Методы оценки инвестиционных проектов

Стратегия реализация проекта Гостиница размещается в существующем здании, собственником которого является ОАО «Стройтехцентр».

Здание подлежит реконструкции, в результате чего полностью меняется его объемно-планировочное решение. В надземных этажах разбираются все перегородки и часть внутренних стен с каналами. На кровле надстроен мансардный этаж.

Увеличивается высота цокольного этажа до 3300 м. В цокольном этаже располагаются два комплекса помещений саун, вестибюль, административно-бытовые и технические помещения гостиницы.

На первом этаже размещаются административные помещения гостиницы, комплекс помещений для приема клиентов, кафе — бар на 24 посадочных места для обслуживания проживающих в номерах гостиницы, конференцзал.

На втором, третьем и мансардном этажах размещаются двухместные номера и помещения для персонала.

Таблица 9

Номерной фонд Этаж Количество однокомнатных номеров Количество двухкомнатных номеров Второй 12 2 Третий 14 2 Мансардный 14 2 Итого 40 6

Потребность в инвестициях Необходимая сумма инвестиций — 30 000 000 (Тридцать миллионов) руб.

Форма инвестиций — долгосрочный кредит, собственные средства инвестора.

Ставка кредитования — 15% годовых в валюте РФ.

Направление расходования долгосрочного кредита — реконструкция 3-х этажного здания с мансардной надстройкой под гостиницу.

Предполагаемые инвесторы:

Банк Москвы — 25 000 000 (Двадцать пять миллионов) руб.

ОАО «Стройтехцентр» — 5 000 000 (Пять миллионов) руб.

Дата начала функционирования гостиницы — сентябрь 2008 г.

Реконструкция здания выполняется собственными силами ОАО «Стройтехцентр».

Использование заемного капитала приведено в Приложении 3.

Финансовое обеспечение проекта Обеспечением данного проекта являются два нижних этажа реконструируемого здания под гостиницу.

Финансовая оценка проекта Период окупаемости проекта — 3 года.

Чистый приведенный доход — 38,5 млн руб.

Индекс рентабельности — 0,38

3.2 Привлекательность проекта, продукты, услуги

Объём российского гостиничного рынка превышает 2 млрд долл. Темпы роста составляют около 20% ежегодно. Загруженность гостиниц превышает 70%, а в некоторых региональных гостиницах достигает 90% в год.

Рост цен на гостиничные номера в России — один из самых быстрых в Европе.

Услуги:

— служба приема — круглосуточный прием;

— вручение корреспонденции гостям;

— по просьбе гостя поднос багажа (из машины в номер и из номера в машину) — круглосуточно;

— утренняя побудка (круглосуточно);

— ежедневная уборка номера горничной, включая заправку постелей;

— смена постельного белья;

— смена полотенец — ежедневно;

— стирка (исполнение в течение суток);

— предоставление утюга, гладильной доски;

— химчистка (исполнение в течение суток);

— мелкий ремонт одежды;

— автомат для чистки обуви;

— почтовые и телеграфные услуги;

— хранение ценностей в сейфе администрации;

— хранение багажа;

— обмен валюты или прием платежей по кредитным картам;

— вызов такси;

— туристские услуги: туристская информация;

— медицинские услуги: вызов скорой помощи, пользование аптечкой.

Услуги питания:

— возможность выбора любого из вариантов предоставляемого питания (завтрак, двухразовое, трехразовое питание);

— предоставление завтрака (7.00−10.00);

— обслуживание в номере — в часы завтрака, меню завтрака в номер.

— Наиболее выгодно инвестировать в строительство гостиниц верхнего ценового сегмента (3−5 *).

3.3 Экономическое обоснование инвестиционного проекта

Производственный план Всего номерной фонд гостиницы составляет 52 номера, среди которых номера разных категорий:

Таблица 10

Категории номеров Тип номера Количество однокомнатных номеров Количество двухкомнатных номеров Стандарт 10 30 Люкс — 6

Единовременно в гостинице максимально можно разместить 68 человек, в год: 76*365 = 27 740 чел-мест.

Учитывая, что момент поступления гостей является случайной и независимой величиной, расчетная заполняемость номерного фонда первого года составляет 55%. Отсюда заполняемость гостиницы составит:

— в год: 27 740*0,55 = 15 257 чел-мест,

— в день: 15 257/365 = 42 чел — мест;

— в месяц: 42*30 = 1260 чел-мест.

В последующие периоды планируется положительная динамика заполняемости гостиницы с темпом роста 5% ежегодно.

Исходная стоимость номера типа:

— «стандарт» однокомнатный с завтраком 1750 руб.

— «стандарт» двухкомнатный с завтраком 1900 руб. на двоих человек;

— «люкс» с завтраком 3800 руб.

В последующие периоды стоимость номера будет корректироваться на коэффициент инфляции, официально установленный правительством РФ.

По проекту основных направлений единой государственной денежно-кредитной политике на 2008 год инфляция в 2008 г. составит 6−7%, т. е. в среднем 6,5%, поэтому при расчете плана производства учитывается коэффициент инфляции 1,065.

