Основной термин ипотека «hypotheke» (греческого происхождения), этимологически обозначает залог (заклад) недвижимого имущества: обычно применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий: залога недвижимого имущества, ипотечного кредита, выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости, закладной (долгового свидетельства подтверждающего права залогодержателя — держателя ценной бумаги, по обеспеченному ипотекой обязательству).
Впервые ипотека появилась в Греции в начале VI в. до н. э (появление термина связывают с архонтом Солоном). В соответствии с оформленными обязательствами, земельная собственность служила обеспечением долга заемщика своему кредитору. В случае необеспечения обязательства должник лишался земли и даже ему грозило рабство. Т. е. фактически в Афинах залогом обязательств была сама личность должника. Солон для перенесения личной ответственности должника в имущественную предложил «столбить» заложенную землю -ставить на пограничной меже столб. О чем указывалось на табличке столба («ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка). На ней записывались все долги должника (собственника земли). Позже использовались земельные ипотечные книги. Каждое заинтересованное лицо могло получить информацию о состоянии земельной собственности (кто ее владелец, заложена ли она).
Основное отличие залога недвижимости от залога вообще в том, что недвижимость (закладываемое имущество) не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя). При обычном залоге — имущество переходит в руки кредитора. Однако, в случае неуплаты кредитного долга в срок ипотека дает кредитору право продать заложенное заемщиком имущество с торгов и получить из выручки компенсацию своего долга.
Институт ипотеки (залога недвижимости) со времени его становления прошел сложную эволюцию от «фидуции» (fiducia, от лат. фидуция — сделка на доверии — или доверительная сделка) при которой залоговое имущество передается в собственность кредитору (фидуция — первой формы вещного обеспечения) к более прогрессивной стадии, несущий в большей степени социальный и гуманный характер — пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия «фидуция» возникла и развивалась в древнеримском праве.
Цель настоящей работы — исследование особенностей ипотеки в классический период развития римского права.
