе.

5. Выход зарубежных банков, которых не затронул финансовый кризис, на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.

6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.

Таким образом, ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т. е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты:

Федеральный закон РФ от 16 июля 2001 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Федеральный закон от 30.

12.2004 г. № 216-ФЗ. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — вступил в силу с 1 апреля 2005 г.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: изд.

5-е. — М.:Ось-89, 2005.

Федеральный закон РФ от 11.

11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» .

Федеральный закон РФ от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Федеральный закон РФ от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ «О банках и банковской деятельности» .

Учебная и научная литература:

Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие — СПб: Питер, 2007 — 523 с.

Будущее сегодня. Программа ипотечного кредитования. — М.: ЗАО Промышленно-страховая компания, 2006. 562 с.

Головин Ю. В. Ипотечное кредитование жилищного строительства — СПб.: СПбГУЭФ, 2006.-423 с.

Головин Ю. В. Банки и банковские услуги в России. — М.: Финансы и статистика, 2007. 369 с.

Горемыкин В.А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. — М.: Филинъ, 2007.-364 с.

Горемкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2006. 523 с.

Гражданское право: Общая и особенная части: Учебник для вузов / Под ред. Фокова А. П. — М.: КНОРУС, 2008. — 514 с.

Иванов В. В. Ипотечное кредитование. — М.: Маркетинг, 2005. 489 с.

Иванов В. В. Все об ипотеке. — М.: МТ-Пресс, 2007. 428 с.

Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. — СПб.: Нестор, 2007. 425 с.

Зюзин В. А. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). — М.:Юстицинформ, 2007. 562 с.

Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н. Б. Косаревой. — М.: Институт экономики города, 2008.-469 с.

Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под ред. Н. Рогожиной. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2006. 429 с.

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2005. 523 с.

Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — Спб: Питер, 2008. 536 с.

Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. / Под ред. д. э. н. Бандурина В. В. — М. БУКВИЦА, 2006 — 527 с.

Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2007.-419 с.

Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. С. Г. Беляева. — М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2006. — 391с.

Цылигна Г. А. Ипотека: жилье в кредит. — М.: Экономика, 2007.-471 с.

Щербакова Н. А. Экономика недвижимости. — Ростов н/Д.: Феникс, 2008.-416 с.

Экономическая теория. Трансформирующаяся экономика / Под ред. Николаевой И. П. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. 364 с.

Статьи и монографии в периодических изданиях:

Астапов К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. — 2008. — № 4. — с.42−48.

Беляков А. Новый фактор доступности жилья и развития ипотеки — гарантийное ипотечное страхование // Недвижимость и ипотека. — 2008. — № 1. — с. 18

Гарипова З. Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. — 2008. — № 6. — С.51−55.

Горина Н., Цауне Ю. Вторичный рынок ипотечного кредитования //Финансовый бизнес. — 2007. — № 6. — С.37−43.

Грачев И. Стройсберкассам — быть! // Банковское дело в Москве. — 2007. — № 11. — с. 8;

Деньги есть — закона нет // Недвижимость и строительство Петербурга. — 2007. — № 39. (7 октября).

Железнова О. Ипотека — инструкция по применению // Финанс. — 2008. — № 4. — с.14−20.

Зельднер А. Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А. Г., Южелевский В. К. // ЭКО. — 2008. — № 8. — с.38−43.

Ипотека в России — ищем свои пути // Строительство и городское хозяйство. — 2007. — № 54. — С.5−23.

Казаков А. Потенциал системы ипотечного кредитования в России // недвижимость и ипотека. — 2007. — № 3. — с. 15 — 16.

Логинов М. П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. — 2007. — № 4. — с.22−30.

Павлова И. В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. — 2008. — № 3. — с.57−66.

Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования — препятствие для развития массовой ипотеки в России // Открытая экономика. — 2007. — № 4. — с. 12 — 14.

Печатникова С. М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства. — 2006. — № 1. — С.21−30.

Сапожников Н. П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. — 2007. — № 1. — С.44−46.

Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. — 2007. — № 5. — с. 32.

Семеняка А. Рынок доступного жилья — год спустя // Банковское дело в Москве. — 2008. — № 5. — с. 21 — 23.

Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. — 2008. — № 4. — С.25−30.

Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие — СПб: Питер, 2005 — 123 с.

Зюзин В. А. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). — М.:Юстицинформ, 2005 — 23 с.

Будущее сегодня. Программа ипотечного кредитования. — М.: ЗАО Промышленно-страховая компания, 2004. 162 с.

Будущее сегодня. Программа ипотечного кредитования. — М.: ЗАО Промышленно-страховая компания, 2006. 163 с.