В производственный план также включены доходы от использования двух саун. При этом учтены следующие факторы:

— стоимость 1 часа 550 руб.;

— сауны функционируют 24 часа без выходных;

— коэффициент использования 0,6.

Таким образом, оптимальная выручка от использования саун за 1 день составит: 550*24*2 = 26 400 руб.; с учетом коэффициента использования 15 840 руб.; в месяц: 15 840*30 = 475 200 руб.; в год — 5 702 400 руб.

Гостиница начнет функционировать в сентябре 2008 г., доходы составят 12,1 млн руб. В 2009 г. доходы составят 36,4 млн руб., в

2010 г. — 40,3 млн руб.

Организационная структура гостиницы приведена в Приложении 4.

Штатное расписание приведено в Приложении 5.

План производства представлен в Приложении 6.

Финансовый план

1) План доходов и расходов Финансовый план составлен на перспективу 3-х лет, исходя из срока погашения кредита. Информация для расчета подготовлена по годам.

Методика оценки, используемая в расчетах, соответствует принципам бюджетного подхода. В соответствии с принципами бюджетного подхода горизонт исследования (срок жизни проекта) разбивается на временные интервалы (интервалы планирования), каждый из которых рассматривается с точки зрения притоков и оттоков денежных средств. На основании потоков денежных средств определяются основные показатели эффективности и финансовой состоятельности проекта.

Затраты подразделяются на постоянные и переменные. К постоянным отнесены затраты на оплату труда: административно — управленческого аппарата, АХО и финансовой службы, обязательные отчисления от заработной платы указанных категорий работников; расходы на содержание здания и номерного фонда, амортизация. Остальные затраты отнесены к переменным.

Все сведения приведены в Приложении 10 «Финансовый план».

Расчет затрат на санитарно-гигиенические средства приведен в Приложении 7.

2) Затраты на оборудование офисных и служебных помещений Таблица 11

Единовременные затраты на оборудование офисных и служебных помещений Статьи затрат Количество, Средняя цена Сумма, руб. ед. за ед., руб. Стол 30 2 000 60 000 Стулья 100 450 45 000 Персональные компьютеры (полный комплект) 6 15 000 90 000 Офисная техника 3 5 000 15 000 Хозяйственный инвентарь 10 000 Итого 220 000 Затраты на оборудование номерных фондов приведены в Приложении 8

3) Амортизация основных средств Амортизация основных средств рассчитана в соответствии с Постановлением правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (ред. от 18.

11.2006 № 697).

Стоимость задания после реконструкции составит 117 млн руб.

Метод начисления амортизации — линейный.

Таблица 12

Расчет амортизации основных средств Амортизация

Группа

Срок полезного использования, год Первоначальная стоимость, тыс. руб.

Амортизация, тыс. руб. в год

в месяц

Офисная техника, телефонные аппараты 3 5 128,4 25,68 2,14 Телевизоры 3 5 234 46,80 3,90 Мебель 4 7 1178,8 168,40 14,03 Холодильники 7 15 260 17,33 1,44 Здание 10 30 117 000 3900,00 325,00 Итого 118 801,2 4158,21 346,52 4) Налог на имущество Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости.

Налоговым периодом признается календарный год.

Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

Сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между исчисленной суммой налога, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода.

Таблица 13

Расчет налога на имущество Период Налоговая база, тыс. руб. Налог, 2,2% 2008 год 118 801,0 2613,622 2009 год 1 квартал авансовый платеж 630,5 2 квартал авансовый платеж 630,5 3 квартал авансовый платеж 630,5 4 квартал авансовый платеж 630,5 Итого 114 642,79 2522,1 2010 год 1 квартал авансовый платеж 607,67 2 квартал авансовый платеж 607,67 3 квартал авансовый платеж 607,67 4 квартал авансовый платеж 607,67 Итого 110 484,57 2430,7

Расчет оплаты кредита представлен в Приложении 9.

5) Кэш-флоу План денежных потоков приведен в Приложении 11.

Оценка эффективности проекта

1) Чистый приведенный доход (NPV)

Прогноз — инвестиция (IC) будет генерировать в течение 3 лет, годовые доходы в размере CF1, CF2, CF… Рассчитывается общая накопленная величина дисконтированных доходов (PV) (Present Value) и чистая приведенная стоимость (NPV) (Net Present Value).

где r — норма доходности (прибыльности) от вложения.

Известно, что если: NPV > 0, то проект следует принять;

NPV < 0, то проект следует отвергнуть;

NPV = 0, то проект не прибыльный и не убыточный.

Для разработанного проекта:

30 000 30 000 30 000

NVP = -30 000 + + + = 38 495 тыс. руб.

1+0,15 (1+0,15)2 (1+0,15)3

В приведенном расчете первое слагаемое число 30 000 тыс.

руб. с минусом соответствует полной себестоимости проекта, r=0,15 или r=15% - уровень рентабельности (доходности) проекта.

