Право собственности на землю

Тема Понятие земельного права Российской Федерации

1. Предмет земельного права Предмет земельного права. В самом таком общем виде ими являются земельные отношения (отношения, которые складываются по поводу земли). Но земля может рассматриваться в разных аспектах:

1) Как земной шар, как планета, как космический шар, в этом смысле земля выступает объектом правового регулирования международного права.

2) В качестве среды обитания человека, и в этом смысле она является объектом правового регулирования экологического права (природоохранного, так как предметом экологического права является охрана окружающей среды).

3) Как часть земной коры, как её поверхностный слой и в этом смысле земля является объектом правового регулирования земельного права (самый поверхностный слой — это почвы).

Предмет земельного права определён в статье 3 ЗК РФ, но с учётом статьи 9 Конституции РФ, мы можем сказать, что земельные отношения — это общественные отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В этой характеристике подчёркивается публично-правовой характер земельных отношений.

В статье 3 ЗК РФ проведено разграничение между земельными, водными, лесными и иными отношениями: по отношениям по использованию других правовых ресурсах применяется соответствующее законодательство о недрах, лесах, животном мире, водное законодательство… К земельным отношениям нормы указанных отраслей применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Таких случаях много.

В самом земельном праве земля также рассматривается в трёх качествах (это отражено в принципах земельного права):

1. Во-первых, земля как природный объект (и это прежде всего).

2. Во-вторых, земля — это природный ресурс. Это означает, что в сельском и лесном хозяйстве земля выступает средством производства.

3. Земля как недвижимое имущество. Земля здесь выступает как объекты гражданских прав, как недвижимое имущество.

Особенности земли как объекта природы и природного ресурса определяют специфику земельных отношений.

Особые свойства земли:

1) Другие природные ресурсы либо восполнимы, либо имеют альтернативы. Земля как место существования человека незаменима. Леса можно вырастить, недрам можно найти замену, а вот землю ничем не заменишь.

2) Ограниченность земли и её неперемещаемость.

3) Естественное плодородие земли, то есть способность производить различный растительный мир, плодородие.

4) В отличие от других средств производства, земля при её правильном использовании не только восстанавливается, но и улучшается.

5) Земля — это связующее звено во всей экологической системе. Это значит что от состояния земли зависит всё состояние всех окружающих объектов (если загрязнили землю, то и вода загрязнится, и леса, и вообще…).

6) Земля — недвижимое имущество, отсюда зависимость судьбы строений от судьбы земельных участков. У нас сейчас принцип следования судьбе земли судьбы строения.

7) Предоставление и изъятие земельных участков происходит путём специальных землеустроительных действий (то есть происходит отход земельного участка в натуре, определяются его границы, он ставится на кадастровый учёт).

8) В земельных отношениях особую роль играет институт соседства. Он порождает права и обязанности по взаимному ограничению соседних землепользователей путём установления сервитутов.

Земельное право — это самостоятельная отрасль права, нормы которой регулируют общественные отношения в сфере использования и охраны земли как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимости в целях обеспечения устойчивого развития России и оптимального сочетания интересов общества и правообладателей земельных участков.

Предмет земельного права вытекает из статьи 3 ЗК и 9 Конституции, но в научной литературе существуют и иные определения.

В литературе очень часто общественно-земельные отношения определяют как имущественные земельные отношения (то есть это отношения по владению, пользования и распоряжения недвижимости особого рода) и как управленческие земельные отношения (связанные с управлением в сфере использования земель).

При таком подходе к предмету земельного права земельное право определяют как комплексное право.

В статье 3 Земельного Кодекса также проведено разделение земельных имущественных отношений и земельных управленческих отношений.

Там говорится, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным и иными специальными федеральными законами. Например, если говорить о сделках с землями населённых пунктов, то специальных ограничений нет в ЗК, и поэтому применяется ГК, а вот земли сельхоз назначения — есть особенности, поэтому применяются особые нормы.

Лунина считает, что всё же не комплексная отрасль, что обо всём можно сказать, что состоит из имущественных и управленческих отношениях.

2. Метод земельного права В чистом виде два метода — императивный и диспозитивный. Но все используют смесь. И в земельном ничего нового нет — используют оба этих методов. В СССР был императивный метод, когда ввели частную собственность на землю, то появился и диспозитивный, но и императивный остался (ограничения, изъятия для государственных нужд земельных участков…).

Особый характер земельных отношений предоставляет особенности метода земельного права как совокупности комбинаций различных способов регулирования — императивного и диспозитивного.

Императивный метод применяется к отношениям в сфере управления земельными ресурсами, к отношениям по изъятию земель для государственных и муниципальных нужд, при установлении ограничений по использованию земли и в иных случаях.

Регулирование земельных отношений, основанных на равноправии сторон, основано на диспозитивном методе.

Соотношение этих методов меняется от содержания земельных отношений. С признанием права частной собственности на землю императивный метод хоть и сохранился, но значительно уступил диспозитивному. По мере совершенствования, возможно, некоторые отношения будут более диспозитивно регулироваться (может быть ряд ограничений снят…).

3. Принципы земельного права Принципы земельного права закреплены в Конституции (статьи 9, 36 и 72 Конституции). Статья 9 — многообразие форм собственности на земли, 36 — право частной собственности на землю, 72 — разграничена компетенция между РФ и субъектами РФ.

Принципы закреплены в статье 1 Земельного Кодекса, а также в других федеральных законах, например, «Об обороте земель сельхоз назначения», в законе «О государственном кадастре недвижимости» и в других законах. Но анализировать мы их сегодня не будем.

Принципы нужны для того, чтобы понять сущность земельного права, они позволяют выбрать норму в случае коллизии, могут восполнить пробелы в законодательстве…

Все принципы статьи 1 ЗК можно разделить на четыре группы:

1. Экологические.

1) Учёт значения земли как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимости.

2) Приоритет охраны земли как природного объекта и природного ресурса перед использованием земли в качестве недвижимого объекта.

3) Приоритет охраны, сохранения особо ценных земель (земли заповедников, национальных парков, сельскохозяйственного назначения, а сохраняются путём ограничений по переводу из одной категории в другую и так далее).

2. Социальные.

1) Приоритет охраны жизни и здоровья человека. Этот принцип означает, что при использовании и охране земли нужно, чтобы в первую очередь ставить безопасность людей, даже если это требует больших капиталовложений.

2) Участие граждан и общественных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю (скажем, проведение публичных слушаний — генеральная застройка, все основные документы, но это не для всех категорий земель, а, в первую очередь, для земель населённых пунктов).

3) Сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Подчёркивается необходимость учитывать и те, и другие интересы, собственник не может пользоваться также землёй, как любым другим имуществом, у него всегда будут ограничения.

3. Экономические.

1) Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Не допускается их раздельное отчуждение кроме случаев, предусмотренных законом.

2) Платность использования земли. Земельный налог или арендная плата.

4. Правовые.

1) Деление земель по целевому назначению на категории (их семь). И для каждой категории могут быть установлены определённые ограничения. Каждая категория может быть поделена на зоны (категория населённых застроек, может быть административная зона, рекреационная…). Здесь термин «разрешённое использование», хотя такового термина в законодательстве земельном нету.

2) Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъекта и муниципальную собственность.

3) Дифференцированный подход к установлению правового режима земли (условий использования и охраны земли). Зависит от природных, социальных, экономических и иных факторов.

4) Принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношения по использованию земли.

5) Принцип государственного регулирования приватизации земли. Здесь стоит отметить, что приватизация проводится с 90-х годов, но термин «приватизация» практически не используется, если только под зданием, а если свободные — то либо «дачные амнистии», либо переоформлением… И по приватизации земли всегда были отдельные нормативные акты. Теперь же в части только если под зданиями и сооружениями.

4. Система земельного права Вопрос о системе — вопрос о структуре. И все отрасли права состоит из институтов.

Земельное право состоит из общей и особенной части.

В общую часть входят следующие институты:

1) Право собственности на землю.

2) Иные права на землю (права на землю лиц, не являющихся собственниками — пользователи, арендаторы, владельцы).

3) Основания возникновения и прекращения прав на землю.

4) Управление в сфере использования и охраны земель.

5) Правовая охрана земли.

6) Институт платы за землю.

7) Ответственность за земельные правонарушения.

Но тут есть споры, иногда что-то выделяют из одного.

Особенная часть. Здесь споров нет, выделяют семь (по категориям земель):

1) Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

2) Правовой режим земель населённых пунктов.

3) Правовой режим земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения.

4) Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов (земли заповедников, заказников, национальных парков и т. д.).

5) Правовой режим земель лесного фонда.

6) Правовой режим земель водного фонда.

7) Правовой режим земель запаса.

По площади у нас самая большие земли — это земли лесного фонда (почти половина), с/х — 23%, заселённые — меньше 2%.

Это структура земельного права как отрасли права. А вот если как науки, то включается ещё и предмет, метод, источники, зарубежное законодательство…

С 1917 года появилась как учебная дисциплина земельное право. Появилось специальное законодательство и образовалась эта учебная дисциплина. С 1917 года по 1920 года было широком смысле слова (и лесное, и водное включалось). Потому до 1939 года было земельное и колхозное право, в 1939 году его разделили и колхозное (теперь аграрное) было отдельно, а земельное — отдельно. С 1939 года и где-то до 60-х годов была такая совместная дисциплина, а потом экологический кризис, в результате чего было введено «природоресурсное право и охрана окружающей среды», которое просуществовало лет пять, а потом получило новое название — экологическое право, и с 1986 года по 1992 год так и изучалось земельное право в составе.

С 1992 года все дисциплины изучаются отдельно: аграрное право отдельно (у нас отдельно, а вот в МГУ в составе), земельное, экологическое отдельно.

5. Место земельного права в общей системе права России и его соотношение с гражданским, административным, экологическим и иными отраслями На сегодняшний день можно выделить 4 основных подхода к пониманию места земельного права в правовой системе.

Первый подход, его придерживаются Боголюбов, Никишина: Они считают, что земельные и иные отрасли природно-ресурсного права — это подотрасли экологического права.

Второй подход: Петров, Жариков. Они считают, что природоресурсное право подразделяется на земельное, лесное, водное, горное и природоохранное.

Третий подход: Анисимов, Быстров, Красов. Они считают, что земельное право — это самостоятельная отрасль права.

Четвёртый подход: Дозорцев, Грозь, Суханов. Что земельное право — это комплексная отрасль права и они считают, что земельное право регулируется гражданским и административным законодательством.

Если говорить о соотношении конституционного и земельного, то конституционное определяет основные положения.