Головин Ю. В. Ипотечное кредитование жилищного строительства — СПб.: СПбГУЭФ, 2006.-231 с.

Астапов К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. — 2008. — № 4. — с.46−48.

Пантюхина Е. В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2005. 121с.

Пантюхина Е. В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2005. 136 с.

Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2007.-264 с.

Иванов В. В. Ипотечное кредитование. — М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2005. — С. 22.

Поздняков К. За чужой счет. Российская ипотека в ожидании инвестиций. // Банковское обозрение. — 2005.

— № 9. — С. 75.

Минц В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. // Банковское дело. -

2005. — № 6. — С. 31.

Матюхин Г. Г. Ипотека: теория и практика. // Банковское дело. — 2005.

— № 4. — С. 18.

Минц В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. // Банковское дело.

— 2005. — № 6. — С. 32.

Федеральный закон от 11.

11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. от 29 декабря 2004 г.).

Федеральный закон от 11.

11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. от 29 декабря 2004 г.).

там же.

Поздняков К. За чужой счет. Российская ипотека в ожидании инвестиций. //

Банковское обозрение. — 2005. — № 9. — С. 76.

Федеральный закон от 26.

10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. от 24 октября 2005 г.).

Инструкция Банка России от 31.

03.2004 г. № 112-И «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (с изм. от 18 февраля 2005 г.).

Минц В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. // Банковское дело.

— 2005. — № 6. — С. 32.

Пискунов А. Ипотека: американский опыт. // Банковское обозрение. — 2005. — № 1. — С. 38.

Минц В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. // Банковское дело.

— 2002. — № 6. — С. 33.

Минц В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. //

Банковское дело. — 2005. — №

6. — С. 34.

Смирнов И. И тогда люди купят жилье. // Банковское обозрение. — 2008. — № 5. — С. 21.

Кузин И. Ипотечный социализм. // Финанс. — 2008. — №

25. — С. 48.

Матюхин Г. Г. Ипотека. Московский опыт.

// Банковское дело. — 2008.

— № 2. — С. 19.

Поздняков К. За чужой счет. Российская ипотека в ожидании инвестиций. // Банковское обозрение. -

2007. — № 9. — С. 75.

Поздняков К. За чужой счет. Российская ипотека в ожидании инвестиций. // Банковское обозрение. -

2008. — № 9. — С. 76.

Барсукова С. Опасные авансы ипотеки. // Финанс.

— 2008. — № 32. — С. 26.

Барсукова С. Опасные авансы ипотеки. // Финанс.

— 2008. — № 32.

— С. 27.

Завьялова В. Ипотека: новинки сезона. // Финанс. — 2006. — № 20.

— С. 54.

Поздняков К. За чужой счет. Российская ипотека в ожидании инвестиций. // Банковское обозрение. -

2006. — № 9. — С. 76.

Печатникова С. М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства. — 2006. — № 1. — С.21−24.

Печатникова С. М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства. — 2006. — № 1. — С.24−26.

Уступка прав требований по кредиту и залогу

Залог жилья

Кредит под залог жилья

Погашение кредита

Выкуп кредитов

Приобретение ипотечных облигаций

Погашение облигаций

Выплата купонного дохода

Кредитный пул

Инвесторы

Гарантии, поручительства, права требования

Физические лица

Негосударственные пенсионные фонды

Инвестиционные компании

Страховые компании

Кредитные союзы

Страховые компании

Заемщики — физические лица

Банки

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

— действия второго этапа

— действия первого этапа;

Условные обозначения:

Погашение кредита

Внесение остатка

Внесение задатка

Предоставление кредита

Договор залога

МБ СБ РФ

Покупатель

Договор купли-продажи

МИАН

Владелец квартиры

Лицензированные оценщики

Для определения залоговой стоимости заемщик по согласованию с продавцом приглашает оценщика и несет расходы, связанные с оценкой жилья.

Страховая компания

Заемщик страхует заложенное жилье, а также жизнь и трудоспособность. Часть расходов на страхование могут брать на себя участники ипотечного рынка на основе специального соглашения.

Заемщик обращается в банк и предъявляет предварительный договор купли-продажи жилья. Банк рассматривает заявление на получение ипотечного кредита. Если принимается положительное решение о выдаче кредита, то банк оформляет все необходимые договоры и другие документы.

Банк

Заемщик направляется к продавцу жилья и подбирает квартиру. Квартира резервируется для него по отдельному соглашению с продавцом, которое является предварительным договором купли-продажи.

Продавец жилья

Заемщик

…

…

ДА

НЕТ

…

Выдать кредит

ДА

НЕТ

Наличие страховки

Образование

ДА

НЕТ

Отказ в выдаче кредита

Наличие недвижимости

Требуемый займ обеспечен