Бизнес-план

США при ставке дисконта 15%.

IRR собственных капитальных затрат собственника будет отрицательной и составит минус 12%. На 58 месяц реализации проекта IRR станет положительной и составит 2%.

С учетом того, что проекты строительства гостиниц окупаются гораздо позднее проектов других объектов коммерческой, и, тем более, жилой недвижимости, полученные показатели NPV и IRR считаются приемлемыми. Проект с такими показателями следует принять в реализацию.

Вложения в проект полностью окупаются на 40 месяц реализации проекта. После этого проект начинает генерировать прибыль.

Прогноз доходов и расходов по проекту по итогам 5 лет его реализации представлен в Таблице 10.

Таблица 10

Прогноз доходов и расходов на 2-летний период после полной окупаемости проекта Долл. США Наименование показателя 41−64 мес. реализации проекта Выручка от реализации услуг компании 1 839 420 НДС с выручки 280 589 Выручка от реализации услуг компании — нетто 1 558 831 Себестоимость реализации (379 200) Валовая прибыль 1 179 631 Коммерческие расходы (122 400) Управленческие расходы (72 954) Прочие доходы Прочие расходы (131 702) Прибыль от продаж 852 575 Налог на прибыль (170 515) Чистая прибыль 682 060

Рентабельность инвестиций (ROI) по итогам двух лет эксплуатации объекта (после его полной окупаемости) составляет:

ROI = Прибыль/совокупные инвестиции

ROI = 682 060/1 580 670 = 0,43 или 43%

Полученный показатель является высоким. Проект показывает хорошую рентабельность вложений, и поэтому является интересным объектом инвестиций.

Анализ рисков и оценка чувствительности проекта Под риском понимается опасность того, что цели, поставленные в проекте, могут быть недоступны полностью или частично.

Так как рассматриваемый проект охватывает несколько стадий, то и оценку риска целесообразно проводить по ним, то есть по стадии капитальных затрат и стадии эксплуатации объекта.

По характеру воздействия риски можно подразделить на простые и составные. Составные риски являются композицией простых, каждый из которых в композиции рассматривается как простой риск. Простые риски определяются полным перечнем пересекающихся событий, т. е. каждое из них рассматривается как не зависящее гот других.

Характер инвестиционного проекта как чего-то совершаемого в индивидуальном порядке, по существу, оставляет единственную возможность для оценки значений рисков — использование мнений экспертов. Для оценки вероятности рисков использовались мнения трех экспертов: Генеральный директор компании — инициатора проекта, менеджер отдела корпоративных клиентов аудиторской фирмы, начальник отдела анализа инвестиционных проектов коммерческого банка.

Разработчиками проекта был составлен перечень первичных рисков по всем стадиям проекта. Каждому эксперту, работающему отдельно, предоставлялся перечень первичных рисков, и им предлагалось оценить вероятность их наступления, руководствуясь следующей системой оценок:

0 — риск рассматривается как несущественный;

25 — риск, скорее всего, не реализуется;

50 — о наступлении события ничего определенного сказать нельзя;

75 — риск, скорее всего, проявится;

100 — очень большая вероятность реализации риска.

В Таблице 11 приведены оценки приоритетов, которые отражают важность каждого отдельного события для всего проекта. После определения вероятностей по простым рыскам была проведена интегральная оценка риска в два последовательных этапа: сначала определялась оценка риска для каждой из стадий, предварительно рассчитав риски для подстадий (композиций), стадии функционирования — финансово-экономической, технологической и социальной. После этого проводилась работа с объединенными рисками и делалась оценка риска всего проекта на основе оценок рисковости отдельных стадий.

Для получения оценки рисков объединенных стадий использовалась процедура взвешивания. Процедура определения веса, с которыми каждый простой риск входит в общий риск проекта, проводилась согласно следующим правилам:

все простые риски ранжируются по степени важности (расставляются по приоритетам). Риски первого приоритета имеют больший вес, чем риски второго, и т. д.;

риски с одним и тем же приоритетом имеют равные веса;

сумма весов равна единице, веса являются положительными числами, в диапазоне от 1 до 0.