С административным правом. Тесная взаимосвязь в институтах управления и привлечения к административной ответственности, но административное право деятельность органов власти вообще, а земельное — только по земельным (кадастр, мониторинг земель…), это регулируется содержательную сторону административной деятельности органов исполнительной власти. И в земельных отношениях элемент субординации очень ограничен, а вот в административном он преобладает.

Гражданское право. Мы уже говорили. Общего много. Поэтому поговорим об отличиях.

Различия. Они рассматриваются по следующим критериям:

1) По способу формирования законодательства. Гражданское — исключительное ведение, а земельное — совместное.

2) Отличаются и по целевой направленности. Гражданское право определяет прежде всего порядок товарооборота, а земельное — рациональное использование и охрану земель.

3) Отличаются по функциям. В гражданском праве преобладает функция саморегулирования участников гражданского оборота, а в земельном праве основная функция — строгий и эффективный земельный контроль.

4) У этих отраслей разные принципы правового регулирования. В гражданском праве доминирует принцип свободы волеизъявления субъектов, а в земельном праве — принцип приоритета публичных интересов в сфере регулирования земельных отношений.

Экологическое право.

Экологическое право регулирует отношения, возникающие в связи с охраной экологических связей и природных объектов. Здесь предмет — это общественные отношения по охране окружающей среды. Земельное право регулирует экономические отношения, связанные с предоставлением, изъятием земли и отношения, связанные с экологизацией землепользования.

Аграрное право, его предмет — это земельные, имущественные, управленческие и трудовые отношения в сельском хозяйстве. Здесь тесное переплетение по землям сельхоз назначения.

6. Развитие земельного права в условиях земельной реформы современной России У нас сейчас четвёртая реформа.

Первая — в 1861 году (отмена крепостного форма).

Вторая — 1906;1907 год (Столыпинская реформа).

Третья — в 1917 году. Ранее было развитие частной собственности для крестьян, то потом была отменена частная собственность вообще и только государственная собственность на землю.

В 1991 году — новая реформа, направленная на установление частной собственности на землю.

Некоторые считают, что реформа продолжается, а лектор думает, что уже завершилась (законодательная база устойчивая, и вообще…).

Основные направления земельной реформы (их три):

1. Перераспределение земель (от кого-то взять и кому-то отдать). Из колхозов и совхозов появились крестьянско-фермерские хозяйства, но они не очень-то получили развитие, так как у нас всё же не индивидуализм, а всё-таки коллективизм, коллективный труд. Сейчас крестьянско-фермерских хозяйств где-то 270 тысяч, но по производству — около 6% только.

2. Изменение форм собственности на землю. Была государственная, теперь все — и частная, и муниципальная. Но вначале была только сельскохозяйственная частная собственность на землю, а так как термин «частная собственность» был неприемлем, то и в ЗК 1991 говорили «собственность граждан, собственность юридических лиц». Термин частная собственность появился позднее, хотя смысл был этот же.

3.

Введение

и установление платы за землю. В СССР платы за использование не взимались.

Вначале, когда начинали реформы, думали, что с 1991 по 1995 года всё это проведут. Конечно, ничего подобного не произошло. Некоторые направления были реализованы, с 1991 по 1993 года было активно, а вот с 1993 по 2001 года был застой, а вот потом — и законодательство постоянно изменялось, федеральный закон был непонятно что (почти семь лет в редакции, когда президентским указом половина статей убрали), и поэтому был субъектов федерации законы.

Первый этап: Закон о земельной реформе от 23 сентября 1990 года и второй закона — «О крестьянско-фермерском хозяйстве» 1992 года. Конституция в этот период допускала сделки с земельными участками, но если бесплатно — то по истечение 10 лет, а если за плату — то по истечении 5 лет (конституция 1978 года).

От 22 апреля 1991 года Земельный Кодекс. Вот там термина «частной собственности не было». Указ президента о неотложных мерах по проведении земельной реформы.

От 23 декабря 1992 года — Закон «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуально-жилищного строительства. С принятием этого закона в стране впервые стали совершаться сделки купли-продажи между гражданами, хотя и только определёнными землями, но всё же.

Постановление правительства от 4 сентября 1992 года «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса». Он регулировал, кто имел право претендовать на земельную долю в колхозе, какая она доля и как ей можно распределиться.

Второй этап начинается с принятием указа президента от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Он дал импульс скорейшей реорганизации земель сельскохозяйственного назначения, был принят после расстрела парламента.

Потом были одни сплошные указы, а вот нового ЗК не было. И так и было до 2001 года. Основная проблема была в том, что отсутствовало нормальное стройное земельное законодательство.

Третий этап — начинается с принятием ЗК 25 октября 2001 года, затем в июне был принят закон об обороте земель сельхоз назначения, в 2001 году был принят закон о государственном земельном кадастре, о разграничении государственной собственности на землю (ныне утратили силе) и в 2003 году новый закон о крестьянско-фермерском хозяйстве и личном подсобном хозяйстве.

Тема Понятие земельного права Право собственности на землю.

а) государственная и муниципальная собственность на землю. Разграничение государственной собственности на землю.

б) частная собственность на землю.

ФЗ от 1.12.2007 г. «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2012 года в городе Сочи».

ФЗ от 22 июля 2008 года «О содействию развитию жилищного строительства».

ФЗ от 3 декабря 2008 года «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортно-федерального значения в собственность субъектов или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков федеральной собственности, собственности субъектов или муниципальную собственность и о внесении изменений в ФЗ „Об особо охраняемых природных территориях“».

Постановление администрации Воронежской области от 6 октября 2006 года «Об утверждении порядка пользования участков недр».

Кикамидзе «Некоторые теоретические вопросы права государственной собственности на землю», Журнал Российского права, 2006 год, № 12.

Ахетова «Право собственности на землю в РФ», журнал «Бюллетень нотариальной практики», 2009 год, № 2.

Афонин «Новое в правовом регулировании земельных отношений», журнал «Жилищное право», 2008, № 9.

Голеновская и Кичигин «Правовые проблемы создания и определения режима искусственных земельных участков», «Правовые вопросы строительства», 2008 год, № 2.

1. Понятие и содержание права собственности на землю Право собственности на землю в объективном смысле — это совокупность норм, раскрывающих содержащие субъективного права в отношении определённых земельных участков и отражающих возможность ограничения этого субъективного права.

Собственность на природные ресурсы как результат эволюционного развития природы, составляющая общечеловеческое достояние представляет собой категорию условную. Поведение собственника земли при реализации всех основных правомочий претерпевает серьёзные ограничения в интересах общества.

Абсолютной земельной собственности не существует. Предоставляя собственникам земли право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ей в пределах, установленных законам, Конституция РФ устанавливает определённые ограничения. Если это не наносит ущерба окружающей природной среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Ограничения делятся на постоянные и временные. Временные — например, требования целевого использования земли. Постоянные — требование рационального использования земли и право государства на изъятие земли для государственных нужд.

Ограничения делятся по предмету правового регулирования:

1) Конституция (статья 36). Защита интересов иных лиц и экологии.

2) Градостроительные ограничения. Требования разрешённого использования земельных участков.

3) Земельно-правовые ограничения. Резервирование земель.

4) Экологические ограничения. Придание определённым территориям статуса «особо охраняемой территории».

Содержание права собственности составляют три правомочия — владения, пользования и распоряжения. И все эти права ограничены.

Например, право владения ограничено установлением предельных размеров земельных участков, которые могут быть получены гражданами в собственность из государственных и муниципальных земель. Обратить внимание — здесь идёт речь о земельных участках, которые предоставляются из государственных и муниципальных земель, эти ограничения не касаются ограничения по нахождения земли в одних руках (в федеральном законодательстве нет — а вот в субъектах, скажем, у нас предельные размеры есть).

Ограничения по владению. ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения» ограничивает размеры земельных участков (сельхоз угодий), которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, независимо от способов их приобретения. Размер этого участка должен быть не менее 10% общей площади сельхоз угодий, расположенных на территории одного муниципального района. В Законе Воронежской области «О регулировании земельных отношений», установлено, что эта норма отличается по районам — от 25% до 50% сельхоз угодий (это в Нижнедевицком районе). Если у субъекта оказывается больше земли, чем предусмотрено законом, то в течение года те обязаны отчуждение произвести. Если нет — обращаются в суд с иском об отчуждении.

Ограничение по права владению. Нельзя владеть земельным участком, не осуществляя его использования. Если земля не используется, то это основание для применения земельно-правовой ответственности и является основанием для изъятия (скажем, если земля сельхоз назначения не используется 3 года; или участок был под строительство выделен, но строительство не ведётся…).

Право пользования земельным участком предполагает, что при использовании земли можно извлекать полезные свойства.

Ограничение: обязанность субъекта использовать землю в соответствии с целевым назначением, разрешённым использованием; использовать землю способами, которые не должны наносить вред окружающей среде и другими обязанностями, предусмотренными в статье 42 Земельного Кодекса (соблюдать противопожарные меры и т. д.).

Третье правомочие — распоряжение. Содержание понятия «право распоряжение земельным участком» закреплено в ГК в статье 260 (не в земельном, а в гражданском кодексе). Сделки с участками могут совершаться, если земли не изъяты и не ограничены в обороте (они определены в статье 27 ЗК).

Земли, изъятые из оборота — это земли, находящиеся в федеральной собственности, они не могут быть объектами права частной собственности и не могут быть объектом сделок. Таких видов земельных участков десять — это участки, на которых располагаются заповедники; здания, где размещаются военные объекты; где осуществляются военные суды…

Земли, ограниченные в обороте. В статье 27 ЗК их выделяют 14 видов: земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не предоставляются в частную собственность (но в аренду, скажем, могут сдаваться): гидротехнические сооружения, зоны санитарной охраны вокруг водных объектов, используемых для питьевых целей.

В главе 2 и 3 ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения» установлены особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Пример: для того, чтобы продать земельный участок сх назначения надо соблюсти право преимущественной покупки субъекта федерации.

2. Субъекты и объекты права собственности на землю Субъекты права собственности:

1) Физические лица (граждане РФ и иностранные, а также лица без гражданства).

2) Юридические лица (в том числе иностранные).

3) Публичные образования: РФ, субъекты РФ и муниципальные образования Ограничения для не граждан РФ (иностранные юридических и физических лиц, а также лиц без гражданства):

1. Они не могут приобретать в собственность земельные участки, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе и иных установленных особых территориях РФ. Статья 15 ЗК. Этого перечня земельных участков нет, а посему действует пункт 5 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса». Там сказано, что до утверждения этого перечня не допускается предоставление земли в собственность иностранцам на этих территориях

2. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев составляет более 50% могут обладать земельными участками из земель сельхоз назначения только на праве аренды (статья 1 ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения»).