Чистый приведенный доход составляет 38 495 тыс. руб.

2) Индекс (коэффициент) доходности (PI)

Рассчитывается индекс рентабельности (Profitability Index) (PI) по формуле:

PI = ∑k [Pk / (1 + r) k] / IC,

Если: PI > 1, то проект следует принять;

PI < 1, то проект следует отвергнуть;

PI = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

4624,87 12 594,78 16 882,08

PI = + + / 30 000 = 1,0

1+0,15 (1+0,15)2 (1+0,15)3

В приведенном расчете в числителе — величина чистой прибыли. В скобках три слагаемых, поскольку исследуем проект в течение трех лет — 2008, 2009 и 2010, тогда как начинаем реализацию проекта в 2007 году.

3) Индекс рентабельности. Определяется как отношение среднегодовой суммы чистой инвестиционной прибыли за период эксплуатации проекта к сумме инвестиционных затрат:

(4624,87+12 594,78+16 882,08)/3/30 000 = 0,38 или 38%

4) Период окупаемости. Определяется как отношение суммы инвестиционных затрат на реализацию проекта к среднегодовой сумме чистого денежного потока: 30 000/9856,54 = 3 года Таким образом, эффективность проекта очевидна.

Заключение

Подводя итоги проведенному исследованию, можно сделать определенные выводы. В рыночной экономике вложение средств в бизнес осуществляются на основе оценки эффективности и возвратности инвестиций, которые направляются предприятием на: развитие (реконструкция, обновление технологического оборудования, освоение новых видов продукции, строительство); финансовые инвестиции (приобретение ценных бумаг, создание дочерних предприятий); финансирование текущей производственной деятельности.

Источниками финансовых ресурсов на предприятии выступают собственные и заемные средства. Выбор источников проводится на основе оценки стоимости ресурсов, степени финансового риска, последствий привлечения тех или иных источников средств на финансовое состояние предприятия.

Совершенно очевидно, что инвестор и банки будут предоставлять средства только тем предприятиям, которые обладают инвестиционной привлекательностью, которая определяется посредством анализа финансово-хозяйственной деятельности.

В рамках данной работы было установлено, что ОАО «Стройтехцентр» обладает инвестиционной привлекательностью, что подтверждают полученные результаты анализа ликвидности, платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия, а также результаты его финансово-хозяйственной деятельности за 2005;2006 гг.

В рамках данной работы разработан инвестиционный проект по реконструкции здания, принадлежащего данному предприятию по гостиницу категории «три звезды», рассчитанную на потребителя со средним достатком. Результаты расчета эффективности инвестиционного проекта показали его эффективность.

Список литературы

Закон РФ от 26 июня 1991 года N 1488−1 // Консультант +

Горемыкин В.А. Бизнес-план. Методика разработки.

Ось-89, 2006.

Ковалев В. В. Финансовый анализ: методы и процедуры. — М.: Финансы и статистика, 2005

Медынский В.Г., Скамай Л. Г. Инвестиционное предпринимательство. — М.: Инфра-М, 2002

Оценка бизнеса. Учебник для высших учебных заведений, обучающимся экономическим специальностям. / Под общ. Ред. А. Г. Грязновой. М. А. Федотовой. — М.: Инфра-М, 2006

Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2006.

Сергеев И. В., Веретенникова И. И. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособие. — М.: Финансы и статистика, 2004.

Справочник финансиста предприятия / Группа авторов. — М.: ИНФРА-М, 2003

Фатхутдинов Р. А. Инвестиционный менеджмент. — Спб.: Питер, 2006.

Цвиркун А.Д., Акинфиев В. К. Анализ инвестиций и бизнес-план. М.: Ось-89, 2005.

Ушаков И.И. Бизнес-план. — СПб: Питер, 2005.

Финансы в управлении предприятием /Под ред. А. М. Ковалевой. — М.: Финансы и статистика, 2006.

Финансы: Учебник / Под ред. Проф. В. В. Ковалева. — М.: Проспект. — 2007.

Федорова Г. В. Финансовый анализ предприятий при угрозе банкротства. — М.: Омега, 2006.

Шеремет А.Д., Сайфулин Р. С., Негашев Е. В. Методика финансового анализа. Учебное пособие. — М.: ИНФРА-М, 2005.

Цвиркун А.Д., Акинфиев В. К. Анализ инвестиций и бизнес план. М.: Ось-89, 2005, с. 110.

Ушаков И.И. Бизнес-план. — СПб: Питер, 2005. — с. 38

Оценка бизнеса. Учебник для высших учебных заведений, обучающимся экономическим специальностям. / Под общ. Ред. А. Г. Грязновой. М. А. Федотовой.

— М.: Инфра-М, 2006. — С. 250−259.

Оценка бизнеса. Учебник для высших учебных заведений, обучающимся экономическим специальностям. / Под общ. Ред. А. Г. Грязновой. М. А. Федотовой. -

М.: Инфра-М, 2006. — С. 253.

Закон РФ от 26 июня 1991 года N 1488−1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»