Определение приоритетов прямо связано с социально-экономической ситуацией в стране. Так как она существенным образом связана с неплатежами, то все риски, связанные с системой расчетов, оказались в первом приоритете. Второй приоритет был отдан социальным факторам. Третий — техническим факторам.

Таблица 11

Анализ рисков по стадиям реализации проекта Виды и вес рисков по стадиям реализации проекта

№ Простые риски Эксперты Сред-няя Прио-ритет Pi Вес

Wi Оцен-ка

Ii 1 2 3 Подготовительная стадия 11,92 1 Непредвиденные затраты 50 50 75 58 1 0,1 5,25 2 Валютный риск 75,00 50,00 75,00 67 1 0,1 6,00 3 Недостатки проектн. работ

25 50 25 33 3 0,01 0,33 4 Несвоевременная поставка комплектующих 25 25 0 17 3 0,01 0,17 5 Несвоевременная подготовка оборудования и рабочих 0 0 0 0 2 0,04 0,00 6 Недобросовестность подрядчика 25 25 0 17 3 0,01 0,17 Финансово-экономические приоритеты 26,83 7 Неустойчивость спроса 50 75 50 58 1 0,09 5,25 8 Появление альтернативного продукта 50 75 50 58 3 0,01 0,58 9 Снижение цен конкурентами 75 100 75 83 1 0,09 7,5 10 Рост налогов 50 25 50 41,7 3 0,01 0,42 11 Неплатежеспособность потребителей 50 50 25 41,7 1 0,09 3,75 12 Рост цен на сырье, материалы, перевозки 75 50 75 66,7 1 0,09 6 13 Зависимость от поставщиков 25 50 25 33 3 0,01 0,33 14 Недостаток оборотных средств 25 50 25 33 1 0,09 3,00 Социальные приоритеты 5,33 15 Трудности с набором квалифицированной рабочей силы 75 50 50 58 2 0,04 2,33 16 Угроза забастовки 25 0 0 8,33 2 0,04 0,33 17 Отношение местных властей 25 25 0 16,7 2 0,04 0,67 18 Недостаточный уровень заработной платы 0 25 25 16,7 2 0,04 0,67 19 Квалификация кадров 25 50 25 33 2 0,04 1,33 Технические приторитеты 0,50 20 Нестабильность качества сырья и материалов 25 0 25 16,7 3 0,01 0,17 21 Новизна технологии 0 25 25 16,7 3 0,01 0,17 22 Недостаточная надежность технологии 0 25,00 25 16,7 3 0,01 0,17 23 Отсутствие резерва мощности 0 0 0 0 3 0,01 0,00 Суммарный риск проекта 0,967 44,52

Как показано в Таблица 11, суммарный риск проекта составляет 44,52 балла и может быть охарактеризован как средний.

Наиболее высоким уровнем риска обладают подготовительная стадия и финансово-экономические факторы функционирования. Риск подготовительной стадии связан, прежде всего, с непредвиденными затратами, которые могут привести к снижению рентабельности проекта Из результатов расчета финансово-экономических рисков следует, что риск составляет примерно 60% от общего показателя риска проекта, причем, доминирующими причинами этого является возможное снижение спроса и непредвиденное снижение цен конкурентами. Уровень социальных рисков составляет 5,33 (11,9%), причем их подавляющая часть обусловлена возможными трудностями с набором персонала и его квалификацией.

Рассматриваемый проект не связан со значительными техническими рисками. Риск проекта, как правило, в первую очередь связан с небольшим числом особо опасных факторов. В Таблице 12 приводятся наиболее значимые риски.

Таблица 12

Виды рисков и их уровни Вид риска Уровень Непредвиденные затраты 5,25 Валютный риск 6,00 Неустойчивость спроса 5,25 Снижение цен конкурентами 7,5 Рост цен на материалы 6,00

В качестве условий предотвращения рисков могут быть рекомендованы следующие мероприятия:

страхование имущества и ответственности работников, заключение договоров в твердых ценах, детальная проработка подготовительной стадии проекта с целью снижения риска непредвиденных затрат;

заключение

долгосрочных контрактов с поставщиками на этапе реконструкции помещений;

использование механизмов страхования валютных рисков.