3. Не могут находиться в собственности иностранцев также земельные участки в границах морского порта (статья 28 ФЗ «О морских портах»).

4. В собственность земельные участки иностранцам предоставляются только за плату (статья 28 ЗК РФ).

В ЗК в статье 6 закреплено, что объектами земельных отношений являются:

1) Земля как природный ресурс и природный объект (для ведения земельного кадастра, для управления, мониторинга земель).

2) Земельный участок (определены границы).

3) Часть земельного участка.

Есть ещё земельная доля из земель сельхоз назначения. В ЗК это не указано, но в ФЗ упоминается.

Земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральным законом. Статья 11 ЗК РФ.

Целевое назначение — это установленные законодательство порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

Например, земли сельскохозяйственного назначения. Земельные участки предоставляются для личного подсобного хозяйства, для садоводческого…

Разрешённое использование — это условия и порядок использования земельных участков с учётом целевого назначения и установленных ограничений и обременений.

Делимый земельный участок — это земельный участок, который может быть разделён на части, каждый из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Пределом этого деления является минимальный размер земельного участка. В Воронежской области это 4 сотки (максимум в черте города — 15, а за чертой — 50).

Процедура определения границ земельного участка включает в себя установление местоположения границ путём определения координат характерных точек таких границ, согласование местоположения границ с лицами, обладающими смежными земельными участками. И в результате этих действий оформляется межевой план — он состоит из графической и текстовой формы.

Требования, которые предъявляются к образуемым земельным участкам:

1) Соблюдение максимальных и минимальных размеров земельных участков.

2) Разделение участков возможно только в случае наличия подъездов и подходов к каждому образуемому земельному участку (это требование вытекает из Градостроительного Кодекса).

3) Сохранение целевого и разрешённого использования земли.

4) Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и населённых пунктов.

5) Образование земельных участков не должно приводить к вклиниваю (проникновение узкой полосы земельного участка одного собственника в земельный участок другому), вкрапливанию (небольшой земельный участок одного оказывается в окружение другому), к изломанности границ и к чересполосицы.

3. Формы и виды земельной собственности а) государственная и муниципальная собственность на землю. Разграничение государственной собственности на землю.

б) частная собственность на землю.

Обратить внимание, что земельные участки могут находиться в совместной собственности в случаях, прямо предусмотренных законом: совместная собственность супругам и крестьянско-фермерское хозяйство (оно, кстати, не делится пока существует).

Большую часть вопроса мы прочтём в учебнике.

Обратить внимание на статьи 16−19 Земельного Кодекса (там дано понятие и определено, какие земельные участки относятся к государственной, собственности субъектов или муниципальной собственности) Статья 3 пункт 10 и статья 3.1 ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса». Там определены критерии разграничения.

Органы власти, которые распоряжаются не разграниченными землями.

1. Органы местные самоуправления муниципальных районов и городских округов. Это общее правило.

2. Столицы субъектов РФ. Для них исключение. Органы исполнительные власти субъектов распоряжаются, если примут соответствующие законы (в Воронеже с 1 июня 2006 года написано, что землями распоряжаются не органы местного самоуправления, а исполнительные органы власти столицы субъектов).

3. В Москве и Санкт-Петербурге — органы исполнительной власти субъектов, если их законами не установлено иное.

Тема «Возникновение прав на земельные участки»

1. Общая характеристика оснований возникновения прав на землю. Классификация оснований возникновения прав на землю В Земельном кодексе основаниям возникновения прав на землю посвящена статья 25.

Основание возникновение — это всегда совокупность юридических фактов (минимум два — одно из них обязательно будет государственная регистрация).

Земли, которые были национализированы до 1991 года, не возвращались.

Основаниями возникновения прав на землю возникают из правомерных действий. Из неправомерных — только приобретательская давность.

Основания возникновения прав на землю подразделяются на административно-правовые и гражданско-правовые.

К административно-правовым относятся те основания, в основе которых лежит решение органов власти:

1. это предоставление земельных участков из государственной, муниципальной собственности;

2. переоформление ранее возникших прав на землю;

3. приватизация земель (частично совпадает со вторым, но не полностью — переоформляют иногда и не в собственность, а в аренду);

4. переход права на землю при отчуждении имущества, находящегося на нём (это частично может быть приобретение прав на земельные участки обладателями прав на здания, строения и сооружения).

Это всё объединяет то, что в основе лежит решение органов государственной власти и плюс договор — аренды, купли-продажи и т. д.

К гражданско-правовым относятся:

1) Сделки с земельными участками.

2) Наследование.

3) Переход права на землю при реорганизации юридических лиц.

4) Приобретательская давность.

5) Судебные решения.

Гражданско-правовые основания урегулированы нормами Гражданским Кодексом, административно-правовые основания урегулированы Земельным Кодексом.

Возникновение права на землю регулируется 234 статьёй ГК РФ — по приобретательской давности. До 2001 года права на земельные участки, несмотря на нормы ГК, никогда не распространялись на земельные участки. В указах президента или в законах субъектах содержалась норма, по которой права на земельные участки не возникали по праву приобретательской давности.

Многие учёные считают, что 15-летний срок можно исчислять с 1 января 1991 года, потому как до этого была только государственная собственность и никто не мог пользоваться, как своей собственностью.

В последнее время стали говорить, что и с 1 января 1991 года нельзя исчислять. И у нас закреплён приобретет государственной собственности на землю.

Но этот вопрос спорный, судебная практика складывается по-разному.

2. Возникновение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности Предоставление земельных участков для целей, связанных со строительством Статья 30 ЗК РФ

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Регулируется статьёй 34 ЗК РФ.

В законодательстве нет ответа, что такое «иные цели».

В комментариях к ЗК самые разные трактовки — предоставления земли для личного подсобного хозяйства, для крестьянско-фермерского хозяйства… Но на взгляд лектора, это не так.

Тут скорее установка киосков, металлических гаражей…

Поскольку на этих участках не будет капитального строительства, то и порядок предоставления более простой.

Конкретно порядок предоставления земельных регулируется законами субъектов РФ.

Граждане обращаются с заявкой о предоставлении земельного участка и там обосновывают какой именно участок, цель, размер участка и испрашиваемое право (аренда и т. д.).

Органы местного самоуправления с учётом зонирования территории в месячный срок изготавливают проект земельного участка.

Органы власти в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении земельного участка.

Он может быть за плату или бесплатно определённым категориям граждан.

Если участок предоставляется платно или в аренду, то органы власти в недельный срок должны заключить договор после предоставления кадастрового паспорта земельного участка.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства.

В соответствии с действующим законодательством, выделяют два порядка предоставления участков для жилищного строительства.

Эти статьи появились в ЗК в декабре 2006 года.

Приобретение прав на земельные участки обладателями прав на здания, строения, сооружения.

Этом вопросу посвящена статья 36 ЗК РФ.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении и оперативном управлении здания, расположенные на земельных участках, находящихся в публичной собственности, приобретают права на земельные участки в соответствии с Земельным Кодексом.

Исключительное право (в гражданском праве мы говорили о преимущественном праве покупке, но это совсем другое) на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду имеют собственники здания. Все эти собственники приобретают землю только за плату, за исключением религиозных организаций.

Если здание находится на неделимом земельном участке и принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то они имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учётом долевой в праве собственности на здание.

Если помещения принадлежат одним на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то они имеют право приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в него других правообладателей помещений.

Если помещения закреплены за казёнными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями, то участок предоставляется в постоянное бессрочное пользование лицу, во владении которого находится бомльшая площадь помещений, а другие лица обладают правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Право ограниченного пользования в земельном праве называется сервитутом, хотя здесь это не совсем верно будет говорить.

Переоформление прав на земельные участки, возникшие до введения в действие Земельного Кодекса РФ.

Для граждан установлен упрощённый порядок. Будем анализировать в следующем вопросе. Условия переоформления прав на землю граждан отличаются от условий переоформления прав на землю юридических лиц.

Переоформление прав на землю для юридических лиц включает в себя: подачу заявления, затем принятие решения органа власти о предоставлении земельного участка и государственную регистрацию.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельный участок в собственность (а религиозные организации — в безвозмездное срочное пользование) до 1 января 2012 года. Это в соответствии со статьёй 36 Земельного Кодекса РФ.

Юридические лица могут (не обязаны, но могут) переоформить право постоянного пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты (линии связи, трубопроводы, лини электропередач) до 1 января 2015 года.

Сроки постоянно переносятся — начиналось с 2004 года, процесс этот идёт медленно, это требует значительных средств для выкупа для в собственность (хотя это и выгодно), а для аренды не выгодно. Длительное время за это не было никакой ответственности, но теперь в КоАПе с 2013 года не переоформившие юридические лица будут подвергаться административной ответственности.

Размер арендной платы для указанных организаций на год устанавливается в пределах не более 2% (двух процентов) кадастровой стоимости, для земель сельхоз назначении я- 0,3%, для ограниченных в обороте — 1,5%.

О цене и так далее — на следующей лекции.

Упрощённый порядок оформления прав граждан на земельные участки.

Размер цены.

В ФЗ «О введение в действие ЗК» выделено 3 вида субъектов, которым установлены цены на выкуп земельных участков.

Юридические лица (коммерческие организации) и индивидуальные предприниматели, которые являются собственниками зданий и которые приобрели эти земельные участки из государственной и муниципальной собственности.

Некоммерческие организации и граждане, собственники зданий, которые приобрели эти здания до вступления в силу ЗК (до 30.10.2001 года) приобретают земельные участки в собственность по цене, установленной субъектов РФ, но в пределах не выше для населённых пунктов с численностью больше 3 миллионов человек в размере 20% кадастровой стоимости земельных участков, в других населённых пунктов в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельных участков.

Все иные юридические лица, не указанные выше, приобретают земельные участки по цене, определённой субъектами РФ в следующих пределах: 1) численность населённых пунктов свыше 3 миллионов — цена выкупа от 5 до 30-кратного размера земельного налога; 2) населённые пункты от 500 тысяч до 3 миллионов — от 5 до 17-кратного размера земельного налога; 3) населённые пункты до 500 тысяч = от 5 до 10-кратного размера земельного налога.

В Законе «О регулировании земельных отношений в Воронежской области» устанавливается цена выкупа земельных участков в области в 5-кратном размере, в городе — 7-кратная ставка земельного налога.

3 вида субъектов, которые устанавливают цены — это юридические лица, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели и которые приобрели эти участки из государственной и муниципальной собственности.

Некоммерческие организации и граждане, собственники зданий, которые приобрели эти здания до введения ЗК приобретают земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ, но в пределах не выше с численностью 30 миллионов. 20% стоимости кадастровых участков.

Все иные юридические лица, не указанные выше, приобретают земельные участки по цене, определяемой также субъектами РФ в следующих пределах (здесь три варианта):

1) численность населённых пунктов — свыше трёх миллионов, цена выплаты земли — от 5 до 30-кратного размера земельного налога.

2) Если населённый пункт численности от 500 тысяч человек до 3 миллионов — от 5 до 17-кратного размера земельного налога.

3) Населённые пункты с численности до 500 тысяч — от 5 до 10-кратного размера земельного налога.

В Воронежской области на территории города размер выкупа — в размере семикратной ставки земельного налога, а в области — пятикратной ставки земельного налога.

Упрощённый порядок оформления прав граждан на земельные участки.

Переоформление прав на землю граждан в упрощённом порядке.

Во-первых, этот упрощённый порядок распространяется на оформление прав на земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуально-гаражного и жилищного строительства.

Этот упрощённый порядок установлен ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с упрощённым порядком оформления прав на земельные участки граждан», этот закон сперва журналисты, а после и граждане стали называть «Закон о дачной амнистии».

Этим ФЗ установлены два упрощённых порядка, установленные для двух категорий граждан.

К первой категории относятся граждане, которые имеют земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве, которое невозможно определить.

Принятие решений органов власти о предоставлении земельный участков в этом случае не требуется (это если сравнивать с переоформление земельных участков в случае юридических лиц в собственность или в аренду там обязательно было решение органов власти).

Эти граждане обращаются в Федеральную Службу Государственной Регистрации Кадастра и Картографии (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество).

Основанием для регистрации служат следующие документы:

1) Государственный акт или свидетельство о праве гражданина на земельный участок.

2) Решение органа власти о предоставлении земельного участка гражданину (это может быть орган государственной власти или местного самоуправления).

3) Выписка из хозяйственной книги о наличии у гражданина земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства. Это правило только для земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства.

4) Иной документы, который удостоверяет права гражданина не земельный участок.

В годы земельной реформы были три вида документов, удостоверяющих право на земельный участок. Сейчас это свидетельства о государственной регистрации права на земельные участки, выдаются с 1998 года (вначале они были зелёного цвета, в народе назывались «зелёнки», потом розового — «марганцовки»). До этого в течение десяти лет выдавали другие документы, сейчас они на равных признаются с свидетельствами о государственной регистрации права.

Для возникновения права надо: какой-то документ, удостоверяющий право на земельный участок; волеизъявление граждан; государственная регистрация. Но это стало возможно только с 1 сентября 2006 года, до этого необходимо было решение органа власти.

Ко второй категории относятся граждане, которые владеют земельным участком в садоводческом, огородническом и дачном некоммерческом объединении, имеют документы, подтверждающие членство (как правило, книжка садовода, дачника…), но не имеют никаких документов о правах на земельный участок.

В этом случае требуется решение органа власти о предоставлении земельных участков.

Решение принимается по заявлению гражданина при предоставлении следующих документов (по общему правилу, их требуется всего два):

1. Описание местоположения границ земельного участка, сделанное самим гражданином.

2.

Заключение

правления этого (данного) некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплён этот земельный участок, и подтверждается соответствие местоположение земельного участка фактически используемому (то есть подтверждается, что гражданин правильно описал границы своего участка).

Могут ещё потребовать, если этот гражданин первым обратился в соответствующие органы, могут запросить выписку о регистрации юридического лица и удостоверить права этого кооператива на весь участок.

По решению общего собрания могут также оформиться в собственность этого некоммерческого объединения земли общего пользования — дороги и т. д.

В упрощённом порядке не требуется межевания земельных участков. Это сильно упростило процедуру, но создаёт кучу проблем.

Всё, что касается членов садоводческих и огороднических организаций, регулируется статьёй 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан».

Статья 9.1 ФЗ «О введении в действия ЗК», введение и регистрация права на недвижимое имущество.

Это не все основания — есть ещё гражданско-правовые основания, а также приватизация… Об этом подробнее на семинарах.

Тема: «Управление в сфере использования и охраны земель»

а) Перевод земельных участков из одной категории в другую.

б) Государственный земельный контроль.

в) Государственный кадастровый учёт объектов недвижимости.

Нормативные акты:

ФЗ от 18.06.2001 года «О землеустройстве».

ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости».

Закон Воронежской области от 30 сентября 2008 года «О системе исполнительных органов государственной власти Воронежской области».

Указ Президента от 12 мая 2008 года «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти».

Постановления Правительства от 15 ноября 2006 года «О государственном земельном контроле», от 28 ноября 2002 года «О государственном мониторинге земель», от 1.06.2009 года «О федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии».

1. Понятие управления. Разграничение полномочий между государственными органами и органами местного самоуправления. Система органов управления в сфере земельных отношений.

Управление в широком и узком смысле слова понимают. В широком — вся по сути деятельность органов власти (законодательная, исполнительная и судебная). В узком — только исполнительная, исполнительно-распорядительная деятельности.

Выделяют следующие виды управления:

1. Общее управление. Носит территориальный характер, осуществляется органами общей компетенции (Правительства РФ).

2. Специальное управление. Осуществляется органами специальной компетенции (росреестр — федеральная служба государственной регистрации кадастра и т. д.; росимущество; министерство сельского хозяйства; министерство транспорта и другие органы).

Управление основано на разграничении полномочий — между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями в области земельных отношений. В ЗК РФ эти полномочия разграничены в статьях 9−11 ЗК РФ.

Резервирование земельных участков, разработка федеральных программ и так далее — это всё не указано в качестве функций федерального управления, но таковым является.

Полномочия органа местного самоуправления в области земельных правоотношений:

1) Разработка местных программ по охране земли.

2) Перевод земельных участков, находящихся в муниципальной, частной собственности в другие категории (кроме земель сельхоз назначения их всегда переводят органы субъектов РФ).

3) Муниципальный земельный контроль. Но контроль-то они осуществлять могут, а вот принимать какие-то меры ответственности — это всё на федеральном уровне.

4) Принятие решений о консервации земель с изъятием их из оборота.

5) Разработка правил землепользования и застройки.

6) Установление особо охраняемых территорий местного значений.

7) Нормативными правовыми актами устанавливаются публичные сервитуты на территории муниципальных образований.

8) Органы местного самоуправления устанавливают предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.

9) Принимают нормативные акты о земельном налоге и устанавливают размеры арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности.

В ФКЗ «О правительстве РФ» сказано, что правительство регулирует В соответствии с ЗК Правительство РФ устанавливает следующие порядки:

1. О консервации земель с изъятием их из оборота.

2. Организации и проведении торгов земельных участков.

3. Возмещение убытков при изъятии земельных участков.

4. Установление проведение кадастра земель, мониторинга земель…

Система органов управления в сфере земельных отношений.

Органы делятся на: Министерства, агентства и службы.

Наш основной орган — росреестр (раньше был роснедвижимость), он всегда оказывал услуги и осуществлял земельный контроль. Сейчас тоже в этом органе объединены функции и по оказании услуг, и по земельному, геологическому контролю, учёту и регистрации… Это не очень подходит ни под агентства, ни под службы.

К Министерствам, которые осуществляют нормативное регулирование в сфере земельных отношений, относят:

1) Министерство экономического развития. В основном в такой сфере, как «территориальному зонированию», как ведётся кадастровый учёт…

2) Министерство сельского хозяйства

3) Некоторые другие.

Федеральные агентства:

1. Федеральное агентство по управление государственным имуществом (росимущество).

2. Федеральное агентство водных ресурсов, федеральное агентство лесного хозяйства, федеральное агентство по недропользованию.

Службы:

1) Росреестр. Эта служба осуществляет практически все функции в сфере земельных отношений, о которых мы говорили.

2) Федеральная служба в сфере природопользования. Контрольные функции в сфере водного, лесного и особо охраняемых земель.

3) Федеральная служба по экологического, технологическому и атомному надзору.

4) Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору. Это контроль за использованием земель сельхоз назначения.

Это федеральные органы исполнительной власти.

В Воронежской области к этим органам относятся:

В Воронежской области два подразделения: на исполнительные и контрольно-исполнительные.

Исполнительные: Департамент имущественных и земельных отношений в Воронежской области; Департамент архитектурной и строительной политики; Департамент аграрной политики; Департамент лесного хозяйства Воронежской области.

Контрольно-исполнительные: Управления по экологии и природопользованию в Воронежской области; Инспекция государственного строительного надзора Воронежской области.

В самом городе Воронеже: Управление регулирования земельных отношений администрацией городского округа город Воронеж; Управление главного архитектора городского округа город Воронеж; Управление по охране окружающей среды.

Статьи с 5 по 7 Закона «О регулировании земельных отношений», обратить внимание на разграничение компетенции.

2. Функции управления в области использовании и охраны земель а) Перевод земельных участков из одной категории в другую.

б) Государственный земельный контроль.

в) Государственный кадастровый учёт объектов недвижимости.

Функции управления — это особые виды деятельности по специальным направлениям и характеру необходимые для организации эффективного использования и охраны земель.

У авторов нет единого мнения об этих функциях. Кроме того, многие функции управления пересекаются с функцией распоряжения и различить их сложно.

Основные функции:

1. Перевод земельных участков из одной категории в другую.

2. Государственная регистрация прав на земельные участки.

3. Планирование, использование, охрана.

4. Резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

5. Землеустройство.

6. Мониторинг земель.

7. Государственный земельный контроль.

8. Государственная кадастровая оценка земель.

9. Некоторые авторы сюда же относят лицензирование и нормирование в сфере земельных отношений. Но лектор считает, что это больше в сфере охраны окружающей среды.

Перевод земельных участков из одной категории в другую.

Перевод земельных участков из одной категории в другую — это процедура, результатом осуществления которой является изменение целевого назначения земельных участков вследствие изменения его принадлежности к соответствующей категории.

Органы, которые осуществляют перевод земель из одной категории в другую: по большей части муниципальными образованиями, за исключением земель сельхоз назначения — это субъектами РФ.