При подготовке данного бизнес-плана проведена оценка чувствительности NPV и IRR проекта к изменению стоимости капитальных затрат и изменению ожидаемых доходов по проекту. По опыту реализации предыдущих проектов, сделан вывод, что оценка чувствительности проекта к изменению затрат, помимо затрат на СМР, мало эффективна:

Оценка чувствительности проекта к изменению инвестиционных затрат практически бесполезна, поскольку в финансовом выражении инвестиционные затраты могут изменяться непредсказуемо до момента приобретения прав собственности на земельный участок под застройку. А с момента приобретения прав собственности прочие затраты инвестиционной стадии становятся хорошо прогнозируемыми;

Коммерческие расходы по проекту рассчитываются как фиксированная величина по внутренней методике Финансовой дирекции. Риск их изменения минимален;

Расходы на налоги и проценты на заемный капитал хорошо прогнозируемы.

При 10% увеличении капитальных затрат по проекту и одновременном 10% снижении доходов по проекту NPV проекта составит 15,6 тыс. долл. США, срок окупаемости увеличится до 45 месяцев, IRR будет отрицательной как на 60, так и на 68 месяцы реализации проекта (минус 33% и минус 18%, соответственно). По показателю NPV проект остается экономически эффективным и может быть рекомендован к реализации, по показателю IRR проект становится убыточным и не рекомендуется к реализации.

Выводы В базовом сценарии предлагаемый проект создания мини-гостиницы является экономически эффективным: период окупаемости составляет 40 месяцев, NPV равен 33 тыс. долл. США, IRR инвестиций инициатора проекта составляет 2%. Для проекта такого класса это хорошие показатели. Инвестиционная привлекательность проекта усиливается тем, что инициатор уже приобрел помещения под реконструкцию в собственность, тем самым, нивелировав риск возрастания цены покупки недвижимости, срыва контракта. В расчетах доходной части проекта использованы данные о средних ценах суточной аренды гостиниц в Санкт-Петербурге в 2008 году и прогноз на 2009 год, то есть, принят реалистичный прогноз цен. Инициатор проекта полагает, что проект обладает собственной инвестиционной привлекательностью и может быть реализован в случае заинтересованности внешнего инвестора в финансировании 30% стоимости проекта.

Приложения

Таблица 1

Объем и график распределения капитальных затрат по проекту

Таблица 2

Расчеты технико-экономического обоснования проекта

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц, число заявок под гостиничное развитие превышает 300. Основная причина нехватки отелей в Петербурге — капиталоемкость гостиничных проектов. Большие вложения в создание отелей приводят к увеличению сроков окупаемости этих проектов. Так, окупаемость гостиницы высокого класса — от 10 лет. Кроме того, гостиничный рынок является одним из самых закрытых. Затраты на строительство отеля составляют порядка $ 1500−2000 на 1 кв.м. По мнению участников рынка, создание отеля обходится инвестору дороже, чем строительство объекта торговой, офисной и жилой недвижимости.

Поскольку возможности строительства в центре Петербурга ограничены, инвесторы вынуждены заниматься реконструкцией существующих зданий, что обходится еще дороже. Затраты на реконструкцию здания под гостиницу напрямую зависят от состояния постройки, но в любом случае будут очень значительными. Если речь идет о полной реконструкции с заменой перекрытий, то для гостиницы среднего класса затраты на реконструкцию составляют от 2 тыс. на 1 кв.м. При этом себестоимость отделки и оснащения отеля — это больше 50% затрат на реконструкцию.

Если инвестор желает получить прибыль в ближайшей перспективе и сэкономить вложения, имеет смысл реконструировать здание в центре города под бизнес-центр класса А. Однако гостиница, являясь более капиталоемким проектом с длительным сроком окупаемости, позволит инвестору иметь в собственности более дорогой и перспективный с точки зрения будущей доходности объект. Кроме того, гостиничный рынок в Петербурге является перспективным, и в ближайшее время будет расти. При увеличении предложения со стороны гостиничных операторов стоимость номеров должна упасть. Прим. Авт. проекта.

Дирекция развития

Дирекция по продажам

Дирекция по PR

Правовая дирекция

Дирекция Заказчика-застройщика

Финансовая дирекция

Генеральный директор

Охранник (2)

Бармен

Официант

Завхоз

Горничная (2)

Повар (2)

Главный бухгалтер

Администратор

Менеджер управляющей компании