Для перевода земельных участков из одной категории другую подаётся ходатайство в соответствующие органы власти. В ходатайстве обязательно указывается кадастровый номер земельного участка; категории земель, из которой переводится и в которую переводится; обоснование перевода и права на земельный участок.

К ходатайству о перевод прилагаются следующие документы:

1. Выписка из государственного кадастра недвижимости.

2. Документы, удостоверяющие личности гражданина или выписка из регистрации юридических лиц.

3. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимого имущества.

4.

Заключение

государственной экспертизы.

5. Согласие правообладателя земельного участка на перевод.

На уровне субъектов принимается значительно большее количество документов, которые требуются на практике.

Когда не требуется согласие правообладателя на перевод: 1) согласие правообладателя не требуется для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков; 2) при установлении и изменении черты поселения.

Решение об отказе государственного акта принимается в течение 30 дней. Акты о перевод — правительство в течение 3 месяцев, остальные — 2 месяцев.

Перевод не допускается, если: 1) установлены ФЗ заперты и ограничения на перевод; 2) поступило отрицательное заключение экологической экспертизы; 3) перевод не соответствует документам территориального планирования и документации по планировки территории.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки при переводе не требуются.

Если перевод осуществляется в связи с тем, что земельный участок в связи с изъятием — тогда перевод осуществляется после изъятия, но перед предоставлением требующему их предоставления субъекту.

В случае противоречий категорий земель по заявлению гражданина либо по тем документам, которые у него есть, либо по фактическому пользованию.

Государственный земельный контроль.

Регулируется Постановление Правительства. Там определены три органа, которые осуществляют государственный земельный контроль. Это росреестр — он осуществляет контроль за использованием земельных участков всех категорий земель.

Есть контроль за охран земель особо охраняемых, а также водного и лесного фонда.

Контроль за охраной земель сельхоз назначения — федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному контролю.

Есть главные государственные инспектора реально привлекают к ответственности, а есть ещё и просто государственные инспектора.

Тема: «Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения»

а) Принципы оборота земель сельхоз назначения.

б) Особенности оборота земельных участков.

в) оборот земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земельных сельхоз назначения.

г) Порядок выделения земельных участков в счёт долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхоз назначения.

1. Определение порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности.

Нормативные акты:

ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения» от 24 июня 2004 года.

ФЗ от 15 апреля 1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан».

ФЗ от 11 июня 2003 года «О крестьянском фермерском хозяйстве»

ФЗ от 7 июня 2003 года «О личном подсобном хозяйстве».

Закон Воронежской области от 13 мая 2008 года «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области».

Закон Воронежской области от 29 декабря 2009 года «О перечне особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в Воронежской области».

Закон Воронежской области от 25 февраля 2010 года «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Воронежской области».

Постановление Конституционного Суда от 14 апреля 2008 года «По делу о проверки конституционности абзаца 2 статьи 1 ФЗ „О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан“ в связи с жалобами ряда граждан».

Постановление Конституционного Суда от 30 января 2009 года «По делу о проверки конституционности положений пунктов 2, 3, 4 статьи 13 и абзаца 2 пункта 1.1. статьи 14 ФЗ „Об обороте земель сельхоз назначения“ в связи жалобой гражданки Погодиной».

1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Особенности правового режима сельхоз назначения Земли сельхоз назначения — это основная категория земель, так как благодаря этим землям население обеспечиваются продуктами питания. В ходе земельной реформы площадь этих земель существенно сократилась.

Проблем в использовании этой земли очень много: многие переведены в собственность, многие не используются вообще…

Понятие земель сельхоз назначения даётся в статье 78 ЗК РФ.

Под землями сельхоз назначения понимают:

1) это земли предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства;

2) находящиеся за границами населённых пунктов.

По земельному законодательству эти земли подразделяются на два вида:

1. Сельхоз угодья. Это земли, которые используются непосредственно в с/х (пашни, сенокосы…).

2. земли, используемые для обеспечения сельскохозяйственного производства. Земли, занятые дорогами, лесными насаждениями, зданиями, которые необходимы для хранения и вообще для сельхоз назначения.

Употребляется термин «земли сельскохозяйственного использования».

Земли сельхоз использования — это совокупность земельных участков из состава других категорий земель. О таких землях говорится в статье 103, много в девяностых статьях… Но это использование носит временный характер (эти земли находятся в другой категории, но временно могут использоваться в сельхоз целях).

В статье 78 ЗК РФ определены субъекты, которые используют земли сельхоз назначения. Это и граждане, и все виды юридических лиц. В качестве самостоятельных субъектов выделяются казачьи общества, коренные малочисленные народы… В принципе, самые разные субъекты.

В земельном законодательстве понятие «сельскохозяйственный товаропроизводитель» значения особого не имеет, так как это нужнее для налоговых отношений.

Земельное законодательство предусматривает приоритет в использовании и особой охране сельхоз угодий в статье 79 ЗК РФ и статье 7 ФЗ «О переводе земельных участков из одной категории в другую».

Этот приоритет обеспечивается:

· Особо ценные продуктивные сельхоз угодья в соответствии с законодательством РФ могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. То есть субъект РФ может определить земельные участки, которые не подлежат изъятию и переводу ни в коем случае. У нас недавно такой закон был принят: сельхоз угодья высший учебных заведений, орошаемые и осушаемые земли с постоянным оборудованием, и если кадастровая стоимость выше средней более чем на 50%.

· Перевод сельхоз угодий в другую категорию допускается только в исключительных случаях. Правда, этих исключительных случаев достаточно много — девять штук (статья 7 ЗК РФ).

· Перевод сельхоз угодий с кадастровой стоимостью выше среднего уровня на 50 и более процентов не допускается, за исключением четырёх случаев. Это установление черты населённого пункта; строительство автомобильных, железнодорожных и других путей, дорог и трубопроводов; выполнение международных обязательств; и добыча полезных ископаемых.

· Создание фондов перераспределения земель. Они создаются при органах исполнительной власти, создание предусмотрено статьёй 80 ЗК РФ. Пополняется этот фонд за счёт изъятых земель и земель, от которых отказываются. Предоставляются они гражданам и ведущим личное подсобное или фермерское хозяйство.

· Использование земель сельскохозяйственного назначения должно сочетать с охраной их как природного ресурса. Меры по охране земель, закреплённые в статье 13 ЗК РФ в большей степени касаются земель сельхоз назначения (в пункте 1, 6, 7 и другом). Кроме того, 16 июня 1998 года был принят ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельхоз назначения». Там, например, установлены дополнительные обязанности для лиц, используемых земли сельхоз назначения (соблюдать стандарты и правила по проведению агротехнических мероприятиях, предоставлять в органы исполнительной власти сведения о том, какие они используют агрохимикаты и пестициды; проводить почвенные и фитосанитарные исследования земель; информировать о фактах деградации земель сельхоз назначения). В законе также определены основные направления государственной политики в сфере обеспечения плодородия земель с/х назначения. Также принимаются соответствующие законы и в субъектах (у нас в феврале 2010 года был принят). В качестве обязанности, закреплённой в законе Воронежской области: не допускать чередования культур, которые могут ухудшить плодородие (не допускается посев сахарной свеклы и овса не допускается более двух раз подряд на одном и том же земельном участке).

· Отнесение земель к категориям и перевода их из одной в другую осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной или частной собственности органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. А так вообще, по общему правилу, остальные земли переводятся муниципальными органами.

· Особенности оборота земель с/х назначения заключаются в преобладании публично-правовых начал в регулировании земельных отношений.

Постановление Правительства от 4 сентября «О реорганизации колхозов и совхозов». С принятием ЗК РФ (30 октября 2001 года) по 30 октября 2003 года (ФЗ «О землях сельхоз назначения) приватизация сельхоз земель не допускалась. А после мы обращаемся к законам субъектов РФ. В федеральном законе написано, что если нет закона субъекта, то по правилам ФЗ, но таковых правил нет, так что если нет закона у субъекта, то плохо. В Воронежской области в новом законе от 2008 года определены условия приватизации, которые в основном соответствуют тем условиям, что были ранее. Некоторые субъекты РФ установили, что приватизация может быть продолжены через несколько лет — в некоторых даже 50 лет.

Имущественные паи у всех отличались, а вот земельные доли были равные. Требование: для того, чтобы участвовать в приватизации стаж работы не менее 6 месяцев.

2. Особенности оборота земель сельхоз назначения а) Принципы оборота земель сельхоз назначения.

Принципы оборота. Те, что есть в законе, и плюс: Минимальные размеры вновь образуемых земельных участков из земель сельхоз назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства". У нас, в Воронежской области: 200 гектор и для ведения крестьянско-фермерского хозяйства — 50 гектаров, а если крестьянско-фермерское хозяйства овощеводства — 2 гектара.

б) Особенности оборота земельных участков.

в) оборот земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земельных сельхоз назначения.

г) Порядок выделения земельных участков в счёт долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхоз назначения.

По большей части, всё это мы знаем из аграрного права. Так что вспоминаем.

Невостребованные земельные доли. Это те, которые не использовались в течение трёх и более лет.

3. Определение порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности В том же законе об обороте земель сельхоз назначения. Это решается общим собранием, причём либо более 20% собственников долей либо лица, владеющие более 50% долей… В общем, смотреть ФЗ.

Судебная практика. Когда граждан наделили земельными долями, большинство решили внести эти земельные доли в уставный капитал сельхоз организациями. Но надлежащим образом это оформлено не было. И встаёт вопрос — кому же принадлежат земли, собственникам земельных долей или организации. В Московской и Ленинградской области чаще признают право собственности за организациями, а в других — за гражданами.

Есть точка зрения, что раз уж граждане никогда не пользовались этими землями, то и признавать право собственности надо за организациями. Но победила другая точка зрения, что, мол, не зря же мы приватизацию проводили.

Кроме того, если внесли в уставной капитал, то нужно нормально оформить, ибо у граждан есть свидетельство о праве собственности на долю, а вот у юридических лиц, если нормально ничего оформлено не было…

У нас будет вопрос о сельхоз коммерческих организациях.

Здесь частью урегулирован вопрос в ФЗ «О сельхоз кооперации».

И для кооперативов, и для хозяйственных обществ при выходе из них выходящий может претендовать только на денежную компенсацию (если иное не установлено в уставе) своей земельной доли, а не выдел её в натуре.

В общем, здесь только определения и главные особенности.

Крестьянско-фермерские хозяйства. Земельные участки для ведения крестьянско-фермерского хозяйства не подлежат разделу до тех пор, пока сохраняется хоть один желающий вести это крестьянско-фермерское хозяйство. Это главная особенность.

Понять различия можно между садовыми, дачными — и огородническими (так как на огороднических нельзя ничего строить). До решения Конституционного суда отличались, так как строить можно было и на садовых, и на дачных участках, но регистрироваться можно было только в дачных домиках. Теперь можно регистрироваться и в садовых домиках.

Тема «Правовой режим земель населённых пунктов»

Нормативные правовые акты:

Статьи 83−86 ЗК РФ, а также принятый 22 декабря 2004 года Градостроительный Кодекс.

Постановление Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Оно важно в отношении проблем самовольного строительства.

Постановление Конституционного суда от 28 мая 2010 года «По делу о проверке конституционности статей 16 ФЗ „О введение в действие Жилищного Кодекса“, статья 36 Жилищного Кодекса и 34 статьи Земельного Кодекса в связи с жалобами граждан».

Решение Воронежской городской Думы от 19 декабря 2008 года «Об утверждении генерального плана городского округа город Воронеж».

Решение Воронежской городской Думы от 25 декабря 2009 года «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж.

Приказ Департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области от 15 сентября 2009 года «Об утверждении методических рекомендаций по порядку действий органов местного самоуправления и департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области при включении земельных участков в границы населённых пунктов или исключении, а также установлении или изменении видов разрешённого использования земельных участков».

1032 города в РФ, различных посёлков городского типа немногим более 2000, 151 тысяча населённых пунктов.

Эти земли незначительный процент занимают, но они наиболее вовлечены в оборот.

1. Понятие земель населённых пунктов. Особенности правового режима земель населённых пунктов В статье 83 ЗК РФ даётся понятие этих земель.

Земли населённых пунктов — это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов, отделённые границей земель от других категорий.

Два критерия:

1) Используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов.

2) Отделённые границей земель от других категорий.

Земли населённых пунктов не могут пересекать границ муниципальных образований и границ участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Установление и изменение границ населённых пунктов — это, во-первых, утверждение или изменение генерального плана городского округа, и, во-вторых, утверждение или изменение схемы планирования муниципального района.

Изменение границ Москвы и Санкт-Петербурга происходит по решению Совета Федерации.

Правовой режим земель населённых пунктов — это особый порядок регулирования жизнедеятельности людей в границах городских и сельских населённых пунктов, который осуществляется посредством установления стимулов и ограничений в области разрешённого использования охраны земель, а также особенностей управления в порядке, определяемом градостроительным, земельным, экологическим и иным законодательством РФ и субъектов РФ, а также нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Особенности этой категории земель:

1. Основное назначение — быть территориальным базисом для размещения объектов.

2. Ценность земли определяется местоположением, грунтом, обеспеченностью коммуникациями…

3. На землях населённых пунктов устанавливается много земельно-планировочных ограничений: резервирование земель (в том числе долгосрочных), сервитуты, требование построения выразительных зданий, определённой высоты…

4. На территории земельных пунктов многие земельные участки принадлежат на праве общей собственности.

5. Согласно закону «О переводе земельных участков из одной категории в другую» установление и изменение границ населённых пунктов, а также включение и исключение земельных участков из границ населённых пунктов является переводом земель населённых пунктов в другую категорию или переводом из других категорий в земли населённых пунктов.

6. Права населения и благоприятные условия жизнедеятельности обеспечиваются путём проведения публичных слушаний по проектам генеральных планов, по проектам планов землепользования и застройки при отклонении от предельных параметров разрешённого строительства и в других случаях.

7. Основой правового режима этой категории земель является цель использования составных частей земель и зонирование территорий населённых пунктов.

8. Особое место в правовом режиме этой категории занимает градостроительное регулирование использования земель населённых пунктов. На правовой режим земель влияет планирование развития их территорий и регулирование застройки.

Градостроительное регулирование подразделяется на четыре вида градостроительной деятельности:

1) Территориальное планирование.

1. Документы территориального планирования РФ.

2. Документы территориального планирования субъектов РФ.

3. Документы территориального планирования муниципального образования.

а) Схемы территориального планирования муниципальных районов.

б) Генеральные планы поселений.

в) Генеральные планы городских округов.

2) Градостроительное зонирование. Здесь разрабатываются два вида документов:

1. Правила землепользования и застройки.

2. Градостроительные регламенты.

3) Планировка территории. Здесь разрабатываются три вида документов:

1. Проект планировки территории.

2. Проекты межевания территории.

3. Градостроительные планы земельных участков.

4) Архитектурно-строительное проектирование, строительство и реконструкция объектов капитального строительства.

1. Инженерные изыскания проводятся (грунта, как правило).

2. Проектная документация.

3. Разрешение на строительство.

4. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2. Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий В соответствии со статьёй 85 ЗК РФ и 35 статьёй Градостроительного Кодекса земли населённых пунктов подразделяются на определённые территориальные зоны: жилые, общественно-деловые зоны, производственные, зоны инженерных и транспортных, специального назначения (кладбища), рекреационные и могут быть иные зоны — перечень не исчерпывающий.

Земли общего пользования могут находиться в любой зоне (занятые скверами, пляжами, парками) и эти земли не подлежат приватизации.

Градостроительное зонирование — это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Земельный участок должен принадлежать только к одной территориальной зоне и в одной зоне устанавливается единый градостроительный регламент.

В ходе этого зонирования разрабатываются правила землепользования и застройки — это документ, который утверждается правовыми актами органов местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге — органами исполнительной власти субъектов) и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок принятия такого документа и внесения в него изменений.

Градостроительный регламент — это установленные в пределах территориальной зоны виды разрешённого использования земельных участков, предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешённого строительства и ограничения использования земельных участков.

Этот регламент обязателен для всех правообладателей земельных участков. В одной территориальной зоне правообладатели могут использовать землю в соответствии с любым видом разрешённого использования.

Земельный участок считается несоответствующим градостроительному регламенту, если вид его использования не входит в перечень видов разрешённого использования или не соответствует предельным значениям. Использование таких участков может сохраняться, если их использование не опасно для жизни людей, памятников истории и не влияет (не нарушает) на состояние окружающей среды. Если же нет — то запрет на использование таких участков устанавливается органами местного самоуправления.

Новое строительство и реконструкция допускается только с учётом градостроительных регламентов.

Действие градостроительных регламентов не распространяется:

1) На земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, которые включены в Единый государственный реестр культурного наследия.

2) В границах территорий общего пользования.

3) На участках, занятых линейными объектами.

4) Предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты включают в себя три составные части.

Решения о разработке и подготовки принимается главой местного самоуправления, потом подготавливается проект, после их разработки органы местного самоуправления проверяют их на соответствие всем другим документам (территориальному планированию и т. д.), а потом публичные слушания, после этого проект вновь отправляется главе местного самоуправления и он представляет его представительному органа. Проект утверждается либо отклоняется и отправляется на доработку представительным органом местного самоуправления.

Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков и всего, что находится на и под его поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации.

В градостроительном регламенте выделяются следующие виды разрешённого использования:

1. Основные виды разрешённого использования.

2. Условно-разрешённые.

3. Вспомогательные виды разрешённого использования. Они допустимы только в качестве дополнительных к основных и условным.

Изменение разрешённого использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при соблюдении требований технических регламентов.

В одной территориальной зоне изменение вида разрешённого использования с одного на другой осуществляется самостоятельно правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований.

Порядок предоставления разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства регулируется статьёй 39 Земельного Кодекса, а получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства регулируется статьёй 40 Градостроительного Кодекса. И в том, и в другом случае заинтересованное лицо обращается в комиссию, созданную органом местного самоуправления, которая и рассматривает этот вопрос, а затем проводит публичные слушания по этому вопросу. И с учётом публичных слушаний эти комиссии принимают соответствующие решения — разрешить или отклонить просьбу.

Минимальный размер — 3 сотки, максимальный — 8. Если требует рекультивации — 10. Этажи — не более четырёх. Со стороны улицы не допускается строительство вспомогательных строений (за исключением гаражей). Высота ограждений — не более 2,2 метров. Санитарно-гигиенические требования — 1 контейнер на 10−15 семей.

Градостроительная деятельность также включает в себя и территориальное планирование.

Территориальное планирование — это перечень административно-правовых действий по определению на будущее и фиксация в соответствующих документах основных видов совокупного использования объектов, расположенных на соответствующей территории.

Федеральные: территориальное планирование по размещению особо охраняемых территорий, энергетики…

Схемы территориального планирования содержат положения о территориальном планировании и они (эти положения) в себя включают: цели из задачи территориального планирования и перечень мероприятий по территориальному планированию и соответствующие карты (схемы), где отображаются границы (муниципальных образований, лесного фонда, особо охраняемых…).

Правительством РФ разрабатываются эти схемы на федеральном уровне, они согласовываются с Правительством, которое потом согласуется с муниципальным образованием, если разногласия — то согласительная комиссия. После утверждения они в трёхдневный срок отправляется в органы исполнительной власти субъектов и муниципальных образований. После утверждения этой схемы в трёхмесячных срок разрабатывается план реализации территориального планирования.

На уровне субъектов РФ аналогично федеральным (за рядом логичных исключений).

Генеральный план утверждается на муниципальном уровне.

Следующий вид документов, который разрабатывается — это планировка территорий.

Это универсальный способ действий по упорядочиванию и организации территории, осуществляемый в соответствии с документами территориального планирования.

В Градостроительном Кодексе определяется, когда не требуется документация по планировки территории:

1) Раздел земельного участка.

2) Объединение земельных участков в один.

3) Когда изменяется общая граница нескольких земельных участков.

При этом не должны нарушаться предельные размеры земельных участков, должен быть подъезд к каждому участку и несколько участков могут объединяться в один, если они находятся в границах одной территориальной зоны.

В ходе планировки территории также разрабатываются три вида документов:

1. Проект планировки территории. Осуществляется для выделения элементов планировочной структуры и установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.

Этот проект состоит из основной части (в ней отмечаются красные линии (они, как правило, обозначают границы улиц, земельных участков с линейным планированием), линии, обозначающие дороги, улицы, объекты инфраструктуры, положение о размещении объектов капитального строительства) и материалы по обоснованию состоят из графической части и пояснительной записки.

2. Проекты межевания территорий. Подготовка этих проектов осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройки территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки. Проекты межевания разрабатываются как самостоятельный документ либо как составная часть проектов планировки.

3. Градостроительные планы земельных участков. Подготовка этих планов осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства объектов капитального строительства земельным участкам. В составе этого плане указываются: границы участков, зоны действия сервитутов, отступы от границ, информация о градостроительном регламенте, о разрешённом использовании и другая информация. Форма градостроительного плана устанавливается Правительством РФ.

Архитектурно-строительное проектирование. В общем, инженерные изыскания на следующей лекции.

3. Правовое регулирование застройки земель населённых пунктов Архитектурно-строительное проектирование.

Инженерные изыскания: для подготовки проектной документации выполняются инженерные изыскания в соответствии со статьёй 47 Градостроительного кодекса. Они проводятся для получения материалов о природных условиях территорий, об обосновании компоновки зданий, о проведении расчётов оснований фундамента. Все эти сведения отражаются в текстовой форме и в графической — в виде карт, а также даются возможные прогнозы изменений.

Разработка проектной документации.

Проектная документация содержит материалы также в текстовой форме и в виде карт и определяет архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства. Проектная документация не требуется для индивидуально-жилищного строительства (могут разрабатываться, а могут и не разрабатываться). Проектная документация подлежит государственной экспертизе.

В соответствии со статьёй 49 Градостроительного Кодекса государственной экспертизе не подлежат следующие объекты капитального строительства:

1) Во-первых, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более 3-х (трёх) и предназначенные для проживания одной семьи (они называются «объекты индивидуального жилищного строительства»).

2) Жилые дома блокированной застройки, блоков должно быть не более десять (10), каждый предназначен для проживания только одной семьи и имеющие общую стену с соседним блоком, расположенные на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

3) Многоквартирные дома с количеством этажей не более трёх (3), состоящие из блоков не более четырёх, но в каждом блоке находится несколько квартир и каждый (блок) из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

4) Отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более двух площадью до полутора тысяч (1500) квадратный метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.

5) Объекты капитального строительства с количеством этажей не более двух площадью до полутора тысяч квадратных метров и которые предназначены для производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон, а также для которых установлены зоны или требуется их установление, за исключением особо опасных технически сложных и (или) уникальных объектов. Эти объекты закреплены в статье 48.1: гидротехнические сооружения, аэропорты, морские порты, метрополитены, линии электропередач…

Разрешение на строительство.

Разрешение на строительство — это документ, удостоверяющий соответствие проектной документации требования градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию.

Разрешение выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Разрешение должно быть выдано в течение 10 дней с момента подачи заявления. К заявлению прилагаются документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план; материалы, которые содержатся в проектной документации; положительное заключение государственной экологической экспертизы; может быть надо согласие всех правообладателей этого капитального строительства на реконструкцию…

Разрешение на строительство для индивидуально-жилищного строительства действует в течение десяти (10) лет. А вообще разрешение на строительство действует на срок, который установлен проектом организации строительства объекта. Срок действия разрешения может быть продлён — за два месяца (60 дней) до истечения срок разрешение на строительство может быть продлено.

Разрешение на строительство не требуется в соответствии со статьёй 51 Градостроительного Кодекса когда:

1) Осуществляется строительство гаража на земельном участке, предоставленному физическому лицу не для осуществления предпринимательской деятельности.

2) Строительство объектов, не являющихся объектами капитального типа (навесы…).

3) Строительство сооружений вспомогательного использования (сараи…).

4) В случае изменения объектов капитального строительства, если они не затрагивают конструктивные характеристики безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства.

После того, как получено разрешение на строительство и построен объект, требуется получить последний документ, чтобы завершить строительство — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьёй 55 Градостроительного кодекса: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — этот документ удостоверяет выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство и соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются документы, перечисленные в пункте 3 статьи 55 Градостроительного Кодекса. Выделяют девять видов документа:

· Документы о правах на землю;

· Разрешение на строительство…

Новые:

· Акт приёмки объекта капитального строительства;

· Документ, которым подтверждается соответствие построенного объекта техническим регламентам и этот документ подписан лицом, которое осуществляло строительство.

· Документ, подтверждающий соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанное организацией, которая осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

· Заключение органа государственного строительного надзора.

· И другие.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1). Во-первых, отсутствие документов, которые перечислены в пункте 3 статьи 55 Градостроительного Кодекса.

2). Несоответствие объекта градостроительному плану земельного участка.

3). Несоответствие требованиям, которые установлены в разрешении на строительство.

4). Несоответствие проектной документации. Это основание не применяется для объектов индивидуально-жилищного строительства.

собственность земля административный специальный

Тема Правовой режим земель специального назначения (правовой режим земель промышленности, связи, энергетики, телевидения, радиовещания, обороны, безопасности и иного специального назначения) В этой теме очень много нормативных актов. Почти все есть в методичке.

ФЗ «О государственной границе», «Об обороне», «О почтовой связи», «О связи», «Об особых экономических зонах»…

ФЗ от 8 июля 2007 года «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

ФЗ от 8 ноября 2007 года «О морских портах в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты».

И очень большое количество подзаконных нормативных актов.

Постановление Правительства РФ от 12 октября 2006 года «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог».

Постановление Правительства РФ от 14 апреля 2007 года «О порядке установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог».

Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 года «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Приказ Министерства транспорта от 6 августа 2008 года «Об утверждении норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчёта охранных зон железных дорог».

1. Понятие, состав и общие черты правового режима земель специального назначения Под землями этой категории (специального назначения) понимаются земли, которые:

1) расположены за границами населённых пунктов;

2) используются или предназначены для обеспечения деятельности организации и эксплуатации объектов промышленности, энергетики и иных специальных задач;

3) права на которые возникли по основаниям, предусмотренным земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов.

По площади эти земли где-то занимают 16,7 миллионов гектаров земель. Полный перечень земель предусмотреть невозможно.

Большинство земель находятся в публичной собственности, только 0,5 от этих земель находятся в частной собственности.

Если говорить об общих чертах, то можно выделить, что эти земли являются базисом для размещения разных объектов (поэтому плодородие тут не важно), причём эти земли имеют либо ленточную форму расположения под линейными объектами, либо площадные участки (или «островные») земельные участки.

Ленточная форма расположения характерна для линейных объектов, где находятся земли транспорта, различные охранные зоны вокруг трубопроводов, кабельных линий… Островные: земельные участки, на которых располагаются вокзалы, фабрики…

Линейные объекты и земельные участки, на которых они располагаются, характеризуются протяжённостью и наличием полосы отводов.

В зависимости от характера специальных задач эти земли подразделяются:

1. Земли промышленности.

2. Энергетики.

3. Транспорта.

4. Связи, радиовещания, телевидения, информатики.

5. Для обеспечения космической деятельности.

6. Земли обороны и безопасности.

7. Иное специальное назначение.

Причём следует отметить, что земли обороны и безопасности в этой категории составляют более 70%.

В состав земель специального назначения включаются зоны с особыми условиями использования. Это охранные, санитарно-защитные, охранно-защитные, зоны вредного воздействия и другие. Они создаются в двух целях:

1) В целях обеспечения безопасности населения, которые проживают вблизи этих объектов;

2) Создание необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики и иных объектов. То есть в целях обеспечения работы деятельности этих объектов.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон у собственников, пользователей не изымаются, но в их границах может быть введён особый режим их использования, который запрещает или ограничивает отдельные виды деятельности. Например, могут быть запреты на применения химических средств борьбы с вредителями растений…

Большое количество земельных участков из земель специального назначения принадлежат на праве собственности РФ. Это ещё земли, кроме обороны и безопасности, земли энергетики, железнодорожной связи…

Нормирование земельных участков, предоставляемых для специальных нужд. То есть в нормативных актах устанавливаются нормы отвода земли для аэродромов, для линий электропередачи и другие объекты (скажем, приказ министерство транспорта мы уже записывали).

Если нормы отвода законодательством не определены, то размеры выделяемых земельных участков определяются в соответствии с проектной и иной технической документацией.

Особенность: множественность нормативных актов, которыми определяются правовой режим этой категории. Нет единого акта — их много. Много очень федеральных законов.

Особенность по переводу земель.

Перевод земель специального назначения, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, подлежащими сносу, в другую категорию допускается при наличии утверждённого проекта рекультивации земель.

Перевод земель специального назначения, на которых осуществлялась деятельность, связанная с нарушением почвенного слоя, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с проектом рекультивации, кроме случаев, когда такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов власти или органов местного самоуправления.

Многие земли специального назначения изъяты или ограничены в обороте.

2. Правовой режим земель промышленности и энергетики Под землями промышленности понимаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли по основаниям, предусмотренным земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов.

Ещё раз напоминают: эти земли находятся за территориями населённых пунктов.

По этим землям, как правило, отводов нет. Поэтому размеры земельных участков определяются проектно-технической документацией.

На практике под промышленные объекты на период строительства земельные участки выделяются (предоставляются) на праве аренды до пяти (5) лет, а после ввода объекта в эксплуатацию — предоставляются в собственность.

В составе этих земель выделяют две разновидности земель:

1. Во-первых, это земельные участки, которые используются для размещения производственных административных зданий в целях обеспечения организации эксплуатации объектов.

2. Для разработки полезных ископаемых.

Место размещения промышленного объекта и особых зон зависят от характера производства, степени вредных выбросов… Например, если какие-то объекты (они подразделяются на несколько классов) относятся к опасным 1, 2 класса, то вокруг них устанавливаются защитные зоны 1000 метров или 500 метров соответственно (нефтеперерабатывающие заводы, химической промышленности…).

Федеральным законодательством устанавливаются специальные экологические и санитарно-гигиенические требования к размещению, проектированию, вводу в эксплуатацию промышленных объектов.

ФЗ «О недрах» от 21 февраля 1992 года. В соответствии с этим законом:

Под недрами понимают часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при её отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоёмов и водотоков, простирающиеся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

На Кольском полуострове глубина наибольшая — 15 километров.

В состав земель для пользования недрами входят шесть видов:

1) Земли, используемые для геологического изучения без нарушения целостности недр.

2) Земли, используемые для геологического изучения с нарушением целостности недр (то есть путём бурения, например, скважин).

3) Земли, используемые для добычи полезных ископаемых.

4) Земли, предоставляемые для строительства подземных сооружений, не связанные с добычей полезных ископаемых (например, метрополитены).

5) Земли, предоставляемые для образования особо охраняемые геологических объектов (геологические пещеры, например).

6) Земли, предоставляемые для сборы геологических коллекционных материалов.

Недра у нас находятся в государственной собственности, а вот добытые из недр полезные ископаемые могут находиться в разных формах собственности.

Пользователи недр могут быть все возможные субъекты на территории РФ — и иностранные граждане, и юридические лица…

Пользование недрами бывает срочным (полезные ископаемые добываются) и бессрочным (например, строительство подземных сооружений).

Предоставление недр в пользование оформляется специальным разрешением в виде лицензии. Между органом власти и владельцем лицензии может быть заключён договор (а может и не заключаться — в лицензии все условия).

Участок недр предоставляется пользователю в виде горного отвода, а для геологического изучения — в виде геологического отвода.

Когда предоставляется лицензия, определяются предварительные границы этих отводов. А после уже, когда разрабатываются проекты, то окончательно устанавливаются.

Пользование недрами является платными. Плата в виде налога, а также целая система платежей, устанавливаемая в ФЗ «О недрах».

Все полезные ископаемые подразделяются на общераспространённые и необщераспространённые.

Собственники, пользователи и владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению в границах земельного участка осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространённых полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти (5) метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин, на первый водоносный горизонт, не являющийся источником центрального водоснабжения в порядке, установленном органами исполнительной власти субъектов РФ.

Дело в том, что права на землю и право на пользование недрами, добычу полезных ископаемых находится в разном соотношении. Если общераспространённых — то владелец или собственник может, так как первичным является право пользование земельных участков. Иначе — первичным является право пользования недрами.

Теперь процедура не связана с необходимостью получать согласие от собственника и пользователя участка земли, под которыми находятся недра.

Все участки недр предоставляются в пользование только по результатов конкурсов, торгов или аукционов. Исключение — только когда он сам, за счёт своих средств, открыл это местонахождение.

Общераспространённые полезные ископаемые предоставляются в пользование муниципальных органов исполнительной власти (если это не собственники). Все остальные ископаемые — по решению федеральных органов исполнительной власти.

Земли особо охраняемых территорий.

Постановление Правительства 2003 года «О сочинском общегосударственном природном заказнике». Раньше эти земли находились к сочинскому национальному парку, заявители просили признать это решение незаконным и Верховный Суд признал. Заказники менее строгий режим, чем национальные парки (в обороте ограничены, но не изъяты, на них может вестись ряд хозяйственных деятельностей, не наносящих ущерба природе…).

Второй спор — в 2009 году. Акционерное общество имело территории в границах территории памятника археологии, относящийся к памятникам культуры. У них были там здания, строения и сооружения на праве бессрочного пользования. Высший Арбитражный Суд отмечает, что земельные участки в границах территорий этих земель историко-культурного назначения признаются особыми, и хотя здания, строения и сооружения могут быть в собственности, а вот земли — нет.

Правовой режим земель особо охраняемых природных территорий.

Целями образования особо охраняемых природных территорий является сохранение и защита первозданных участков природы со всеми видами флоры и фауны.

К этим землям относятся:

1) Земли государственных природных заповедников.

2) Земли государственных природных заказников.

3) Национальных парков.

4) Памятников природы.

5) Природных парков.

6) Дендрологических парков и ботанических садов.

7) Территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов севера, Сибири и Дальнего Востока.

8) Лечебно-оздоровительные местности и курорты.

Эти территории включают в свой состав не только земли, но и водную поверхность и воздушное пространство над ними, на которых находятся природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное и иное значение.

В целях создания новых и расширения земель особо охраняемых природных территорий органы государственной власти субъектов вправе принимать решения о резервировании земель с последующим изъятием таких земель и об ограничении на них хозяйственной деятельности.

Вокруг особо охраняемых природных территорий могут создаваться охранные зоны, округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности (в них, как правило, запрещается деятельность, которая негативно влияют на природные комплексы).

Границы зон должны быть обозначены специальными информационными знаками, земельные участки в пределах границ охранных зон не изымаются, но используются с соблюдением установленного правового режима.

Природно-заповедный фонд (земли национальных парков, заказников и т. д.).

Земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, не подлежат приватизации. Для оценки природно-заповедного фонда ведётся государственный кадастр особо охраняемых территорий (но работа это, конечно же, в самом начале, так как нужно провести большие землеустроительные работы).

Государственными природными заповедниками объявляются изъятые из хозяйственного использования и не подлежащие изъятию ни для каких иных целей особо охраняемые законом природные объекты, имеющие природоохранное, научное, эколого-просветительское значение как образцы естественной природы, типичные редкие ландшафты и места сохранения генетического фонда растений и животных.

Заповедники — это наиболее строгая форма сохранения генофонда растений и животных.

Первый заповедник был создан в 1917 году, сейчас их насчитывается 100, 95 — в ведение федеральной службе природопользования, один — в министерстве образования…

Земельные участки заповедников находятся в федеральной собственности, они не подлежат приватизации, на его территории запрещается любая деятельность, противоречащая задачам заповедника, в то же время на территории заповедника могут выделяться участки, на которых исключается всякое вмешательство человека в природные процессы.

Из земель заповедника можно выделить специальные участки частичного хозяйственного использования, не включающих особо ценные экологические системы.

Как правило, это те земельные участки, которые используют для обеспечения деятельности, или места, где проживают сотрудники заповедника, либо для музея. Вообще не сотрудникам заповедника разрешается находится на территории заповедника только с разрешения.

Действуют на основании положений о конкретном заповеднике.

Земельные участки закрепляются на праве постоянного бессрочного пользования за заповедниками.

Государственный природный заказник — это территории, имеющие особое значение для сохранения и восстановления природных комплексов и поддержания экологического баланса (статья 22 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).

Заказники могут иметь разные профиль: ландшафтные, биологические, зоологические, палеонтологические, гидрологические (болота, озёра, ручьи…) заказники…

Заказники могут быть федерального или регионального значения и поэтому находятся либо в федеральной собственности, либо в собственности субъектов РФ.

Объявление земель заказником возможно как путём изъятия, так и без изъятия земельного участка у собственников, пользователей, владельцев. Если не изымаются, то они обязаны соблюдать режим государственных особо охраняемых природных заказников.

У нас 69 заказников федерального значения, в субъектов федерации — 2439 заказников регионального значения.

Нет ограничений, запрещающих приватизацию этих земель. Они охраняются, у них есть специальный режим, но не настолько строгий режим, как у заповедников.

Вокруг заказников никаких охранных зон нет.

Национальные парки — это особо охраняемые природные территории, где располагаются природные объекты, имеющие особую экологическую, историческую и эстетическую ценность и предназначены для использования в природоохранных, просветительских, научных, культурных целях и для регулируемого туризма.

Вокруг национального парка создаётся охранная зона.

В РФ сейчас действует 35 национальных парков.

Земли национальных парков находятся в федеральной собственности, они предоставляются им (национальным паркам) на праве постоянного пользования.

Земельные участки национальных парков не подлежат приватизации.

В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей (в том числе и собственников), деятельность которых не оказывает негативного воздействия на земли национальных парков. Но национальные парки имеют исключительное право приобретения таких земель.

На землях национальных парков ограничивается расширение и строительство новых хозяйствующих субъектов.

Парки эти учреждаются Правительством РФ при условии согласия субъекта РФ.

По каждому национальному парку принимается своё положение.

На территории национальных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны с учётом природных особенностей и на территории национального парка выделяются следующие зоны:

1. Во-первых, это заповедная зона, где всякая деятельность запрещена.

2. Особо охраняемая зона (территория, где допускается регулируемое посещение).

3. Познавательного туризма.

4. Рекреационная зона (для отдыха).

5. Охраны историко-культурных объектов (если они есть на территории).

6. Обслуживание посетителей (там, где размещаются места ночлега, палаточные лагеря и другие туристического сервиса).

7. Хозяйственного назначения.

На территории парка запрещается любая деятельность, которая может принести вред (в статье 9 перечисляются виды деятельности, которые запрещаются).

На территории национальных парков могут земельные участки предоставляться в аренду. В связи с этим Постановлением Правительства от 27 января 2007 года утверждены правила подготовки и заключения договора аренды земельного участка национального парка.

В аренду земельные участки на территории национального парка можно сдавать только если это предусмотрено законодательством, только по результатам конкурсов и аукционов, сдаются они для целей, связанных с обеспечением регулируемого туризма и разрешается на срок до 50 (пятидесяти) лет.

Субаренда земельных участков на территории национального парка, а также передача её в безвозмездное пользование или иное распоряжение (внесение в качестве залога или в уставной капитал) не допускается.

Мы рассмотрели только заповедники, заказники и национальные парки. Остальное изучим сами.

Правовой режим земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов Земельные участки лечебно-оздоровительных местностей предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, благоприятным климатом и условиями, которые используются для лечения и профилактики заболеваний человека.

Курорты — это как правило уже освоенная и используемая лечебно-оздоровительная местность.

А просто лечебно-оздоровительная может быть ещё не освоена.

Эти местности и курорты могут быть федерального, регионального или местного значения.

Земельные участки эти могут находиться в любой форме собственности.

В то же время природные лечебные ресурсы являются государственной собственностью (минеральные воды, лечебные грязи…).

Охрана лечебных ресурсов, местностей осуществляется посредством установления округов санитарной охраны. В составе округа выделяются три зоны.

На территории первой зоны запрещается проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях.

Эта зона устанавливается для месторождений минеральных вод, всяких скважин, источников, месторождений грязей, других полезных ископаемых.

Например, для скважин минеральных вод границы первой зоны устанавливаются на расстоянии не менее 15 метров от скважины, для лечебных пляжей граница первой зоны не менее 100 метров устанавливается.

Режим второй зоны устанавливается для территории, с которой происходит сток поверхностных вод к месторождениям лечебных грязей, пляжам, паркам, лесопаркам и так далее.

На территории второй зоны запрещается размещение объектов, не связанных непосредственно с созданием сферы курортного лечения и отдыха.

Границы устанавливаются с учётом гидрологических, геоструктурных и других факторов.

Третья зона. Режим третьей зоны устанавливается для ближайший участков водосборных площадей, месторождений лечебных грязей, а также других территорий, обеспечивающих защиту лечебных природных ресурсов от неблагоприятного воздействия.

На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций, а также осуществление хозяйственной деятельности, которая сопровождается загрязнением окружающей среды.

Земельные участки в границах санитарных зон у собственников и пользователей не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, когда в соответствии с установленном санитарным режимом для данной местности предусматривается полное изъятие земельных участков из оборота.

На практике большая проблема — зачастую во второй и в третьей зоне ведётся строительство, что ухудшает состояние природных ресурсов. Особенно активно это нарушение было в 90-х и начале двухтысячных годов.

Сейчас работа ведётся по чёткому установлению границ зон и соблюдению их режима.